china real estate news: se necesita con urgencia una política fiscal para restaurar las expectativas del mercado inmobiliario y restaurar la confianza.
2024-10-07
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en un entorno deflacionario, la política fiscal se convierte en una herramienta política más eficaz. cfp/foto proporcionada
economista jefe de la alianza de capital empresarial de chinabai wen xi
el 24 de septiembre, el banco central introdujo una serie de políticas que incluyen la reducción de los requisitos de reserva y las tasas de interés, la reducción de los coeficientes de pago inicial, la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes y las tasas de interés de las segundas viviendas, con el objetivo de estimular la demanda del mercado a través de medios financieros y promover la recuperación del mercado inmobiliario. sin embargo, la eficacia de estas políticas financieras para promover el apalancamiento del lado de la demanda depende del restablecimiento de las expectativas del mercado y del restablecimiento de la confianza de la industria, cuya política fiscal es la clave para su implementación.en un estado deflacionario, el fallo del mecanismo de transmisión da como resultado una eficacia limitada de la política monetaria, lo que a menudo dificulta el logro de los objetivos de política. han surgido problemas evidentes de deflación en áreas con un alto grado de mercantilización en mi país. en este momento, la clave de esta ronda de real es la rápida introducción de políticas fiscales más directas para promover la restauración de las expectativas del mercado y la recuperación de la confianza de la industria. el rescate inmobiliario y la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. crítico y urgente.1. el impacto de esta ronda de políticas financieras en el mercado inmobiliario1. política de reducción del rrr, reducción del tipo de interés y reducción del pago inicial. en el "paquete de regalo" de políticas del 24 de septiembre, los recortes de rrr, los recortes de las tasas de interés y los recortes de los pagos iniciales son herramientas clave de política financiera. estas combinaciones de políticas están diseñadas para estimular el lado de la demanda del mercado inmobiliario. en términos de recortes del rrr, este recorte liberará alrededor de 1,2 billones de yuanes de fondos a largo plazo, lo que teóricamente puede aumentar la capacidad de préstamo de los bancos a industrias y mercados, aumentando así la liquidez del mercado inmobiliario. en términos de recortes de tasas de interés, después de un recorte de 50 puntos básicos, la tasa de interés cotizada en el mercado (lpr) de los préstamos con un plazo de más de cinco años, principalmente préstamos para vivienda, disminuirá en consecuencia, lo que guiará a los bancos comerciales a reducir las tasas de interés de los préstamos para viviendas nuevas, los préstamos para viviendas existentes y los préstamos de fondos de previsión, aliviando la presión sobre los pagos de las viviendas. en términos de reducción del pago inicial, la reducción unificada y simultánea de los ratios de pago inicial para viviendas nuevas y de segunda mano ha permitido a los compradores de vivienda entrar al mercado con menos fondos propios, mejorando la accesibilidad a la compra de vivienda.2. ajuste de los tipos de interés hipotecarios existentes. según las estadísticas, después de este ajuste, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios existentes cayó alrededor de 0,5 puntos porcentuales. el objetivo de esta política es aliviar la presión financiera sobre los prestatarios hipotecarios y aumentar su poder adquisitivo, impulsando así indirectamente el mercado inmobiliario. sin embargo, los efectos de las políticas también se ven afectados por las expectativas del mercado. si la confianza del mercado es baja y el ingreso esperado es bajo, los consumidores pueden optar por ahorrar en lugar de consumir, incluso si se reduce la presión de pago.3. ajuste del tipo de interés de la segunda vivienda. después de este ajuste de política, se espera que la tasa de interés de los préstamos para segundas viviendas no sea inferior a la de las primeras viviendas, lo que reducirá los costos de los préstamos para los compradores de viviendas para mejoras. esta política tiene como objetivo estimular la mejora de la demanda y promover el volumen de transacciones en el mercado inmobiliario. sin embargo, si el mercado no tiene fuertes expectativas de que los precios de la vivienda se estabilicen o aumenten, o no es optimista sobre las condiciones económicas futuras y las expectativas de ingresos, entonces la demanda de mejoras puede no aumentar significativamente incluso si los costos de los préstamos disminuyen.las expectativas del mercado y la confianza de la industria son factores clave que afectan la eficacia de esta ronda de políticas financieras. si los participantes del mercado son pesimistas sobre la situación económica futura y las tendencias de los precios de