china real estate news : une politique budgétaire est nécessaire de toute urgence pour rétablir les attentes du marché immobilier et rétablir la confiance.
2024-10-07
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dans un environnement déflationniste, la politique budgétaire devient un outil politique plus efficace. appel à propositions/photo fournie
économiste en chef de china enterprise capital alliancebai wenxi
le 24 septembre, la banque centrale a introduit une série de mesures, notamment l'abaissement des réserves obligatoires et des taux d'intérêt, l'abaissement des taux d'acompte, la baisse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants et les taux d'intérêt sur les résidences secondaires, dans le but de stimuler la demande du marché par des moyens financiers et favoriser la reprise du marché immobilier. toutefois, l’efficacité de ces politiques financières pour promouvoir l’effet de levier du côté de la demande dépend du rétablissement des attentes du marché et du rétablissement de la confiance de l’industrie, dont la politique budgétaire est la clé de la mise en œuvre de la politique.dans un état déflationniste, la défaillance du mécanisme de transmission se traduit par une efficacité limitée de la politique monétaire, ce qui rend souvent difficile la réalisation des objectifs politiques. des problèmes de déflation évidents sont apparus dans les zones à haut degré de marchéisation de mon pays. à l'heure actuelle, l'introduction rapide de politiques budgétaires plus directes visant à restaurer les attentes du marché et à restaurer la confiance de l'industrie est la clé de ce cycle de croissance réelle. sauvetage immobilier et construction d'un nouveau modèle de développement immobilier critique et urgent.1. l’impact de cette vague de politiques financières sur le marché immobilier1. politique de baisse du rrr, de baisse des taux d'intérêt et de réduction des acomptes. dans le « paquet cadeau » politique du 24 septembre, les réductions des rrr, les réductions des taux d'intérêt et les réductions des acomptes sont des outils clés de la politique financière. ces combinaisons de politiques sont conçues pour stimuler la demande du marché immobilier. en termes de réduction du rrr, cette réduction du rrr libérera environ 1 200 milliards de yuans de fonds à long terme, ce qui peut théoriquement augmenter la capacité de prêt des banques à l'industrie et au marché, augmentant ainsi la liquidité du marché immobilier. en termes de baisse des taux d'intérêt, après une baisse des taux d'intérêt de 50 points de base, le taux d'intérêt coté sur le marché (lpr) des prêts d'une durée de plus de cinq ans, principalement les prêts au logement, diminuera en conséquence, ce qui incitera les banques commerciales à abaisser les taux d'intérêt des nouveaux prêts au logement, des prêts au logement existants et des prêts du fonds de prévoyance, allégeant ainsi la pression sur les acheteurs de logements. en termes de réduction des acomptes, la réduction unifiée et simultanée des taux d'acompte pour les logements neufs et d'occasion a permis aux acheteurs d'entrer sur le marché avec moins de fonds propres, améliorant ainsi l'accessibilité à l'achat d'un logement.2. ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants. selon les statistiques, après cet ajustement, le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires existants a baissé d'environ 0,5 point de pourcentage. l'objectif de cette politique est d'alléger la pression financière sur les emprunteurs hypothécaires et d'augmenter leur pouvoir d'achat, stimulant ainsi indirectement le marché immobilier. toutefois, les effets des politiques sont également affectés par les attentes du marché. si la confiance du marché est faible et si les revenus attendus sont faibles, les consommateurs peuvent choisir d’épargner plutôt que de consommer, même si la pression sur le remboursement est réduite.3. adaptation des taux d’intérêt pour la résidence secondaire. après cet ajustement politique, le taux d'intérêt des prêts pour les résidences secondaires ne devrait pas être inférieur à celui des premières maisons, ce qui réduira les coûts du prêt pour les acheteurs de logements à rénover. cette politique vise à stimuler une demande améliorée et à promouvoir le volume des transactions sur le marché immobilier. toutefois, si le marché ne s’attend pas vraiment à une stabilisation ou à une hausse des prix de l’immobilier, ou s’il n’est pas optimiste quant aux conditions économiques futures et aux attentes en matière de revenus, la demande d’amélioration pourrait ne pas augmenter de manière significative, même si les coûts des prêts diminuent.les attentes du marché et la confiance de l’industrie sont des facteurs clés affectant l’efficacité de cette série de politiques financières. si les acteurs du marché sont pessimistes quant à la situation économique future et à l’évolution des prix de l’immobilier, même si les politiques financières assurent davantage de liquidités, réduisent les coûts