notícias do setor imobiliário na china: a política fiscal é urgentemente necessária para restaurar as expectativas do mercado imobiliário e restaurar a confiança.
2024-10-07
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num ambiente deflacionário, a política fiscal torna-se um instrumento político mais eficaz. cfp/foto fornecida
economista-chefe da china enterprise capital alliancebai wenxi
em 24 de setembro, o banco central introduziu uma série de políticas, incluindo a redução das reservas obrigatórias e das taxas de juro, a redução dos rácios de pagamento inicial, a redução das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes e das taxas de juro das segundas habitações, com o objectivo de estimular a procura do mercado através de meios financeiros e promover a recuperação do mercado imobiliário. contudo, a eficácia destas políticas financeiras para promover a alavancagem do lado da procura depende da restauração das expectativas do mercado e da restauração da confiança da indústria, da qual a política fiscal é a chave para a implementação de políticas.num estado deflacionário, a falha do mecanismo de transmissão resulta numa eficácia limitada da política monetária, o que muitas vezes dificulta a consecução dos objectivos políticos. problemas óbvios de deflação surgiram em áreas com um elevado grau de mercantilização no meu país. neste momento, a rápida introdução de políticas fiscais mais directas para promover a restauração das expectativas do mercado e a recuperação da confiança da indústria é a chave para esta ronda de real. resgate imobiliário e construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário crítico e urgente.1. o impacto desta ronda de políticas financeiras no mercado imobiliário1. política de redução do rrr, redução da taxa de juros e redução do pagamento inicial. no “pacote de presentes” de 24 de setembro, os cortes nos rrr, as reduções nas taxas de juro e os cortes nos pagamentos iniciais são instrumentos-chave da política financeira. estas combinações de políticas destinam-se a estimular o lado da procura do mercado imobiliário. em termos de corte de rrr, este corte de rrr irá libertar cerca de 1,2 biliões de yuans de fundos de longo prazo, o que pode, teoricamente, aumentar a capacidade de empréstimo dos bancos à indústria e ao mercado, aumentando assim a liquidez do mercado imobiliário. em termos de cortes nas taxas de juro, após um corte nas taxas de juro de 50 pontos base, a taxa de juro cotada no mercado (lpr) dos empréstimos com prazo superior a cinco anos, principalmente empréstimos à habitação, diminuirá em conformidade, o que orientará os bancos comerciais a reduzir as taxas de juro dos novos empréstimos à habitação, dos empréstimos à habitação existentes e dos empréstimos do fundo de previdência, aliviando a pressão sobre os compradores de casas. em termos de redução de entradas, a redução unificada e simultânea dos rácios de entradas para casas novas e usadas permitiu aos compradores de casas entrar no mercado com menos fundos próprios, melhorando a acessibilidade à compra de casas.2. ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes. segundo as estatísticas, após este ajustamento, a taxa de juro média dos empréstimos hipotecários existentes caiu cerca de 0,5 pontos percentuais. o objectivo desta política é aliviar a pressão financeira sobre os mutuários hipotecários e aumentar o seu poder de compra, impulsionando assim indirectamente o mercado imobiliário. contudo, os efeitos políticos também são afectados pelas expectativas do mercado. se a confiança do mercado for baixa e o rendimento esperado for fraco, os consumidores podem optar por poupar em vez de consumir, mesmo que a pressão de reembolso seja reduzida.3. reajuste da taxa de juros da segunda residência. após este ajustamento de política, espera-se que a taxa de juro do empréstimo para segundas habitações não seja inferior à das primeiras habitações, o que reduzirá os custos do empréstimo para compradores de habitações melhoradas. esta política visa estimular a melhoria da procura e promover o volume de transações no mercado imobiliário. contudo, se o mercado não tiver fortes expectativas de que os preços da habitação estabilizem ou subam, ou não esteja optimista quanto às condições económicas futuras e às expectativas de rendimento, então a procura de melhorias poderá não aumentar significativamente, mesmo que os custos dos empréstimos diminuam.as expectativas do mercado e a confiança da indústria são factores-chave que afectam a eficácia desta ronda de políticas financeiras. se os participantes no mercado estiverem pessimistas quanto à situação económica futura e às tendências dos preços da