la vivienda, incluso si las políticas financieras proporcionan más liquidez, menores costos de préstamo y umbrales de entrada al mercado más bajos (índice de pago inicial), es posible que no puedan estimular eficazmente la demanda del mercado. por tanto, el efecto de esta ronda de políticas financieras depende en gran medida del restablecimiento de las expectativas del mercado y de la confianza de la industria.2. el papel de la política fiscal en el mercado inmobiliarioen una economía de mercado, la política monetaria y la política fiscal son las dos herramientas principales utilizadas por el gobierno para regular la economía. la política monetaria afecta la actividad económica ajustando la oferta monetaria y las tasas de interés, mientras que la política fiscal afecta la economía directamente a través del gasto público y los impuestos.en el mercado inmobiliario, el efecto de la política monetaria suele verse afectado por las expectativas y la confianza del mercado. en comparación con la política monetaria, la política fiscal puede estimular directamente la economía a través del gasto público. por ejemplo, el gobierno puede estimular directamente el mercado inmobiliario mediante la construcción de infraestructura, proporcionando subsidios para la compra de viviendas o incluso ingresando directamente al mercado o confiando en empresas estatales para ingresar al mercado.en un entorno deflacionario, la eficacia de la política monetaria suele ser limitada porque los participantes del mercado tienden a retener efectivo en lugar de aumentar el endeudamiento y el gasto. la elasticidad de la demanda de dinero del mercado disminuye y la reducción de las tasas de interés puede no ser capaz de aumentar efectivamente la oferta monetaria y, por lo tanto, no lograr estimular el crecimiento económico. en este caso, la política fiscal se convierte en una herramienta más eficaz. las políticas fiscales pueden afectar el mercado inmobiliario de muchas maneras, incluida la provisión de subsidios para la compra de viviendas, la reducción o reducción de impuestos y tarifas relacionados con la vivienda y el aumento de la construcción de viviendas públicas. el gobierno puede reducir el costo de los compradores de viviendas y estimular la demanda proporcionando subsidios para la compra de viviendas; al reducir o eximir los impuestos y tasas relacionados con la vivienda, puede reducir el costo de la compra y tenencia de bienes raíces y fomentar la inversión y el consumo de viviendas; construcción de viviendas públicas o participar directamente en el mercado por parte de empresas de propiedad estatal, para proporcionar más oferta de viviendas o ajustar la oferta para promover el equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado y la recuperación del mercado.3. el foco de la política fiscal para rescatar el mercado inmobiliario1. eliminar el riesgo de construcciones sin terminar.el problema de los edificios sin terminar no sólo afecta a los derechos e intereses de los compradores de viviendas, sino que también tiene un enorme impacto negativo en la confianza del mercado. la política fiscal puede resolver el problema de las propiedades sin terminar de las siguientes maneras: primero, inyección de capital gubernamental: ayudar a completar la construcción de proyectos inmobiliarios sin terminar y proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas inyectando capital directamente o proporcionando garantías de préstamos; segundo, la intervención; de los bancos de políticas: los bancos de políticas sexuales pueden proporcionar préstamos especiales para apoyar el reinicio y la finalización de proyectos de construcción sin terminar. en tercer lugar, incentivos fiscales: para las empresas y compradores de viviendas involucrados en el reinicio de proyectos de construcción sin terminar, el gobierno puede proporcionar exenciones fiscales y exenciones a; alentar a las empresas y los consumidores a participar. el cuarto es el reembolso del dinero de preventa: para los proyectos que son demasiado difíciles de vender y han perdido su valor de renovación debido a la caída excesiva del precio de la vivienda, el gobierno organizará al desarrollador original para que devuelva el dinero; dinero de compra preventa y abandonar la construcción del proyecto. en caso de que el promotor quiebre o no pueda devolver el precio de compra previo a la venta, el gobierno proporcionará una compensación adecuada a los compradores de viviendas. esto no es sólo un reflejo de la responsabilidad pública del gobierno, sino también un pago necesario. la supervisión inadecuada de los pagos de preventa por parte del gobierno anterior.según las estadísticas, la tasa media de finalización de los proyectos de construcción sin terminar es sólo del 60%, pero después de la intervención del gobierno, la tasa de finalización puede aumentar a más del 80%. estos datos muestran que la intervención gubernamental puede mejorar efectivamente la tasa de finalización de proyectos de