china real estate news: eine finanzpolitik ist dringend erforderlich, um die erwartungen des immobilienmarktes wiederherzustellen und das vertrauen wiederherzustellen.
2024-10-07
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in einem deflationären umfeld wird die finanzpolitik zu einem wirksameren politischen instrument. cfp/foto bereitgestellt
chefökonom der china enterprise capital alliancebai wenxi
am 24. september führte die zentralbank eine reihe von maßnahmen ein, darunter die senkung der mindestreservepflicht und der zinssätze, die senkung der anzahlungsquoten, die senkung der zinssätze für bestehende hypothekendarlehen und der zinssätze für zweitwohnungen, mit dem ziel, die marktnachfrage durch finanzielle mittel anzukurbeln förderung der erholung des immobilienmarktes. die wirksamkeit dieser finanzpolitik zur förderung der hebelwirkung auf der nachfrageseite hängt jedoch von der wiederherstellung der markterwartungen und der wiederherstellung des branchenvertrauens ab, wobei die fiskalpolitik der schlüssel zur umsetzung der politik ist.in einem deflationären zustand führt das versagen des transmissionsmechanismus zu einer eingeschränkten wirksamkeit der geldpolitik, was es oft schwierig macht, politische ziele zu erreichen. in gebieten mit einem hohen grad der vermarktung sind in meinem land offensichtliche deflationsprobleme aufgetreten. derzeit ist die rasche einführung einer direkteren finanzpolitik zur förderung der wiederherstellung der markterwartungen und der wiederherstellung des branchenvertrauens der schlüssel zu dieser realrunde immobilienrettung und der aufbau eines neuen modells der immobilienentwicklung. kritisch und dringend.1. die auswirkungen dieser runde finanzpolitischer maßnahmen auf den immobilienmarkt1. politik zur senkung des rrr, der senkung des zinssatzes und der senkung der anzahlung. im politischen „geschenkpaket“ vom 24. september sind rrr-kürzungen, zinssenkungen und anzahlungskürzungen wichtige finanzpolitische instrumente. diese politischen kombinationen sollen die nachfrageseite des immobilienmarktes stimulieren. was die rrr-kürzung betrifft, so werden durch diese rrr-kürzung rund 1,2 billionen yuan an langfristigen mitteln freigesetzt, was theoretisch die kreditvergabefähigkeit der banken an die branche und den markt erhöhen und dadurch die liquidität des immobilienmarkts erhöhen kann. was zinssenkungen betrifft, so wird nach einer zinssenkung um 50 basispunkte der marktnotierte zinssatz (lpr) von krediten mit einer laufzeit von mehr als fünf jahren, hauptsächlich wohnungsbaukrediten, entsprechend sinken, was geschäftsbanken dazu verleiten wird senken sie die zinssätze für neue wohnungsbaudarlehen, bestehende wohnungsbaudarlehen und vorsorgefondsdarlehen und verringern sie so den druck auf die rückzahlung von eigenheimen. im hinblick auf die reduzierung der anzahlungen hat die einheitliche und gleichzeitige reduzierung der anzahlungsquoten für neue und gebrauchte häuser es hauskäufern ermöglicht, mit weniger eigenen mitteln in den markt einzutreten, was die zugänglichkeit von hauskäufen verbessert.2. anpassung der bestehenden hypothekarzinsen. laut statistik sank der durchschnittliche zinssatz bestehender hypothekarkredite nach dieser anpassung um rund 0,5 prozentpunkte. ziel dieser politik ist es, den finanziellen druck auf hypothekennehmer zu verringern und ihre kaufkraft zu erhöhen, wodurch indirekt der immobilienmarkt angekurbelt wird. allerdings werden die auswirkungen der politik auch durch die markterwartungen beeinflusst, wenn das marktvertrauen gering ist und die einkommenserwartungen niedrig sind, entscheiden sich die verbraucher möglicherweise dafür, zu sparen, anstatt zu konsumieren, selbst wenn der rückzahlungsdruck geringer ist.3. zinsanpassung für die zweitwohnung. nach dieser politischen anpassung wird der darlehenszinssatz für zweitwohnungen voraussichtlich nicht niedriger sein als der für erstwohnungen, was die kreditkosten für käufer von