中国不動産ニュース：不動産市場の期待を回復し、信頼を回復するには財政政策が緊急に必要である。
2024-10-07
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
デフレ環境では、財政政策がより効果的な政策手段となります。 cfp/写真提供
バイ・ウェンシー
9月24日、中央銀行は金融手段を通じて市場の需要を刺激することを目的として、準備金要件と金利の引き下げ、頭金比率の引き下げ、既存の住宅ローン金利とセカンドハウス金利の引き下げを含む一連の政策を導入した。不動産市場の回復を促進します。しかし、需要側のレバレッジを促進するこれらの金融政策の有効性は、市場の期待の回復と業界の信頼の回復にかかっており、その中で財政政策が政策実施の鍵となります。デフレ状態では、伝達メカニズムの失敗により金融政策の有効性が制限され、政策目標の達成が困難になることがよくあります。我が国の高度に市場化が進んでいる分野では明らかなデフレ問題が顕在化しており、現時点では市場期待の回復と業界の信頼回復を促進するため、より直接的な財政政策を迅速に導入することが、今回の実質投資の鍵となる。不動産救済と不動産開発の新しいモデルの構築は非常に重要かつ緊急です。1. rrrの引き下げ、金利の引き下げ、頭金の引き下げの方針。 9月24日の政策「ギフトパッケージ」では、rrr引き下げ、金利引き下げ、頭金削減が主要な金融政策ツールとなっており、これらの政策の組み合わせは不動産市場の需要側を刺激することを目的としている。 rrr引き下げに関しては、今回のrrr引き下げにより約1兆2000億元の長期資金が放出され、理論的には銀行の業界や市場への融資能力が増加し、不動産市場の流動性が高まる。金利引き下げに関しては、50ベーシスポイントの金利引き下げ後、主に住宅ローンを中心とした期間5年を超えるローンの市場相場金利（lpr）がそれに応じて低下し、商業銀行が新規住宅ローン、既存住宅ローン、積立基金ローンの金利を引き下げ、住宅購入者の返済圧力を緩和する。頭金削減については、新築住宅と中古住宅の頭金率を統一的かつ同時に引き下げることにより、住宅購入者がより少ない自己資金で市場に参入できるようになり、住宅購入のしやすさが向上しました。2. 既存の住宅ローン金利の調整。統計によると、この調整後、既存の住宅ローンの平均金利は約0.5％ポイント低下した。この政策の目的は、住宅ローン借り手の経済的圧力を緩和し、彼らの購買力を高め、それによって間接的に不動産市場を活性化することです。しかし、政策の効果は市場の期待にも影響されます。市場の信頼が低く、期待される収入が低い場合、たとえ返済圧力が軽減されたとしても、消費者は消費ではなく貯蓄を選択する可能性があります。3. セカンドハウスの金利調整。この政策調整後、セカンドハウスのローン金利はファーストハウスのローン金利よりも低くならないと予想され、これにより改修住宅購入者のローンコストが削減されます。この政策は、不動産市場における需要の改善を刺激し、取引量を促進することを目的としています。しかし、市場が住宅価格の安定や上昇に強い期待を持っていない場合、あるいは将来の経済状況や所得期待に楽観的でない場合は、融資コストが減少しても改善需要が大幅に増加しない可能性がある。市場の期待と業界の信頼は、今回の金融政策の有効性に影響を与える重要な要素です。市場参加者が将来の経済状況や住宅価格の動向に悲観的な場合、金融政策で流動性を高め、融資コストを引き下げ、市場参入基準（頭金比率）を引き下げたとしても、市場の需要を効果的に刺激できない可能性がある。したがって、今回の金融政策の効果は、市場の期待と業界の信頼の回復に大きく依存します。市場経済では、金融政策と財政政策が政府が経済を調整するために使用する 2 つの主要なツールです。金融政策は通貨供給量と金利を調整することで経済活動に影響を与えますが、財政政策は政府支出と税金を通じて経済に直接影響を与えます。不動産市場では、金融政策の効果は市場の期待や信頼感に影響を受けることがよくあります。金融政策と比較して、財政政策は政府支出を通じて経済を直接刺激することができます。たとえば、政府は、インフラ建設、住宅購入補助金の提供、さらには市場への直接参入や国有企業の市場参入に依存することによって、不動産市場を直接刺激することができます。