अचलसम्पत् उद्योगे नवीनस्य अचलसम्पत्वित्तनीतेः बहुस्तरीयप्रभावस्य आकलनम्
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(अस्य लेखस्य लेखकः चेन् काङ्गः citic securities इत्यत्र आधारभूतसंरचना उद्योगस्य मुख्यविश्लेषकः अस्ति)
वयं मन्यामहे यत् एलपीआर-अल्पीकरणं गृहक्रयणार्थं निवासिनः आर्थिकभारं अधिकं न्यूनीकर्तुं साहाय्यं करिष्यति विद्यमानस्य बंधकऋणव्याजदरेषु न्यूनता न केवलं निवासिनः व्ययशक्तिं सुधारयितुम् सहायकं भविष्यति, अपितु शीघ्रं पुनर्भुक्तिव्यवहारं न्यूनीकर्तुं साहाय्यं करिष्यति तथा च विक्रयदबावं दुर्बलं करिष्यति द्वितीयहस्तगृहाणि । 16 वित्तीयलेखानां वैधताकालस्य विस्तारः तथा च सम्पत्तिप्रबन्धनऋणनीतिः, तथा च किफायती आवासस्य पुनर्ऋणेषु चीनस्य जनबैङ्कस्य निवेशस्य अनुपातं वर्धयित्वा आवासवितरणं सुनिश्चित्य युद्धे विजयं प्राप्तुं साहाय्यं करिष्यति तथा च अचलसम्पत्वित्तीयस्य स्थिरीकरणे सहायतां करिष्यति आदेशः। सर्वेषु सर्वेषु, नूतना नीतिः निवासिनः स्वव्यापारस्य माङ्गल्याः विमोचनं उत्तेजितुं साहाय्यं करिष्यति तथा च अचलसम्पत्विपण्यस्य संचालनं स्थिरीकर्तुं साहाय्यं करिष्यति, परन्तु अद्यापि अनिश्चितता अस्ति यत् आवासमूल्यानां पतनं त्यक्तुं शक्यते वा इति।
▍घटना:
चीनस्य जनबैङ्कस्य गवर्नर् पान गोङ्गशेङ्गः उच्चगुणवत्तायुक्तस्य आर्थिकविकासाय वित्तीयसमर्थनस्य परिचयं कुर्वन् पत्रकारसम्मेलने अवदत् यत् केन्द्रीयबैङ्कः केन्द्रीयबैङ्कनीतिव्याजदरं न्यूनीकरिष्यति, ७ दिवसीयविपरीतपुनर्क्रयणसञ्चालनव्याजदरं ०.२ न्यूनीकरिष्यति प्रतिशताङ्काः, तथा ऋणबाजारकोटेशनदरं (lpr ) समन्वयितं डाउनलिङ्कं मार्गदर्शनं कुर्वन्ति। केन्द्रीयबैङ्कः वाणिज्यिकबैङ्कानां मार्गदर्शनं करिष्यति यत् ते विद्यमानं बंधकव्याजदरं नूतनबन्धकव्याजदराणां समीपे न्यूनीकर्तुं शक्नुवन्ति, तथा च औसतं न्यूनीकरणं ५० बीपी भविष्यति इति अपेक्षा अस्ति। प्रथमद्वितीयगृहयोः बंधकऋणानां न्यूनतमं पूर्वभुगतानानुपातं एकीकृतं भविष्यति, तथा च राष्ट्रियस्तरस्य द्वितीयगृहऋणानां न्यूनतमपूर्वभुगतानानुपातः २५% तः १५% यावत् न्यूनीकरिष्यते। विद्यमानं वाणिज्यिकगृहं किफायती आवासरूपेण प्राप्तुं ३०० अरब युआन् पुनर्वित्तपोषणसाधनस्य विषये केन्द्रीयबैङ्कस्य निवेशानुपातः ६०% तः १००% यावत् वर्धितः अचलसम्पत् उद्योगस्य कृते स्थिरवित्तपोषणवातावरणस्य समर्थनं कुर्वन्तः १६ वित्तीयविनियमाः परिचालनसंपत्तिऋणनीतयः च २०२६ तमस्य वर्षस्य अन्ते यावत् वर्षद्वयं यावत् विस्तारिताः सन्ति