construcción sin terminar, restaurando así la confianza del mercado.2. promover la recuperación de las expectativas del mercado.según una investigación de mercado, más del 50% de los compradores potenciales de viviendas dijeron que la incertidumbre de las expectativas del mercado es la principal razón para esperar y ver qué pasa. por lo tanto, reparar las expectativas del mercado a través de la política fiscal puede estimular efectivamente la demanda del mercado.la política fiscal puede promover la reparación de las expectativas del mercado de las siguientes maneras: primero, aumentar la inversión pública: el gobierno puede aumentar la inversión en construcción de infraestructura para aumentar el atractivo del mercado inmobiliario, mejorando así las expectativas del mercado; segundo, los subsidios a la compra de viviendas: reducir; aumentar el número de compradores de viviendas a través de subsidios para la compra de viviendas, estimular la demanda del mercado y mejorar las expectativas del mercado. en tercer lugar, la divulgación de información y la transparencia: el gobierno puede reducir la incertidumbre del mercado y estabilizar las expectativas del mercado mediante la divulgación de información abierta y transparente;3. se restablece la confianza de la industria.según las estadísticas, el índice de confianza de la industria está correlacionado positivamente con el volumen de transacciones del mercado inmobiliario. por cada aumento de 1 punto porcentual en el índice de confianza de la industria, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario aumenta en un promedio del 2%. estos datos muestran que restaurar la confianza de la industria a través de la política fiscal puede promover efectivamente la actividad transaccional en el mercado inmobiliario.la política fiscal puede restaurar la confianza de la industria de las siguientes maneras: en primer lugar, respaldar la financiación de las empresas inmobiliarias: proporcionando apoyo financiero, reducir los costos de financiación de las empresas inmobiliarias y mejorar la confianza inversora de las empresas inmobiliarias; en segundo lugar, optimizar la oferta de suelo; : al optimizar la estructura y el ritmo de la oferta de tierras, proporcionar más recursos de tierras de alta calidad, controlar la cantidad total de tierras que ingresan al mercado y mejorar la confianza en el desarrollo de las empresas inmobiliarias. en tercer lugar, políticas de apoyo a la industria: el gobierno puede introducir políticas; como exenciones de impuestos y reducciones de tarifas, y brindar apoyo técnico para mejorar la competitividad de la industria inmobiliaria. en cuarto lugar, el gobierno ingresa al mercado para cerrar el desajuste entre la oferta y la demanda en el mercado: directamente o con la ayuda de empresas estatales; las empresas y las empresas centrales, al tiempo que compran algunas viviendas comerciales existentes y las convierten en viviendas asequibles, controlan la escala de la construcción de viviendas y el número de proyectos recién iniciados para promover el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado.4. límites de intervención de la política fiscalsi bien la intervención de la política fiscal es necesaria, una intervención excesiva puede provocar fallas del mercado y una reducción de la eficiencia en la asignación de recursos. para evitar una intervención excesiva, el gobierno puede adoptar las siguientes estrategias: primero, políticas favorables al mercado: al diseñar políticas, se debe considerar la respuesta y aceptación del mercado para garantizar que las políticas puedan ser aceptadas por el mercado e implementadas de manera efectiva. el segundo es la implementación gradual: la implementación de políticas debe ser gradual y la intensidad de las políticas debe ajustarse gradualmente en función de la respuesta del mercado para evitar una intervención excesiva por única vez. el tercero es la transparencia y la comunicación: el gobierno debe mantener la comunicación con los participantes del mercado para garantizar la transparencia de las políticas y reducir la incertidumbre del mercado. cuarto, supervisión y evaluación: el gobierno necesita supervisar y evaluar los efectos de las políticas y ajustarlas de manera oportuna para evitar una intervención excesiva. mediante una evaluación continua de los efectos de las políticas, el gobierno puede ajustar las políticas de manera oportuna y evitar una intervención excesiva. quinto, monitoreo de la respuesta del mercado: el gobierno puede evaluar el impacto de las políticas monitoreando la respuesta del mercado.5. aprender de la experiencia internacionaldurante la crisis financiera de 2008, el gobierno federal de estados unidos adoptó una serie de políticas fiscales para estabilizar el mercado financiero y el mercado inmobiliario. la primera es la inyección directa de capital: el gobierno de estados unidos (tesoro federal) proporcionó inyección directa de capital a importantes instituciones y empresas