sanierungshäusern senken wird. ziel dieser politik ist es, die nachfrage zu steigern und das transaktionsvolumen auf dem immobilienmarkt zu steigern. wenn der markt jedoch nicht stark davon ausgeht, dass sich die immobilienpreise stabilisieren oder steigen, oder hinsichtlich der künftigen wirtschaftlichen bedingungen und einkommenserwartungen nicht optimistisch ist, steigt die verbesserungsnachfrage möglicherweise nicht wesentlich an, selbst wenn die kreditkosten sinken.markterwartungen und branchenvertrauen sind schlüsselfaktoren für die wirksamkeit dieser runde finanzpolitischer maßnahmen. wenn marktteilnehmer hinsichtlich der künftigen wirtschaftlichen lage und der entwicklung der immobilienpreise pessimistisch sind, können sie die marktnachfrage möglicherweise nicht wirksam stimulieren, selbst wenn die finanzpolitik mehr liquidität, niedrigere kreditkosten und niedrigere markteintrittsschwellen (anzahlungsquote) vorsieht. daher hängt die wirkung dieser runde finanzpolitischer maßnahmen in hohem maße von der wiederherstellung der markterwartungen und des branchenvertrauens ab.2. die rolle der finanzpolitik auf dem immobilienmarktin einer marktwirtschaft sind geldpolitik und fiskalpolitik die beiden wichtigsten instrumente, mit denen der staat die wirtschaft reguliert. die geldpolitik beeinflusst die wirtschaftstätigkeit, indem sie die geldmenge und die zinssätze anpasst, während die fiskalpolitik die wirtschaft direkt über staatsausgaben und steuern beeinflusst.auf dem immobilienmarkt wird die wirkung der geldpolitik häufig von den markterwartungen und dem vertrauen beeinflusst. im vergleich zur geldpolitik kann die fiskalpolitik die wirtschaft durch staatsausgaben direkt ankurbeln. beispielsweise kann die regierung den immobilienmarkt direkt stimulieren, indem sie infrastruktur baut, subventionen für den kauf von wohneigentum gewährt oder sogar direkt in den markt einsteigt oder sich auf den markteintritt staatseigener unternehmen verlässt.in einem deflationären umfeld ist die wirksamkeit der geldpolitik häufig eingeschränkt, da die marktteilnehmer dazu neigen, bargeld zu halten, anstatt die kreditaufnahme und die ausgaben zu erhöhen. die elastizität der marktnachfrage nach geld nimmt ab, und eine senkung der zinssätze ist möglicherweise nicht in der lage, die geldmenge effektiv zu erhöhen und somit das wirtschaftswachstum nicht anzukurbeln. in diesem fall wird die finanzpolitik zu einem wirksameren instrument. steuerpolitische maßnahmen können den immobilienmarkt in vielerlei hinsicht beeinflussen, unter anderem durch die gewährung von zuschüssen für den kauf von eigenheimen, die senkung oder senkung wohnungsbezogener steuern und gebühren sowie die steigerung des öffentlichen wohnungsbaus. der staat kann die kosten für hauskäufer senken und die nachfrage ankurbeln, indem er zuschüsse für den hauskauf bereitstellt. durch die senkung oder befreiung von wohnungsbezogenen steuern und gebühren kann er die kosten für den kauf und besitz von immobilien senken und investitionen in den wohnungsbau fördern öffentlicher wohnungsbau oder direkte beteiligung staatlicher unternehmen am markt, um mehr wohnraum bereitzustellen oder das angebot anzupassen, um das gleichgewicht von angebot und nachfrage auf dem markt und die markterholung zu fördern.3. der fokus der finanzpolitik auf die rettung des immobilienmarktes1. eliminieren sie das risiko unfertiger gebäude.das problem der unfertigen gebäude beeinträchtigt nicht nur die rechte und interessen der hauskäufer, sondern hat auch enorme negative auswirkungen auf das marktvertrauen. die steuerpolitik kann das problem unfertiger immobilien auf folgende weise lösen: erstens durch staatliche kapitalzuführung: unterstützung beim abschluss des baus unfertiger immobilienprojekte und schutz der rechte und interessen von hauskäufern durch direkte kapitalzuführung oder bereitstellung von darlehensgarantien; zweitens durch intervention; politikbanken: politische banken können