des prêts et abaissent les seuils d’entrée sur le marché (taux de mise de fonds), elles ne seront peut-être pas en mesure de stimuler efficacement la demande du marché. par conséquent, l'effet de ce cycle de politiques financières dépend dans une large mesure du rétablissement des attentes du marché et de la confiance de l'industrie.2. le rôle de la politique budgétaire sur le marché immobilierdans une économie de marché, la politique monétaire et la politique budgétaire sont les deux principaux outils utilisés par le gouvernement pour réguler l'économie. la politique monétaire affecte l’activité économique en ajustant la masse monétaire et les taux d’intérêt, tandis que la politique budgétaire affecte directement l’économie par le biais des dépenses publiques et des impôts.sur le marché immobilier, l'effet de la politique monétaire est souvent affecté par les attentes et la confiance du marché. par rapport à la politique monétaire, la politique budgétaire peut stimuler directement l’économie par le biais des dépenses publiques. par exemple, le gouvernement peut stimuler directement le marché immobilier par la construction d'infrastructures, en accordant des subventions à l'achat de logements, ou même en entrant directement sur le marché ou en s'appuyant sur des entreprises publiques pour entrer sur le marché.dans un environnement déflationniste, l’efficacité de la politique monétaire est souvent limitée car les acteurs du marché ont tendance à détenir des liquidités plutôt que d’augmenter leurs emprunts et leurs dépenses. l’élasticité de la demande de monnaie du marché diminue et la baisse des taux d’intérêt pourrait ne pas permettre d’augmenter efficacement la masse monétaire et donc ne pas stimuler la croissance économique. dans ce cas, la politique budgétaire devient un outil plus efficace. les politiques fiscales peuvent affecter le marché immobilier de plusieurs manières, notamment en accordant des subventions à l’achat de logements, en réduisant ou en réduisant les taxes et frais liés au logement et en augmentant la construction de logements sociaux. le gouvernement peut réduire le coût d'achat d'un logement et stimuler la demande en accordant des subventions à l'achat de logements ; en réduisant ou en exonérant les taxes et frais liés au logement, il peut réduire le coût d'achat et de détention de biens immobiliers et encourager l'investissement immobilier et la consommation ; construction de logements sociaux ou participation directe au marché par des entreprises publiques, pour fournir davantage de logements ou ajuster l'offre afin de promouvoir l'équilibre entre l'offre et la demande du marché et la reprise du marché.3. l’orientation de la politique budgétaire pour sauver le marché immobilier1. éliminez le risque de bâtiments inachevés.le problème des bâtiments inachevés affecte non seulement les droits et les intérêts des acheteurs de logements, mais a également un impact négatif considérable sur la confiance du marché. la politique fiscale peut résoudre le problème des propriétés inachevées des manières suivantes : premièrement, l'injection de capitaux du gouvernement : aider à achever la construction de projets immobiliers inachevés et protéger les droits et intérêts des acheteurs de logements en injectant directement des capitaux ou en fournissant des garanties de prêt ; des banques politiques : les banques politiques sexuelles peuvent accorder des prêts spéciaux pour soutenir le redémarrage et l'achèvement de projets de construction inachevés ; troisièmement, des incitations fiscales : pour les entreprises et les acheteurs de logements impliqués dans la reprise de projets de construction inachevés, le gouvernement peut accorder des exonérations fiscales et des exonérations pour encourager les entreprises et les consommateurs à participer ; le quatrième est le remboursement de l'argent de prévente : pour les projets qui sont trop difficiles à vendre et qui ont perdu leur valeur de renouvellement en raison de la baisse excessive des prix de l'immobilier, le gouvernement demandera au promoteur initial de restituer l'argent. l'argent d'achat en prévente et abandonner la construction du projet. dans le cas où le promoteur fait faillite ou est effectivement incapable de restituer le prix d'achat de pré-vente, le gouvernement fournira une compensation appropriée aux acheteurs de maisons. cela reflète non seulement la responsabilité publique du gouvernement, mais également un paiement nécessaire. la supervision inadéquate du gouvernement précédent sur les paiements préalables à la vente.selon les statistiques, le taux d'achèvement moyen des projets de construction inachevés n'est que de 60 %, mais après l'intervention du gouvernement, le taux d'achèvement peut être augmenté jusqu'à plus de 80 %. ces données montrent que l'intervention du gouvernement peut améliorer efficacement le taux d'achèvement des projets de construction inachevés, rétablissant ainsi la confiance du marché.2. promouvoir la reprise des attentes du