デフレ環境では、市場参加者が借入や支出を増やすよりも現金を保有する傾向があるため、金融政策の有効性が制限されることがよくあります。市場の貨幣需要の弾力性が低下し、金利を引き下げても貨幣供給量を効果的に増やすことができず、経済成長を刺激できない可能性があります。この場合、財政政策はより効果的な手段となる。財政政策は、住宅購入補助金の支給、住宅関連の税金や手数料の減免、公共住宅建設の増加など、さまざまな形で不動産市場に影響を与える可能性があります。政府は住宅購入補助金を提供することで住宅購入者のコストを削減し、需要を刺激することができ、住宅関連の税金や手数料を減免することで、不動産の購入と保有のコストを削減し、住宅への投資と消費を促進することができます。市場の需要と供給のバランスと市場の回復を促進するために、より多くの住宅供給を提供するか、供給を調整するために、公営住宅を建設するか、国有企業が市場に直接参加する。未完成の建物の問題は、住宅購入者の権利と利益に影響を与えるだけでなく、市場の信頼にも多大な悪影響を及ぼします。財政政策は、以下の方法で未完成不動産の問題を解決することができます。第一に、政府の資本注入です。資本を直接注入するか融資保証を提供することで、未完成不動産プロジェクトの建設の完了を支援し、住宅購入者の権利と利益を保護します。第二に、介入です。政策銀行の政策：政策性銀行は、未完成の建築プロジェクトの再開と完成を支援するために特別融資を提供することができます。第三に、税制上の優遇措置：未完成の建築プロジェクトの再開に関与する企業と住宅購入者に対して、政府は税金の減免を提供できます。企業と消費者に参加を奨励する。 4つ目は、販売前資金の返金である。販売が困難で、住宅価格の過度の下落により更新価値を失ったプロジェクトについては、政府が元の開発者に返金を行うよう組織する。販売前にお金を購入し、プロジェクトの建設を放棄します。開発業者が破産した場合、または実際に販売前の購入価格を返還できない場合、政府は住宅購入者に適切な補償を提供します。これは政府の公的責任を反映するだけでなく、必要な支払いでもあります。前政府による販売前支払いに対する監督が不十分であったこと。統計によると、未完成の建築プロジェクトの平均完了率はわずか60％ですが、政府の介入により完了率は80％以上に引き上げられる可能性があります。このデータは、政府の介入が未完成の建築プロジェクトの完了率を効果的に向上させ、それによって市場の信頼を回復できることを示しています。市場調査によると、住宅購入希望者の50％以上が、市場の期待の不確実性が様子見の主な理由であると回答した。したがって、財政政策を通じて市場の期待を修復することは、市場の需要を効果的に刺激することができます。財政政策は、以下の方法で市場期待の修復を促進することができます。第一に、公共投資を増加します。政府は、不動産市場の魅力を高めるためにインフラ建設への投資を増やすことができ、それによって市場期待を改善します。第二に、住宅購入補助金を削減します。住宅購入補助金を通じて住宅購入者数を増やし、市場の需要を刺激し、市場の期待を高めること、第三に、情報開示と透明性：政府は、オープンで透明性のある情報公開を通じて市場の不確実性を軽減し、市場の期待を安定させることができます。統計によると、業界信頼度指数は不動産市場の取引量と正の相関があり、業界信頼度指数が 1 パーセント上昇するごとに、不動産市場の取引量は平均 2% 増加します。このデータは、財政政策を通じて業界の信頼を回復することで、不動産市場の取引活動を効果的に促進できることを示しています。財政政策は、次のような方法で業界の信頼を回復することができます。第一に、不動産会社の資金調達を支援します。資金調達支援を提供することで、不動産会社の資金調達コストを削減し、不動産会社の投資信頼を高めます。第二に、土地供給を最適化します。 ：土地供給の構造とリズムを最適化することにより、より高品質の土地資源を提供し、市場に流入する土地の総量を制御し、不動産会社の発展の信頼を高める。第三に、業界支援政策：政府は政策を導入することができる。