sonderkredite zur unterstützung der wiederaufnahme und fertigstellung unvollendeter bauprojekte bereitstellen. drittens: steueranreize: für unternehmen und hauskäufer, die an der wiederaufnahme unvollendeter bauprojekte beteiligt sind, kann die regierung steuerbefreiungen und befreiungen gewähren ermutigen sie unternehmen und verbraucher zur teilnahme. der vierte punkt ist die rückerstattung von vorverkaufsgeldern: bei projekten, die zu schwer zu verkaufen sind und aufgrund übermäßiger immobilienpreisrückgänge ihren wert für eine erneuerung verloren haben, wird die regierung den ursprünglichen entwickler zur rückgabe veranlassen kaufen sie vor dem verkauf geld und geben sie den bau des projekts auf. für den fall, dass der bauträger in konkurs geht oder tatsächlich nicht in der lage ist, den kaufpreis vor dem verkauf zurückzuzahlen, wird der staat den hauskäufern eine angemessene entschädigung gewähren. dies ist nicht nur ein ausdruck der öffentlichen verantwortung des staates, sondern auch eine notwendige zahlung dafür die unzureichende überwachung der vorverkaufszahlungen durch die vorgängerregierung.laut statistik beträgt die durchschnittliche fertigstellungsquote unfertiger bauprojekte nur 60 %, nach staatlichen eingriffen kann die fertigstellungsquote jedoch auf über 80 % gesteigert werden. diese daten zeigen, dass staatliche eingriffe die fertigstellungsrate unvollendeter bauprojekte wirksam verbessern und so das marktvertrauen wiederherstellen können.2. förderung der erholung der markterwartungen.laut marktforschung gaben mehr als 50 % der potenziellen hauskäufer an, dass die unsicherheit der markterwartungen der hauptgrund für ihr abwarten sei. daher kann die korrektur der markterwartungen durch die fiskalpolitik die marktnachfrage wirksam stimulieren.die steuerpolitik kann die wiederherstellung der markterwartungen auf folgende weise fördern: erstens die öffentlichen investitionen erhöhen: die regierung kann die investitionen in den infrastrukturbau erhöhen, um die attraktivität des immobilienmarktes zu erhöhen und dadurch die markterwartungen zu verbessern. zweitens: die subventionen für den hauskauf die zahl der eigenheimkäufer wird durch zuschüsse zum eigenheimkauf verteuert, die marktnachfrage angekurbelt und die markterwartungen erhöht. drittens: offenlegung und transparenz von informationen: die regierung kann die marktunsicherheit verringern und die markterwartungen durch eine offene und transparente informationsfreigabe stabilisieren.3. das vertrauen der branche ist wiederhergestellt.laut statistik korreliert der branchenvertrauensindex positiv mit dem transaktionsvolumen des immobilienmarktes. mit jedem anstieg des branchenvertrauensindex um 1 prozentpunkt steigt das transaktionsvolumen des immobilienmarktes um durchschnittlich 2 %. diese daten zeigen, dass die wiederherstellung des branchenvertrauens durch die fiskalpolitik die transaktionsaktivität auf dem immobilienmarkt wirksam fördern kann.die finanzpolitik kann das vertrauen der branche auf folgende weise wiederherstellen: erstens die finanzierung von immobilienunternehmen unterstützen: durch die bereitstellung von finanzierungsunterstützung können die finanzierungskosten von immobilienunternehmen gesenkt und das investitionsvertrauen von immobilienunternehmen gestärkt werden. zweitens wird das grundstücksangebot optimiert : durch die optimierung der struktur und des rhythmus des landangebots, die bereitstellung hochwertigerer landressourcen, die kontrolle der gesamtmenge des auf den markt kommenden landes und die stärkung des entwicklungsvertrauens von immobilienunternehmen. drittens kann die regierung richtlinien zur unterstützung der industrie einführen wie steuerbefreiungen und gebührenermäßigungen sowie die bereitstellung technischer unterstützung zur verbesserung der wettbewerbsfähigkeit der immobilienbranche; viertens: der staat tritt in den markt ein, um das missverhältnis zwischen angebot und nachfrage auf dem markt zu