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auteur : jiang yue

a l'occasion de la fête nationale, j'aimerais vous annoncer une bonne nouvelle.

il y a quelques jours, des politiques ont été publiées pour encourager le marché immobilier à « arrêter de chuter et à se stabiliser » en réduisant les taux d'intérêt, en réduisant les acomptes et en acquérant des terrains existants, et un autre ensemble de politiques a été officiellement mis en œuvre :

les villes de premier rang ont assoupli les restrictions d’achat.

guangzhou a complètement annulé les restrictions d'achat, shenzhen a annulé les restrictions d'achat dans les zones non essentielles, shanghai a assoupli la sécurité sociale à un an dans les zones périphériques et pékin a assoupli les restrictions d'achat. en outre, il existe également des politiques de soutien telles que le passage de la taxe sur la valeur ajoutée de 5 à 2, la réduction du taux d'acompte et d'autres politiques de soutien...

les prêts hypothécaires existants ont été officiellement réduits.

diminué uniformément de 30 bp.

une série d'actions de marché semblent envoyer un signal——

se lever.

de quel genre de hausse s’agit-il ?

regardons directement les données.

1. volume des échanges.

les coordonnées sont shanghai.

le 26 septembre, 552 maisons d'occasion ont été vendues ;

le 27 septembre, 607 unités ont été vendues ;

le 28 septembre, 872 unités ont été vendues ;

le volume des transactions de maisons d'occasion à shanghai continue d'augmenter et, le 28 septembre, il a atteint le volume de transactions le plus élevé en deux mois.

dans le même temps, le marché de l'immobilier de luxe à shanghai est encore plus fou.

la phase 6 de cuihu, d'un prix unitaire moyen de 100 millions de rmb, a été vendue le même jour, et les maisons d'un prix total de 355 millions de rmb ont été emportées sans une seconde d'hésitation.

pékin, shenzhen, hangzhou et d'autres endroits sont également bons.

au cours de la quatrième semaine de septembre, la surface de transaction des maisons d'occasion dans les trois localités a augmenté d'un mois à l'autre.

d’une année sur l’autre, seule la zone de transaction de pékin a diminué.

suivant,

le volume des échanges continuera d’augmenter.

étant donné que des politiques telles que l'assouplissement des restrictions d'achat et la réduction des taux de mise de fonds viennent d'être mises en œuvre, le pouvoir d'achat libéré ne s'est pas encore reflété.

2. prix de transaction.

sachez que partout dans le monde, les propriétaires tentent d’augmenter les prix.

par exemple,

après les ventes folles de 8 unités à shenzhen china resources city au cours des deux derniers jours, le propriétaire n'a pas pu se retenir et a directement bondi de plus de 8 millions.

une maison de 150 mètres carrés a été vendue avant-hier pour 20 millions, mais elle en demande désormais 28,88 millions.

par exemple,

une certaine communauté de hulixiang, xiamen, était à l'origine négociable pour 4,3 millions, mais elle est maintenant vendue pour 4,5 millions ;

le nombre de maisons dans le quartier de jinshang à huli est passé de 1,99 million à 2,2 millions ;

il y a une maison dans la baie de wuyuan avec un ajustement de prix direct de 700 000.

pour un autre exemple,

à hangzhou, un propriétaire a vendu sa maison pour plus de 400 000 yuans en plus de trois mois.

les pourparlers étaient sur le point d’aboutir, mais dès que le new deal a été publié, les pourparlers ont échoué.

suivant,

il y aura davantage de propriétaires qui augmenteront les prix.

grâce au suivi opportun des dernières politiques, cela a donné à chacun une grande confiance.

