china real estate news: la politica fiscale è urgentemente necessaria per ripristinare le aspettative del mercato immobiliare e ripristinare la fiducia.
2024-10-07
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in un contesto deflazionistico, la politica fiscale diventa uno strumento politico più efficace. cfp/foto fornita
capo economista della china enterprise capital alliancebai wenxi
il 24 settembre, la banca centrale ha introdotto una serie di politiche tra cui la riduzione dei requisiti di riserva e dei tassi di interesse, la riduzione del rapporto di acconto, la riduzione dei tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti e dei tassi di interesse sulle seconde case, con l’obiettivo di stimolare la domanda del mercato attraverso mezzi finanziari e favorire la ripresa del mercato immobiliare. tuttavia, l’efficacia di queste politiche finanziarie nel promuovere l’effetto leva sul lato della domanda dipende dal ripristino delle aspettative del mercato e dal ripristino della fiducia del settore, di cui la politica fiscale è la chiave per l’attuazione delle politiche.in uno stato deflazionistico, il fallimento del meccanismo di trasmissione si traduce in una limitata efficacia della politica monetaria, che spesso rende difficile il raggiungimento degli obiettivi politici. evidenti problemi di deflazione sono emersi in aree con un alto grado di mercatizzazione nel mio paese. in questo momento, la chiave per questo round di real è la rapida introduzione di politiche fiscali più dirette per promuovere il ripristino delle aspettative del mercato e il recupero della fiducia dell’industria. il salvataggio immobiliare e la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare critico e urgente.1. l'impatto di questa tornata di politiche finanziarie sul mercato immobiliare1. politica di riduzione del rrr, riduzione del tasso di interesse e riduzione dell'acconto. nel “pacchetto regalo” della politica del 24 settembre, i tagli al rrr, i tagli ai tassi di interesse e i tagli agli acconti sono strumenti chiave di politica finanziaria. queste combinazioni politiche sono progettate per stimolare il lato della domanda del mercato immobiliare. in termini di taglio del rrr, questo taglio rilascerà circa 1,2 trilioni di yuan di fondi a lungo termine, che teoricamente possono aumentare le capacità di prestito delle banche all'industria e al mercato, aumentando così la liquidità del mercato immobiliare. in termini di tagli dei tassi di interesse, dopo un taglio dei tassi di interesse di 50 punti base, il tasso di interesse quotato sul mercato (lpr) dei prestiti con durata superiore a cinque anni, principalmente mutui immobiliari, diminuirà di conseguenza, il che guiderà le banche commerciali a abbassare i tassi di interesse dei nuovi prestiti immobiliari, dei prestiti immobiliari esistenti e dei prestiti dei fondi di previdenza, allentando la pressione sugli acquirenti di case. in termini di riduzione degli acconti, la riduzione unificata e simultanea dei rapporti di acconto per le case nuove e di seconda mano ha consentito agli acquirenti di case di entrare nel mercato con meno fondi propri, migliorando l’accessibilità degli acquisti domestici.2. adeguamento dei tassi ipotecari esistenti. secondo le statistiche, dopo questo aggiustamento, il tasso di interesse medio dei mutui ipotecari esistenti è sceso di circa 0,5 punti percentuali. lo scopo di questa politica è allentare la pressione finanziaria sui mutuatari ipotecari e aumentare il loro potere d’acquisto, stimolando così indirettamente il mercato immobiliare. tuttavia, gli effetti delle politiche sono influenzati anche dalle aspettative del mercato. se la fiducia del mercato è bassa e il reddito atteso è scarso, i consumatori potrebbero scegliere di risparmiare piuttosto che consumare anche se la pressione sui rimborsi è ridotta.3. adeguamento del tasso di interesse per la seconda casa. dopo questo aggiustamento politico, si prevede che il tasso di interesse sui prestiti per le seconde case non sarà inferiore a quello delle prime case, il che ridurrà i costi del prestito per gli acquirenti di case di ristrutturazione. questa politica mira a stimolare il miglioramento della domanda e a promuovere il volume delle transazioni nel mercato immobiliare. tuttavia, se il mercato non ha forti aspettative riguardo alla stabilizzazione o all’aumento dei prezzi delle case, o non è ottimista riguardo alle future condizioni economiche e alle aspettative di reddito, allora il miglioramento della domanda potrebbe non aumentare in modo significativo anche se i costi dei prestiti diminuiscono.le aspettative del mercato e la fiducia del settore sono fattori chiave che influiscono sull’efficacia di questa tornata di politiche finanziarie. se