überbrücken: direkt oder mit hilfe staatlicher stellen während unternehmen und zentralunternehmen einige bestehende gewerbewohnungen kaufen und in bezahlbaren wohnraum umwandeln, kontrollieren sie den umfang des wohnungsbaus und die anzahl neu gestarteter projekte, um das gleichgewicht zwischen angebot und nachfrage auf dem markt zu fördern.4. interventionsgrenzen der finanzpolitikobwohl finanzpolitische eingriffe notwendig sind, können übermäßige eingriffe zu marktversagen und einer verringerten effizienz der ressourcenallokation führen. um übermäßige eingriffe zu vermeiden, kann die regierung die folgenden strategien anwenden: erstens marktfreundliche richtlinien: bei der gestaltung von richtlinien sollten die reaktion und akzeptanz des marktes berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass die richtlinien vom markt akzeptiert und effektiv umgesetzt werden können. die zweite möglichkeit besteht in der schrittweisen umsetzung: die umsetzung von maßnahmen sollte schrittweise erfolgen und die intensität der maßnahmen sollte schrittweise an die reaktion des marktes angepasst werden, um einmalige übermäßige eingriffe zu vermeiden. der dritte punkt ist transparenz und kommunikation: die regierung sollte die kommunikation mit den marktteilnehmern aufrechterhalten, um politische transparenz zu gewährleisten und die marktunsicherheit zu verringern. viertens überwachung und bewertung: die regierung muss die auswirkungen politischer maßnahmen überwachen und bewerten und diese rechtzeitig anpassen, um übermäßige eingriffe zu vermeiden. durch die kontinuierliche bewertung der politischen auswirkungen kann die regierung ihre richtlinien zeitnah anpassen und übermäßige eingriffe vermeiden. fünftens: überwachung der marktreaktion: die regierung kann die auswirkungen politischer maßnahmen bewerten, indem sie die marktreaktion überwacht.5. aus internationalen erfahrungen lernenwährend der finanzkrise 2008 verabschiedete die us-bundesregierung eine reihe fiskalpolitischer maßnahmen zur stabilisierung des finanzmarkts und des immobilienmarkts. die erste ist die direkte kapitalzuführung: die us-regierung (bundesfinanzministerium) hat im rahmen des troubled asset relief program (tarp) wichtige finanzinstitute und unternehmen wie die citigroup und die drei großen automobilkonzerne mit direkter kapitalzuführung versorgt, um zu verhindern, dass deren scheitern eine größere krise nach sich zieht wirtschaftskrise von großem ausmaß. die zweite möglichkeit betrifft den kauf von vermögenswerten: das federal reserve system hat eine politik der quantitativen lockerung eingeführt, um liquidität bereitzustellen und die finanzmärkte zu stabilisieren, indem es große mengen hypothekenbesicherter wertpapiere und anderer finanzieller vermögenswerte kaufte. der dritte punkt ist politische innovation: die us-regierung hat innovative maßnahmen wie das housing affordability adjustment program (hamp) eingeführt, das darauf abzielt, die kreditausfallraten zu senken, notleidenden hausbesitzern bei der umstrukturierung ihrer kredite zu helfen und zwangsvollstreckungen zu reduzieren. laut statistik erzielte das tarp-projekt letztendlich etwa 10 % des nutzens, was darauf hindeutet, dass direkte staatliche eingriffe bis zu einem gewissen grad wirksam sind. gleichzeitig hat die politik der quantitativen lockerung eine wichtige rolle bei der stabilisierung der finanzmärkte und der schaffung von voraussetzungen für eine wirtschaftliche erholung gespielt.die von den vereinigten staaten verfolgte finanzpolitik hat bestimmte auswirkungen auf die umsetzung der politik in meinem land. das erste ist ein rechtzeitiges eingreifen: chinas finanzpolitik sollte umgehend eingeführt werden, wenn das marktvertrauen beschädigt ist, um eine weitere ausbreitung von risiken zu verhindern. der zweite ansatz ist ein mehrgleisiger ansatz: die us-regierung hat eine vielzahl fiskalpolitischer instrumente eingeführt. bei der formulierung der fiskalpolitik sollte china auch