3. les développeurs augmentent les prix.

le prix unitaire de toutes les propriétés de la société à vendre dans jinshaludao real estate, dans l'ouest de chengdu, a été augmenté de 2 % ;

chengdu jiahexing a augmenté les prix unitaires de toutes les propriétés à vendre de 2 % ;

un promoteur de qingdao a augmenté le prix des propriétés à vendre de 300 yuans/㎡ ;

le prix unitaire du jardin evergreen jinshuichen à zhengzhou, propriété de henan zhuokai real estate, a augmenté de 2 %

……

ce qui précède est la situation spécifique,

après le new deal du 17 mai, le marché immobilier a enfin montré un aspect prospère.

ensuite, voici la question centrale.

après cette vague de nouvelles politiques, le marché va-t-il officiellement se redresser et décoller ?

compte tenu de la situation actuelle, la plupart d’entre nous ne voient en réalité que trois mots :

période fenêtre.

parce que,

désormais, seule l’augmentation du volume est évidente.

les données sont là et ne peuvent être falsifiées.

le prix de transaction n’est actuellement qu’une augmentation de prix unilatérale de la part du vendeur.

pour les logements neufs, les promoteurs souhaitent augmenter les prix ;

pour les maisons de seconde main, les propriétaires souhaitent augmenter les prix.

les vendeurs souhaitent augmenter les prix pour deux raisons.

1. le déclin était trop sévère auparavant.

ces dernières années, les prix de nos logements n’ont cessé de baisser.

les prix de l'immobilier à pékin ont chuté pendant 17 mois consécutifs d'une année sur l'autre, à shanghai pendant 16 mois et à shenzhen pendant 18 mois... une fois convertis, ils chutent tous en années.

jusqu'à présent, parmi les quatre villes de premier rang, les prix des logements à guangzhou sont tombés aux niveaux de 2017, et les trois autres villes de premier rang ont chuté aux niveaux de 2016.

à quel point cela pourrait-il être sombre si les prix de l’immobilier retombaient jusqu’en 2016 ?

regardons cela du point de vue de la famille.

si votre famille possède une maison, alors celle-ci a chuté ces dernières années——

les pertes vont de centaines de milliers à des millions, et pire encore, des millions.

la gravité de la tragédie va de légère à grave, du travail en vain pendant quelques années, au travail en vain pendant une demi-vie, jusqu'à la fin de cette vie...

laissez-moi vous raconter une expérience personnelle——

la maison dans ma ville natale dans le petit comté du 18ème rang,

en 2021, plus de 2 millions ont été vendus.

des maisons dont le prix d'inscription dépasse le million sont toujours sur le marché...

personne ne peut nier que les prix de l’immobilier ont chuté ces dernières années.

ce n'est pas tout !

en regardant les politiques de sauvetage passées,

lever les restrictions d'achat, baisser les mises de fonds, baisser les taux d'intérêt hypothécaires... bien que les politiques soient à chaque fois différentes, les effets sont similaires——

le médicament n’agit que pendant un certain temps.

avec le new deal, le volume des transactions a augmenté, mais le volume des transactions s'est arrêté, puis le propriétaire a commencé à douter de la vie, puis a continué à faire des compromis et à réduire les prix.

surtout après le 517 new deal.

en voyant arriver une vague de grandes politiques, cela semble être un point culminant après l’annonce.

pendant les quatre mois suivants, tout le monde l’attendait avec impatience.

en conséquence, un changement dans les objectifs économiques de la réunion de haut niveau était attendu——

des efforts seront déployés pour réaliser les objectifs et les tâches de développement économique et social tout au long de l'année.

avant, cela se faisait avec détermination, maintenant, cela se fait avec beaucoup de travail.

il n’y a pas de nouvelles politiques ni de nouvelles attentes, c’est pourquoi certains propriétaires ont de nouveau abaissé leurs prix d’inscription.

laissez-moi vous donner un autre exemple personnel——

en juin 2024, une maison à hangzhou était inscrite pour 4,2 millions ;

en juillet, le prix le plus bas dans la communauté était de 3,95 millions ;

en août, le prix le plus bas dans la communauté était de 3,7 millions ;

en septembre, le prix le plus bas de la communauté était de 3,5 millions.