habitação, mesmo que as políticas financeiras proporcionem mais liquidez, custos de empréstimo mais baixos e limiares de entrada no mercado mais baixos (rácio de entrada), poderão não ser capazes de estimular eficazmente a procura no mercado. portanto, o efeito desta ronda de políticas financeiras depende, em grande medida, da restauração das expectativas do mercado e da confiança da indústria.2. o papel da política fiscal no mercado imobiliárionuma economia de mercado, a política monetária e a política fiscal são as duas principais ferramentas utilizadas pelo governo para regular a economia. a política monetária afecta a actividade económica ajustando a oferta monetária e as taxas de juro, enquanto a política fiscal afecta directamente a economia através das despesas públicas e dos impostos.no mercado imobiliário, o efeito da política monetária é frequentemente afetado pelas expectativas e confiança do mercado. em comparação com a política monetária, a política fiscal pode estimular directamente a economia através dos gastos do governo. por exemplo, o governo pode estimular directamente o mercado imobiliário através da construção de infra-estruturas, fornecendo subsídios para aquisição de habitação, ou mesmo entrando directamente no mercado ou contando com empresas estatais para entrar no mercado.num ambiente deflacionário, a eficácia da política monetária é muitas vezes limitada porque os participantes no mercado tendem a reter dinheiro em vez de aumentar os empréstimos e os gastos. a elasticidade da procura de moeda no mercado diminui e a redução das taxas de juro pode não ser capaz de aumentar eficazmente a oferta monetária e, portanto, não conseguir estimular o crescimento económico. neste caso, a política fiscal torna-se uma ferramenta mais eficaz. as políticas fiscais podem afectar o mercado imobiliário de muitas maneiras, incluindo a concessão de subsídios à compra de habitação, a redução ou redução de impostos e taxas relacionadas com a habitação e o aumento da construção de habitação pública. o governo pode reduzir o custo dos compradores de casas e estimular a procura, fornecendo subsídios para a compra de casas, reduzindo ou isentando impostos e taxas relacionadas com a habitação, pode reduzir o custo de compra e manutenção de imóveis e incentivar o investimento e o consumo de habitação; construção de habitação pública ou participar diretamente no mercado por empresas estatais, para fornecer mais oferta de habitação ou ajustar a oferta para promover o equilíbrio da oferta e da procura no mercado e a recuperação do mercado.3. o foco da política fiscal para salvar o mercado imobiliário1. elimine o risco de edifícios inacabados.o problema dos edifícios inacabados não afecta apenas os direitos e interesses dos compradores de casas, mas também tem um enorme impacto negativo na confiança do mercado. a política fiscal pode resolver o problema das propriedades inacabadas das seguintes formas: primeiro, injecção de capital governamental: ajudar a concluir a construção de projectos imobiliários inacabados e proteger os direitos e interesses dos compradores de casas, injectando directamente capital ou fornecendo garantias de empréstimo; segundo, a intervenção; dos bancos políticos: política os bancos sexuais podem fornecer empréstimos especiais para apoiar o reinício e conclusão de projetos de construção inacabados; terceiro, incentivos fiscais: para empresas e compradores de casas envolvidos no reinício de projetos de construção inacabados, o governo pode fornecer isenções fiscais e isenções para encorajar as empresas e os consumidores a participarem. a quarta é o reembolso do dinheiro da pré-venda: para projectos que são demasiado difíceis de vender e que perderam o seu valor para renovação devido a quedas excessivas nos preços das casas, o governo organizará o promotor original para devolver o valor; pré-venda comprar dinheiro e abandonar a construção do projeto. no caso de o promotor falir ou não conseguir devolver o preço de compra pré-venda, o governo fornecerá uma compensação adequada aos compradores de casas. isto não é apenas um reflexo da responsabilidade pública do governo, mas também um pagamento necessário. a supervisão inadequada do governo anterior sobre os pagamentos de pré-venda.segundo as estatísticas, a taxa média de conclusão de projectos de construção inacabados é de apenas 60%, mas após a intervenção governamental, a taxa de conclusão pode ser aumentada para mais de 80%. estes dados mostram que a intervenção governamental pode efectivamente melhorar a taxa de conclusão de projectos de construção inacabados, restaurando assim a confiança do mercado.2. promover a recuperação das expectativas