новости недвижимости китая: налогово-бюджетная политика срочно необходима для восстановления ожиданий рынка недвижимости и восстановления доверия.
2024-10-07
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
в дефляционной среде фискальная политика становится более эффективным инструментом политики. cfp/фото предоставлено
главный экономист китайского альянса предпринимательского капиталабай вэньси
24 сентября центральный банк издал ряд мер, включая снижение резервных требований и процентных ставок, снижение коэффициентов первоначального взноса, снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам и кредитам на вторичное жилье, с целью стимулирования рыночного спроса с помощью финансовых средств и продвижения восстановление рынка недвижимости. однако эффективность этой финансовой политики по стимулированию рычагов спроса зависит от восстановления рыночных ожиданий и восстановления доверия отрасли, ключом к реализации которой является налогово-бюджетная политика.в дефляционном состоянии отказ трансмиссионного механизма приводит к ограниченной эффективности денежно-кредитной политики, что часто затрудняет достижение политических целей. очевидные проблемы с дефляцией возникли в регионах с высокой степенью рыночного развития в моей стране. в настоящее время ключом к этому раунду реальных событий является быстрое введение более прямой налогово-бюджетной политики, способствующей восстановлению рыночных ожиданий и восстановлению уверенности в промышленности. спасение недвижимости и построение новой модели развития недвижимости критически важно и неотложно.1. влияние этого раунда финансовой политики на рынок недвижимости1. политика снижения rrr, снижения процентной ставки и снижения первоначального взноса. в политическом «подарочном пакете» от 24 сентября снижение ставок, процентных ставок и первоначальных взносов являются ключевыми инструментами финансовой политики. эти комбинации мер призваны стимулировать спрос на рынке недвижимости. что касается сокращения rrr, то это сокращение rrr высвободит около 1,2 трлн юаней долгосрочных средств, что теоретически может увеличить возможности банков по кредитованию промышленности и рынка, тем самым увеличивая ликвидность рынка недвижимости. что касается снижения процентных ставок, то после снижения процентной ставки на 50 базисных пунктов рыночная процентная ставка (lpr) по кредитам сроком более пяти лет, в основном по жилищным кредитам, соответственно снизится, что побудит коммерческие банки к снижению процентных ставок. снизить процентные ставки по новым жилищным кредитам, существующим жилищным кредитам и кредитам резервного фонда, ослабляя давление на покупателей жилья. что касается сокращения первоначального взноса, то единообразное и одновременное снижение коэффициентов первоначального взноса для новых и подержанных домов позволило покупателям жилья выйти на рынок с меньшими собственными средствами, что повысило доступность покупки жилья.2. корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. по статистике, после этой корректировки средняя процентная ставка по действующим ипотечным кредитам снизилась примерно на 0,5 процентных пункта. целью этой политики является ослабление финансового давления на ипотечных заемщиков и увеличение их покупательной способности, тем самым косвенно стимулируя рынок недвижимости. однако на последствия политики также влияют ожидания рынка. если доверие рынка низкое, а ожидаемый доход низкий, потребители могут предпочесть сберегать, а не потреблять, даже если давление погашений снижается.3. корректировка процентной ставки для второго дома. ожидается, что после этой корректировки политики процентная ставка по кредиту для второго дома будет не ниже, чем для первого дома, что снизит стоимость кредита для покупателей улучшенного жилья. эта политика направлена на стимулирование роста спроса и увеличение объема сделок на рынке недвижимости. однако если рынок не имеет сильных ожиданий стабилизации или роста цен на жилье или не испытывает оптимизма в отношении будущих экономических условий и ожиданий доходов, то спрос на улучшения может не значительно увеличиться, даже если стоимость кредита снизится.