avaliação do impacto multinível da nova política de financiamento imobiliário no setor imobiliário
2024-10-01
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(o autor deste artigo, chen cong, é analista-chefe da indústria de infraestrutura da citic securities)
acreditamos que a redução da lpr ajudará a reduzir ainda mais os encargos financeiros dos residentes para a compra de casas. a descida das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes não só ajudará a melhorar o poder de compra dos residentes, mas também ajudará a reduzir o comportamento de reembolso antecipado e a enfraquecer a pressão de venda dos residentes. casas de segunda mão. a extensão do período de validade dos 16 artigos financeiros e da política de empréstimos para gestão de propriedades e o aumento da proporção do investimento do banco popular da china em reempréstimos para habitação a preços acessíveis ajudarão a vencer a batalha para garantir a entrega de habitação e a estabilizar o mercado financeiro imobiliário. ordem. em suma, a nova política ajudará a estimular a libertação da procura de auto-ocupação dos residentes e ajudará a estabilizar o funcionamento do mercado imobiliário, mas ainda há incerteza sobre se os preços da habitação podem parar de cair.
▍evento:
pan gongsheng, governador do banco popular da china, disse numa conferência de imprensa que introduziu o apoio financeiro ao desenvolvimento económico de alta qualidade que o banco central reduzirá a taxa de juros de política do banco central, reduzirá a taxa de juros da operação de recompra reversa de 7 dias em 0,2 pontos percentuais e orientar o downlink sincronizado da taxa de cotação do mercado de empréstimos (lpr). o banco central orientará os bancos comerciais a reduzirem as taxas de juro hipotecárias existentes para perto das novas taxas de juro hipotecárias, e espera-se que a redução média seja de 50 bps. o rácio mínimo de entrada para empréstimos hipotecários para primeira e segunda habitação será unificado e o rácio mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação a nível nacional será reduzido de 25% para 15%. em relação à ferramenta de refinanciamento de 300 mil milhões de yuans para a aquisição de habitações comerciais existentes como habitação a preços acessíveis, o rácio de investimento do banco central aumentou de 60% para 100%. os 16 regulamentos financeiros e políticas operacionais de empréstimos imobiliários que apoiam um ambiente de financiamento estável para o setor imobiliário foram prorrogados por dois anos, até o final de 2026.
▍esperamos que a taxa de juro média dos novos empréstimos hipotecários caia para cerca de 3% e que os encargos dos residentes diminuam significativamente.
de acordo com o banco popular da china, no final de junho de 2024, a taxa de juro média ponderada dos empréstimos pessoais à habitação concedidos por instituições financeiras era de 3,45%. considerando que os preços das hipotecas têm diminuído constantemente recentemente e que se espera que a taxa de juro política do banco central reduza a lpr em cerca de 20 bps, acreditamos que até ao final de 2024, a taxa de juro dos novos empréstimos hipotecários no meu país será reduzida para cerca de 3%. supondo que a taxa de juros aplicável para residentes que precisam arcar com um empréstimo hipotecário de 1 milhão de yuans caiu 70 bps, de 3,7% para 3% devido à política desde 2024, estimamos que a carga de pagamento mensal dos residentes relevantes seja esperada cair 6% (com base na igualdade de capital e juros ao longo de 20 anos) (estimado), juntamente com o recente declínio nos preços da habitação, espera-se que isto aumente a possibilidade de libertar a procura ocupada pelos proprietários.
▍a redução das taxas de juro hipotecárias existentes ajudará a reduzir a pressão de venda de habitação em segunda mão causada por reembolsos antecipados de empréstimos, e os ajustamentos relacionados poderão ter um impacto marginal maior nas cidades de primeiro nível.
depois de o banco popular da china abolir o limite inferior das taxas de juro hipotecárias, a diferença de preços entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários tornou-se ainda maior, o que também levou a reembolsos antecipados dos empréstimos. desta vez, o banco central orientou os bancos comerciais a reduzirem as taxas de juros hipotecárias existentes. de acordo com a previsão do banco central, isso beneficiará 50 milhões de famílias com uma população de 150 milhões, reduzindo as despesas com juros em uma média de 150 bilhões de yuans por ano. é claro que, devido às grandes diferenças nos preços das hipotecas em diferentes regiões, as taxas de juros dos empréstimos hipotecários existentes nas cidades de primeiro nível em pequim, xangai, guangzhou e shenzhen são as mais altas, de modo que o impacto marginal dos ajustes nas políticas de crédito à habitação sobre os residentes nas cidades de primeiro nível pode ser maior. acreditamos que um pequeno número de residentes poderá acelerar a venda de casas em segunda mão, a fim de reembolsar antecipadamente empréstimos hipotecários de elevado preço. depois de as taxas de juro hipotecárias existentes serem ajustadas, este comportamento passivo de venda de casas poderá diminuir.
