2024-10-07
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저자 : 장웨
국경절을 맞아 좋은 소식을 전해드리고자 합니다.
며칠 전 금리 인하, 계약금 인하, 기존 토지 매입 등을 통해 부동산 시장의 '하락을 멈추고 안정'시키는 정책이 발표되었고, 또 다른 정책 패키지가 공식적으로 시행되었습니다.
1급 도시에서는 구매 제한이 완화되었습니다.
광저우는 구매제한을 전면 해제했고, 선전은 비핵심지역 구매제한을 해제했으며, 상하이는 외곽지역의 사회보장을 1년으로 완화했고, 베이징은 구매제한을 완화했다. 이 밖에도 부가가치세를 5에서 2로 변경, 계약금 비율 인하 등 지원 정책도 있는데…
기존 모기지 대출이 공식적으로 감소되었습니다.
30bp씩 균일하게 감소합니다.
일련의 시장 움직임이 신호를 보내는 것 같습니다.
일어나다.
어떤 상승세인가요?
데이터를 직접 살펴보겠습니다.
1. 거래량.
좌표는 상하이입니다.
9월 26일에는 552채의 중고 주택이 판매되었습니다.
9월 27일에는 607대가 판매되었습니다.
9월 28일에는 872대가 판매되었습니다.
상하이 중고주택 거래량이 계속 늘어나는 가운데 9월 28일에는 두 달 만에 최고 거래량을 기록했다.
동시에 상하이의 고급 주택 시장은 더욱 열광적이다.
평균 단가가 1억 위안에 달하는 추이후 6단계는 같은 날 매진됐고, 총 가격이 3억 5500만 위안에 달하는 주택은 1초의 망설임도 없이 철거됐다.
베이징, 선전, 항저우 등도 좋습니다.
9월 넷째주에는 3개 지역 중고주택 거래면적이 전월 대비 증가했다.
전년 대비 거래 면적은 베이징만 감소했다.
다음,
거래량은 계속 늘어날 예정이다.
구매제한 완화, 계약금 비율 인하 등의 정책이 시행된 지 얼마 되지 않아 출시된 구매력이 아직 반영되지 않은 상황이다.
2. 거래가격.
모든 곳의 집주인이 가격을 인상하려고 노력하고 있다는 점을 명심하십시오.
예를 들어,
지난 이틀 동안 shenzhen china resources city가 8채를 미친 듯이 매매한 후 집주인은 참지 못하고 800만 채 이상 급등했습니다.
150㎡짜리 주택이 전날 2000만달러에 팔렸는데 지금은 2888만달러를 요구하고 있다.
예를 들어,
xiamen hulixiang의 특정 커뮤니티는 원래 430만 달러에 협상이 가능했지만 지금은 450만 달러에 판매되었습니다.
후리 진상 지역 주택 수는 199만 채에서 220만 채로 급증했다.
우위안완(wuyuan bay)에는 직접 가격 조정이 70만 달러인 집이 있습니다.
또 다른 예를 들면,
항저우에서는 집주인이 3개월여 만에 자신의 집을 40만 위안이 넘는 가격에 팔았습니다.
회담은 타결을 앞두고 있었지만 뉴딜이 나오자마자 회담은 무산됐다.
다음,
가격을 올리는 집주인이 더 많아질 것입니다.
최신 정책이 시기적절하게 후속 조치를 취해 모두에게 큰 자신감을 주었습니다.
3. 개발자가 가격을 인상합니다.
청두 서부의 jinshaludao real estate에 있는 회사의 모든 부동산 매매 단가가 2% 인상되었습니다.
chengdu jiahexing은 모든 판매 부동산의 단가를 2% 인상했습니다.
칭다오의 한 개발업체는 부동산 매매 가격을 ㎡당 300위안 인상했다.
henan zhuokai real estate가 소유한 정저우 evergreen jinshuichen garden의 단가가 2% 인상되었습니다.
