중국 부동산 뉴스: 부동산 시장의 기대를 회복하고 신뢰를 회복하기 위해서는 재정 정책이 시급히 필요합니다.
2024-10-07
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디플레이션 환경에서는 재정정책이 더욱 효과적인 정책 도구가 됩니다. cfp/사진 제공
china enterprise capital alliance 수석 이코노미스트바이 웬시
중앙은행은 지난 9월 24일 금융수단을 통한 시장 수요 진작을 목표로 지준율 및 이자율 인하, 계약금 비율 인하, 기존 주택담보대출 금리 인하, 세컨드홈 이자율 인하 등 일련의 정책을 도입했다. 부동산 시장의 회복을 촉진합니다. 그러나 수요 측면 레버리지를 촉진하기 위한 이러한 금융 정책의 효율성은 시장 기대의 회복과 업계의 신뢰 회복에 달려 있으며, 재정 정책은 정책 실행의 핵심입니다.디플레이션 상태에서는 전달 메커니즘의 실패로 인해 통화 정책의 효율성이 제한되어 정책 목표 달성이 어려워지는 경우가 많습니다. 우리나라의 시장화 수준이 높은 지역에서 명백한 디플레이션 문제가 나타났습니다. 현재 시장 기대 회복과 업계 신뢰 회복을 촉진하기 위한 보다 직접적인 재정 정책의 신속한 도입이 이번 현실 위기의 핵심입니다. 부동산 구제와 부동산 개발의 새로운 모델 구축이 중요하고 시급합니다.1. 이번 금융정책이 부동산 시장에 미치는 영향1. rrr 인하, 이자율 인하, 계약금 인하 정책. 9월 24일 발표된 '선물 패키지' 정책에서는 rrr 인하, 금리 인하, 계약금 인하 등의 정책 조합이 부동산 시장 수요를 활성화하기 위해 고안됐다. rrr 인하 측면에서 이번 rrr 인하는 약 1조 2천억 위안의 장기자금을 방출하게 되는데, 이는 이론적으로 은행의 산업과 시장에 대한 대출 역량을 높여 부동산 시장의 유동성을 높일 수 있다. 금리 인하 측면에서는 금리를 50bp 인하한 후 주택대출을 중심으로 5년 이상 대출의 시가공시이자율(lpr)도 그에 따라 하락해 시중은행의 금리 인하를 유도할 전망이다. 신규 주택 대출, 기존 주택 대출, 예비 기금 대출의 이자율을 낮추어 주택 구매자에 대한 상환 압력을 완화합니다. 계약금 감소 측면에서는 신규 주택과 중고 주택에 대한 계약금 비율을 통일적으로 동시에 낮추어 주택 구입자들이 보다 적은 자금으로 시장에 진입할 수 있게 하여 주택 구입의 접근성을 향상시켰습니다.2. 기존 모기지 이자율 조정. 통계에 따르면 이번 조정 이후 기존 주택담보대출 평균 금리는 약 0.5%포인트 하락했다. 이 정책의 목적은 주택담보대출자의 재정적 압박을 완화하고 소비력을 높여 간접적으로 부동산 시장을 활성화하는 것입니다. 그러나 시장신뢰도가 낮고 기대소득도 낮은 경우에는 상환압력이 감소하더라도 소비자는 소비보다는 저축을 선택할 수도 있다.3. 두 번째 주택에 대한 금리 조정. 이번 정책 조정 이후에는 두 번째 주택의 대출 금리가 첫 번째 주택의 대출 금리보다 낮지 않아 개선 주택 구매자의 대출 비용이 줄어들 것으로 예상됩니다. 이 정책은 부동산 시장의 수요 개선과 거래량 증가를 촉진하는 것을 목표로 합니다. 그러나 시장이 주택가격 안정이나 상승에 대한 강한 기대를 갖고 있지 않거나, 미래 경제 상황과 소득 기대에 대해 낙관적이지 않다면, 대출비용이 감소하더라도 개선 수요가 크게 증가하지 않을 수 있습니다.시장 기대와 업계 신뢰는 이번 금융 정책의 효율성에 영향을 미치는 핵심 요소입니다. 