gli operatori di mercato sono pessimisti sulla futura situazione economica e sull’andamento dei prezzi delle case, anche se le politiche finanziarie forniscono più liquidità, minori costi di prestito e soglie di ingresso nel mercato più basse (rapporto di acconto), potrebbero non essere in grado di stimolare efficacemente la domanda di mercato. pertanto, l’effetto di questa tornata di politiche finanziarie dipende in larga misura dal ripristino delle aspettative del mercato e della fiducia del settore.2. il ruolo della politica fiscale nel mercato immobiliarein un’economia di mercato, la politica monetaria e la politica fiscale sono i due principali strumenti utilizzati dal governo per regolare l’economia. la politica monetaria influenza l’attività economica aggiustando l’offerta di moneta e i tassi di interesse, mentre la politica fiscale influenza l’economia direttamente attraverso la spesa pubblica e le tasse.nel mercato immobiliare, l’effetto della politica monetaria è spesso influenzato dalle aspettative e dalla fiducia del mercato. rispetto alla politica monetaria, la politica fiscale può stimolare direttamente l’economia attraverso la spesa pubblica. ad esempio, il governo può stimolare direttamente il mercato immobiliare attraverso la costruzione di infrastrutture, fornendo sussidi per l’acquisto di alloggi, o anche entrando direttamente nel mercato o facendo affidamento su imprese statali per entrare nel mercato.in un contesto deflazionistico, l’efficacia della politica monetaria è spesso limitata perché i partecipanti al mercato tendono a detenere liquidità anziché aumentare l’indebitamento e la spesa. l’elasticità della domanda di moneta sul mercato diminuisce e l’abbassamento dei tassi di interesse potrebbe non essere in grado di aumentare efficacemente l’offerta di moneta e quindi non riuscire a stimolare la crescita economica. in questo caso, la politica fiscale diventa uno strumento più efficace. le politiche fiscali possono influenzare il mercato immobiliare in molti modi, tra cui fornire sussidi per l’acquisto di case, ridurre o ridurre le tasse e le tasse legate all’edilizia abitativa e aumentare la costruzione di alloggi pubblici. il governo può ridurre i costi per gli acquirenti di case e stimolare la domanda fornendo sussidi per l’acquisto di case; riducendo o esentando le tasse e le tasse legate all’edilizia abitativa, può ridurre i costi di acquisto e di detenzione degli immobili e incoraggiare gli investimenti e i consumi immobiliari costruzione di alloggi pubblici o partecipazione diretta al mercato da parte di imprese statali, per fornire una maggiore offerta di alloggi o adeguare l'offerta per promuovere l'equilibrio tra domanda e offerta di mercato e la ripresa del mercato.3. il focus della politica fiscale per salvare il mercato immobiliare1. eliminare il rischio di edifici non finiti.il problema degli edifici non finiti non colpisce solo i diritti e gli interessi degli acquirenti di case, ma ha anche un enorme impatto negativo sulla fiducia del mercato. la politica fiscale può risolvere il problema delle proprietà non finite nei seguenti modi: in primo luogo, iniezione di capitale governativo: aiutare a completare la costruzione di progetti immobiliari non finiti e proteggere i diritti e gli interessi degli acquirenti di case iniettando direttamente capitale o fornendo garanzie sui prestiti; delle banche politiche: le banche politiche sessuali possono fornire prestiti speciali per sostenere il riavvio e il completamento di progetti edilizi incompiuti. terzo, incentivi fiscali: per le aziende e gli acquirenti di case coinvolti nel riavvio di progetti edilizi incompiuti, il governo può fornire esenzioni fiscali ed esenzioni; incoraggiare le aziende e i consumatori a partecipare; denaro per l'acquisto in prevendita e abbandonare la costruzione del progetto. nel caso in cui il promotore fallisca o non sia effettivamente in grado di restituire il prezzo di acquisto pre-vendita, il governo fornirà un risarcimento adeguato agli acquirenti della casa. questo non è solo un riflesso della responsabilità pubblica del governo, ma anche un pagamento necessario la supervisione inadeguata dei pagamenti pre-vendita da parte del governo precedente.secondo le statistiche, il tasso medio di completamento dei progetti edilizi non finiti è solo del 60%, ma dopo l’intervento del governo, il tasso di completamento può essere aumentato fino a oltre l’80%. questi dati mostrano che l’intervento pubblico può effettivamente migliorare il tasso di completamento dei progetti edilizi non finiti, ripristinando così la fiducia del mercato.2. promuovere la ripresa delle aspettative del mercato.secondo una ricerca di mercato, oltre il 50% dei potenziali acquirenti di case