税金の免除や手数料の減免、不動産業界の競争力を強化するための技術サポートの提供など、第四に、政府が市場の需要と供給の不一致を埋めるために市場に参入する：直接または国営の支援による。企業や中央企業は、既存の商業用住宅の一部を購入し、手頃な価格の住宅に改造する一方で、住宅建設の規模と新たに開始されるプロジェクトの数を制御して、市場の需要と供給のバランスを促進します。財政政策の介入は必要であるが、過剰な介入は市場の失敗や資源配分効率の低下を招く可能性がある。過剰な介入を避けるために、政府は次の戦略を採用することができます。 第一に、市場に優しい政策: 政策を設計する際には、政策が市場に受け入れられ効果的に実施されることを保証するために、市場の反応と受け入れを考慮する必要があります。 2つ目は段階的な実施です。政策の実施は段階的に行うべきであり、政策の強度は市場の反応に基づいて段階的に調整し、一度限りの過剰な介入を避ける必要があります。 3 つ目は透明性とコミュニケーションです。政府は政策の透明性を確保し、市場の不確実性を軽減するために市場参加者とのコミュニケーションを維持する必要があります。第四に、監督と評価：政府は政策の効果を監督、評価し、過剰な介入を避けるために適時に政策を調整する必要がある。政策効果を継続的に評価することで、政府は政策をタイムリーに調整し、過剰な介入を回避することができます。第 5 に、市場の反応の監視: 政府は市場の反応を監視することで政策の影響を評価できます。2008 年の金融危機の間、米国連邦政府は金融市場と不動産市場を安定させるために一連の財政政策を採用しました。 1 つ目は直接資本注入です。米国政府 (連邦財務省) は、不良資産救済プログラム (tarp) を通じて、シティグループや大手自動車会社 3 社などの重要な金融機関や企業に直接資本注入を行い、企業の破綻がより大きな危機を引き起こすのを防ぎました。 -規模の経済危機。 2 つ目は資産購入です。連邦準備制度は、大量の住宅ローン担保証券やその他の金融資産を購入することで流動性を提供し、金融市場を安定させるために量的緩和政策を実施しました。 3 つ目は政策の革新です。米国政府は、住宅価格調整プログラム (hamp) などの革新的な政策を開始しました。これは、ローン不履行率を低下させ、困窮した住宅所有者のローン再構築を支援し、差し押さえを減らすことを目的としています。統計によれば、tarp プロジェクトは最終的に約 10% の利益を達成しており、政府の直接介入がある程度の効果を示している。同時に、量的緩和政策は金融市場を安定させ、景気回復の条件を提供する上で重要な役割を果たしてきた。米国が採用した財政政策は、我が国の政策実施に一定の影響を及ぼしています。 1つ目はタイムリーな介入であり、市場の信頼が損なわれた場合には、リスクのさらなる拡大を防ぐために、中国の財政政策は速やかに導入されるべきである。 2つ目は多角的なアプローチである。米国政府は財政政策を策定する際に、政策の相乗効果を達成するために複数のツールの利用を包括的に考慮する必要がある。 3 つ目はリスク管理です。米国政府が企業を救済する際には、リスクを隔離するための特別目的事業体 (spv) を設立するなど、リスク管理にも注意を払います。中国が財政政策を実施する際には、政策の持続可能性を確保するために必要なリスク管理も考慮すべきである。財政政策による救済に必要な資金規模を評価する際には、不動産市場の現状、期待される救済効果、政府の財政能力など複数の要素を考慮する必要がある。最新の市場報告によると、現在の不動産市場の時価総額は約300兆元で、そのうち約5％の不動産が売れず、救済が必要な資金規模は当初1～2％と推定されている。市場価値の合計のうち。この救済政策は市場の信頼を回復し、取引活動を促進することを目的としており、財政資金が1元投資されるごとに3〜5元の市場需要が促進されることが期待されている。政府の財政収支状況や債務水準を考慮すると、政府が投入できる救済資金の規模には限界がある。財務省によると、政府の財政赤字率は対ｇｄｐ比３％を超えてはいけないとしている。以上のことから、市場救済のための財政政策に必要な資金規模は当初3兆～6兆元程度と試算されている。市場を救済するための財政政策に必要な資金を調達するために、政府は次のようなアプローチをとることができます。