시장 참여자들이 미래 경제 상황과 주택 가격 동향에 대해 비관적이라면 금융 정책이 유동성을 높이고 대출 비용을 낮추며 시장 진입 기준점(계약금 비율)을 낮추더라도 효과적으로 시장 수요를 자극하지 못할 수 있습니다. 따라서 이번 금융정책의 효과는 시장의 기대와 업계의 신뢰 회복에 크게 좌우될 것입니다.시장 경제에서 통화 정책과 재정 정책은 정부가 경제를 규제하기 위해 사용하는 두 가지 주요 도구입니다. 통화정책은 화폐공급과 이자율을 조정해 경제활동에 영향을 미치는 반면, 재정정책은 정부지출과 세금을 통해 경제에 직접적인 영향을 미친다.부동산 시장에서는 통화정책의 효과가 시장의 기대와 신뢰에 영향을 받는 경우가 많습니다. 통화정책에 비해 재정정책은 정부 지출을 통해 직접적으로 경기를 활성화할 수 있다. 예를 들어, 정부는 인프라 건설, 주택 구입 보조금 제공, 심지어 직접 시장에 진입하거나 국유 기업에 의존하여 시장에 진입하는 등을 통해 부동산 시장을 직접적으로 활성화할 수 있습니다.디플레이션 환경에서는 시장 참가자들이 차입과 지출을 늘리기보다는 현금을 보유하는 경향이 있기 때문에 통화 정책의 효율성이 제한되는 경우가 많습니다. 시장의 화폐수요 탄력성이 감소하고, 금리를 낮추어도 화폐공급을 효과적으로 늘릴 수 없어 경제성장을 촉진하지 못할 수 있습니다. 이 경우 재정정책이 더욱 효과적인 도구가 된다. 재정 정책은 주택 구입 보조금 제공, 주택 관련 세금 및 수수료 인하 또는 인하, 공공 주택 건설 증가 등 다양한 방식으로 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 정부는 주택 관련 세금 및 수수료를 감면하거나 면제함으로써 주택 구입 보조금을 제공함으로써 주택 구매자의 비용을 절감하고 수요를 자극할 수 있으며, 부동산 구입 및 보유 비용을 줄이고 주택 투자 및 소비를 늘릴 수 있습니다. 공공주택을 건설하거나 국영기업이 시장에 직접 참여하여 주택 공급을 늘리거나 공급을 조정하여 시장 수급 균형과 시장 회복을 촉진합니다.미완성 건물 문제는 주택 구매자의 권익에 영향을 미칠 뿐만 아니라 시장 신뢰도에도 큰 부정적인 영향을 미칩니다. 재정 정책은 다음과 같은 방법으로 미완성 부동산 문제를 해결할 수 있습니다. 첫째, 정부 자본 투입: 미완성 부동산 프로젝트의 건설을 돕고, 직접 자본을 투입하거나 대출 보증을 제공하여 주택 구매자의 권익을 보호합니다. 둘째, 개입. 정책 은행: 정책 성 은행은 미완성 건물 프로젝트의 재개 및 완료를 지원하기 위해 특별 대출을 제공할 수 있습니다. 셋째, 세금 인센티브: 미완성 건물 프로젝트 재개에 참여하는 기업 및 주택 구매자에게 정부는 기업과 소비자의 참여 독려 네 번째는 선분양금 환불이다. 주택가격이 과도하게 하락해 재건축 가치가 상실된 사업에 대해서는 정부가 원개발자를 편성해 돌려준다. 사전 판매 자금을 구매하고 프로젝트 건설을 포기합니다. 시행사가 파산하거나 매매대금을 실제로 반환하지 못하는 경우 정부는 주택 구입자에게 적절한 보상을 제공할 예정이다. 이전 정부의 분양대금 관리가 부적절했다.통계에 따르면 미완성 건축 프로젝트의 평균 완료율은 60%에 불과하지만, 정부 개입 후에는 완료율을 80% 이상으로 높일 수 있습니다. 이 데이터는 정부 개입이 미완성 건물 프로젝트의 완료율을 효과적으로 향상시켜 시장 신뢰를 회복할 수 있음을 보여줍니다.