afferma che l'incertezza delle aspettative del mercato è la ragione principale della loro attesa. pertanto, riparare le aspettative del mercato attraverso la politica fiscale può stimolare efficacemente la domanda del mercato.la politica fiscale può promuovere il risanamento delle aspettative del mercato nei seguenti modi: in primo luogo, aumentare gli investimenti pubblici: il governo può aumentare gli investimenti nella costruzione di infrastrutture per aumentare l’attrattiva del mercato immobiliare, migliorando così le aspettative del mercato; in secondo luogo, ridurre i sussidi per l’acquisto di case; il numero di acquirenti di case attraverso i costi dei sussidi per l’acquisto di case, stimolare la domanda del mercato e migliorare le aspettative del mercato; in terzo luogo, la divulgazione e la trasparenza delle informazioni: il governo può ridurre l’incertezza del mercato e stabilizzare le aspettative del mercato attraverso un rilascio di informazioni aperto e trasparente;3. la fiducia del settore viene ripristinata.secondo le statistiche, l’indice di fiducia del settore è correlato positivamente con il volume delle transazioni del mercato immobiliare. per ogni punto percentuale di aumento dell’indice di fiducia del settore, il volume delle transazioni del mercato immobiliare aumenta in media del 2%. questi dati mostrano che ripristinare la fiducia del settore attraverso la politica fiscale può promuovere efficacemente l’attività di transazione nel mercato immobiliare.la politica fiscale può ripristinare la fiducia del settore nei seguenti modi: in primo luogo, sostenere il finanziamento delle società immobiliari: fornendo sostegno finanziario, ridurre i costi di finanziamento delle società immobiliari e aumentare la fiducia negli investimenti delle società immobiliari, in secondo luogo, ottimizzare l’offerta di terreni : ottimizzando la struttura e il ritmo dell'offerta fondiaria, fornire risorse fondiarie di maggiore qualità, controllando la quantità totale di terreni immessi nel mercato e rafforzando la fiducia nello sviluppo delle società immobiliari. in terzo luogo, politiche di sostegno all'industria: il governo può introdurre politiche; come esenzioni fiscali e riduzioni delle tasse, e fornendo supporto tecnico per migliorare la competitività del settore immobiliare. in quarto luogo, il governo entra nel mercato per colmare il divario tra domanda e offerta nel mercato: direttamente o con l'aiuto di aziende statali; le imprese e le imprese centrali, mentre acquistano alcuni alloggi commerciali esistenti e li convertono in alloggi a prezzi accessibili, controllano la portata della costruzione di alloggi e il numero di progetti appena avviati per promuovere l’equilibrio tra domanda e offerta nel mercato.4. limiti di intervento della politica fiscalesebbene l’intervento della politica fiscale sia necessario, un intervento eccessivo può portare al fallimento del mercato e a una ridotta efficienza nell’allocazione delle risorse. per evitare un intervento eccessivo, il governo può adottare le seguenti strategie: in primo luogo, politiche favorevoli al mercato: quando si progettano le politiche, si dovrebbe considerare la risposta e l’accettazione del mercato per garantire che le politiche possano essere accettate dal mercato ed effettivamente implementate. il secondo è l’attuazione graduale: l’attuazione delle politiche dovrebbe essere graduale e l’intensità della politica dovrebbe essere gradualmente adeguata in base alla risposta del mercato per evitare interventi eccessivi una tantum. il terzo è la trasparenza e la comunicazione: il governo dovrebbe mantenere la comunicazione con gli operatori del mercato per garantire la trasparenza delle politiche e ridurre l’incertezza del mercato. quarto, supervisione e valutazione: il governo deve supervisionare e valutare gli effetti delle politiche e adeguarle in modo tempestivo per evitare un intervento eccessivo. attraverso la valutazione continua degli effetti delle politiche, il governo può adeguare le politiche in modo tempestivo ed evitare interventi eccessivi. quinto, monitoraggio della risposta del mercato: il governo può valutare l’impatto delle politiche monitorando la risposta del mercato.5. imparare dall'esperienza internazionaledurante la crisi finanziaria del 2008, il governo federale degli stati uniti ha adottato una serie di politiche fiscali per stabilizzare il mercato finanziario e quello immobiliare. il primo è l’iniezione diretta di capitale: il governo degli stati uniti (tesoro federale) ha fornito un’iniezione diretta di capitale a importanti istituzioni finanziarie e imprese come citigroup e le tre principali società automobilistiche attraverso il troubled asset relief program (tarp) per evitare che il