……
위의 구체적인 상황은,
5·17 뉴딜 이후 부동산 시장은 드디어 호황을 누리는 모습을 보였다.
그렇다면 핵심 질문이 나옵니다.
이러한 새로운 정책의 물결 이후 시장은 공식적으로 상승세를 보일 것인가?
현재 상황을 고려할 때 우리 대부분은 실제로 세 단어만 볼 수 있습니다.
창 기간.
왜냐하면,
이제 볼륨 증가만 눈에 띄게 나타납니다.
데이터는 거기에 있으며 위조될 수 없습니다.
현재 거래가격은 판매자의 일방적인 가격 인상일 뿐입니다.
새 주택의 경우 개발자는 가격을 인상하기를 원합니다.
중고 주택의 경우 집주인은 가격을 인상하고 싶어합니다.
판매자는 두 가지 이유로 가격을 인상하려고 합니다.
1. 이전에는 하락세가 너무 심했습니다.
지난 몇 년간 우리 집값은 지속적으로 하락해 왔습니다.
베이징 집값은 전년 동기 대비 17개월 연속 하락했고, 상하이는 16개월 연속 하락했고, 선전은 18개월 하락… 환산하면 모두 수년 만에 하락한다.
지금까지 4개 1선 도시 중 광저우의 주택 가격은 2017년 수준으로 떨어졌고, 나머지 3개 1선 도시는 2016년 수준으로 떨어졌다.
집값이 2016년으로 되돌아간다면 얼마나 암울할까요?
가족의 관점에서 살펴보겠습니다.
귀하의 가족이 집을 소유하고 있다면 최근 몇 년 동안 그 집이 하락했습니다.
손실은 수십만에서 수백만, 심지어는 수백만에 이릅니다.
비극의 정도는 경미한 것부터 심각한 것까지, 몇 년 동안 헛된 일을 한 것에서부터 반평생을 헛된 일을 한 것, 이생이 끝날 때까지…
개인적인 경험을 말씀드리겠습니다——
내 고향의 작은 18계군에 있는 집,
2021년에는 200만대 이상이 팔렸습니다.
공시가격 100만 넘은 주택 여전히 시중에 나와…
최근 몇 년간 집값이 하락했다는 사실은 누구도 부인할 수 없습니다.
그게 다가 아니다!
지난 구제금융 정책을 되돌아보면,
구매제한 해제, 계약금 인하, 주택담보대출 금리 인하… 정책은 매번 다르지만 효과는 비슷——
약은 잠시 동안만 효과가 있습니다.
뉴딜로 거래량이 늘었지만 거래량이 정체되자 집주인은 생활을 의심하기 시작했고, 계속해서 타협과 가격인하를 시도했다.
특히 517 뉴딜 이후에는 더욱 그렇습니다.
큰 정책의 물결이 다가오고 있는 걸 보니 발표 이후가 클라이막스인 것 같습니다.
앞으로 4개월 동안 모두가 기대했습니다.
그 결과, 최고위급회의의 경제목표에 변화가 예상되었다──
경제사회발전 목표와 과제를 연중 내내 완수하기 위해 노력하겠습니다.
이전에는 결단력으로 이루어졌다면 이제는 노력으로 이루어집니다.
새로운 정책도 없고 새로운 기대도 없기 때문에 일부 집주인은 리스팅 가격을 다시 낮추었습니다.
또 다른 개인적인 예를 들어보겠습니다.
2024년 6월 항저우의 한 주택이 420만 호에 상장되었습니다.
7월 커뮤니티 최저가는 395만 원이었습니다.
8월 커뮤니티 최저가는 370만 원이었습니다.
9월 커뮤니티 최저가는 350만원이었다.
리듬의 물결이 계속되면서 가격은 계속해서 인하됩니다.
그러므로,
많은 곳의 주택이 과매도되었습니다.
개발자도 거의 똑같습니다.