시장 조사에 따르면 잠재적 주택 구매자의 50% 이상이 시장 기대의 불확실성이 관망의 주된 이유라고 답했습니다. 따라서 재정정책을 통해 시장 기대치를 회복하는 것은 시장 수요를 효과적으로 자극할 수 있습니다.재정 정책은 다음과 같은 방법으로 시장 기대치를 회복하도록 촉진할 수 있습니다. 첫째, 공공 투자를 늘립니다. 정부는 인프라 건설에 대한 투자를 늘려 부동산 시장의 매력을 높여 시장 기대치를 높일 수 있습니다. 둘째, 주택 구입 보조금을 줄입니다. 주택 구입 보조금 비용을 통한 주택 구매자 수, 시장 수요 촉진, 시장 기대 강화 셋째, 정보 공개 및 투명성: 정부는 공개적이고 투명한 정보 공개를 통해 시장 불확실성을 줄이고 시장 기대를 안정시킬 수 있습니다.통계에 따르면, 업계신뢰지수는 부동산시장 거래량과 양의 상관관계가 있으며, 업계신뢰지수가 1%포인트 증가할 때마다 부동산시장 거래량은 평균 2%씩 증가한다. 이 데이터는 재정 정책을 통해 업계 신뢰를 회복하면 부동산 시장의 거래 활동을 효과적으로 촉진할 수 있음을 보여줍니다.재정 정책은 다음과 같은 방법으로 업계의 신뢰를 회복할 수 있습니다. 첫째, 부동산 회사의 자금 조달을 지원합니다. 금융 지원을 통해 부동산 회사의 자금 조달 비용을 줄이고, 부동산 회사의 투자 신뢰도를 높입니다. 둘째, 토지 공급을 최적화합니다. : 토지 공급의 구조와 리듬을 최적화하여 보다 고품질의 토지 자원을 제공하고 시장에 진입하는 총 토지량을 통제하며 부동산 회사의 개발 신뢰도를 향상시킵니다. 셋째, 산업 지원 정책: 정부는 정책을 도입할 수 있습니다. 넷째, 정부가 시장 수요와 공급의 불일치를 해소하기 위해 시장에 진출: 직접 또는 국유의 도움을 받아 기업과 중앙 기업은 기존 상업용 주택을 구매하여 저렴한 주택으로 전환하는 동시에 주택 건설 규모와 신규 착공 프로젝트 수를 통제하여 시장 수요와 공급의 균형을 촉진합니다.재정정책 개입은 필요하지만 지나친 개입은 시장실패와 자원배분 효율성 저하로 이어질 수 있다. 정부는 과도한 개입을 피하기 위해 다음과 같은 전략을 취할 수 있다. 첫째, 시장친화적 정책: 정책을 설계할 때 정책이 시장에서 수용되고 효과적으로 시행될 수 있도록 시장의 반응과 수용도를 고려해야 한다. 둘째, 점진적 시행이다. 정책 시행은 점진적이어야 하며, 일회성 과도한 개입을 피하기 위해 정책 강도는 시장 반응에 따라 점진적으로 조정되어야 한다. 세 번째는 투명성과 소통이다. 정부는 정책 투명성을 확보하고 시장 불확실성을 줄이기 위해 시장 참여자와 소통을 유지해야 한다. 넷째, 감독과 평가: 정부는 정책의 효과를 감독, 평가하고, 과도한 개입이 발생하지 않도록 적시에 정책을 조정해야 한다. 정부는 정책 효과에 대한 지속적인 평가를 통해 적시에 정책을 조정하고 과도한 개입을 피할 수 있습니다. 다섯째, 시장 반응 모니터링: 정부는 시장 반응을 모니터링하여 정책의 영향을 평가할 수 있다.2008년 금융위기 당시 미국 연방정부는 금융시장과 부동산 시장을 안정시키기 위해 일련의 재정정책을 채택했다. 첫 번째는 직접자본투입이다. 미국 정부(연방재무부)는 부실자산구제프로그램(tarp)을 통해 씨티그룹, 대형 자동차 3사 등 주요 금융기관 및 기업에 직접 자본투입을 지원해 이들 기업의 부도가 더 큰 피해로 이어지는 것을 방지했다. 규모의 경제위기. 두 번째는 자산매입이다. 