marché.selon une étude de marché, plus de 50 % des acheteurs potentiels de logements ont déclaré que l'incertitude des attentes du marché était la principale raison de leur attentisme. par conséquent, la correction des attentes du marché par la politique budgétaire peut stimuler efficacement la demande du marché.la politique budgétaire peut promouvoir le redressement des attentes du marché des manières suivantes : premièrement, augmenter les investissements publics : le gouvernement peut augmenter les investissements dans la construction d'infrastructures pour accroître l'attractivité du marché immobilier, améliorant ainsi les attentes du marché. deuxièmement, les subventions à l'achat de logements : réduire ; le nombre d'acheteurs de logements grâce au coût des subventions à l'achat de logements, stimuler la demande du marché et améliorer les attentes du marché ; troisièmement, la divulgation de l'information et la transparence : le gouvernement peut réduire l'incertitude du marché et stabiliser les attentes du marché grâce à la publication d'informations ouvertes et transparentes.3. la confiance de l’industrie est rétablie.selon les statistiques, l'indice de confiance du secteur est positivement corrélé au volume des transactions du marché immobilier. pour chaque augmentation de 1 point de pourcentage de l'indice de confiance du secteur, le volume des transactions du marché immobilier augmente en moyenne de 2 %. ces données montrent que restaurer la confiance du secteur grâce à la politique budgétaire peut promouvoir efficacement les activités de transaction sur le marché immobilier.la politique budgétaire peut restaurer la confiance du secteur des manières suivantes : premièrement, soutenir le financement des sociétés immobilières : en fournissant un soutien financier, réduire les coûts de financement des sociétés immobilières et renforcer la confiance des investisseurs des sociétés immobilières ; deuxièmement, optimiser l'offre de terrains ; : en optimisant la structure et le rythme de l'offre de terres, fournir davantage de ressources foncières de haute qualité, contrôler la quantité totale de terres entrant sur le marché et renforcer la confiance dans le développement des sociétés immobilières ; troisièmement, des politiques de soutien à l'industrie : le gouvernement peut introduire des politiques ; tels que des exonérations fiscales et des réductions de frais, et en fournissant un soutien technique pour améliorer la compétitivité du secteur immobilier ; quatrièmement, le gouvernement entre sur le marché pour combler l'inadéquation entre l'offre et la demande sur le marché : directement ou avec l'aide d'entreprises publiques les entreprises et les entreprises centrales, tout en achetant des logements commerciaux existants et en les transformant en logements abordables, contrôlent l'ampleur de la construction de logements et le nombre de projets nouvellement lancés afin de promouvoir l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché.4. limites d’intervention de la politique budgétairebien qu’une intervention de politique budgétaire soit nécessaire, une intervention excessive peut conduire à une défaillance du marché et à une diminution de l’efficacité de l’allocation des ressources. afin d'éviter une intervention excessive, le gouvernement peut adopter les stratégies suivantes : premièrement, des politiques favorables au marché : lors de la conception des politiques, la réponse et l'acceptation du marché doivent être prises en compte pour garantir que les politiques peuvent être acceptées par le marché et mises en œuvre efficacement. la deuxième est la mise en œuvre progressive : la mise en œuvre des politiques doit être progressive et l'intensité des politiques doit être progressivement ajustée en fonction de la réponse du marché afin d'éviter une intervention ponctuelle excessive. le troisième est la transparence et la communication : le gouvernement devrait maintenir la communication avec les acteurs du marché pour garantir la transparence des politiques et réduire l'incertitude du marché. quatrièmement, supervision et évaluation : le gouvernement doit superviser et évaluer les effets des politiques et ajuster les politiques en temps opportun pour éviter une intervention excessive. grâce à une évaluation continue des effets des politiques, le gouvernement peut ajuster ses politiques en temps opportun et éviter une intervention excessive. cinquièmement, surveillance de la réponse du marché : le gouvernement peut évaluer l’impact des politiques en surveillant la réponse du marché.5. apprendre de l’expérience internationalelors de la crise financière de 2008, le gouvernement fédéral américain a adopté une série de politiques budgétaires pour stabiliser le marché financier et le marché immobilier. la première est l’injection directe de capitaux : le gouvernement américain (trésor fédéral) a injecté directement des capitaux à d’importantes institutions et entreprises financières telles que citigroup et les trois principaux