новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

автор: цзян юэ

в честь национального дня я хотел бы сообщить вам хорошие новости.

несколько дней назад были опубликованы правила, призванные способствовать тому, чтобы рынок недвижимости «остановил падение и стабилизировался» путем снижения процентных ставок, снижения первоначальных взносов и приобретения существующей земли, а также был официально реализован еще один пакет мер –

города первого уровня смягчили ограничения на покупки.

гуанчжоу полностью отменил ограничения на покупки, шэньчжэнь отменил ограничения на покупки в непрофильных областях, шанхай ослабил социальное обеспечение до одного года во внешних зонах кольца, а пекин ослабил ограничения на покупки. кроме того, существуют также вспомогательные меры, такие как изменение налога на добавленную стоимость с 5 до 2, снижение коэффициента первоначального взноса и другие вспомогательные меры...

существующие ипотечные кредиты были официально сокращены.

снижается равномерно на 30bp.

серия рыночных действий, похоже, посылает сигнал…

подняться.

что это за подъем?

давайте посмотрим непосредственно на данные.

1. объем торгов.

координаты: шанхай.

26 сентября было продано 552 подержанных дома;

27 сентября было продано 607 единиц;

28 сентября было продано 872 единицы;

объем сделок с подержанными домами в шанхае продолжает расти, и 28 сентября он достиг самого высокого объема сделок за два месяца.

в то же время рынок элитного жилья шанхая еще более безумен.

шестой этап цуйху со средней ценой 100 миллионов юаней был распродан в тот же день, а дома общей стоимостью 355 миллионов юаней были забраны без малейшего колебания.

пекин, шэньчжэнь, ханчжоу и другие места тоже хороши.

в четвертую неделю сентября площадь сделок с подержанными домами в трех местах увеличилась по сравнению с предыдущим месяцем.

в годовом исчислении уменьшилась только транзакционная зона пекина.

следующий,

объем торгов продолжит расти.

поскольку такие меры, как ослабление ограничений на закупки и сокращение коэффициентов первоначальных взносов, были только что реализованы, высвободившаяся покупательная способность еще не нашла отражения.

2. цена сделки.

имейте в виду, что арендодатели повсюду пытаются поднять цены.

например,

после сумасшедших продаж 8 единиц жилья в shenzhen china resources city за последние два дня арендодатель не смог сдержаться и сразу подскочил более чем на 8 миллионов.

дом площадью 150 квадратных метров позавчера продавали за 20 миллионов, а сейчас за него просят 28,88 миллиона.

например,

некая община в хулисяне, сямэнь, первоначально предлагалась за 4,3 миллиона, но теперь продается за 4,5 миллиона;

количество домов в районе цзиньшан провинции хули подскочило с 1,99 миллиона до 2,2 миллиона;

в заливе уюань есть дом с прямой корректировкой цены на 700 000 долларов.

другой пример:

в ханчжоу домовладелец продал свой дом более чем за 400 000 юаней более чем за три месяца.

переговоры уже подходили к завершению, но как только появился «новый курс», переговоры развалились.

следующий,

будет больше арендодателей, поднимающих цены.

благодаря своевременному осуществлению последних политических мер, это придало всем большое доверие.

3. застройщики поднимают цены.

цена за единицу всей недвижимости компании, выставленной на продажу в jinshaludao real estate в западном чэнду, была увеличена на 2%;

чэнду jiahexing увеличил цены за единицу всей недвижимости, выставленной на продажу, на 2%;

застройщик в циндао поднял цену на выставленную на продажу недвижимость на 300 юаней за ㎡;

цена за единицу сада evergreen jinshuichen garden в чжэнчжоу, принадлежащего henan zhuokai real estate, выросла на 2%.

……

вышеизложенное представляет собой конкретную ситуацию,

после «нового курса» 17 мая рынок недвижимости наконец-то стал процветающим.

тогда возникает основной вопрос.

после этой волны новой политики рынок официально поднимется и взлетит?

учитывая текущую ситуацию, большинство из нас фактически видят только три слова:

период окна.

потому что,

сейчас видно только увеличение объема.

данные есть и их невозможно подделать.

цена сделки в настоящее время представляет собой лишь одностороннее повышение цены продавцом.

на новые дома застройщики хотят повысить цены;

на вторичное жилье арендодатели хотят повысить цены.

продавцы хотят поднять цены по двум причинам.

1. раньше спад был слишком сильным.

в последние несколько лет цены на жилье в нашей стране постоянно падали.