loro fallimento innescasse un più ampio crisi economica su vasta scala. il secondo riguarda gli acquisti di asset: il sistema della federal reserve ha implementato una politica di allentamento quantitativo per fornire liquidità e stabilizzare i mercati finanziari acquistando grandi quantità di titoli garantiti da ipoteca e altre attività finanziarie. il terzo è l’innovazione politica: il governo degli stati uniti ha lanciato politiche innovative come l’housing affordability adjustment program (hamp), che mira a ridurre i tassi di insolvenza dei prestiti, aiutare i proprietari di case in difficoltà a ristrutturare i loro prestiti e ridurre i pignoramenti. secondo le statistiche, il progetto tarp alla fine ha ottenuto circa il 10% dei benefici, il che indica che l’intervento diretto del governo è in una certa misura efficace. allo stesso tempo, la politica di allentamento quantitativo ha svolto un ruolo importante nello stabilizzare i mercati finanziari e nel creare le condizioni per la ripresa economica.la politica fiscale adottata dagli stati uniti ha alcune implicazioni per l’attuazione della politica del mio paese. il primo è un intervento tempestivo: la politica fiscale cinese dovrebbe essere introdotta tempestivamente quando la fiducia del mercato viene danneggiata per prevenire un’ulteriore diffusione dei rischi. il secondo è un approccio su più fronti: il governo degli stati uniti ha adottato una serie di strumenti di politica fiscale nel formulare la politica fiscale, la cina dovrebbe anche considerare in modo globale l’uso di molteplici strumenti per ottenere una sinergia politica. il terzo è il controllo del rischio: quando il governo degli stati uniti salva le aziende, presta attenzione anche al controllo del rischio, ad esempio istituendo società veicolo (spv) per isolare i rischi. quando la cina attua la politica fiscale, dovrebbe anche considerare il necessario controllo dei rischi per garantire la sostenibilità della politica.6. entità dei fondi e aumento del piano di salvataggio della politica fiscalenel valutare l’entità dei fondi necessari per gli sgravi della politica fiscale, è necessario considerare molteplici fattori, tra cui le attuali condizioni del mercato immobiliare, gli effetti di sollievo attesi e la capacità fiscale del governo.secondo l'ultimo rapporto di mercato, l'attuale valore di mercato totale del mercato immobiliare è di circa 300 trilioni di yuan, di cui circa il 5% delle proprietà sono invendibili, e l'entità dei fondi che necessitano di salvataggio è inizialmente stimata tra l'1% e il 2%. del valore totale di mercato.la politica di salvataggio mira a ripristinare la fiducia del mercato e a promuovere l’attività di transazione. si prevede che ogni yuan di fondi fiscali investiti possa generare da 3 a 5 yuan di domanda di mercato. tenendo conto delle entrate fiscali, dello stato di spesa e dei livelli di debito del governo, l’entità dei fondi di salvataggio che il governo può permettersi è limitata. secondo il ministero delle finanze, il tasso di deficit fiscale del governo non dovrebbe superare il 3% del pil. sulla base dei fattori di cui sopra, si stima inizialmente che l’entità dei fondi necessari per la politica fiscale per salvare il mercato sia compresa tra 3mila e 6mila miliardi di yuan.per raccogliere i fondi necessari alla politica fiscale per salvare il mercato, il governo può adottare i seguenti approcci:il primo è emettere titoli di stato: il governo può raccogliere fondi emettendo titoli di stato, che è il metodo più comune per raccogliere fondi. secondo i dati storici, il costo di emissione dei titoli di stato è di circa il 3% con un tasso di interesse annuo, e ha continuato a diminuire, con un’elevata accettazione da parte del mercato.il secondo è aumentare le tasse specifiche: il governo può prendere in considerazione l’aumento temporaneo delle tasse legate agli immobili, come l’imposta sulla proprietà, l’imposta sul valore aggiunto fondiario, la quota centrale delle tasse di trasferimento dei terreni, ecc., come un modo per raccogliere fondi. si stima che se l'imposta sulla proprietà aumentasse dell'1%, le entrate fiscali potrebbero aumentare di circa 200 miliardi di yuan all'anno.il terzo è la cessione di beni di proprietà statale: il governo può raccogliere fondi cedendo alcuni beni di proprietà statale, come partecipazioni in imprese statali, terreni inutilizzati, ecc. secondo le stime, se venisse venduto il 5% del patrimonio statale, si potrebbero raccogliere fondi per circa 1.000 miliardi di yuan in una sola volta.quarto, il finanziamento internazionale: quando necessario, il governo può anche raccogliere fondi attraverso il mercato finanziario internazionale, ad esempio emettendo obbligazioni in valuta estera. ma