evaluación del impacto multinivel de la nueva política de financiación inmobiliaria en el sector inmobiliario
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(el autor de este artículo, chen cong, es analista jefe de la industria de infraestructura en citic securities)
creemos que reducir la lpr ayudará a reducir aún más la carga financiera de los residentes para la compra de viviendas. la disminución de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes no solo ayudará a mejorar el poder adquisitivo de los residentes, sino que también ayudará a reducir el comportamiento de pago anticipado y debilitará la presión de venta de. casas de segunda mano. ampliar el período de validez de los 16 artículos financieros y la política de préstamos para administración de propiedades, y aumentar la proporción de la inversión del banco popular de china en nuevos préstamos para viviendas asequibles ayudará a ganar la batalla para garantizar la entrega de viviendas y ayudar a estabilizar el sector financiero inmobiliario. orden. en definitiva, la nueva política ayudará a estimular la liberación de la demanda de autoocupación de los residentes y ayudará a estabilizar el funcionamiento del mercado inmobiliario, pero aún existe incertidumbre sobre si los precios de la vivienda podrán dejar de caer.
▍evento:
pan gongsheng, gobernador del banco popular de china, dijo en una conferencia de prensa en la que presentó el apoyo financiero para el desarrollo económico de alta calidad que el banco central reducirá la tasa de interés de política del banco central y reducirá la tasa de interés de la operación de recompra inversa a 7 días en 0,2 puntos porcentuales, y guían el enlace descendente sincronizado de la tasa de cotización del mercado de préstamos (lpr). el banco central guiará a los bancos comerciales para que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes hasta aproximarlas a las nuevas tasas de interés hipotecarias, y se espera que la reducción promedio sea de 50 puntos básicos. se unificará el ratio de pago inicial mínimo de préstamos hipotecarios para primera y segunda vivienda, y se bajará el ratio de pago inicial mínimo de préstamos hipotecarios para segunda vivienda a nivel nacional del 25% al 15%. en cuanto a la herramienta de refinanciación de 300 mil millones de yuanes para adquirir viviendas comerciales existentes como viviendas asequibles, el índice de inversión del banco central se incrementó del 60% al 100%. las 16 regulaciones financieras y políticas operativas de préstamos inmobiliarios que apoyan un entorno financiero estable para la industria inmobiliaria se han extendido por dos años hasta finales de 2026.
▍esperamos que la tasa de interés promedio de los nuevos préstamos hipotecarios caiga a alrededor del 3% y que la carga para los residentes disminuya significativamente.
según el banco popular de china, a finales de junio de 2024, el tipo de interés medio ponderado de los préstamos personales para vivienda otorgados por las instituciones financieras era del 3,45%. teniendo en cuenta que los precios de las hipotecas han estado disminuyendo constantemente recientemente y que se espera que la tasa de interés oficial del banco central reduzca la lpr en aproximadamente 20 puntos básicos, creemos que para fines de 2024, la tasa de interés de los nuevos préstamos hipotecarios en mi país se reducirá. a alrededor del 3%. suponiendo que la tasa de interés aplicable para los residentes que necesitan soportar un préstamo hipotecario de 1 millón de yuanes haya disminuido en 70 puntos básicos, del 3,7% al 3% debido a la política desde 2024, estimamos que se espera que la carga de pago mensual de los residentes relevantes caerá un 6% (sobre la base de capital e intereses iguales durante 20 años) (estimado), junto con la reciente caída de los precios de la vivienda, se espera que esto mejore la posibilidad de liberar la demanda ocupada por sus propietarios.
▍la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a reducir la presión de venta de viviendas de segunda mano causada por los reembolsos anticipados de los préstamos, y los ajustes relacionados pueden tener un impacto marginal mayor en las ciudades de primer nivel.
después de que el banco popular de china aboliera el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, la diferencia de precios entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios se ha vuelto aún mayor, lo que también ha llevado a reembolsos anticipados de los préstamos. esta vez, el banco central guió a los bancos comerciales para que redujeran las tasas de interés hipotecarias existentes. según la predicción del banco central, esto beneficiará a 50 millones de hogares con una población de 150 millones, reduciendo los gastos por intereses en un promedio de 150 mil millones de yuanes por año. por supuesto, debido a las grandes diferencias en los precios de las hipotecas en diferentes regiones, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes en las ciudades de primer nivel de beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen son las más altas, por lo que el impacto marginal de los ajustes a las políticas de préstamos para vivienda en los residentes en las ciudades de primer nivel puede ser mayor. creemos que un pequeño número de residentes puede acelerar la venta de casas de segunda mano para pagar por adelantado los préstamos hipotecarios de alto precio. una vez que se ajusten las tasas de interés hipotecarias existentes, este comportamiento de venta de casas pasivas puede disminuir.