▍वयं अपेक्षामहे यत् नूतनानां बंधकऋणानां औसतव्याजदरः प्रायः ३% यावत् पतति, निवासिनः भारः च महतीं न्यूनीभवति ।
चीनस्य जनबैङ्कस्य अनुसारं २०२४ तमस्य वर्षस्य जूनमासस्य अन्ते वित्तीयसंस्थाभिः व्यक्तिगतगृहऋणस्य भारितसरासरीव्याजदरः ३.४५% आसीत् बन्धकमूल्यनिर्धारणं अद्यतनकाले निरन्तरं न्यूनं भवति इति विचार्य, तथा च केन्द्रीयबैङ्कस्य नीतिव्याजदरेण एलपीआर-दरं प्रायः २० बीपी-पर्यन्तं न्यूनीकर्तुं शक्यते इति विचार्य, वयं मन्यामहे यत् २०२४ तमस्य वर्षस्य अन्ते मम देशे नूतनानां बंधकऋणानां व्याजदरेण न्यूनता भविष्यति प्रायः ३% यावत् । 1 मिलियन युआन् बन्धकऋणं वहितुं आवश्यकानां निवासिनः कृते प्रयोज्यव्याजदरः 70 बीपी-पर्यन्तं न्यूनीकृतः इति कल्पयित्वा, 2024 तः नीतेः कारणात् 3.7% तः 3% यावत्, वयं अनुमानयामः यत् प्रासंगिकनिवासिनां मासिकं भुक्तिभारः अपेक्षितः अस्ति ६% न्यूनतां गन्तुं (२० वर्षेषु समानमूलधनव्याजयोः आधारेण) (अनुमानितम्), आवासमूल्यानां हाले न्यूनतायाः सह मिलित्वा, एतेन स्वामि-कब्जितमागधां मुक्तुं सम्भावना वर्धते इति अपेक्षा अस्ति
▍विद्यमान बंधकव्याजदरेषु न्यूनीकरणेन शीघ्रं ऋणं पुनर्भुक्तिं कृत्वा द्वितीयहस्तगृहस्य विक्रयदबावस्य न्यूनीकरणे सहायकं भविष्यति, तथा च तत्सम्बद्धसमायोजनानां प्रथमस्तरीयनगरेषु अधिकं सीमान्तप्रभावः भवितुम् अर्हति
चीनस्य जनबैङ्केन बंधकव्याजदराणां निम्नसीमा समाप्तस्य अनन्तरं विद्यमानबन्धकऋणानां नूतनबन्धकऋणानां च मूल्यनिर्धारणान्तरं अधिकं जातम्, येन ऋणस्य शीघ्रं परिशोधनमपि जातम् अस्मिन् समये केन्द्रीयबैङ्केन वाणिज्यिकबैङ्कानां मार्गदर्शनं कृत्वा विद्यमानबन्धकव्याजदराणि न्यूनीकर्तुं केन्द्रीयबैङ्कस्य भविष्यवाणीनुसारं १५ कोटिजनसंख्यायुक्तानां ५ कोटिगृहाणां लाभः भविष्यति, येन प्रतिवर्षं औसतेन १५० अरबयुआन् व्याजव्ययस्य न्यूनता भविष्यति। अवश्यं, विभिन्नक्षेत्रेषु बंधकमूल्यनिर्धारणे बृहत् अन्तरस्य कारणात्, बीजिंग, शङ्घाई, गुआंगझौ, शेन्झेन् इत्यादिषु प्रथमस्तरीयनगरेषु विद्यमानाः बंधकऋणव्याजदराः सर्वाधिकाः सन्ति, अतः आवासऋणनीतिषु समायोजनस्य सीमान्तप्रभावः निवासिनः उपरि भवति प्रथमस्तरीयनगरेषु अधिकं भवेत्। वयं मन्यामहे यत् अल्पसंख्याकाः निवासी उच्चमूल्येन बंधकऋणानां पूर्वं परिशोधनार्थं द्वितीयहस्तगृहविक्रयं त्वरितुं शक्नुवन्ति, विद्यमानबन्धकव्याजदराणां समायोजनानन्तरं एषः निष्क्रियगृहविक्रयव्यवहारः न्यूनः भवितुम् अर्हति
▍राष्ट्रीयव्यापारिक आवासऋणानि प्रथमवारं द्वितीयवारं च गृहक्रेतारः मध्ये भेदं न कुर्वन्ति, यत् अचलसम्पत्बाजारे आपूर्तिमागधस्थितेः नूतनलक्षणैः सह सङ्गतम् अस्ति
