valutazione dell'impatto multilivello della nuova politica di finanza immobiliare sul settore immobiliare
2024-10-01
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(l'autore di questo articolo, chen cong, è capo analista del settore delle infrastrutture presso citic securities)
riteniamo che l'abbassamento dell'lpr contribuirà a ridurre ulteriormente l'onere finanziario dei residenti per l'acquisto di case. il calo dei tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti non solo aiuterà a migliorare il potere di spesa dei residenti, ma aiuterà anche a ridurre il comportamento di rimborso anticipato e ad indebolire la pressione di vendita dei residenti. case di seconda mano. l'estensione del periodo di validità dei 16 articoli finanziari e della politica di prestito per la gestione immobiliare, nonché l'aumento della percentuale degli investimenti della banca popolare cinese in nuovi prestiti per alloggi a prezzi accessibili contribuiranno a vincere la battaglia per garantire la consegna di alloggi e a stabilizzare il settore finanziario immobiliare. ordine. nel complesso, la nuova politica aiuterà a stimolare la richiesta di occupazione autonoma da parte dei residenti e aiuterà a stabilizzare il funzionamento del mercato immobiliare, ma c'è ancora incertezza sulla possibilità che i prezzi delle case smettano di scendere.
▍evento:
pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, ha dichiarato in una conferenza stampa di introduzione del sostegno finanziario per uno sviluppo economico di alta qualità che la banca centrale abbasserà il tasso di interesse della banca centrale e ridurrà il tasso di interesse delle operazioni di riacquisto inverso a 7 giorni dello 0,2 punti percentuali e guidare il downlink sincronizzato del tasso di quotazione del mercato dei prestiti (lpr). la banca centrale guiderà le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse sui mutui esistenti avvicinandoli ai nuovi tassi di interesse sui mutui, e la riduzione media dovrebbe essere di 50 punti base. la percentuale minima di acconto per i mutui ipotecari per la prima e la seconda casa sarà unificata, mentre la percentuale minima di acconto per i mutui per la seconda casa a livello nazionale sarà abbassata dal 25% al 15%. per quanto riguarda lo strumento di rifinanziamento da 300 miliardi di yuan per l’acquisto di alloggi commerciali esistenti come alloggi a prezzi accessibili, il tasso di investimento della banca centrale è stato aumentato dal 60% al 100%. i 16 regolamenti finanziari e le politiche operative di prestito immobiliare che sostengono un contesto finanziario stabile per il settore immobiliare sono stati prorogati di due anni fino alla fine del 2026.
▍ci aspettiamo che il tasso di interesse medio dei nuovi mutui ipotecari scenda intorno al 3% e che l’onere a carico dei residenti diminuisca in modo significativo.
secondo la banca popolare cinese, alla fine di giugno 2024, il tasso di interesse medio ponderato dei prestiti personali per la casa da parte degli istituti finanziari era del 3,45%. considerando che il prezzo dei mutui è in costante calo negli ultimi tempi e che si prevede che il tasso di interesse della banca centrale abbasserà l’lpr di circa 20 punti base, riteniamo che entro la fine del 2024 il tasso di interesse dei nuovi mutui ipotecari nel mio paese sarà ridotto a circa il 3%. supponendo che il tasso di interesse applicabile per i residenti che devono sostenere un mutuo ipotecario di 1 milione di yuan sia sceso di 70 punti base, dal 3,7% al 3% a causa della politica dal 2024, stimiamo che l'onere dei pagamenti mensili dei residenti interessati sia previsto un calo del 6% (a parità di capitale e interessi in 20 anni) (stimato), insieme al recente calo dei prezzi delle case, si prevede che ciò aumenterà la possibilità di liberare la domanda di proprietà.
▍la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti contribuirà a ridurre la pressione di vendita delle abitazioni di seconda mano causata dai rimborsi anticipati dei prestiti, e i relativi aggiustamenti potrebbero avere un impatto marginale maggiore sulle città di primo livello.
dopo che la banca popolare cinese ha abolito il limite inferiore dei tassi ipotecari, la differenza di prezzo tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi è diventata ancora maggiore, il che ha portato anche a rimborsi anticipati dei prestiti. questa volta la banca centrale ha guidato le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti. secondo le previsioni della banca centrale, ciò andrà a beneficio di 50 milioni di famiglie con una popolazione di 150 milioni di abitanti, riducendo le spese per interessi in media di 150 miliardi di yuan all'anno. naturalmente, a causa delle grandi differenze nei prezzi dei mutui nelle diverse regioni, i tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti nelle città di primo livello di pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen sono i più alti, quindi l’impatto marginale degli adeguamenti alle politiche sui mutui immobiliari sui residenti nelle città di primo livello potrebbe essere maggiore. riteniamo che un piccolo numero di residenti potrebbe accelerare la vendita di case di seconda mano per rimborsare in anticipo i mutui ipotecari ad alto prezzo. dopo l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti, questo comportamento di vendita di case passive potrebbe diminuire.