vague après vague de rythme, les prix baissent encore et encore.

donc,

dans de nombreux endroits, les maisons sont survendues.

les développeurs sont à peu près les mêmes.

au fil des années, diverses activités promotionnelles telles que des places de stationnement gratuites et « achetez-en une, obtenez-en une gratuitement » ont été réalisées fréquemment et les prix ont été réduits.

donc,

dès que la dernière politique a été publiée, tout le monde n'a pu s'empêcher de commencer à ajuster les prix.

je ne peux rien faire, j'ai trop perdu, je récupérerai du sang si je peux.

deuxièmement, certains propriétaires sont extrêmement confiants.

comme mentionné ci-dessus, le prix de china resources city a augmenté de plus de 8 millions de yuans.

ce type de propriétaire s’attend probablement à être plein et souhaite récupérer toutes ses pertes antérieures.

ce qui précède est le plan de base du vendeur :

les vendeurs qui souhaitent rendre du sang pour expédier des marchandises ;

des vendeurs aux attentes élevées qui cherchent à gagner de l’argent ;

il existe également une catégorie de vendeurs qui profitent de la politique et expédient activement des marchandises.

il y a le plus grand nombre de vendeurs de ce type.

évidemment,

les vendeurs ne sont pas parvenus à un consensus sur les augmentations de prix.

le marché reste un marché d'acheteurs.

les acheteurs n’apprécieront pas ces augmentations de prix.

de cette façon, la raison de l'augmentation du volume des transactions est évidente——

logements survendus et espace d’arbitrage politique.

après l’apparition claire du signal selon lequel « les prix de l’immobilier ont cessé de baisser et se sont stabilisés »,

le stock de logements survendus sur le marché laissait place à un arbitrage politique, de sorte que beaucoup d’argent a afflué.

revenons à la nouvelle politique elle-même.

ce sont toutes des politiques ciblant les villes de premier rang.

qu'est-ce que ça veut dire?

la politique est finalisée.

d’autres villes se sont depuis longtemps démantelées, ne laissant que les villes de premier rang avec peu de marge de manœuvre.

ensuite, les villes de tout le pays devront se battre à la baïonnette.

les grandes villes disposent d’une industrie, d’une population, de richesses et même d’un certain soutien politique. cette bataille doit encore être menée. quant aux autres villes, il n'y a vraiment rien d'autre à faire que de ressentir l'atmosphère de marché de l'opinion publique dans le cadre de la nouvelle politique.

l’assouplissement des politiques dans les villes de premier rang ne fera qu’accélérer la différenciation urbaine.

ce,

n'est-ce pas juste une période fenêtre ?

il s’agit d’une période fenêtre pour les expéditions dans de nombreuses villes ;

il s’agit d’une période fenêtre pour de nombreuses améliorations et remplacements.

profitez de la politique à chaque occasion.

durant la période fenêtre actuelle, nous ferons trois choses.

1. expédition.

débarrassez-vous rapidement des mauvaises enchères.

veuillez prêter attention aux mots clés de la nouvelle politique——

pour que le marché immobilier cesse de chuter et se stabilise, nous devons contrôler strictement l'augmentation, optimiser le stock et améliorer la qualité de la construction de logements commerciaux.

en fait, la qualité des maisons sur le marché s’améliore de plus en plus.

par exemple,

le taux d'acquisition de chambres est supérieur à 100 %.

après l'introduction de nouvelles réglementations sur le ratio de surface au sol dans de nombreux endroits, le taux d'acquisition de logements peut atteindre 100 %, ce qui équivaut à un changement de direction et à la suppression du loyer public.

taux d'acquisition de logements plus élevé = plus d'espace = meilleur type de maison.

vous avez dit, comment la maison de trois chambres valant plus de 100 mètres carrés dans votre main peut-elle se comparer aux autres ?