den einsatz mehrerer instrumente umfassend berücksichtigen, um politische synergien zu erzielen. der dritte punkt ist die risikokontrolle: wenn die us-regierung unternehmen rettet, achtet sie auch auf die risikokontrolle, beispielsweise durch die einrichtung von zweckgesellschaften (special purpose vehicles, spvs), um risiken zu isolieren. wenn china eine finanzpolitik umsetzt, sollte es auch die notwendige risikokontrolle berücksichtigen, um die nachhaltigkeit der politik sicherzustellen.6. umfang der mittel und aufbringung des fiskalpolitischen rettungspaketsbei der beurteilung des umfangs der für fiskalpolitische entlastungen erforderlichen mittel müssen mehrere faktoren berücksichtigt werden, darunter die aktuelle lage auf dem immobilienmarkt, erwartete entlastungseffekte und die fiskalische leistungsfähigkeit der regierung.laut dem neuesten marktbericht beträgt der aktuelle gesamtmarktwert des immobilienmarktes etwa 300 billionen yuan, wovon etwa 5 % der immobilien unverkäuflich sind, und der umfang der zu rettenden mittel wird zunächst auf 1 % bis 2 % geschätzt. des gesamten marktwertes.die rettungspolitik zielt darauf ab, das vertrauen des marktes wiederherzustellen und die transaktionsaktivität zu fördern. es wird erwartet, dass jeder investierte yuan 3 bis 5 yuan an marktnachfrage ankurbeln kann. unter berücksichtigung der haushaltseinnahmen und -ausgaben sowie des schuldenstands der regierung ist der umfang der rettungsfonds, die sich die regierung leisten kann, begrenzt. nach angaben des finanzministeriums sollte die haushaltsdefizitquote der regierung 3 % des bip nicht überschreiten. basierend auf den oben genannten faktoren wird zunächst geschätzt, dass der umfang der für die finanzpolitik zur rettung des marktes erforderlichen mittel etwa 3 bis 6 billionen yuan beträgt.um die für die finanzpolitik zur rettung des marktes erforderlichen mittel aufzubringen, kann die regierung folgende ansätze verfolgen:eine davon ist die ausgabe von staatsanleihen: der staat kann durch die ausgabe von staatsanleihen mittel beschaffen, was die gängigste methode zur mittelbeschaffung ist. historischen daten zufolge liegen die emissionskosten von staatsanleihen bei einem jährlichen zinssatz bei etwa 3 % und sind bei hoher marktakzeptanz weiter gesunken.die zweite besteht darin, bestimmte steuern zu erhöhen: die regierung kann eine vorübergehende erhöhung immobilienbezogener steuern wie grundsteuer, grundumsatzsteuer, zentralem anteil an grundstücksübertragungsgebühren usw. in betracht ziehen, um mittel zu beschaffen. es wird geschätzt, dass bei einer erhöhung der grundsteuer um 1 % die steuereinnahmen um etwa 200 milliarden yuan pro jahr steigen könnten.der dritte punkt ist die veräußerung staatseigener vermögenswerte: die regierung kann durch die veräußerung einiger staatseigener vermögenswerte, beispielsweise beteiligungen an staatseigenen unternehmen, ungenutztes land usw., mittel beschaffen. schätzungen zufolge könnten bei der veräußerung von 5 % des staatsvermögens auf einmal etwa 1 billion yuan an mitteln aufgebracht werden.viertens internationale finanzierung: bei bedarf kann der staat auch mittel über den internationalen finanzmarkt beschaffen, beispielsweise durch die ausgabe von fremdwährungsanleihen. dieser ansatz erfordert jedoch die berücksichtigung von wechselkursrisiken und internationalen bonitätsbewertungen.es ist zu beachten, dass bei der mittelbeschaffung die auswirkungen auf die wirtschaft und die nachhaltigkeit berücksichtigt werden sollten und eine erhöhung der langfristigen finanziellen belastung des staates vermieden werden sollte.7. umsetzungsstrategien der finanzpolitik zur rettung des marktes1. auswahl von finanzinstrumenten. um den rettungseffekt zu erzielen, muss die finanzpolitik geeignete instrumente wählen. die erste möglichkeit besteht in direkten finanzzuschüssen: der staat kann zuschüsse für den hauskauf gewähren, um die finanzielle belastung der hauskäufer zu verringern und