financieras como citigroup y las tres principales compañías automotrices a través del programa de alivio de activos en problemas (tarp, por sus siglas en inglés) para evitar que su quiebra desencadene una crisis mayor. crisis económica de gran escala. el segundo son las compras de activos: el sistema de la reserva federal implementó una política de flexibilización cuantitativa para proporcionar liquidez y estabilizar los mercados financieros mediante la compra de grandes cantidades de valores respaldados por hipotecas y otros activos financieros. el tercero es la innovación política: el gobierno de estados unidos ha lanzado políticas innovadoras como el programa de ajuste de la asequibilidad de la vivienda (hamp, por sus siglas en inglés), cuyo objetivo es reducir las tasas de incumplimiento de los préstamos, ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades a reestructurar sus préstamos y reducir las ejecuciones hipotecarias. según las estadísticas, el proyecto tarp finalmente logró aproximadamente el 10% de ingresos, lo que indica que la intervención directa del gobierno fue efectiva hasta cierto punto. al mismo tiempo, la política de flexibilización cuantitativa ha desempeñado un papel importante en la estabilización de los mercados financieros y la creación de condiciones para la recuperación económica.la política fiscal adoptada por estados unidos tiene ciertas implicaciones para la implementación de políticas de mi país. la primera es una intervención oportuna: la política fiscal de china debe introducirse rápidamente cuando la confianza del mercado se vea dañada para evitar una mayor propagación de los riesgos. el segundo es un enfoque múltiple: el gobierno de estados unidos ha adoptado una variedad de herramientas de política fiscal. al formular la política fiscal, china también debería considerar integralmente el uso de múltiples herramientas para lograr sinergias políticas. el tercero es el control de riesgos: cuando el gobierno de estados unidos rescata empresas, también presta atención al control de riesgos, como el establecimiento de vehículos de propósito especial (spv) para aislar los riesgos. cuando china implementa una política fiscal, también debe considerar el control de riesgos necesario para garantizar la sostenibilidad de la política.6. escala de fondos y aumento del rescate de la política fiscalal evaluar la escala de fondos necesarios para el alivio de la política fiscal, es necesario considerar múltiples factores, incluidas las condiciones actuales del mercado inmobiliario, los efectos esperados del alivio y la capacidad fiscal del gobierno.según el último informe de mercado, el valor total actual del mercado inmobiliario es de aproximadamente 300 billones de yuanes, de los cuales aproximadamente el 5% de las propiedades no se pueden vender, y la escala de fondos que requieren rescate se estima inicialmente en entre el 1% y el 2%. del valor total de mercado.la política de rescate tiene como objetivo restaurar la confianza del mercado y promover la actividad transaccional. se espera que cada yuan de fondos fiscales invertidos pueda generar de 3 a 5 yuanes de demanda del mercado. teniendo en cuenta el estado de los ingresos y gastos fiscales del gobierno y los niveles de deuda, la escala de los fondos de rescate que el gobierno puede permitirse es limitada. según el ministerio de finanzas, la tasa de déficit fiscal del gobierno no debería exceder el 3% del pib. sobre la base de los factores anteriores, se estima inicialmente que la escala de fondos necesarios para que la política fiscal rescate el mercado es de aproximadamente entre 3 y 6 billones de yuanes.para recaudar los fondos necesarios para que la política fiscal rescate el mercado, el gobierno puede adoptar los siguientes enfoques:una es emitir bonos gubernamentales: el gobierno puede recaudar fondos emitiendo bonos gubernamentales, que es el método más común de recaudar fondos. según datos históricos, el costo de emisión de bonos gubernamentales es de alrededor del 3% con una tasa de interés anual y ha seguido disminuyendo, con una alta aceptación en el mercado.el segundo es aumentar los impuestos específicos: el gobierno puede considerar aumentar temporalmente los impuestos relacionados con los bienes raíces, como el impuesto a la propiedad, el impuesto al valor agregado de la tierra, la participación central de las tarifas de transferencia de tierras, etc., como una forma de recaudar fondos. se estima que si el impuesto a la propiedad aumenta en un 1%, los ingresos fiscales pueden aumentar en aproximadamente 200 mil millones de yuanes por año.el tercero es la enajenación de activos de propiedad estatal: el gobierno puede recaudar fondos enajenando algunos activos de propiedad estatal, como acciones en empresas estatales, tierras ociosas, etc. según las estimaciones, si se enajena el 5% de los activos estatales, se pueden recaudar alrededor de 1 billón de yuanes de una sola vez.cuarto, financiamiento internacional: cuando sea necesario, el