par exemple,

il y a de plus en plus de maisons avec des panneaux en aluminium, des hauteurs de sol supérieures à 3 mètres, des clubs et des piscines.

vous avez dit, comment cela se compare-t-il au bac à peinture que vous avez à la main avec une hauteur de sol de 2,8 m et sans club-house ni piscine ?

pour un autre exemple,

il y a de plus en plus de logements abordables à divers endroits.

même dans de nombreuses régions où la demande est forte, le logement abordable a le dernier mot, que le marché soit chaotique ou non.

vous avez dit, comment puis-je comparer le prix avec d'autres pour des projets d'investissement qui sont juste nécessaires ?

nous pouvons donc profiter de cette fenêtre pour expédier.

ce n'est pas grave si nous perdons de l'argent, mais ne restons pas coincés.

ne vous inquiétez pas de rater la cible.

si la maison que vous possédez est vendue par d’autres, même si le marché monte, cela n’a pas grand-chose à voir avec vous.

2. remplacement.

ceux qui ont besoin d’améliorations et de remplacements peuvent commencer.

je dois dire que les prix de certains disques améliorés me rendent désormais jaloux.

par exemple,

le premier lot de complexes résidentiels de référence livrés à hangzhou au cours des derniers mois a coûté environ 8,5 millions, mais ils sont désormais inférieurs à 8 millions, et ils ont chuté de 500 000 ou 600 000 en un ou deux mois.

puisque la politique dit d’arrêter de chuter et de se stabiliser, n’hésitez pas.

le prix que vous achetez n’est pas nécessairement le prix le plus bas, mais il doit être le prix le plus bas, et cela suffit.

de plus, en remplaçant l’hypothèque par la même mensualité, le taux d’intérêt sera plus bas et le montant du prêt sera plus élevé.

il sera en réalité plus facile d'améliorer le remplacement à contre-courant de la tendance du marché.

3. restez stable.

actifs de base, calmez-vous et restez stable.

pour les actifs essentiels des villes leaders telles que les villes de premier et de deuxième rang, à ce stade, s'il n'y a rien d'urgent, la meilleure chose à faire est de rester sur place.

tout d’abord, dans le nouveau cycle de politiques, les grandes villes seront les premières à arrêter leur chute et à se stabiliser, de sorte que les prix de ces actifs de base auront naturellement atteint leur plus bas niveau.

deuxièmement, le futur marché sera différencié.

ce qui est nécessaire est juste nécessaire, ce qui est investi est investi.

seuls les actifs de base possèdent des attributs d’investissement.

le seuil d'investissement est de plus en plus élevé, et les besoins en fonds sont également de plus en plus élevés.

par conséquent, si vous vendez l'objectif principal maintenant, il sera plus difficile d'être présélectionné à l'avenir.

il ne reste plus qu'à attendre.

attendez que la nouvelle politique augmente le volume des échanges !

peu importe à quel point nous sommes optimistes,

lorsque davantage d’acheteurs sont prêts à acheter à un prix plus élevé, le prix peut augmenter.

parce que cette politique est différente des précédentes et est devenue le consensus du marché.

cette fois, c'est vraiment différent !

cette fois, il y a une baisse des taux de la fed ;

cette fois, en plus des politiques immobilières directes, il y a aussi des politiques du côté monétaire, du côté du marché des capitaux, etc.

cette fois,

ce n’est pas seulement l’immobilier qui est sauvé, c’est l’économie qui est sauvée, c’est le tout !

nous avons tourné le volant complètement à droite et venons de reprendre la bonne route.

mais,

la différence cette fois se limite à la ville principale.

comme mentionné ci-dessus, la politique actuelle n’a aucune pertinence pour la grande majorité des villes, et seules les villes leaders ont encore une orientation politique.

par conséquent, amis qui souhaitent augmenter les prix, réfléchissez d'abord à une question -

la cible que j'ai en main est-elle un atout dans une ville de premier ou de deuxième rang ou un atout essentiel ?