ожидания рынка и уверенность отрасли являются ключевыми факторами, влияющими на эффективность этого раунда финансовой политики. если участники рынка пессимистично оценивают будущую экономическую ситуацию и тенденции цен на жилье, даже если финансовая политика обеспечивает большую ликвидность, более низкие затраты по кредитам и более низкие пороги входа на рынок (коэффициент первоначального взноса), они, возможно, не смогут эффективно стимулировать рыночный спрос. таким образом, эффект этого раунда финансовой политики во многом зависит от восстановления рыночных ожиданий и уверенности в отрасли.2. роль налогово-бюджетной политики на рынке недвижимостив рыночной экономике монетарная политика и фискальная политика являются двумя основными инструментами, используемыми правительством для регулирования экономики. денежно-кредитная политика влияет на экономическую активность, регулируя денежную массу и процентные ставки, тогда как фискальная политика влияет на экономику напрямую через государственные расходы и налоги.на рынке недвижимости эффект денежно-кредитной политики часто зависит от рыночных ожиданий и уверенности. по сравнению с денежно-кредитной политикой, фискальная политика может напрямую стимулировать экономику посредством государственных расходов. например, правительство может напрямую стимулировать рынок недвижимости посредством строительства инфраструктуры, предоставления субсидий на покупку жилья или даже непосредственного выхода на рынок или использования государственных предприятий для выхода на рынок.в условиях дефляции эффективность денежно-кредитной политики часто ограничена, поскольку участники рынка склонны удерживать наличные деньги, а не увеличивать заимствования и потребление. эластичность рыночного спроса на деньги снижается, и снижение процентных ставок может оказаться неспособным эффективно увеличить денежную массу и, следовательно, не стимулировать экономический рост. в этом случае фискальная политика становится более эффективным инструментом. налогово-бюджетная политика может влиять на рынок недвижимости различными способами, включая предоставление субсидий на покупку жилья, снижение или сокращение налогов и сборов, связанных с жильем, а также увеличение строительства государственного жилья. правительство может снизить расходы покупателей жилья и стимулировать спрос, предоставляя субсидии на покупку жилья; путем снижения или освобождения от налогов и сборов, связанных с жильем, оно может снизить стоимость покупки и владения недвижимостью и стимулировать инвестиции в жилье и потребление, которое оно может увеличить; государственное жилищное строительство или непосредственное участие в рынке государственных предприятий, чтобы обеспечить больше предложения жилья или скорректировать предложение, чтобы способствовать балансу предложения и спроса на рынке и восстановлению рынка.3. направленность налогово-бюджетной политики на спасение рынка недвижимости1. устранить риск недостроенных зданий.проблема недостроенных зданий не только затрагивает права и интересы покупателей жилья, но и оказывает огромное негативное влияние на доверие к рынку. налогово-бюджетная политика может решить проблему незавершенной недвижимости следующими способами: во-первых, вливание государственного капитала: помочь завершить строительство незавершенных объектов недвижимости и защитить права и интересы покупателей жилья путем прямых вливаний капитала или предоставления кредитных гарантий; во-вторых, вмешательство; политических банков: политические банки могут предоставлять специальные кредиты для поддержки перезапуска и завершения незавершенных строительных проектов; в-третьих, налоговые льготы: для компаний и покупателей жилья, участвующих в возобновлении незавершенных строительных проектов, правительство может предоставить налоговые льготы и льготы для поощрять компании и потребителей к участию. четвертое — это возврат предпродажных денег: для проектов, которые слишком сложно продать и которые потеряли свою ценность для продления из-за чрезмерного падения цен на жилье, правительство организует возврат первоначального застройщика. предпродажная покупка денег и отказ от строительства проекта. в случае, если застройщик обанкротится или действительно не сможет вернуть предпродажную цену, правительство предоставит покупателям жилья соответствующую компенсацию. это не только отражение общественной ответственности правительства, но и необходимая оплата. неадекватный надзор предыдущего правительства за предпродажными платежами.по статистике, средний уровень завершения незавершенных строительных проектов составляет всего 60%, но после вмешательства правительства уровень завершения может быть увеличен до более чем 80%. эти данные показывают, что вмешательство правительства может эффективно повысить уровень завершения незавершенных строительных проектов, тем самым восстанавливая доверие рынка.2. содействовать восстановлению рыночных ожиданий.