gobierno también puede recaudar fondos a través del mercado financiero internacional, como por ejemplo emitiendo bonos en moneda extranjera. pero este enfoque requiere considerar los riesgos del tipo de cambio y las calificaciones crediticias internacionales.cabe señalar que la forma en que se recaudan los fondos debe tener en cuenta el impacto en la economía y la sostenibilidad, y evitar aumentar la carga financiera a largo plazo para el gobierno.7. estrategias de implementación para el rescate de la política fiscal1. selección de instrumentos financieros. para lograr el efecto de rescate, la política fiscal debe elegir las herramientas adecuadas. el primero son los subsidios financieros directos: el gobierno puede proporcionar subsidios para la compra de viviendas para reducir la carga financiera de los compradores de viviendas y estimular la demanda del mercado. según las estadísticas, cada subsidio de 10.000 rmb para la compra de una vivienda puede aumentar la disposición a comprar una vivienda en aproximadamente un 3%.el segundo son los incentivos fiscales: reducir o eximir los impuestos a las transacciones inmobiliarias, reducir los costos de transacción y aumentar la actividad de transacciones en el mercado. se estima que por cada reducción de 1 punto porcentual en los impuestos a las transacciones, el volumen de transacciones puede aumentar aproximadamente un 2%.el tercero es la construcción de viviendas públicas: satisfacer las necesidades de vivienda de los grupos de bajos ingresos aumentando la oferta de viviendas públicas. según las encuestas, cada 10.000 unidades adicionales de vivienda pública pueden resolver aproximadamente el 3% de la demanda de vivienda. adquirir viviendas comerciales existentes y convertirlas en viviendas asequibles tiene el efecto de equilibrar la dislocación de la oferta y la demanda del mercado, activar el mercado y mejorar la liquidez de la industria. debería convertirse en el principal punto de partida de la política fiscal para salvar la dislocación estructural de la oferta y la demanda del mercado. la inyección de los fondos fiscales necesarios, junto con el uso de préstamos bancarios de política y préstamos comerciales para promover la implementación de esta política, no sólo logrará los objetivos de política mencionados anteriormente, sino que también resolverá parcialmente la falta de liquidez en el sector financiero.el cuarto es la política de oferta de tierras: controlar eficazmente el ritmo de las transferencias de tierras, mientras se recuperan tierras para proyectos inactivas y no renovables, y optimizar la estructura de oferta de tierras para equilibrar la oferta del mercado. según datos históricos, por cada aumento del 1% en la oferta de suelo residencial, la oferta de viviendas nuevas puede aumentar aproximadamente un 1,5%.2. pasos de implementación y supervisión. la implementación de la política fiscal requiere pasos claros y una supervisión efectiva. en términos de diseño de políticas, se diseñan herramientas políticas apropiadas y detalles de implementación en función de las condiciones del mercado y las capacidades financieras. en términos de promoción de políticas, el contenido de las políticas se publicita ampliamente a través de los medios y canales públicos para garantizar que los participantes del mercado comprendan la intención de las políticas y los métodos de operación. en términos de implementación de políticas, estas deben implementarse gradualmente de acuerdo con los pasos y el cronograma establecidos para garantizar que el efecto de la política se revele gradualmente. en términos de monitoreo de efectos, debemos establecer un mecanismo de monitoreo de efectos de políticas, evaluar periódicamente el efecto de implementación de la política y ajustar la dirección e intensidad de la política de manera oportuna. en términos de evaluación y gestión de riesgos, es necesario evaluar los riesgos que la política puede traer, como carga financiera excesiva, sobrecalentamiento del mercado, mala asignación de recursos y riesgo moral en la implementación de la política, y formular las correspondientes medidas de control de riesgos. establecer un mecanismo de gestión de riesgos, que incluya alertas de riesgos, respuesta a los riesgos y mitigación de riesgos, para garantizar que los distintos riesgos puedan abordarse eficazmente durante la implementación de la política.mediante la implementación de las estrategias anteriores, la política fiscal puede promover la mejora de las expectativas del mercado y el restablecimiento de la confianza de la industria sobre la premisa de controlar los riesgos, de modo de lograr un rescate efectivo, promover la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario y lograr la estabilidad y desarrollo del mercado inmobiliario.(este artículo fue publicado en la página 10 de china real estate news el 30 de septiembre por su zhiyong, editor en jefe)
editor de procesos: liu ya
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