यतो हि प्रथमवारं गृहाणां पहिचानस्य मापदण्डाः पूर्वं महत्त्वपूर्णतया शिथिलतां प्राप्तवन्तः, बंधकऋणेषु द्वितीयगृहक्रयणस्य अनुपातः तुल्यकालिकरूपेण न्यूनः अस्ति, तथा च वयं अनुमानयामः यत् एतत् १०% अन्तः अस्ति द्वितीयगृहेषु पूर्वभुक्ति-अनुपातस्य न्यूनीकरणस्य वास्तविकः प्रभावः तुल्यकालिकरूपेण सीमितः अस्ति, परन्तु सः अचल-सम्पत्-विपण्ये परिवर्तनशीलस्य आपूर्ति-माङ्ग-सम्बन्धस्य नूतन-स्थित्या, नूतन-लक्षणैः च मेलनं करोति समग्रतया अस्माकं देशस्य आवासप्रदायस्य अभावः नास्ति, तथा च वयं मन्यामहे यत् राष्ट्रव्यापिरूपेण निवासिनः द्वितीयगृहक्रयणं प्रतिबन्धयितुं आवश्यकता नास्ति।
▍वास्तविकबाजारस्थित्यानुसारं न्यूनावस्थायाः आवासपुनर्वित्तपोषणनीतेः समायोजनं तथा च १६ तमे वित्तीयलेखस्य वैधताकालस्य विस्तारः तथा च सम्पत्तिप्रबन्धनऋणनीतिः आवासस्य वितरणं सुनिश्चित्य युद्धं जितुम् सहायकं भविष्यति, तथा च स्थिरं तथा च वित्तीयबाजारस्य स्वस्थविकासः।
२०२४ तमस्य वर्षस्य मे-मासे केन्द्रीयबैङ्केन विद्यमानस्य वाणिज्यिक-आवासस्य किफायती-आवासरूपेण अधिग्रहणस्य समर्थनार्थं पुनर्वित्तपोषणस्य नीतिः आरब्धा । परन्तु विभिन्नेषु कारणेषु यथा विभिन्नस्थानेषु किरायानां पतनं, किफायतीभाडागृहेषु सीमितप्रतिफलं च, एतावता कार्यान्वितेषु पुनःऋणेषु ३०० अरब युआन्-रूप्यकाणां अनुपातः अधिकः नास्ति अस्माकं मतं यत् केन्द्रीयबैङ्केन योगदानं दत्तस्य पूंजीस्य अनुपातस्य वर्धनेन अस्य व्यवसायस्य निर्वहणे वाणिज्यिकबैङ्कानां व्ययभारं अधिकं न्यूनीकर्तुं साहाय्यं भविष्यति यद्यपि पुनः ऋणदानेन उत्तोलितधनस्य समग्रपरिमाणं दुर्बलं कर्तुं शक्नोति तथापि कार्यान्वयनस्य प्रवर्धनार्थं साहाय्यं करिष्यति यथाशीघ्रं पुनः ऋणदानसाधनानाम्। सम्पत्तिप्रबन्धनऋणस्य वित्तस्य च विषये १६ अनुच्छेदाः परियोजनास्तरस्य आवश्यकपूञ्जीप्रवाहं निर्वाहयितुम् अचलसम्पत्कम्पनीनां कृते महत् महत्त्वपूर्णाः सन्ति, तथा च आवासस्य वितरणं सुनिश्चित्य अपि निकटतया सम्बद्धाः सन्ति। वयं मन्यामहे यत् आवासस्य गारण्टीकृतवितरणस्य गारण्टी नास्ति यत् आवासस्य गारण्टीकृतवितरणस्य उद्देश्यं भवति यत् परवर्तीकाले वितरणदायित्वयुक्तानां परियोजनानां सफलसमाप्तिः, वितरणं च अस्मिन् परियोजनायाः अविक्रीतभागः न समाविष्टः आरब्धः, किं पुनः भूमिसंरक्षणं यत् न आरब्धम्। वित्तीयकठिनतायुक्तानां अधिकांशकम्पनीनां अग्रिमप्राप्तिषु २०२४ तमस्य वर्षस्य मध्यभागे महती न्यूनता अभवत् ।
▍जोखिमकारकाः : १.
