2024-10-07
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著者: ジャン・ユエ
建国記念日にあたり、良いニュースをお伝えしたいと思います。
数日前、金利の引き下げ、頭金の引き下げ、既存の土地の取得によって不動産市場の「下落を止めて安定化」を促す政策が発表され、また別の一連の政策が正式に実施された。
一級都市は購入制限を緩和した。
広州は購入制限を完全に解除し、深センは非中核地域の購入制限を解除し、上海は外環地域の社会保障を1年に緩和し、北京は購入制限を緩和した。さらに、付加価値税を5から2に変更したり、頭金比率を引き下げたりといった支援政策も…。
既存の住宅ローンは正式に減額された。
一律30bp減少。
一連の市場の動きはシグナルを送っているようだ——
上昇するために。
どのような上昇なのでしょうか？
データを直接見てみましょう。
1. 取引高。
座標は上海です。
9月26日には552戸の中古住宅が販売された。
9月27日には607戸が販売された。
9月28日には872台が販売された。
上海の中古住宅取引量は増加を続けており、9月28日には2カ月ぶりの最高取引量を記録した。
同時に、上海の高級住宅市場はさらにクレイジーだ。
平均単価1億元の翠湖6期は即日完売し、総額3億5,500万元の住宅は一瞬の躊躇もなく持ち去られた。
北京、深セン、杭州なども良いです。
９月第４週は３か所の中古住宅の取引面積が前月比で増加した。
前年比では北京の取引面積のみが減少した。
次、
取引量は今後も増加するだろう。
購入制限の緩和や頭金比率の引き下げなどの政策が実施されたばかりのため、放出された購買力はまだ反映されていない。
2. 取引価格。
どこの家主も価格を値上げしようとしていることに注意してください。
例えば、
深セン華潤城が過去 2 日間で 8 戸という驚異的な売れ行きを記録した後、家主は我慢できずに直接 800 万戸以上も跳ね上がりました。
一昨日は150平方メートルの家が2000万で売れたが、今は2888万を要求している。
例えば、
厦門市湖力郷のとあるコミュニティは当初430万で交渉可能だったが、現在は450万で売却されている。
湖里市金上地区の住宅数は199万戸から220万戸に急増した。
五源湾に直接価格調整70万の家があります。
別の例としては、
杭州市では、家主が3カ月余りで自宅を40万元以上で売却した。
交渉は妥結寸前だったが、ニューディール政策が出たとたんに交渉は決裂した。
次、
値上げする家主も増えるだろう。
最新の方針をタイムリーにフォローアップしたため、全員に大きな自信を与えました。
3. 開発者が価格を引き上げる。
成都西部の金沙羅島不動産で販売されている同社のすべての不動産の単価が2％上昇した。
成都嘉興はすべての販売物件の単価を2%引き上げた。
青島の開発業者は販売物件の価格を1㎡当たり300元値上げした。
河南卓開不動産が所有する鄭州のエバーグリーン金水城園の単価が2%上昇
……
以上が具体的な状況ですが、
5・17ニューディール政策後、不動産市場はようやく繁栄の様相を見せた。
次に、ここで核心的な質問が来ます。
この新たな政策の波の後、市場は正式に上向き、軌道に乗るのでしょうか？
現在の状況を考えると、私たちのほとんどは実際に次の 3 つの単語しか見ることができません。
ウィンドウ期間。
なぜなら、
ここでは、音量の増加だけが明らかです。
データは存在しており、偽造することはできません。
現在の取引価格は売主による一方的な値上げのみとなっております。
新築住宅の場合、開発業者は価格の値上げを望んでいます。
中古住宅の場合、家主は価格の値上げを望んでいます。
売り手は2つの理由から価格を上げたいと考えています。
1. 以前は衰退が激しすぎた。
ここ数年、住宅価格は継続的に下落しています。
北京の住宅価格は17カ月連続で前年同月比下落、上海は16カ月連続、深センは18カ月連続で下落…換算するといずれも年単位で下落する。
これまでのところ、4つの1級都市のうち、広州市の住宅価格は2017年の水準まで下落し、他の3つの1級都市は2016年の水準まで下落した。
住宅価格が 2016 年まで下落したら、どれほど暗い状況になるでしょうか?