수년에 걸쳐 무료 주차 공간, "1+1 무료" 등 다양한 판촉 활동이 자주 진행되었으며 가격이 인하되었습니다.
그래서,
최신 정책이 나오자마자 모두가 가격 조정을 시작할 수밖에 없었습니다.
할 수 있는 게 아무것도 없어요. 너무 많은 것을 잃었어요. 할 수만 있다면 피를 좀 되찾아 드릴게요.
둘째, 극도로 자신감이 넘치는 집주인이 있습니다.
위에서 언급한 바와 같이 중국자원도시의 가격은 800만 위안 이상 상승했습니다.
이런 유형의 집주인은 아마도 가득 차기를 기대하고 이전의 모든 손실을 만회하고 싶어할 것입니다.
위는 판매자의 기본 계획입니다.
상품 배송을 위해 일부 혈액을 반환하려는 판매자;
큰 돈을 벌고 싶어하는 기대가 높은 판매자;
정책을 활용해 적극적으로 상품을 배송하는 판매자 카테고리도 있다.
이 유형의 판매자가 가장 많습니다.
확실히,
판매자는 가격 인상에 대한 합의에 도달하지 못했습니다.
시장은 여전히 구매자 중심 시장이다.
구매자는 이러한 가격 인상을 좋아하지 않을 것입니다.
이렇듯 거래량 증가의 원인은 명백하다──
과매도된 주택 및 정책 차익거래 공간.
'집값 하락이 멈추고 안정됐다'는 신호가 뚜렷이 나타난 뒤,
시중에서 과매도된 주택재고는 정책차익 여지가 있어 많은 돈이 쏟아졌다.
새로운 정책 자체로 돌아가 보겠습니다.
모두 1선 도시를 겨냥한 정책이다.
그것은 무엇을 의미합니까?
정책이 확정되었습니다.
다른 도시들은 오랫동안 철거되어 1급 도시들만 움직일 여지가 거의 남지 않았습니다.
다음으로 전국의 도시들은 총검으로 싸워야 할 것이다.
주요 도시에는 산업, 인구, 부, 심지어 일부 정책 지원도 있습니다. 다른 도시의 경우 새 정책에 따른 시장 여론 분위기를 느끼는 것 외에는 사실상 할 수 있는 일이 없다.
일류 도시의 정책 완화는 도시 차별화를 가속화할 뿐입니다.
이것,
그냥 윈도우 기간 아닌가요?
많은 도시에서는 배송이 가능한 기간입니다.
지금은 많은 개선과 교체가 필요한 기간입니다.
기회가 있을 때마다 정책을 활용하십시오.
현재 창구 기간 동안 우리는 세 가지 일을 할 것입니다.
1. 배송.
잘못된 입찰을 빨리 제거하세요.
새 정책의 핵심 단어에 주목해 주세요——
부동산 시장을 촉진하여 하락을 멈추고 안정시키려면 증가를 엄격히 통제하고 재고를 최적화하며 상업용 주택 건설의 질을 향상시켜야 합니다.
실제로 시장에 나와 있는 주택의 질은 점점 좋아지고 있습니다.
예를 들어,
객실확보율은 100%가 넘습니다.
여러 곳에서 용적률 규제를 새로 도입하면 주택 취득률이 100%에 도달할 수 있는데, 이는 방향 전환과 공공임대 폐지에 해당한다.
높은 주택 취득률 = 더 많은 공간 = 더 나은 주택 유형.
당신 손에 있는 100제곱미터가 넘는 방 3개짜리 집이 다른 집과 어떻게 비교될 수 있다고 말했습니까?
예를 들어,
알루미늄 패널을 갖춘 집, 바닥 높이가 3미터가 넘는 집, 클럽과 수영장이 점점 더 많아지고 있습니다.
바닥 높이가 2.8m이고 클럽하우스나 수영장이 없는 손에 들고 있는 페인트 트레이와 비교하면 어떤가요?