do mercado.de acordo com pesquisas de mercado, mais de 50% dos potenciais compradores de casas afirmaram que a incerteza das expectativas do mercado é a principal razão para esperar para ver. por conseguinte, a reparação das expectativas do mercado através da política fiscal pode efectivamente estimular a procura do mercado.a política fiscal pode promover a reparação das expectativas do mercado das seguintes formas: em primeiro lugar, aumentar o investimento público: o governo pode aumentar o investimento na construção de infra-estruturas para aumentar a atractividade do mercado imobiliário, melhorando assim as expectativas do mercado; em segundo lugar, os subsídios à compra de habitação: reduzir os subsídios à compra de habitação; o número de compradores de casas através dos custos de subsídios para a compra de casas, estimular a procura do mercado e aumentar as expectativas do mercado; em terceiro lugar, a divulgação de informações e a transparência: o governo pode reduzir a incerteza do mercado e estabilizar as expectativas do mercado através da divulgação de informações abertas e transparentes.3. a confiança da indústria é restaurada.segundo as estatísticas, o índice de confiança da indústria está positivamente correlacionado com o volume de transacções do mercado imobiliário.por cada aumento de 1 ponto percentual no índice de confiança da indústria, o volume de transacções do mercado imobiliário aumenta em média 2%. estes dados mostram que restaurar a confiança da indústria através da política fiscal pode promover eficazmente a actividade de transacção no mercado imobiliário.a política fiscal pode restaurar a confiança da indústria das seguintes formas: em primeiro lugar, apoiar o financiamento das empresas imobiliárias: ao fornecer apoio financeiro, reduzir os custos de financiamento das empresas imobiliárias e aumentar a confiança no investimento das empresas imobiliárias, em segundo lugar, optimizar a oferta de terrenos; : ao otimizar a estrutura e o ritmo da oferta de terras, fornecer mais recursos terrestres de alta qualidade, controlar a quantidade total de terras que entram no mercado e aumentar a confiança no desenvolvimento das empresas imobiliárias. terceiro, políticas de apoio à indústria: o governo pode introduzir políticas; como isenções fiscais e reduções de taxas, e fornecer apoio técnico para aumentar a competitividade do setor imobiliário. quarto, o governo entrar no mercado para colmatar o descompasso entre a oferta e a procura no mercado: diretamente ou com a ajuda de empresas estatais; as empresas e as empresas centrais, ao mesmo tempo que adquirem algumas habitações comerciais existentes e as convertem em habitações acessíveis, controlam a escala da construção de habitações e o número de projectos recém-iniciados para promover o equilíbrio entre a oferta e a procura no mercado.4. limites de intervenção da política fiscalembora a intervenção da política fiscal seja necessária, a intervenção excessiva pode levar à falha do mercado e à redução da eficiência na alocação de recursos. para evitar uma intervenção excessiva, o governo pode adoptar as seguintes estratégias: primeiro, políticas favoráveis ao mercado: ao conceber políticas, a resposta e aceitação do mercado devem ser consideradas para garantir que as políticas possam ser aceites pelo mercado e implementadas eficazmente. a segunda é a implementação gradual: a implementação das políticas deve ser gradual e a intensidade das políticas deve ser gradualmente ajustada com base na resposta do mercado para evitar intervenções excessivas únicas. a terceira é a transparência e a comunicação: o governo deve manter a comunicação com os participantes no mercado para garantir a transparência das políticas e reduzir a incerteza do mercado. quarto, supervisão e avaliação: o governo precisa de supervisionar e avaliar os efeitos das políticas e ajustar as políticas em tempo útil para evitar intervenções excessivas. através da avaliação contínua dos efeitos das políticas, o governo pode ajustar as políticas em tempo útil e evitar intervenções excessivas. quinto, monitorização da resposta do mercado: o governo pode avaliar o impacto das políticas monitorizando a resposta do mercado.5. aprendendo com a experiência internacionaldurante a crise financeira de 2008, o governo federal dos eua adotou uma série de políticas fiscais para estabilizar o mercado financeiro e o mercado imobiliário. a primeira é a injecção directa de capital: o governo dos eua (tesouro federal) forneceu injecção directa de capital a importantes instituições financeiras e empresas, como o citigroup e as três principais empresas automobilísticas, através do troubled asset relief