연준은 주택담보부증권과 기타 금융자산을 대량 매입해 유동성을 공급하고 금융시장을 안정시키기 위해 양적완화 정책을 시행했다. 세 번째는 정책 혁신입니다. 미국 정부는 대출 연체율을 줄이고, 어려움을 겪고 있는 주택 소유자가 대출을 재구성하도록 돕고, 압류를 줄이는 것을 목표로 하는 주택 가격 조정 프로그램(hamp)과 같은 혁신적인 정책을 시작했습니다. 통계에 따르면 tarp 프로젝트는 최종적으로 약 10%의 편익을 달성했는데, 이는 정부의 직접적인 개입이 어느 정도 효과가 있음을 보여준다. 동시에 양적완화 정책은 금융시장을 안정시키고 경기회복 여건을 마련하는 데 중요한 역할을 해왔습니다.미국이 채택한 재정 정책은 우리나라의 정책 시행에 일정한 영향을 미칩니다. 첫 번째는 시의적절한 개입입니다. 시장의 신뢰가 손상되면 중국의 재정 정책이 즉시 도입되어 위험이 더 이상 확산되지 않도록 해야 합니다. 두 번째는 다각적인 접근 방식입니다. 미국 정부는 다양한 재정 정책 도구를 채택했습니다. 중국은 재정 정책을 수립할 때 정책 시너지를 달성하기 위해 다양한 도구의 사용을 종합적으로 고려해야 합니다. 세 번째는 리스크 통제다. 미국 정부는 기업을 구제할 때 리스크를 격리하기 위해 특수목적회사(spv)를 설립하는 등 리스크 통제에도 신경을 쓴다. 중국은 재정 정책을 시행할 때 정책의 지속 가능성을 보장하기 위해 필요한 위험 통제도 고려해야 합니다.재정정책 완화에 소요되는 자금 규모를 평가할 때는 부동산 시장 현황, 기대되는 완화 효과, 정부의 재정 여력 등 다양한 요소를 고려해야 한다.최신 시장보고서에 따르면 현재 부동산 시장의 총 시장 가치는 약 300조 위안에 이르며, 그 중 약 5%가 판매 불가능한 부동산이며, 구제가 필요한 자금 규모는 당초 1~2%로 추산된다. 총 시장 가치의.구제 정책은 시장 신뢰를 회복하고 거래 활동을 촉진하는 것을 목표로 합니다. 투자된 재정 자금 1위안마다 시장 수요를 3~5위안 늘릴 수 있을 것으로 예상됩니다. 정부의 재정수입과 지출현황, 부채수준 등을 고려하면 정부가 감당할 수 있는 구제자금 규모는 제한적이다. 재무부에 따르면 정부의 재정 적자율은 gdp의 3%를 초과해서는 안 됩니다. 위의 요인들을 바탕으로 당초 시장을 살리기 위한 재정정책에 필요한 자금 규모는 약 3조~6조 위안으로 추산된다.시장을 구하기 위한 재정 정책에 필요한 자금을 조달하기 위해 정부는 다음과 같은 접근 방식을 취할 수 있습니다.하나는 국채 발행이다. 정부는 국채를 발행해 자금을 조달할 수 있는데, 이는 가장 일반적인 자금 조달 방법이다. 역사적 자료에 따르면 국고채 발행비용은 연이자율 기준 약 3% 수준으로 시장 수용도가 높아 지속적으로 하락세를 보이고 있다.둘째, 특정세 인상이다. 정부는 재원조달 방안으로 재산세, 토지부가가치세, 토지양도수수료 중앙분담금 등 부동산 관련세를 한시적으로 인상하는 방안을 고려할 수 있다. 재산세를 1% 인상하면 연간 약 2000억 위안의 재정수입을 늘릴 수 있는 것으로 추산된다.세 번째는 국유자산 처분이다. 정부는 국유기업 지분, 유휴부지 등 일부 국유자산을 처분해 자금을 조달할 수 있다. 국유자산의 5%를 처분하면 한 번에 약 1조 위안의 자금을 조달할 수 있는 것으로 추산된다.넷째, 국제금융 : 필요한 경우 정부는 외화채권 발행 등 국제금융시장을 통해 자금을 조달할 수도 있다. 그러나 이 접근 방식에는 환율 위험과 국제 신용 등급에 대한 고려가 필요합니다.