arvio uuden kiinteistörahoituspolitiikan monitasoisista vaikutuksista kiinteistöalaan
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(tämän artikkelin kirjoittaja chen cong on citic securitiesin infrastruktuuriteollisuuden pääanalyytikko)
uskomme, että lpr:n alentaminen auttaa edelleen vähentämään asukkaiden asuntolainojen taloudellista taakkaa. nykyisten asuntolainojen korkojen lasku ei ainoastaan lisää asukkaiden ostovoimaa, vaan myös vähentää ennenaikaista takaisinmaksukäyttäytymistä ja heikentää asuntolainojen myyntipaineita. käytettyjä taloja. 16 rahoitussäännön ja kiinteistöhallinnon lainapolitiikan voimassaoloajan pidentäminen sekä kiinan keskuspankin investointien osuuden lisääminen kohtuuhintaisten asuntojen uudelleenlainoihin auttaa voittamaan taistelun asuntojen toimittamisesta ja vakauttamaan kiinteistöjen rahoitusta. tilata. kaiken kaikkiaan uusi politiikka edistää asukkaiden asumiskysynnän vapautumista ja auttaa vakauttamaan kiinteistömarkkinoiden toimintaa, mutta edelleen on epävarmuutta siitä, pystyvätkö asuntojen hinnat pysähtymään.
▍tapahtuma:
kiinan keskuspankin pääjohtaja pan gongsheng sanoi lehdistötilaisuudessa, jossa esiteltiin taloudellista tukea korkealaatuiselle talouskehitykselle, että keskuspankki laskee keskuspankin ohjauskorkoa ja laskee 7 päivän käänteisen takaisinostooperaation korkoa 0,2 prosentilla. prosenttiyksikköä, ja ohjaa lainamarkkinoiden noteerauskorkoa (lpr) synkronoitua alaslinkkiä. keskuspankki ohjaa liikepankkeja laskemaan nykyiset asuntolainojen korot lähelle uusia asuntoluottojen korkoja, ja keskimääräisen laskun odotetaan olevan 50 bp. ensi- ja asuntolainan vähimmäiskäsimaksuaste yhtenäistetään ja asuntoluottojen valtakunnallinen vähimmäiskäsimaksuaste lasketaan 25 prosentista 15 prosenttiin. mitä tulee 300 miljardin yuanin jälleenrahoitusvälineeseen olemassa olevien liike-asuntojen hankkimiseen kohtuuhintaisena asunnona, keskuspankin investointiaste nostettiin 60 prosentista 100 prosenttiin. kiinteistöalan vakaata rahoitusympäristöä tukevat 16 taloussääntöä ja toimivaa kiinteistölainapolitiikkaa on jatkettu kahdella vuodella vuoden 2026 loppuun.
▍odotamme uusien asuntoluottojen keskikoron putoavan noin 3 prosenttiin ja asukkaiden taakan laskevan merkittävästi.
kiinan keskuspankin mukaan rahoituslaitosten henkilökohtaisten asuntolainojen painotettu keskikorko oli kesäkuun 2024 lopussa 3,45 %. ottaen huomioon, että asuntolainojen hinnoittelu on laskenut tasaisesti viime aikoina ja keskuspankin ohjauskoron odotetaan laskevan lpr:tä noin 20 bp:llä, uskomme, että vuoden 2024 loppuun mennessä uusien asuntoluottojen korkoa maassani lasketaan. noin 3 %:iin. olettaen, että asukkaille, jotka joutuvat maksamaan 1 miljoonan juanin asuntolainaa, sovellettava korko on pudonnut 70 bp:llä 3,7 prosentista 3 prosenttiin vuoden 2024 jälkeen tehdyn politiikan vuoksi, arvioimme, että asianomaisten asukkaiden kuukausittainen maksutaakka on odotettavissa. laskevan 6 % (perustuen samaan pääomaan ja korkoon 20 vuoden aikana) (arvioitu) yhdistettynä viimeaikaiseen asuntojen hintojen laskuun, tämän odotetaan lisäävän mahdollisuuksia vapauttaa omistusasutusta.
▍nykyisten asuntolainojen korkojen lasku auttaa vähentämään lainojen ennenaikaisesta takaisinmaksusta aiheutuvaa käytettyjen asuntojen myyntipainetta, ja siihen liittyvillä sopeutuksilla voi olla suurempi marginaalinen vaikutus ensiluokkaisiin kaupunkeihin.
kiinan keskuspankin poistuttua asuntolainojen korkojen alarajasta on olemassa olevien asuntolainojen ja uusien asuntoluottojen välinen hintaero kasvanut entisestään, mikä on johtanut myös lainojen ennenaikaiseen takaisinmaksuun. tällä kertaa keskuspankki ohjasi liikepankkeja alentamaan olemassa olevia asuntolainojen korkoja keskuspankin ennusteen mukaan se hyödyttää 50 miljoonaa 150 miljoonan asukkaan kotitaloutta, mikä vähentää korkokuluja keskimäärin 150 miljardia yuania vuodessa. asuntolainojen hinnoittelussa eri alueilla vallitsevien suurten erojen vuoksi nykyiset asuntolainojen korot ovat tietysti korkeimmat ensiluokkaisissa kaupungeissa pekingissä, shanghaissa, guangzhoussa ja shenzhenissä, joten asuntolainapolitiikan muutosten marginaalinen vaikutus asukkaisiin ensiluokkaisissa kaupungeissa voi olla suurempi. uskomme, että pieni joukko asukkaista voi nopeuttaa käytettyjen asuntojen myyntiä maksaakseen kalliit asuntolainat takaisin, kun nykyiset asuntolainakorot on tarkennettu, tämä passiivinen asuntomyyntikäyttäytyminen voi vähentyä.