▍i prestiti immobiliari commerciali nazionali non distinguono più tra acquirenti di prima e seconda casa, il che è in linea con le nuove caratteristiche della situazione della domanda e dell'offerta nel mercato immobiliare.
dato che in precedenza i criteri per l'identificazione della prima casa sono stati notevolmente allentati, la percentuale di acquisti di seconde case nei mutui ipotecari è relativamente bassa e stimiamo che sia entro il 10%. l'impatto effettivo della riduzione dell'acconto per le seconde case è relativamente limitato, ma corrisponde alla nuova situazione e alle nuove caratteristiche del mutato rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare. nel complesso, l'offerta immobiliare del nostro paese non scarseggia più e riteniamo che non sia necessario limitare l'acquisto di seconde case da parte dei residenti a livello nazionale.
▍l’adeguamento della politica di rifinanziamento delle abitazioni a basso reddito alle effettive condizioni del mercato e l’estensione del periodo di validità del 16° articolo finanziario e della politica di prestito per la gestione immobiliare contribuiranno a vincere la battaglia per garantire la consegna degli alloggi e contribuiranno anche alla stabilità e alla sano sviluppo del mercato finanziario.
nel maggio 2024, la banca centrale ha lanciato una politica di rifinanziamento per sostenere l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti come alloggi a prezzi accessibili. tuttavia, a causa di vari motivi, come il calo degli affitti in varie località e i rendimenti limitati degli alloggi in affitto a prezzi accessibili, la proporzione di 300 miliardi di yuan di ri-prestiti attuati finora non è elevata. riteniamo che l’aumento della percentuale di capitale conferito dalla banca centrale aiuterà a ridurre ulteriormente l’onere dei costi delle banche commerciali nello svolgimento di questa attività. sebbene possa indebolire la portata complessiva dei fondi sfruttati dalla ri-prestito, aiuterà a promuovere l’implementazione di riprestitare gli strumenti nel più breve tempo possibile. i 16 articoli sui prestiti e sui finanziamenti per la gestione immobiliare sono di grande importanza per le società immobiliari nel mantenere i necessari afflussi di capitale a livello di progetto e sono anche strettamente correlati a garantire che la consegna degli alloggi sia ragionevole. riteniamo che la consegna garantita degli alloggi non sia garantita per essere in costruzione. la consegna garantita degli alloggi è finalizzata al completamento con successo e alla consegna dei progetti con obblighi di consegna nel periodo successivo. non coinvolge la parte invenduta del progetto che è stato avviato, per non parlare della riserva fondiaria che non è stata avviata. gli incassi anticipati della maggior parte delle aziende in difficoltà finanziarie sono diminuiti notevolmente entro la metà del 2024. rimaniamo ottimisti riguardo alla conclusione fluida della battaglia per garantire la fornitura degli alloggi.
▍fattori di rischio:
i prezzi delle case continuano a scendere, e i residenti si sono formati aspettative di prezzi delle case al ribasso, e le aspettative potrebbero auto-rafforzarsi. tali aspettative potrebbero deprimere ulteriormente i crediti di vendita delle aziende, influenzando così l'efficacia delle politiche. i cambiamenti marginali complessivi nella politica, in termini di tassi di interesse, rapporti di acconto e altri fattori, non sono così gravi come nel maggio 2024, sebbene la politica abbia un effetto cumulativo e la riserva politica sia ancora sufficiente, esiste il rischio che ciò accada l’effetto politico non sarà buono come previsto.
▍la ripresa del volume degli scambi è relativamente certa.
c’è ancora incertezza sulla possibilità che i prezzi delle case smettano di scendere. il finanziamento a livello aziendale si sta trasformando a livello di progetto, quindi anche l’acquisizione di terreni e gli investimenti per lo sviluppo ne risentono in una certa misura. al contrario, la ripresa dell’entità delle transazioni sui mercati degli alloggi esistenti e di quelli nuovi è più certa. anche la sostituzione degli alloggi esistenti e la ristrutturazione di nuovi alloggi dopo la consegna sono incoraggiati dalla politica di permuta. riteniamo che nella catena del settore immobiliare, coloro che traggono maggiori benefici dall'introduzione di politiche sono i fornitori di servizi di transazione e decorazione. naturalmente, se i prezzi delle case riuscissero a stabilizzarsi entro la fine del 2024, riteniamo che anche alcune importanti società di sviluppo con riserve di terreni urbani centrali rientreranno nella fascia di investimento di valore.
(questo articolo rappresenta solo le opinioni personali dell’autore)