자금 조달 방식은 경제와 지속 가능성에 미치는 영향을 고려해야 하며, 정부의 장기적인 재정 부담이 증가하지 않도록 해야 합니다.1. 금융상품의 선택. 구제효과를 달성하기 위해서는 재정정책이 적절한 도구를 선택해야 한다. 첫 번째는 직접적인 금융 보조금입니다. 정부는 주택 구매자의 재정적 부담을 줄이고 시장 수요를 자극하기 위해 주택 구입 보조금을 제공할 수 있습니다. 통계에 따르면, 10,000위안의 주택 구입 보조금이 제공될 때마다 주택 구입 의향이 약 3% 증가할 수 있습니다.두 번째는 세제 혜택이다. 부동산 거래세를 감면하거나, 거래 비용을 줄이고, 시장 거래 활동을 늘리는 것이다. 거래세가 1%포인트 감소할 때마다 거래량이 약 2% 증가할 수 있는 것으로 추산된다.세 번째는 공공주택 건설이다. 공공주택 공급을 늘려 저소득층의 주택수요를 충족시키는 것이다. 조사에 따르면 공공주택이 1만호 추가될 때마다 주택수요의 약 3%를 해결할 수 있다. 기존 상업용 주택을 확보해 저렴한 주택으로 전환하는 것은 시장 수급 불균형의 균형을 맞추고 시장을 활성화하며 산업 유동성을 개선하는 효과가 있어 시장 수급의 구조적 혼란을 해소하는 주요 재정 정책 출발점이 되어야 한다. 필요한 재정자금을 투입하고, 정책은행 대출과 상업대출을 활용해 본 정책의 이행을 촉진한다면 위의 정책 목표를 달성할 수 있을 뿐만 아니라, 금융 부문의 유동성 유휴 문제를 부분적으로 해소할 수 있을 것입니다.네 번째는 토지 공급 정책입니다. 토지 이전 속도를 효과적으로 제어하는 동시에 유휴 및 재생 불가능한 프로젝트 토지를 복구하고 토지 공급 구조를 최적화하여 시장 공급의 균형을 맞춥니다. 역사적 데이터에 따르면 주거용 토지 공급이 1% 증가할 때마다 신규 주택 공급은 약 1.5% 증가할 수 있습니다.2. 구현 단계 및 감독. 재정정책을 시행하려면 명확한 조치와 효과적인 감독이 필요합니다. 정책 설계 측면에서는 시장 상황과 재정 능력을 바탕으로 적절한 정책 도구와 시행 세부 사항을 설계합니다. 정책홍보 측면에서는 정책내용을 언론과 대국민 채널을 통해 널리 홍보하여 시장참여자들이 정책의도와 운영방식을 이해할 수 있도록 하고 있습니다. 정책 추진 측면에서는 설정된 단계와 일정에 따라 단계적으로 정책을 추진하여 정책 효과가 점진적으로 발현될 수 있도록 해야 한다. 효과 모니터링 측면에서는 정책 효과 모니터링 메커니즘을 구축하고 정기적으로 정책 시행 효과를 평가하며 적시에 정책 방향과 강도를 조정해야 합니다. 위험평가 및 관리 측면에서는 과도한 재정부담, 시장과열, 자원배분, 도덕적 해이 등 정책이 가져올 수 있는 위험을 평가하고 이에 상응하는 위험통제대책을 마련하는 것이 필요하다. 정책 시행 과정에서 다양한 위험이 효과적으로 처리될 수 있도록 위험 경고, 위험 대응, 위험 완화 등 위험 관리 메커니즘을 구축합니다.위 전략의 실행을 통해 재정 정책은 위험 통제를 전제로 시장 기대의 향상과 업계의 신뢰 회복을 촉진하여 효과적인 구제를 달성하고 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 촉진하며, 부동산 시장의 안정과 발전을 도모합니다.(이 기사는 편집장 su zhiyong이 9월 30일자 중국부동산신문 10면에 게재한 것입니다.)
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