▍kansallisissa kaupallisissa asuntolainoissa ei enää eroteta ensi- ja toisen asunnon ostajia, mikä on sopusoinnussa kiinteistömarkkinoiden tarjonta- ja kysyntätilanteen uusien piirteiden kanssa.
koska ensiasunnon tunnistamiskriteereitä on aiemmin lievennetty merkittävästi, asuntolainassa asuntokaupan ostojen osuus on suhteellisen alhainen ja arvioimme sen olevan 10 % sisällä. asunnon käsirahasuhteen alentamisen todellinen vaikutus on suhteellisen vähäinen, mutta se vastaa uutta tilannetta ja kiinteistömarkkinoiden muuttuvan kysynnän ja tarjonnan suhteen uusia ominaisuuksia. kaiken kaikkiaan maamme asuntotarjonta ei ole enää pulaa, eikä meidän mielestämme ole tarvetta rajoittaa asukkaita ostamasta kakkosasuntoa valtakunnallisesti.
▍pienituloisten asuntojen jälleenrahoituspolitiikan mukauttaminen todellisiin markkinaolosuhteisiin sekä 16:nnen rahoituspykälän ja kiinteistöhallinnon lainapolitiikan voimassaoloajan pidentäminen auttaa voittamaan taistelun asuntojen toimittamisen turvaamiseksi ja myötävaikuttaa myös vakaan ja rahoitusmarkkinoiden tervettä kehitystä.
toukokuussa 2024 keskuspankki käynnisti jälleenrahoituspolitiikan, jolla tuetaan olemassa olevien liikeasuntojen hankintaa kohtuuhintaisina asuntoina. eri syistä, kuten eri paikoissa laskevien vuokrien ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rajallisen tuoton vuoksi, toistaiseksi toteutettujen 300 miljardin juanin uudelleenlainojen osuus ei kuitenkaan ole korkea. uskomme, että keskuspankin sijoittaman pääoman osuuden lisääminen auttaa edelleen vähentämään liikepankkien kustannuksia tämän liiketoiminnan harjoittamisessa. vaikka se voi heikentää uudelleenlainauksella otettavien varojen yleistä mittakaavaa, se edistää toteutumista työkalujen uudelleenlainaamisesta mahdollisimman pian. kiinteistönhoitolainoja ja rahoitusta koskevat 16 artiklaa ovat erittäin tärkeitä kiinteistöyhtiöille välttämättömien pääomavirtojen ylläpitämisessä hanketasolla, ja ne liittyvät myös kiinteästi asuntojen toimituksen varmistamiseen. uskomme, että taattu asuntojen toimitus ei ole rakenteilla aloitettiin, puhumattakaan aloittamattomasta maareservistä. useimpien taloudellisissa vaikeuksissa olevien yritysten ennakkotulot ovat laskeneet merkittävästi vuoden 2024 puoliväliin mennessä. suhtaudumme edelleen optimistisesti asuntotoimituksen sujumiseen.
▍riskitekijät:
asuntojen hintojen lasku jatkuu ja asukkaille on muodostunut odotuksia asuntojen hintojen laskusta, ja odotukset voivat olla itseään vahvistavia. tällaiset odotukset voivat edelleen painaa yritysten myyntisaatavia ja vaikuttaa siten politiikan tehokkuuteen. vakuutuksen marginaaliset muutokset korkojen, käsirahasuhteiden ja muiden tekijöiden osalta eivät ole yhtä rajuja kuin toukokuussa 2024, vaikka vakuutuksella on kumulatiivinen vaikutus ja vakuutusvaraus on edelleen riittävä, riskinä on, että politiikan vaikutus ei ole niin hyvä kuin odotettiin.
▍kaupankäyntivolyymin elpyminen on suhteellisen varmaa.
vielä on epävarmuutta siitä, pystyvätkö asuntojen hinnat lopettamaan laskun. sen sijaan olemassa olevien asuntojen ja uusien asuntojen markkinoiden kaupankäynnin elpyminen on varmaa. vaihtopolitiikka kannustaa myös olemassa olevien asuntojen uusimiseen ja uusien asuntojen peruskorjaukseen. uskomme, että kiinteistöalan ketjussa politiikan käyttöönotosta hyötyvät eniten kaupankäynti- ja sisustuspalvelujen tarjoajat. tietysti, jos asuntojen hinnat voivat vakiintua vuoden 2024 loppuun mennessä, uskomme, että myös jotkin johtavat kehitysyhtiöt, joilla on ydinkaupunkimaavarantoja, ovat arvosijoitusalueella.
(tämä artikkeli edustaa vain kirjoittajan henkilökohtaisia näkemyksiä)