또 다른 예를 들면,
다양한 장소에 저렴한 주택이 점점 더 많아지고 있습니다.
수요가 높은 많은 지역에서도 저렴한 주택이 시장이 혼란스러운지 여부를 최종 결정합니다.
꼭 필요한 투자 프로젝트에 대해 어떻게 가격을 다른 사람과 비교할 수 있다고 말씀하셨나요?
그러므로 우리는 이 창구를 활용하여 배송할 수 있습니다.
돈을 좀 잃어도 괜찮지만, 막히지는 마세요.
표시를 놓친 것에 대해 걱정하지 마십시오.
당신 손에 있는 집이 다른 사람에 의해 팔리면, 시장이 상승하더라도 그것은 당신과 거의 관련이 없습니다.
2. 교체.
개선과 교체가 필요하신 분들은 시작하시면 됩니다.
이제 일부 개선된 디스크의 가격이 나를 질투하게 만든다고 말해야겠습니다.
예를 들어,
지난 몇 달간 항저우에 납품된 1차 벤치마크 주거단지 가격은 850만가량 정도였지만 지금은 800만도 채 안 돼 한두 달 사이에 50만~60만가량이 줄었다.
하락을 멈추고 안정을 취하라는 정책이 있으니 주저하지 마십시오.
당신이 사는 가격이 반드시 최저 가격은 아닐 수도 있지만, 최저 가격이어야 하고, 그것으로 충분합니다.
또한, 모기지를 동일한 월 납입액으로 대체함으로써 이자율은 낮아지고 대출 금액은 늘어나게 됩니다.
실제로 시장 추세에 맞춰 교체를 개선하는 것이 더 쉬울 것입니다.
3. 가만히 있으십시오.
핵심 자산, 진정하고 안정을 유지하세요.
1선, 2선 도시 등 선도도시의 핵심자산은 현 시점에서 급한 일이 없다면 가만히 있는 것이 최선이다.
우선, 새로운 정책 라운드에서는 주요 도시들이 가장 먼저 하락을 멈추고 안정될 것이므로 이러한 핵심 자산의 가격은 자연스럽게 바닥을 칠 것입니다.
둘째, 미래시장은 차별화될 것이다.
필요한 것은 꼭 필요한 것이고, 투자한 것은 투자된 것입니다.
핵심 자산에만 투자 속성이 있습니다.
투자의 문턱이 점점 높아지고 있으며, 자금 요구사항도 점점 높아지고 있습니다.
따라서 지금 핵심타겟을 매도한다면 향후 숏리스트에 오르는 것은 더욱 어려워질 것입니다.
이제 기다리는 일만 남았습니다.
거래량 증대를 위한 새로운 정책을 기다려주세요!
우리가 아무리 낙관적이라고 해도,
더 많은 구매자가 프리미엄으로 구매하려는 경우 가격이 올라갈 수 있습니다.
왜냐하면 이번 정책은 이전 정책과 다르며 시장의 합의가 되었기 때문입니다.
이번에는 정말 다르다!
이번에는 연준의 금리 인하가 있습니다.
이번에는 직접적인 부동산 정책 외에 통화 측면, 자본시장 측면 등의 정책도 있다.
이번에는
구한 것은 부동산뿐 아니라 경제뿐 아니라 모든 것입니다!
우리는 핸들을 완전히 오른쪽으로 돌렸고 이제 막 오른쪽 길로 돌아왔습니다.
하지만,
이번 차이는 본 도시에만 국한됩니다.
위에서 언급했듯이 현재 정책은 대다수 도시와 관련이 없으며 여전히 주요 도시에만 정책 초점이 있습니다.
따라서 가격을 올리고 싶은 친구는 먼저 질문에 대해 생각해보십시오.
내 손에 있는 목표는 1급 또는 2급 도시의 자산인가요, 아니면 핵심 자산인가요?