आवासमूल्यानि निरन्तरं न्यूनीभवन्ति, निवासिनः च आवासमूल्यानां अधः गमनस्य अपेक्षाः निर्मितवन्तः, अपेक्षाः च स्वयमेव सुदृढाः भवितुम् अर्हन्ति, एतादृशाः अपेक्षाः कम्पनीनां विक्रयप्राप्तिम् अधिकं अवसादयितुं शक्नुवन्ति, अतः नीतीनां प्रभावशीलतां प्रभावितं कर्तुं शक्नुवन्ति नीतेः समग्ररूपेण सीमान्तपरिवर्तनानि, व्याजदराणां, पूर्वभुगतानानुपातानाम् अन्येषां च कारकानाम् दृष्ट्या, मे २०२४ तमे वर्षे इव तीव्राः न सन्ति यद्यपि नीतेः सञ्चितप्रभावः अस्ति तथा च नीतिभण्डारः अद्यापि पर्याप्तः अस्ति, तथापि एतत् जोखिमम् अस्ति नीतिप्रभावः यथा अपेक्षितं तथा उत्तमः न भविष्यति।
▍व्यापारस्य परिमाणस्य पुनर्प्राप्तिः तुल्यकालिकरूपेण निश्चिता अस्ति।
अद्यापि अनिश्चितता अस्ति यत् आवासमूल्यानि पतनं स्थगयितुं शक्नुवन्ति वा इति निगमस्तरस्य वित्तपोषणं परियोजनास्तरं प्रति परिणमति, अतः भू-अधिग्रहणं विकासनिवेशं च किञ्चित्पर्यन्तं प्रभावितं भवति। तस्य विपरीतम्, विद्यमानस्य आवासस्य, नवीनस्य आवासस्य च विपण्यस्य व्यवहारपरिमाणस्य पुनर्प्राप्तिः अधिकं निश्चिता अस्ति, विद्यमानस्य आवासस्य प्रतिस्थापनं, प्रसवस्य अनन्तरं नूतनानां आवासस्य नवीनीकरणं च व्यापार-नीत्या प्रोत्साहितं भवति। वयं मन्यामहे यत् स्थावरजङ्गम-उद्योग-शृङ्खलायां नीतीनां प्रवर्तनेन येषां अधिकं लाभः भवति ते व्यवहार-सज्जा-सेवाप्रदातारः सन्ति । अवश्यं, यदि २०२४ तमस्य वर्षस्य अन्ते यावत् आवासमूल्यानि स्थिराः भवितुम् अर्हन्ति तर्हि वयं मन्यामहे यत् मूलनगरीयभूमिभण्डारयुक्ताः केचन प्रमुखाः विकासकम्पनयः अपि मूल्यनिवेशपरिधिषु सन्ति।
(अयं लेखः केवलं लेखकस्य व्यक्तिगतदृष्टिकोणान् एव प्रतिनिधियति)