constructeurs automobiles par le biais du troubled asset relief program (tarp), afin d’éviter que leur faillite ne déclenche une crise plus importante. crise économique à grande échelle. le deuxième concerne les achats d’actifs : la réserve fédérale a mis en œuvre une politique d’assouplissement quantitatif pour fournir des liquidités et stabiliser les marchés financiers en achetant de grandes quantités de titres adossés à des créances hypothécaires et d’autres actifs financiers. le troisième est l’innovation politique : le gouvernement américain a lancé des politiques innovantes telles que le housing affordability adjustment program (hamp), qui vise à réduire les taux de défaut de paiement, à aider les propriétaires en difficulté à restructurer leurs prêts et à réduire les saisies. selon les statistiques, le projet tarp a finalement généré environ 10 % des bénéfices, ce qui indique que l'intervention directe du gouvernement est efficace dans une certaine mesure. dans le même temps, la politique d’assouplissement quantitatif a joué un rôle important en stabilisant les marchés financiers et en créant les conditions d’une reprise économique.la politique budgétaire adoptée par les états-unis a certaines implications pour la mise en œuvre de la politique de mon pays. la première est une intervention opportune : la politique budgétaire de la chine doit être introduite rapidement lorsque la confiance du marché est ébranlée, afin d'éviter une nouvelle propagation des risques. la seconde est une approche à plusieurs volets : le gouvernement américain a adopté une variété d’outils de politique budgétaire, lors de la formulation de sa politique budgétaire, la chine devrait également envisager de manière globale l’utilisation de plusieurs outils pour parvenir à une synergie politique. le troisième est le contrôle des risques : lorsque le gouvernement américain sauve des entreprises, il prête également attention au contrôle des risques, comme la création de véhicules à usage spécial (spv) pour isoler les risques. lorsque la chine met en œuvre une politique budgétaire, elle doit également envisager le contrôle des risques nécessaire pour garantir la durabilité de la politique.6. échelle des fonds et augmentation du plan de sauvetage en matière de politique budgétairelors de l'évaluation de l'ampleur des fonds requis pour l'allègement de la politique budgétaire, plusieurs facteurs doivent être pris en compte, notamment les conditions actuelles du marché immobilier, les effets d'allégement attendus et la capacité budgétaire du gouvernement.selon le dernier rapport de marché, la valeur marchande totale actuelle du marché immobilier est d'environ 300 000 milliards de yuans, dont environ 5 % des propriétés sont invendables, et l'ampleur des fonds nécessitant un sauvetage est initialement estimée entre 1 % et 2 %. de la valeur marchande totale.la politique de sauvetage vise à restaurer la confiance du marché et à promouvoir les activités de transaction. on s'attend à ce que chaque yuan de fonds budgétaires investi puisse générer 3 à 5 yuans de demande sur le marché. compte tenu de l'état des recettes et dépenses budgétaires du gouvernement et des niveaux d'endettement, l'ampleur des fonds de sauvetage que le gouvernement peut se permettre est limitée. selon le ministère des finances, le taux de déficit budgétaire du gouvernement ne devrait pas dépasser 3% du pib. sur la base des facteurs ci-dessus, on estime initialement que l'ampleur des fonds nécessaires à la politique budgétaire pour sauver le marché est d'environ 3 000 à 6 000 milliards de yuans.pour lever les fonds nécessaires à la politique budgétaire destinée à sauver le marché, le gouvernement peut adopter les approches suivantes :la première consiste à émettre des obligations d’état : le gouvernement peut lever des fonds en émettant des obligations d’état, ce qui constitue la méthode de levée de fonds la plus courante. selon les données historiques, le coût d'émission des obligations d'état est d'environ 3% avec un taux d'intérêt annuel et a continué de baisser, avec une forte acceptation du marché.la deuxième consiste à augmenter les impôts spécifiques : le gouvernement peut envisager d’augmenter temporairement les impôts liés à l’immobilier, comme l’impôt foncier, la taxe sur la valeur ajoutée foncière, la part centrale des droits de mutation foncière, etc., afin de lever des fonds. on estime que si l'impôt foncier est augmenté de 1 %, les recettes fiscales pourraient augmenter d'environ 200 milliards de yuans par an.le troisième est la cession des actifs appartenant à l’état : le gouvernement peut lever des fonds en cédant certains actifs appartenant à l’état, tels que les participations dans les entreprises publiques, les terrains inutilisés, etc. selon les estimations, si 5 % des actifs appartenant à l'état sont cédés, environ 1 000 milliards de yuans de fonds pourraient être levés en une seule fois.quatrièmement, le financement international : si nécessaire, le gouvernement peut