program (tarp), para evitar que o seu fracasso desencadeasse uma crise maior. crise económica em grande escala. a segunda são as compras de activos: o sistema da reserva federal implementou uma política de flexibilização quantitativa para proporcionar liquidez e estabilizar os mercados financeiros através da compra de grandes quantidades de títulos garantidos por hipotecas e outros activos financeiros. a terceira é a inovação política: o governo dos eua lançou políticas inovadoras, como o programa de ajustamento à acessibilidade da habitação (hamp), que visa reduzir as taxas de incumprimento dos empréstimos, ajudar os proprietários em dificuldades a reestruturar os seus empréstimos e reduzir as execuções hipotecárias. de acordo com as estatísticas, o projecto tarp acabou por alcançar cerca de 10% dos benefícios, indicando que a intervenção governamental directa é eficaz até certo ponto. ao mesmo tempo, a política de flexibilização quantitativa desempenhou um papel importante na estabilização dos mercados financeiros e na criação de condições para a recuperação económica.a política fiscal adoptada pelos estados unidos tem certas implicações para a implementação da política do meu país. a primeira é a intervenção atempada: a política fiscal da china deve ser introduzida prontamente quando a confiança do mercado for prejudicada, para evitar uma maior propagação dos riscos. a segunda é uma abordagem multifacetada: o governo dos eua adoptou uma variedade de ferramentas de política fiscal. ao formular a política fiscal, a china também deve considerar de forma abrangente a utilização de múltiplas ferramentas para alcançar sinergia política. o terceiro é o controlo do risco: quando o governo dos eua resgata empresas, também presta atenção ao controlo do risco, como a criação de veículos para fins especiais (spv) para isolar os riscos. quando a china implementa uma política fiscal, deve também considerar o controlo de risco necessário para garantir a sustentabilidade da política.6. escala de fundos e aumento do resgate da política fiscalao avaliar a escala de fundos necessários para o alívio da política fiscal, devem ser considerados múltiplos factores, incluindo as condições actuais do mercado imobiliário, os efeitos esperados do alívio e a capacidade fiscal do governo.de acordo com o último relatório de mercado, o valor de mercado total atual do mercado imobiliário é de aproximadamente 300 trilhões de yuans, dos quais aproximadamente 5% das propriedades são invendáveis, e a escala de fundos que requerem resgate é inicialmente estimada em 1% a 2% do valor total de mercado.a política de resgate visa restaurar a confiança do mercado e promover a atividade de transações. espera-se que cada 1 yuan de fundos fiscais investidos possa gerar 3 a 5 yuans de procura no mercado. tendo em conta a situação das receitas e despesas fiscais do governo e os níveis de dívida, a escala dos fundos de resgate que o governo pode pagar é limitada. segundo o ministério das finanças, a taxa de défice fiscal do governo não deverá ultrapassar 3% do pib. com base nos factores acima referidos, estima-se inicialmente que a escala de fundos necessários para a política fiscal para resgatar o mercado é de cerca de 3 biliões a 6 biliões de yuans.para angariar os fundos necessários para a política fiscal resgatar o mercado, o governo pode adotar as seguintes abordagens:uma delas é a emissão de títulos públicos: o governo pode angariar fundos através da emissão de títulos públicos, que é o método mais comum de angariação de fundos. de acordo com dados históricos, o custo de emissão de obrigações governamentais é de cerca de 3% com uma taxa de juro anual, e tem continuado a diminuir, com elevada aceitação pelo mercado.a segunda é aumentar impostos específicos: o governo pode considerar aumentar temporariamente os impostos relacionados com o imobiliário, tais como o imposto sobre a propriedade, o imposto sobre o valor acrescentado da terra, a quota central das taxas de transferência de terras, etc., como forma de angariar fundos. estima-se que se o imposto sobre a propriedade aumentar em 1%, a receita fiscal poderá aumentar em aproximadamente 200 bilhões de yuans por ano.a terceira é a alienação de activos estatais: o governo pode angariar fundos alienando alguns activos estatais, tais como participações em empresas estatais, terrenos ociosos, etc. segundo estimativas, se 5% dos activos estatais forem alienados, aproximadamente 1 bilião de yuans em fundos poderão ser angariados de uma só vez.quarto, financiamento internacional: quando necessário, o governo também pode angariar fundos através do mercado financeiro internacional, tais como a emissão de