die marktnachfrage anzukurbeln. laut statistik kann jede gewährte hauskaufförderung in höhe von 10.000 rmb die kaufbereitschaft für ein haus um etwa 3 % erhöhen.das zweite sind steuerliche anreize: senkung oder befreiung von immobilientransaktionssteuern, senkung der transaktionskosten und steigerung der markttransaktionsaktivität. es wird geschätzt, dass mit jeder senkung der transaktionssteuern um einen prozentpunkt das transaktionsvolumen um etwa 2 % steigen kann.der dritte aspekt ist der öffentliche wohnungsbau: deckung des wohnbedarfs einkommensschwacher gruppen durch erhöhung des angebots an öffentlichem wohnraum. umfragen zufolge können alle weiteren 10.000 sozialwohnungen etwa 3 % des wohnungsbedarfs decken. der erwerb bestehender gewerbewohnungen und deren umwandlung in bezahlbaren wohnraum hat die wirkung, die marktverzerrungen bei angebot und nachfrage auszugleichen, den markt zu aktivieren und die liquidität der branche zu verbessern. dies sollte zum wichtigsten fiskalpolitischen ausgangspunkt zur überbrückung der strukturellen marktverzerrung von angebot und nachfrage werden. durch die zuführung der notwendigen steuermittel in verbindung mit der nutzung politischer bankkredite und kommerzieller kredite zur förderung der umsetzung dieser politik werden nicht nur die oben genannten politischen ziele erreicht, sondern auch die liquiditätsleere im finanzsektor teilweise behoben.der vierte punkt ist die landangebotspolitik: kontrollieren sie effektiv das tempo der landübertragungen, während sie ungenutztes und nicht erneuerbares projektland zurückgewinnen, und optimieren sie die landangebotsstruktur, um das marktangebot auszugleichen. historischen daten zufolge kann mit jedem anstieg des wohnraumangebots um 1 % das angebot an neuen wohnungen um etwa 1,5 % steigen.2. umsetzungsschritte und betreuung. die umsetzung der finanzpolitik erfordert klare schritte und eine wirksame aufsicht. was die politikgestaltung betrifft, werden geeignete politische instrumente und umsetzungsdetails auf der grundlage der marktbedingungen und finanziellen möglichkeiten entworfen. im hinblick auf die politikförderung wird der inhalt der politik in den medien und öffentlichen kanälen umfassend bekannt gemacht, um sicherzustellen, dass die marktteilnehmer die politischen absichten und durchführungsmethoden verstehen. im hinblick auf die umsetzung der politik sollte die politik schrittweise entsprechend den festgelegten schritten und zeitplänen umgesetzt werden, um sicherzustellen, dass die wirkung der politik nach und nach sichtbar wird. im hinblick auf die wirkungsüberwachung sollten wir einen mechanismus zur überwachung der wirkung der politik einrichten, die umsetzungswirkung der politik regelmäßig bewerten und die richtung und intensität der politik rechtzeitig anpassen. im hinblick auf die risikobewertung und das risikomanagement ist es notwendig, die risiken zu bewerten, die die politik mit sich bringen kann, wie z. b. übermäßige finanzielle belastung, marktüberhitzung, fehlallokation von ressourcen und moral hazard bei der umsetzung der politik, und entsprechende risikokontrollmaßnahmen zu formulieren. richten sie einen risikomanagementmechanismus ein, der risikowarnung, risikoreaktion und risikominderung umfasst, um sicherzustellen, dass verschiedene risiken während der richtlinienumsetzung effektiv behandelt werden können.durch die umsetzung der oben genannten strategien kann die finanzpolitik die verbesserung der markterwartungen und die wiederherstellung des branchenvertrauens unter der voraussetzung der risikokontrolle fördern, um eine wirksame rettung zu erreichen, den aufbau eines neuen modells der immobilienentwicklung zu fördern und die stabilität und entwicklung des immobilienmarktes erreichen.(dieser artikel wurde am 30. september von su zhiyong, chefredakteurin, auf seite 10 der china real estate news veröffentlicht.)
verantwortlicher redakteur: ma lin
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