▍los préstamos nacionales para viviendas comerciales ya no distinguen entre compradores de vivienda por primera y segunda vez, lo que está en consonancia con las nuevas características de la situación de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.
dado que los criterios para identificar viviendas de primera vivienda se han relajado significativamente antes, la proporción de compras de segundas viviendas en préstamos hipotecarios es relativamente baja, y estimamos que está dentro del 10%. el impacto real de reducir el ratio de pago inicial para segundas viviendas es relativamente limitado, pero coincide con la nueva situación y las nuevas características de la cambiante relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario. en general, la oferta de viviendas de nuestro país ya no es escasa y creemos que no hay necesidad de restringir a los residentes en la compra de segundas viviendas en todo el país.
▍ajustar la política de refinanciación de viviendas sociales a las condiciones reales del mercado y ampliar el período de validez del artículo financiero 16 y de la política de préstamos para la gestión inmobiliaria contribuirá a ganar la batalla para garantizar la entrega de viviendas y también contribuirá a una situación estable y sano desarrollo del mercado financiero.
en mayo de 2024, el banco central lanzó una política de refinanciación para apoyar la adquisición de viviendas comerciales existentes como viviendas asequibles. sin embargo, debido a diversas razones, como la caída de los alquileres en varios lugares y los rendimientos limitados de las viviendas de alquiler asequibles, la proporción de 300.000 millones de yuanes en représtamos implementados hasta ahora no es alta. creemos que aumentar la proporción de capital aportado por el banco central ayudará a reducir aún más la carga de costos de los bancos comerciales al llevar a cabo este negocio. aunque puede debilitar la escala general de fondos apalancados mediante el représtamo, ayudará a promover la implementación. de herramientas de préstamo lo antes posible. los 16 artículos sobre préstamos y finanzas para la gestión de propiedades son de gran importancia para las empresas inmobiliarias a la hora de mantener las entradas de capital necesarias a nivel de proyecto y también están estrechamente relacionados con garantizar la entrega de viviendas. esta extensión es razonable. creemos que la entrega garantizada de vivienda no garantiza que esté en construcción. la entrega garantizada de vivienda tiene como objetivo la finalización exitosa y la entrega de proyectos con obligaciones de entrega en el período posterior. iniciado, por no hablar de la reserva de tierras que no se ha iniciado. los ingresos por adelantado de la mayoría de las empresas con dificultades financieras han disminuido significativamente a mediados de 2024. seguimos siendo optimistas sobre la conclusión sin problemas de la batalla para garantizar la entrega de viviendas.
▍factores de riesgo:
los precios de la vivienda continúan cayendo y los residentes se han formado expectativas de precios de vivienda a la baja, y las expectativas pueden reforzarse a sí mismas. dichas expectativas pueden deprimir aún más las cuentas por cobrar de las empresas, afectando así la eficacia de las políticas. los cambios marginales generales en la política, en términos de tasas de interés, tasas de pago inicial y otros factores, no son tan severos como en mayo de 2024, aunque la política tiene un efecto acumulativo y la reserva de la política aún es suficiente, existe el riesgo de que; el efecto de la política no será tan bueno como se esperaba.
▍la recuperación del volumen de operaciones es relativamente segura.
todavía hay incertidumbre sobre si los precios de la vivienda podrán dejar de caer. la financiación a nivel corporativo se está transformando a nivel de proyecto, por lo que la adquisición de terrenos y la inversión en desarrollo también se ven afectadas en cierta medida. por el contrario, la recuperación de la escala de transacciones de los mercados de viviendas existentes y nuevas es más segura. la política de intercambio también fomenta la sustitución de viviendas existentes y la renovación de viviendas nuevas después de la entrega. creemos que en la cadena de la industria inmobiliaria, quienes más se benefician con la introducción de pólizas son los proveedores de servicios transaccionales y de decoración. por supuesto, si los precios de la vivienda pueden estabilizarse para finales de 2024, creemos que algunas empresas promotoras líderes con reservas de suelo urbano centrales también estarán en el rango de inversión de valor.
(este artículo representa sólo las opiniones personales del autor)