obrigações em moeda estrangeira. mas esta abordagem exige a consideração dos riscos cambiais e das notações de crédito internacionais.note-se que a forma como os fundos são angariados deve ter em conta o impacto na economia e na sustentabilidade e evitar o aumento da carga financeira a longo prazo para o governo.7. estratégias de implementação da política fiscal para resgatar o mercado1. seleção de instrumentos financeiros. para alcançar o efeito de resgate, a política fiscal precisa de escolher ferramentas apropriadas. o primeiro são os subsídios financeiros directos: o governo pode fornecer subsídios para a compra de casas para reduzir os encargos financeiros sobre os compradores de casas e estimular a procura no mercado. de acordo com as estatísticas, cada subsídio de compra de casa de 10.000 rmb fornecido pode aumentar a disposição de comprar uma casa em cerca de 3%.a segunda são os incentivos fiscais: redução ou isenção de impostos sobre transações imobiliárias, redução dos custos de transação e aumento da atividade de transações no mercado. estima-se que para cada redução de 1 ponto percentual nos impostos sobre transações, o volume de transações pode aumentar em aproximadamente 2%.a terceira é a construção de habitação pública: satisfazer as necessidades habitacionais dos grupos de baixos rendimentos através do aumento da oferta de habitação pública. segundo pesquisas, cada 10 mil unidades adicionais de habitação pública podem resolver cerca de 3% da demanda habitacional. a aquisição de habitação comercial existente e a sua conversão em habitação acessível tem o efeito de equilibrar a oferta do mercado e a deslocação da procura, activando o mercado e melhorando a liquidez da indústria. deve tornar-se o principal ponto de partida da política fiscal para colmatar a deslocação estrutural da oferta e da procura do mercado. a injecção dos fundos fiscais necessários, juntamente com a utilização de empréstimos bancários políticos e empréstimos comerciais para promover a implementação desta política, não só alcançará os objectivos políticos acima mencionados, mas também resolverá parcialmente a ociosidade da liquidez no sector financeiro.a quarta é a política de fornecimento de terras: controlar eficazmente o ritmo das transferências de terras, recuperando simultaneamente terras de projectos ociosas e não renováveis, optimizando a estrutura de fornecimento de terras para equilibrar a oferta do mercado. segundo dados históricos, para cada aumento de 1% na oferta de terrenos residenciais, a oferta de novas moradias pode aumentar em aproximadamente 1,5%.2. etapas de implementação e supervisão. a implementação da política fiscal exige medidas claras e uma supervisão eficaz. em termos de concepção de políticas, as ferramentas políticas adequadas e os detalhes de implementação são concebidos com base nas condições de mercado e nas capacidades financeiras. em termos de promoção de políticas, o conteúdo da política é amplamente divulgado através dos meios de comunicação social e dos canais públicos para garantir que os participantes no mercado compreendem a intenção da política e os métodos de operação. em termos de implementação de políticas, a política deve ser implementada gradualmente de acordo com as etapas e o calendário estabelecidos para garantir que o efeito da política seja gradualmente revelado. em termos de monitorização dos efeitos, devemos estabelecer um mecanismo de monitorização dos efeitos das políticas, avaliar regularmente o efeito da implementação da política e ajustar a direcção e intensidade da política em tempo útil. em termos de avaliação e gestão de riscos, é necessário avaliar os riscos que a política pode trazer, tais como encargos financeiros excessivos, sobreaquecimento do mercado, má alocação de recursos e risco moral na implementação da política, e formular medidas de controlo de risco correspondentes. estabelecer um mecanismo de gestão de riscos, incluindo alerta de riscos, resposta a riscos e mitigação de riscos, para garantir que vários riscos possam ser tratados eficazmente durante a implementação da política.através da implementação das estratégias acima, a política fiscal pode promover a melhoria das expectativas do mercado e a restauração da confiança da indústria sob a premissa de controlar os riscos, de modo a alcançar um resgate eficaz, promover a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, e alcançar a estabilidade e o desenvolvimento do mercado imobiliário.(este artigo foi publicado na página 10 do china real estate news em 30 de setembro por su zhiyong, editor-chefe)
editor de plantão: ma lineditor de processo: liu ya
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