по данным исследования рынка, более 50% потенциальных покупателей жилья заявили, что неопределенность ожиданий рынка является основной причиной их выжидания. таким образом, исправление рыночных ожиданий посредством налогово-бюджетной политики может эффективно стимулировать рыночный спрос.налогово-бюджетная политика может способствовать восстановлению рыночных ожиданий следующими способами: во-первых, увеличить государственные инвестиции: правительство может увеличить инвестиции в строительство инфраструктуры, чтобы повысить привлекательность рынка недвижимости, тем самым улучшая рыночные ожидания; во-вторых, субсидии на покупку жилья: сократить; количество покупателей жилья за счет субсидий на покупку жилья обходится, стимулирует рыночный спрос и повышает ожидания рынка; в-третьих, раскрытие информации и прозрачность: правительство может уменьшить неопределенность рынка и стабилизировать рыночные ожидания посредством открытого и прозрачного выпуска информации.3. доверие отрасли восстановлено.согласно статистике, индекс доверия в отрасли положительно коррелирует с объемом сделок на рынке недвижимости. на каждый процентный пункт увеличения индекса доверия в отрасли объем сделок на рынке недвижимости увеличивается в среднем на 2%. эти данные показывают, что восстановление доверия в отрасли посредством налогово-бюджетной политики может эффективно стимулировать транзакционную активность на рынке недвижимости.налогово-бюджетная политика может восстановить доверие отрасли следующими способами: во-первых, поддержать финансирование компаний, занимающихся недвижимостью: путем предоставления финансовой поддержки снизить затраты на финансирование компаний, занимающихся недвижимостью, и повысить инвестиционную уверенность компаний, занимающихся недвижимостью, во-вторых, оптимизировать предложение земли; : путем оптимизации структуры и ритма предложения земли, предоставления более качественных земельных ресурсов, контроля общего количества земли, поступающей на рынок, и повышения уверенности в развитии компаний, занимающихся недвижимостью. третье - это политика поддержки отрасли: правительство может ввести; политика, такая как налоговые льготы и сборы, а также предоставление технической поддержки для повышения конкурентоспособности отрасли недвижимости. четвертое - выход правительства на рынок, чтобы устранить несоответствие между спросом и предложением на рынке: напрямую или с помощью государства; собственные предприятия и центральные предприятия, приобретая часть существующего коммерческого жилья и превращая его в доступное жилье, контролируют масштабы жилищного строительства и количество вновь начатых проектов для обеспечения баланса рыночного спроса и предложения.4. границы вмешательства налогово-бюджетной политикихотя вмешательство в налогово-бюджетную политику необходимо, чрезмерное вмешательство может привести к сбою рынка и снижению эффективности распределения ресурсов. чтобы избежать чрезмерного вмешательства, правительство может принять следующие стратегии: во-первых, политика, ориентированная на рынок: при разработке политики следует учитывать реакцию и принятие рынка, чтобы гарантировать, что политика может быть принята рынком и эффективно реализована. второй – постепенное внедрение: реализация политики должна быть постепенной, а интенсивность политики должна постепенно корректироваться в зависимости от реакции рынка, чтобы избежать однократного чрезмерного вмешательства. третье — прозрачность и коммуникация. правительство должно поддерживать связь с участниками рынка, чтобы обеспечить прозрачность политики и снизить неопределенность на рынке. в-четвертых, надзор и оценка: правительству необходимо контролировать и оценивать последствия политики и своевременно корректировать политику, чтобы избежать чрезмерного вмешательства. посредством постоянной оценки последствий политики правительство может своевременно корректировать политику и избегать чрезмерного вмешательства. в-пятых, мониторинг реакции рынка. правительство может оценить влияние политики, отслеживая реакцию рынка.5. изучение международного опытаво время финансового кризиса 2008 года федеральное правительство сша приняло ряд фискальных мер для стабилизации финансового рынка и рынка недвижимости. первый — это прямое вливание капитала: правительство сша (федеральное казначейство) предоставило прямое вливание капитала важным финансовым учреждениям и предприятиям, таким как citigroup и три крупнейшие автомобильные компании, через программу помощи проблемным активам (tarp), чтобы не