1 つは国債の発行です。政府は国債を発行することで資金を調達できます。これが最も一般的な資金調達方法です。過去のデータによれば、国債の発行コストは年利換算で約3％であり、市場の受け入れ度も高く低下を続けている。2つ目は、特定税の増額です。政府は、資金調達の手段として、固定資産税、地価付加価値税、土地譲渡料の中央負担金などの不動産関連税を一時的に増額することを検討できます。固定資産税が１％引き上げられれば、年間約２０００億元の財政収入が増加すると試算されている。3 つ目は国有資産の処分です。政府は国有企業の株式や遊休土地などの一部の国有資産を処分することで資金を調達できます。試算によると、国有資産の５％を処分すれば、一度に約１兆元の資金が調達できるという。第四に、国際金融：必要に応じて、政府は外貨債券の発行など、国際金融市場を通じて資金を調達することもできます。ただし、このアプローチには為替リスクと国際信用格付けを考慮する必要があります。資金調達方法は経済への影響と持続可能性を考慮し、政府の長期的な財政負担の増大を避ける必要があることに留意すべきである。1. 金融商品の選択。救済効果を達成するには、財政政策が適切な手段を選択する必要がある。 1 つ目は直接的な財政補助金です。政府は住宅購入者の経済的負担を軽減し、市場の需要を刺激するために住宅購入補助金を提供できます。統計によると、住宅購入補助金 10,000 人民元ごとに住宅購入意欲が約 3% 増加します。2 つ目は税制上の優遇措置です。不動産取引税の減免、取引コストの削減、市場取引活動の増加です。取引税が 1 パーセントポイント削減されるごとに、取引量は約 2% 増加する可能性があると推定されています。3 つ目は、公営住宅の建設です。公営住宅の供給を増やすことで、低所得層の住宅ニーズに応えます。調査によると、公営住宅が 10,000 戸追加されるごとに、住宅需要の約 3% を解決できるとのことです。既存の商業用住宅を取得し、手頃な価格の住宅に転換することは、市場の需要と供給の混乱を均衡させ、市場を活性化し、業界の流動性を改善する効果があり、市場の需要と供給の構造的な混乱を埋めるための主要な財政政策の出発点となるはずである。この政策の実施を促進するための政策銀行融資や商業融資の利用と併せて、必要な財政資金を注入することは、上記の政策目標を達成するだけでなく、金融セクターにおける流動性の空回りを部分的に解決することにもなる。4つ目は土地供給政策です。土地譲渡のペースを効果的に制御しながら、遊休地や再生不可能なプロジェクト用地を回収し、市場供給のバランスをとるために土地供給構造を最適化します。過去のデータによると、住宅地の供給が 1% 増加するごとに、新築住宅の供給は約 1.5% 増加する可能性があります。2. 実施手順と監督。財政政策の実施には、明確な手順と効果的な監督が必要です。政策設計の観点からは、市場の状況と財務能力に基づいて、適切な政策ツールと実施の詳細が設計されます。政策の推進に当たっては、市場参加者に政策の意図や運用方法を理解していただくため、政策内容をメディアや公共ルートを通じて広く公表します。政策実施の面では、政策効果が徐々に明らかになるように、確立された手順とスケジュールに従って政策を段階的に実施する必要がある。効果監視に関しては、政策効果監視メカニズムを確立し、政策の実施効果を定期的に評価し、政策の方向性と強度を適時に調整する必要がある。リスク評価・管理の観点では、過度の財政負担、市場の過熱、資源配分の誤り、政策実施におけるモラルハザードなど、政策がもたらす可能性のあるリスクを評価し、それに対応したリスク管理策を策定する必要がある。政策実施中にさまざまなリスクに効果的に対処できるようにするため、リスク警告、リスク対応、リスク軽減を含むリスク管理メカニズムを確立します。上記の戦略の実施を通じて、財政政策は、効果的な救済を達成し、不動産開発の新たなモデルの構築を促進するために、リスクの制御を前提として市場の期待の改善と業界の信頼の回復を促進することができる。不動産市場の安定と発展を実現します。（この記事は9月30日、中国不動産ニュース10面に蘇志勇編集長が掲載したものです）
いかなる形式でも許可なく複製または使用することはできません