цены на жилье в пекине падали 17 месяцев подряд в годовом исчислении, в шанхае падали 16 месяцев, а в шэньчжэне падали 18 месяцев... при пересчете все они падают в годах.

на данный момент среди четырех городов первого уровня цены на жилье в гуанчжоу упали до уровня 2017 года, а в трех других городах первого уровня - до уровня 2016 года.

насколько мрачным может быть, если цены на жилье вернутся к уровню 2016 года?

давайте посмотрим на это с точки зрения семьи.

если у вашей семьи есть дом, значит, за последние годы он пришел в упадок…

потери варьируются от сотен тысяч до миллионов и, что еще хуже, миллионов.

тяжесть трагедии колеблется от легкой до тяжелой, от напрасной работы в течение нескольких лет, до напрасной работы в течение полужизни, до конца этой жизни...

позвольте мне поделиться с вами личным опытом——

дом в моем родном городе в маленьком округе 18-го уровня,

в 2021 году было продано более 2 миллионов.

дома, цена которых превышает 1 миллион, все еще находятся на рынке...

никто не может отрицать, что цены на жилье резко упали в последние годы.

это еще не все!

оглядываясь назад на прошлую политику финансовой помощи,

снятие ограничений на покупку, снижение первоначальных взносов, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам... хотя политика каждый раз разная, последствия одинаковы.

лекарство действует лишь какое-то время.

благодаря новому курсу объем сделок увеличился, но объем сделок застопорился, и тогда арендодатель начал сомневаться в жизни, а затем продолжил идти на компромисс и снижать цены.

особенно после «нового курса 517».

глядя на приближающуюся волну масштабных политических мер, после этого объявления это кажется кульминацией.

следующие четыре месяца все с нетерпением ждали этого.

в результате ожидалось изменение экономических целей встречи на высшем уровне——

в течение года будут прилагаться усилия для реализации целей и задач экономического и социального развития.

раньше это делалось решительно, теперь это делается упорным трудом.

новых политик и новых ожиданий нет, поэтому некоторые арендодатели снова снизили свои листинговые цены.

позвольте мне привести вам еще один личный пример:

в июне 2024 года дом в ханчжоу выставлялся на продажу за 4,2 миллиона долларов;

в июле самая низкая цена в сообществе составила 3,95 миллиона;

в августе самая низкая цена в сообществе составляла 3,7 миллиона;

в сентябре самая низкая цена в сообществе составляла 3,5 миллиона долларов.

волна за волной ритма, цены снижаются снова и снова.

поэтому,

дома во многих местах перепроданы.

разработчики почти такие же.

на протяжении многих лет часто проводились различные рекламные мероприятия, такие как бесплатные парковочные места и акции «купи одно, получи одно бесплатно», а цены были снижены.

так,

как только появилась последняя версия политики, все не могли не начать корректировать цены.

я ничего не могу сделать, я потерял слишком много, я верну немного крови, если смогу.

во-вторых, есть некоторые арендодатели, которые чрезвычайно уверены в себе.

как упоминалось выше, цена china resources city выросла более чем на 8 миллионов юаней.

этот тип арендодателя, вероятно, ожидает, что он будет сытым, и хочет вернуть все свои предыдущие потери.

выше приведен основной план продавца:

продавцы, желающие вернуть немного крови для отправки товара;

продавцы с высокими ожиданиями, желающие заработать много денег;

также есть категория продавцов, которые пользуются политикой и активно отгружают товар.

продавцов этого типа больше всего.

очевидно,

продавцы не пришли к единому мнению относительно повышения цен.

рынок по-прежнему остается рынком покупателя.

покупатели не оценят такое повышение цен.

таким образом, причина увеличения объема торгов очевидна:

перепроданность жилья и политический арбитраж.

после того, как явно появился сигнал о том, что «цены на жилье перестали падать и стабилизировались»,

перепроданный жилой фонд на рынке имел место для политического арбитража, поэтому влилось много денег.

вернемся к самой новой политике.

все эти меры направлены на города первого уровня.

что это значит?

политика завершена.

другие города уже давно сократились, оставив лишь города первого уровня с небольшим пространством для маневра.

далее городам всей страны придется сражаться на штыках.

ведущие города имеют промышленность, население, богатство и даже некоторую политическую поддержку. эту битву еще предстоит вести. что касается других городов, то здесь действительно нечего делать, кроме как почувствовать атмосферу рыночного общественного мнения в рамках новой политики.