également lever des fonds via le marché financier international, par exemple en émettant des obligations en devises. mais cette approche nécessite de prendre en compte les risques de change et les notations de crédit internationales.il convient de noter que la manière dont les fonds sont collectés doit tenir compte de l’impact sur l’économie et la durabilité, et éviter d’alourdir la charge financière à long terme pesant sur le gouvernement.7. stratégies de mise en œuvre de la politique budgétaire pour sauver le marché1. sélection des instruments financiers. pour obtenir l’effet de sauvetage, la politique budgétaire doit choisir les outils appropriés. le premier concerne les subventions financières directes : le gouvernement peut accorder des subventions à l’achat de logements pour réduire le fardeau financier des acheteurs de logements et stimuler la demande du marché. selon les statistiques, chaque subvention à l'achat d'un logement de 10 000 rmb accordée peut augmenter la volonté d'acheter un logement d'environ 3 %.le deuxième concerne les incitations fiscales : réduire ou exonérer les taxes sur les transactions immobilières, réduire les coûts de transaction et accroître l'activité des transactions sur le marché. on estime que pour chaque point de pourcentage de réduction des taxes sur les transactions, le volume des transactions peut augmenter d'environ 2 %.le troisième est la construction de logements sociaux : répondre aux besoins de logement des groupes à faible revenu en augmentant l'offre de logements sociaux. selon des enquêtes, chaque tranche de 10 000 logements sociaux supplémentaires peut répondre à environ 3 % de la demande de logements. l'acquisition de logements commerciaux existants et leur transformation en logements abordables ont pour effet d'équilibrer la dislocation de l'offre et de la demande du marché, d'activer le marché et d'améliorer la liquidité de l'industrie. cela devrait devenir le principal point de départ de la politique budgétaire pour combler la dislocation structurelle de l'offre et de la demande du marché. l’injection des fonds budgétaires nécessaires, couplée à l’utilisation de prêts bancaires et de prêts commerciaux pour promouvoir la mise en œuvre de cette politique, permettra non seulement d’atteindre les objectifs politiques ci-dessus, mais résoudra également en partie la stagnation des liquidités dans le secteur financier.le quatrième est la politique de l'offre de terrains : contrôler efficacement le rythme des transferts de terrains, tout en récupérant les terrains de projets inutilisés et non renouvelables, optimiser la structure de l'offre de terrains pour équilibrer l'offre du marché. selon les données historiques, pour chaque augmentation de 1 % de l’offre de terrains résidentiels, l’offre de nouveaux logements peut augmenter d’environ 1,5 %.2. étapes de mise en œuvre et supervision. la mise en œuvre de la politique budgétaire nécessite des étapes claires et une supervision efficace. en termes de conception politique, les outils politiques appropriés et les détails de mise en œuvre sont conçus en fonction des conditions du marché et des capacités financières. en termes de promotion politique, le contenu politique est largement diffusé dans les médias et les canaux publics afin de garantir que les acteurs du marché comprennent l'intention politique et les méthodes de fonctionnement. en termes de mise en œuvre de la politique, la politique doit être mise en œuvre progressivement selon les étapes et le calendrier établis pour garantir que l'effet de la politique se révèle progressivement. en termes de surveillance des effets, nous devons établir un mécanisme de surveillance des effets des politiques, évaluer régulièrement l'effet de la mise en œuvre de la politique et ajuster en temps opportun l'orientation et l'intensité de la politique. en termes d'évaluation et de gestion des risques, il est nécessaire d'évaluer les risques que la politique peut entraîner, tels qu'une charge financière excessive, la surchauffe du marché, une mauvaise allocation des ressources et l'aléa moral dans la mise en œuvre de la politique, et de formuler des mesures de contrôle des risques correspondantes. établir un mécanisme de gestion des risques, comprenant l'avertissement sur les risques, la réponse aux risques et l'atténuation des risques, pour garantir que les divers risques peuvent être traités efficacement pendant la mise en œuvre de la politique.grâce à la mise en œuvre des stratégies ci-dessus, la politique budgétaire peut promouvoir l'amélioration des attentes du marché et le rétablissement de la confiance du secteur sur la base du contrôle des risques, afin de parvenir à un sauvetage efficace, promouvoir la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier et parvenir à la stabilité et au développement du marché immobilier.(cet article a été publié à la page 10 du china real estate news le 30 septembre par su zhiyong, rédacteur en chef)
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