questo approccio richiede la considerazione dei rischi del tasso di cambio e dei rating creditizi internazionali.va notato che il modo in cui vengono raccolti i fondi dovrebbe tenere conto dell’impatto sull’economia e della sostenibilità ed evitare di aumentare l’onere finanziario a lungo termine per il governo.7. strategie di attuazione della politica fiscale per salvare il mercato1. selezione degli strumenti finanziari. per ottenere l’effetto di salvataggio, la politica fiscale deve scegliere strumenti adeguati. il primo sono i sussidi finanziari diretti: il governo può fornire sussidi per l’acquisto di case per ridurre l’onere finanziario sugli acquirenti di case e stimolare la domanda del mercato. secondo le statistiche, ogni sussidio concesso per l’acquisto di una casa di 10.000 rmb può aumentare la disponibilità ad acquistare una casa di circa il 3%.il secondo sono gli incentivi fiscali: ridurre o esentare le tasse sulle transazioni immobiliari, ridurre i costi di transazione e aumentare l’attività delle transazioni di mercato. si stima che per ogni punto percentuale di riduzione delle tasse sulle transazioni, il volume delle transazioni può aumentare di circa il 2%.il terzo è la costruzione di alloggi pubblici: soddisfare le esigenze abitative dei gruppi a basso reddito aumentando l’offerta di alloggi pubblici. secondo le indagini, ogni 10.000 unità aggiuntive di edilizia popolare possono risolvere circa il 3% della domanda abitativa. l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti e la loro conversione in alloggi a prezzi accessibili ha l’effetto di bilanciare l’offerta di mercato e la dislocazione della domanda, attivando il mercato e migliorando la liquidità del settore. dovrebbe diventare il principale punto di partenza della politica fiscale per colmare la dislocazione strutturale della domanda e dell’offerta di mercato. l’iniezione dei fondi fiscali necessari, insieme all’uso di prestiti bancari e commerciali per promuovere l’attuazione di questa politica, non solo raggiungerà gli obiettivi politici di cui sopra, ma risolverà anche parzialmente la liquidità inattiva nel settore finanziario.il quarto è la politica di offerta di terreni: controllare efficacemente il ritmo dei trasferimenti di terreni, recuperando al tempo stesso terreni inutilizzati e non rinnovabili, ottimizzare la struttura dell’offerta di terreni per bilanciare l’offerta di mercato. secondo i dati storici, per ogni aumento dell’1% dell’offerta di terreni residenziali, l’offerta di nuove case può aumentare di circa l’1,5%.2. fasi di attuazione e supervisione. l’attuazione della politica fiscale richiede misure chiare e una supervisione efficace. in termini di definizione delle politiche, gli strumenti politici appropriati e i dettagli di attuazione sono progettati in base alle condizioni di mercato e alle capacità finanziarie. in termini di promozione delle politiche, il contenuto delle politiche è ampiamente pubblicizzato attraverso i media e i canali pubblici per garantire che i partecipanti al mercato comprendano le intenzioni politiche e i metodi operativi. in termini di attuazione della politica, la politica dovrebbe essere attuata gradualmente secondo le fasi e il calendario stabiliti per garantire che l’effetto della politica venga gradualmente rivelato. in termini di monitoraggio degli effetti, dovremmo istituire un meccanismo di monitoraggio degli effetti politici, valutare regolarmente l’effetto di attuazione della politica e adeguare tempestivamente la direzione e l’intensità della politica. in termini di valutazione e gestione del rischio, è necessario valutare i rischi che la politica può comportare, come l’eccessivo onere finanziario, il surriscaldamento del mercato, l’errata allocazione delle risorse e il rischio morale nell’attuazione della politica, e formulare corrispondenti misure di controllo del rischio. stabilire un meccanismo di gestione del rischio, comprendente l’avviso di rischio, la risposta al rischio e la mitigazione del rischio, per garantire che i vari rischi possano essere affrontati efficacemente durante l’attuazione delle politiche.attraverso l’attuazione delle strategie di cui sopra, la politica fiscale può promuovere il miglioramento delle aspettative del mercato e il ripristino della fiducia dell’industria sulla premessa del controllo dei rischi, in modo da ottenere un salvataggio efficace, promuovere la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare e raggiungere la stabilità e lo sviluppo del mercato immobiliare.(questo articolo è stato pubblicato a pagina 10 di china real estate news il 30 settembre da su zhiyong, redattore capo)
redattore di turno: ma linredattore del processo: liu ya
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