смягчение политики в городах первого уровня только ускорит городскую дифференциацию.

этот,

разве это не просто период окна?

во многих городах это период окна для поставок;

это период окна для многих улучшений и замен.

пользуйтесь политикой при каждой возможности.

в течение текущего периода окна мы сделаем три вещи.

1. доставка.

быстро избавьтесь от плохих предложений.

пожалуйста, обратите внимание на ключевые слова в новой политике ——

чтобы рынок недвижимости прекратил падение и стабилизировался, мы должны строго контролировать прирост, оптимизировать фонд и повышать качество строительства коммерческого жилья.

на самом деле качество домов на рынке становится все лучше и лучше.

например,

окупаемость номеров превышает 100%.

после введения во многих местах новых правил соотношения площадей уровень приобретения жилья может достичь 100%, что эквивалентно изменению направления и отмене государственной аренды.

более высокий уровень приобретения жилья = больше площади = лучший тип дома.

вы сказали: как может дом с тремя спальнями площадью более 100 квадратных метров, находящийся в ваших руках, сравниться с другими?

например,

появляется все больше домов с алюминиевыми панелями, высотой этажей более 3 метров, клубов и бассейнов.

вы сказали, как это можно сравнить с подносом с краской в ​​вашей руке, с высотой пола 2,8 метра и без здания клуба или бассейна?

другой пример:

в разных местах появляется все больше доступного жилья.

даже во многих регионах, где спрос высок, последнее слово остается за доступным жильем, хаотичен ли рынок или нет.

вы сказали, как мне сравнить цену с другими на инвестпроекты, которые просто нужны?

таким образом, мы можем воспользоваться этим окном для отправки.

ничего страшного, если мы потеряем немного денег, но не застревайте.

не беспокойтесь о том, что вы промахнулись.

если дом в ваших руках продается другими, даже если рынок действительно растет, это не имеет к вам никакого отношения.

2. замена.

те, кому нужны улучшения и замены, могут начинать.

должен сказать, что цены на некоторые улучшенные диски сейчас вызывают у меня зависть.

например,

первая партия эталонных жилых комплексов, сданная в ханчжоу в последние несколько месяцев, стоила около 8,5 миллионов, но сейчас их меньше 8 миллионов, а за один-два месяца они упали на 500 000 или 600 000.

поскольку в политике говорится, что нужно прекратить падение и стабилизироваться, не сомневайтесь.

цена, которую вы покупаете, не обязательно может быть самой низкой ценой, но она должна быть самой низкой ценой, и этого достаточно.

кроме того, заменяя ипотеку тем же ежемесячным платежом, процентная ставка будет ниже, а сумма кредита увеличится.

на самом деле будет легче улучшить замену в соответствии с рыночными тенденциями.

3. держитесь устойчиво.

основные активы, успокойтесь и оставайтесь стабильными.

для основных активов ведущих городов, таких как города первого и второго уровня, на данном этапе, если нет ничего срочного, лучше всего оставаться на месте.

прежде всего, в новом раунде политики ведущие города первыми прекратят падение и стабилизируются, поэтому цены на такие основные активы, естественно, достигнут дна.

во-вторых, будущий рынок будет дифференцированным.

что нужно, то просто нужно, что вложено, то вложено.

только основные активы имеют инвестиционные атрибуты.

порог инвестиций становится все выше и выше, а требования к средствам также становятся все выше и выше.

поэтому, если вы продадите основную цель сейчас, вам будет сложнее попасть в шорт-лист в будущем.

теперь остается только ждать.

подождите, пока новая политика увеличит объем торговли!

как бы мы ни были оптимистичны,

когда больше покупателей готовы покупать с наценкой, цена может быть поднята.

потому что эта политика отличается от предыдущих и стала консенсусом рынка.

на этот раз все по-другому!

на этот раз происходит снижение ставок фрс;

на этот раз, помимо прямой политики в сфере недвижимости, существует также политика в денежно-кредитной сфере, на рынке капитала и т. д.

на этот раз,

спасается не только недвижимость, спасается экономика, вот и все!

мы вывернули руль до упора вправо и только что вернулись на правильную дорогу.

но,

разница на этот раз ограничивается главным городом.

как упоминалось выше, текущая политика не имеет отношения к подавляющему большинству городов, и только ведущие города по-прежнему находятся в центре политического внимания.

поэтому друзья, желающие повысить цены, сначала задумайтесь над вопросом -

является ли цель в моей руке активом в городе первого или второго уровня или основным активом?