допустить, чтобы их неудача спровоцировала более крупный кризис. масштабный экономический кризис. второе — покупка активов: федеральная резервная система реализовала политику количественного смягчения для обеспечения ликвидности и стабилизации финансовых рынков путем покупки больших объемов ценных бумаг с ипотечным покрытием и других финансовых активов. третье — это инновационная политика: правительство сша запустило инновационную политику, такую как программа корректировки доступности жилья (hamp), которая направлена на снижение уровня неплатежей по кредитам, помощь нуждающимся домовладельцам в реструктуризации своих кредитов и сокращение случаев потери права выкупа. согласно статистике, проект tarp в конечном итоге принес примерно 10% дохода, что указывает на то, что прямое вмешательство правительства было в определенной степени эффективным. в то же время политика количественного смягчения сыграла важную роль в стабилизации финансовых рынков и обеспечении условий для восстановления экономики.фискальная политика, принятая соединенными штатами, имеет определенные последствия для реализации политики моей страны. во-первых, это своевременное вмешательство: фискальная политика китая должна быть введена незамедлительно, когда доверие рынка подорвано, чтобы предотвратить дальнейшее распространение рисков. второй подход – многосторонний: правительство сша приняло различные инструменты налогово-бюджетной политики. при формулировании налогово-бюджетной политики китаю также следует всесторонне рассмотреть возможность использования нескольких инструментов для достижения синергии политики. третий — контроль рисков: когда правительство сша спасает компании, оно также уделяет внимание контролю рисков, например, создавая специальные компании (spv) для изоляции рисков. когда китай реализует налогово-бюджетную политику, он должен также учитывать необходимый контроль рисков, чтобы обеспечить устойчивость этой политики.6. масштаб фонда и повышение финансовой помощи в рамках налогово-бюджетной политикипри оценке масштаба средств, необходимых для смягчения налогово-бюджетной политики, необходимо учитывать множество факторов, включая текущие условия на рынке недвижимости, ожидаемые эффекты смягчения и бюджетные возможности правительства.согласно последнему отчету о рынке, текущая общая рыночная стоимость рынка недвижимости составляет около 300 трлн юаней, из которых примерно 5% объектов недвижимости не подлежат продаже, а масштаб средств, требующих спасения, первоначально оценивается в 1–2% от общей рыночной стоимости.политика финансовой помощи направлена на восстановление доверия рынка и стимулирование транзакционной активности. ожидается, что каждый 1 юань вложенных бюджетных средств может обеспечить рыночный спрос на 3-5 юаней. принимая во внимание бюджетные доходы и расходы правительства, а также уровень долга, масштабы спасательных фондов, которые правительство может себе позволить, ограничены. по мнению минфина, уровень бюджетного дефицита правительства не должен превышать 3% ввп. с учетом вышеизложенных факторов первоначально предполагается, что объем средств, необходимых для фискальной политики по спасению рынка, составляет от 3 до 6 трлн юаней.чтобы собрать средства, необходимые для фискальной политики по спасению рынка, правительство может применить следующие подходы:один из них — выпуск государственных облигаций. правительство может привлекать средства путем выпуска государственных облигаций, что является наиболее распространенным методом сбора средств. согласно историческим данным, стоимость выпуска государственных облигаций составляет около 3% с годовой процентной ставкой и продолжает снижаться при высоком признании рынка.во-вторых, повышение конкретных налогов: правительство может рассмотреть вопрос о временном повышении налогов, связанных с недвижимостью, таких как налог на недвижимость, налог на добавленную стоимость земли, центральную долю сборов за передачу земли и т. д., как способ сбора средств. подсчитано, что если налог на имущество будет увеличен на 1%, доходы бюджета могут увеличиться примерно на 200 миллиардов юаней в год.третий — это продажа государственных активов: правительство может привлечь средства, избавившись от некоторых государственных активов, таких как акции государственных предприятий, пустующие земли и т. д. по оценкам, если будет реализовано 5% государственных активов, единовременно можно будет привлечь около 1 трлн юаней средств.