家族の視点から見てみましょう。
家族が持ち家を持っている場合、近年は住宅価格が下落しています——
損失は数十万から数百万、さらにひどい場合は数百万に及びます。
悲劇の程度は軽度なものから重度のものまであり、数年間の無駄な働きから、半生の無駄な働き、そしてこの世の終わりまで…。
個人的な経験をお話ししましょう——
小さな18層郡にある私の故郷の家、
2021 年には 200 万台以上が販売されました。
定価100万以上の住宅が未だに市場に出回っている。
近年、住宅価格が急落していることは誰も否定できません。
それだけではありません！
過去の救済政策を振り返ると、
購入制限の解除、頭金の引き下げ、住宅ローン金利の引き下げ…政策は毎回異なりますが、効果は似ています——
薬は一時的にしか効きません。
ニューディール政策で取引量は増えたが、取引量が停滞し、地主は人生を疑い始め、その後も妥協と値下げを続けた。
特に517ニューディール以降。
大きな政策の波が押し寄せているのを見ると、発表後はクライマックスのような気がする。
これからの4か月間、誰もがそれを楽しみにしていました。
その結果、トップ会談の経済目標の変更も予想されていた——
年間を通じて経済社会発展の目標と課題を達成するために努力が払われる。
以前は決意を持って行われていましたが、今では努力をして行われるようになりました。
新しいポリシーや新たな期待がないため、一部の家主は再び掲載価格を引き下げています。
もう一つ個人的な例を挙げましょう——
2024年6月、杭州の住宅が420万で上場された。
7 月のコミュニティの最低価格は 395 万でした。
8月のコミュニティの最低価格は370万でした。
9月のコミュニティでの最安値は350万でした。
リズムの波が次々と起こり、価格は何度も何度も下がります。
したがって、
多くの場所で住宅が売れすぎています。
開発者もほぼ同じです。
長年にわたり、無料駐車スペースや「1台買うともう1台無料」などのさまざまなプロモーション活動が頻繁に実施され、料金が値下げされてきました。
それで、
最新の政策が発表されるとすぐに、誰もが価格調整を始めずにはいられませんでした。
できることは何もない、失ったものは多すぎる、できることなら血を取り戻してやる。
第二に、非常に自信を持っている家主がいます。
前述したように、華潤城の価格は800万元以上上昇しました。
このタイプの家主はおそらく満室になることを期待しており、以前の損失をすべて取り戻したいと考えています。
上記は販売者の基本プランです。
商品を発送するために血液を返したいと考えている販売者。
一獲千金を狙う、期待の高い売り手。
このポリシーを利用して積極的に商品を発送する販売者のカテゴリーもあります。
このタイプの出品者が最も多いです。
明らかに、
売り手は値上げについて合意に達しなかった。
市場は依然として買い手市場だ。
買い手はこうした値上げを歓迎しないだろう。
こうしてみると、取引量増加の理由は明らかだ――。
売れすぎた住宅と政策裁定スペース。
「住宅価格の下落が止まり、安定する」というシグナルが明確に現れた後、
市場で売られすぎた住宅在庫には政策裁定の余地があったため、多額の資金が流入した。
新しいポリシー自体に戻りましょう。
いずれも一級都市を対象とした政策だ。
それはどういう意味ですか？
方針が最終決定されました。
他の都市はとっくの昔に機能を剥ぎ取り、一級都市だけが残され、機動の余地はほとんどない。
次に、全国の都市が銃剣で戦わなければならないだろう。
主要都市には産業、人口、富があり、さらにはある程度の政策支援もあり、この戦いはまだ戦われる必要があります。他の都市については、新政策のもとでの市場世論の雰囲気を肌で感じていくしかない。
一級都市における政策の緩和は都市の差別化を加速させるだけだ。
これ、
ただのウィンドウ期間じゃないですか？
多くの都市では出荷の猶予期間となっています。
これは、多くの改善や置き換えが行われる猶予期間です。
あらゆる機会にポリシーを活用してください。