▍os empréstimos nacionais à habitação comercial já não distinguem entre compradores de habitação pela primeira e segunda compra, o que está em linha com as novas características da situação de oferta e procura no mercado imobiliário.
uma vez que os critérios para identificar a primeira habitação foram significativamente flexibilizados anteriormente, a proporção de compras de segunda habitação em empréstimos hipotecários é relativamente baixa e estimamos que esteja dentro de 10%. o impacto real da redução do rácio de entrada para segundas habitações é relativamente limitado, mas corresponde à nova situação e às novas características da mudança na relação entre oferta e procura no mercado imobiliário. no geral, a oferta de habitação no nosso país já não é escassa e acreditamos que não há necessidade de restringir os residentes de comprarem segundas habitações em todo o país.
▍ajustar a política de refinanciamento de habitação de baixa renda de acordo com as reais condições de mercado e estender o período de validade do 16º artigo financeiro e da política de empréstimos para gestão de propriedades ajudará a vencer a batalha para garantir a entrega de habitação, e também contribuirá para a estabilidade e desenvolvimento saudável do mercado financeiro.
em maio de 2024, o banco central lançou uma política de refinanciamento para apoiar a aquisição de habitações comerciais existentes como habitação a preços acessíveis. no entanto, devido a várias razões, como a queda dos aluguéis em vários lugares e os retornos limitados do aluguel de moradias a preços acessíveis, a proporção de 300 bilhões de yuans em reempréstimos implementados até agora não é alta. acreditamos que o aumento da proporção de capital contribuído pelo banco central ajudará a reduzir ainda mais os custos dos bancos comerciais na realização deste negócio. embora possa enfraquecer a escala global de fundos alavancados pelo reempréstimo, ajudará a promover a implementação. de instrumentos de reempréstimo o mais rapidamente possível. os 16 artigos sobre empréstimos e financiamento para gestão de propriedades são de grande importância para as empresas imobiliárias na manutenção dos fluxos de capital necessários ao nível do projecto, e também estão intimamente relacionados com a garantia da entrega de habitação. esta prorrogação é razoável. acreditamos que a entrega garantida de moradias não tem garantia de estar em construção. a entrega garantida de moradias visa a conclusão e entrega bem-sucedida de projetos com obrigações de entrega no período posterior. não envolve a parte não vendida do projeto que foi. iniciada, e muito menos a reserva de terras que ainda não foi iniciada. as receitas antecipadas da maioria das empresas com dificuldades financeiras diminuíram significativamente em meados de 2024. continuamos optimistas quanto à conclusão tranquila da batalha para garantir a entrega de habitação.
▍fatores de risco:
os preços da habitação continuam a diminuir e os residentes criaram expectativas de descida dos preços da habitação, e as expectativas podem reforçar-se a si próprias. essas expectativas podem diminuir ainda mais as vendas a receber das empresas, afectando assim a eficácia das políticas. as alterações marginais globais na política, em termos de taxas de juro, rácios de entrada e outros factores, não são tão graves como em maio de 2024, embora a política tenha um efeito cumulativo e a reserva política ainda seja suficiente, existe o risco de que; o efeito político não será tão bom quanto o esperado.
▍a recuperação do volume de negócios é relativamente certa.
ainda há incerteza sobre se os preços da habitação poderão parar de cair. o financiamento a nível empresarial está a passar para o nível de projecto, pelo que a aquisição de terrenos e o investimento no desenvolvimento também são afectados até certo ponto. em contrapartida, a recuperação da escala de transacções dos mercados habitacionais existentes e de novas habitações é mais certa. a substituição de habitações existentes e a renovação de novas habitações após a entrega também são incentivadas pela política de troca. acreditamos que na cadeia do setor imobiliário quem mais se beneficia com a introdução de políticas são os prestadores de serviços de transação e decoração. é claro que, se os preços da habitação conseguirem estabilizar até ao final de 2024, acreditamos que algumas empresas líderes em desenvolvimento com reservas essenciais de terrenos urbanos também estarão na faixa de investimento de valor.
(este artigo representa apenas as opiniões pessoais do autor)