в-четвертых, международное финансирование: при необходимости правительство может также привлекать средства через международный финансовый рынок, например, выпуская облигации в иностранной валюте. но этот подход требует учета валютных рисков и международных кредитных рейтингов.следует отметить, что способы привлечения средств должны учитывать влияние на экономику и устойчивость, а также избегать увеличения долгосрочного финансового бремени на правительство.7. стратегии реализации налогово-бюджетной политики для спасения рынка1. выбор финансовых инструментов. для достижения эффекта спасения фискальной политике необходимо выбрать соответствующие инструменты. первый – это прямые финансовые субсидии: правительство может предоставлять субсидии на покупку жилья, чтобы снизить финансовую нагрузку на покупателей жилья и стимулировать рыночный спрос. по статистике, каждая предоставленная субсидия на покупку дома в размере 10 000 юаней может увеличить желание приобрести дом примерно на 3%.второе — налоговые стимулы: снижение или освобождение от налогов на сделки с недвижимостью, снижение транзакционных издержек и повышение активности рыночных транзакций. подсчитано, что на каждый процентный пункт снижения налогов на транзакции объем транзакций может увеличиться примерно на 2%.третье – это государственное жилищное строительство: удовлетворение жилищных потребностей групп населения с низкими доходами за счет увеличения предложения государственного жилья. согласно опросам, каждые дополнительные 10 000 единиц государственного жилья могут удовлетворить около 3% спроса на жилье. приобретение существующего коммерческого жилья и преобразование его в доступное жилье приводит к уравновешиванию рыночных диспропорций спроса и предложения, активизации рынка и повышению ликвидности отрасли. это должно стать основной отправной точкой налогово-бюджетной политики для преодоления структурных диспропорций рыночного спроса и предложения. вливание необходимых бюджетных средств в сочетании с использованием политических банковских и коммерческих кредитов для содействия реализации этой политики не только позволит достичь вышеуказанных политических целей, но и частично решит проблему простоя ликвидности в финансовом секторе.четвертое – это политика предложения земли: эффективно контролировать темпы передачи земель, одновременно восстанавливая пустующие и невозобновляемые проектные земли, оптимизировать структуру предложения земли, чтобы сбалансировать рыночное предложение. согласно историческим данным, на каждый 1% увеличения предложения жилых земель предложение новых домов может увеличиться примерно на 1,5%.2. этапы реализации и надзор. реализация налогово-бюджетной политики требует четких шагов и эффективного контроля. что касается разработки политики, соответствующие инструменты политики и детали реализации разрабатываются с учетом рыночных условий и финансовых возможностей. что касается продвижения политики, ее содержание широко пропагандируется через средства массовой информации и общественные каналы, чтобы гарантировать, что участники рынка понимают намерения политики и методы ее работы. что касается реализации политики, политику следует реализовывать постепенно в соответствии с установленными шагами и графиками, чтобы гарантировать постепенное проявление эффектов политики. что касается мониторинга последствий, нам следует создать механизм мониторинга последствий политики, регулярно оценивать эффект от реализации политики и своевременно корректировать направление и интенсивность политики. с точки зрения оценки и управления рисками необходимо оценить риски, которые может принести политика, такие как чрезмерное финансовое бремя, перегрев рынка, нерациональное распределение ресурсов и моральный риск при реализации политики, и сформулировать соответствующие меры по контролю рисков. создать механизм управления рисками, включая предупреждение о рисках, реагирование на риски и смягчение рисков, чтобы обеспечить возможность эффективного устранения различных рисков в ходе реализации политики.благодаря реализации вышеуказанных стратегий налогово-бюджетная политика может способствовать улучшению рыночных ожиданий и восстановлению доверия отрасли на основе контроля рисков, чтобы добиться эффективного спасения, способствовать построению новой модели развития недвижимости и добиться стабильности и развития рынка недвижимости.(эта статья была опубликована на странице 10 журнала china real estate news 30 сентября су чжиёном, главным редактором)
дежурный редактор: ма линь
все права принадлежат china real estate news.
воспроизведение или использование в любой форме без разрешения запрещено.