現在のウィンドウ期間中に、私たちは 3 つのことを行います。
1. 配送。
悪い入札は速やかに削除してください。
新方針のキーワードに注目してください——
不動産市場の下落を止めて安定化させるためには、増額を厳しく管理し、ストックを最適化し、商業用住宅建設の品質を向上させる必要がある。
実際、市場に出回っている住宅の品質はますます向上しています。
例えば、
空室獲得率は100％以上。
各地で新たな容積率規制が導入されると、住宅取得率は100％に達する可能性があり、これは方向転換、公共賃貸の廃止に等しい。
住宅取得率が高い = スペースが多い = 住宅タイプが良い。
あなたが手にした100平方メートル以上の価値のある3ベッドルームの家が他の家とどう比較できるのですか？
例えば、
アルミパネルを使用し、床高が3メートルを超える住宅や、クラブやプールが併設された住宅も増えています。
あなたは、床の高さが 2.8 メートルで、クラブハウスもプールもない、あなたの手にある塗料皿と比べてどうですかと言いました。
別の例としては、
さまざまな場所で手頃な価格の住宅が増えています。
需要が高い多くの地域でも、市場が混乱しているかどうかにかかわらず、手頃な価格の住宅が最終決定権を持っています。
必要なだけの投資プロジェクトの価格を他のプロジェクトとどうやって比較できるのですか?
したがって、この期間を利用して出荷することができます。
多少お金を失っても大丈夫ですが、行き詰まってはいけません。
マークを見逃す心配はありません。
あなたが手にしている家が他人に売られているのであれば、たとえ相場が上がったとしても、それはあなたにはあまり関係がありません。
2. 交換。
改善や交換が必要な方は始めてください。
いくつかの改良されたディスクの価格は、今では羨ましいと言わざるを得ません。
例えば、
過去数カ月間に杭州で引き渡されたベンチマーク集合住宅の最初の価格は約850万だったが、現在は800万を下回り、1～2カ月で50万か60万も下がっている。
下落を止めて安定させると方針に書いてあるので迷わずに。
購入する価格は必ずしも最安値である必要はありませんが、底値である必要があり、それで十分です。
さらに、毎月同じ返済額で住宅ローンを借り換えることで、金利が下がり、借入額が大きくなります。
実際には、市場の傾向に合わせて代替品を改善する方が簡単です。
3. そのままにしておきます。
コア資産、落ち着いて安定してください。
一線都市や二線都市などの主要都市の中核資産については、現時点では、緊急のことがなければ、現状を維持するのが最善策だ。
まず、新政策では有力都市が真っ先に下落を止めて安定することになるため、こうした中核資産の価格は当然底を打つことになる。
第二に、将来の市場は差別化されます。
必要なものは必要とされ、投資されるものは投資される。
投資属性を持つのは中核資産のみです。
投資の敷居はますます高くなり、資金に対する要件もますます高くなっています。
したがって、コアターゲットを今販売すると、将来的に最終候補に残ることは難しくなります。
あとは待つだけです。
新しい政策で取引量が増えるのを待ちましょう!
私たちがどんなに楽観的であっても、
より多くの買い手がプレミアム価格で購入する場合、価格が押し上げられる可能性があります。
なぜなら、この政策はこれまでの政策とは異なり、市場のコンセンサスとなっているからです。
今回は本当に違います！
今回はfrbの利下げがある。
今回は、直接的な不動産政策に加えて、金融面、資本市場面などの政策もございます。
この時、
救われるのは不動産だけではなく、経済も救われ、すべてが救われます。
ハンドルを右にいっぱいに切り、正しい道に戻ってきたところです。
しかし、
今回の違いは本拠地に限定されます。
前述したように、現在の政策は大多数の都市とは関連性がなく、主要な都市のみが依然として政策の焦点を当てています。
したがって、価格を上げたい友人は、まず質問について考えてください -
私の手にあるターゲットは、一級都市や二級都市の資産ですか、それとも中核資産ですか?
