penilaian dampak multi-level dari kebijakan pembiayaan real estat baru terhadap industri real estat
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(penulis artikel ini, chen cong, adalah kepala analis industri infrastruktur di citic securities)
kami percaya bahwa penurunan lpr akan membantu mengurangi beban keuangan warga untuk pembelian rumah. penurunan suku bunga pinjaman hipotek yang ada tidak hanya akan membantu meningkatkan daya beli warga, namun juga akan membantu mengurangi pembayaran pinjaman lebih awal dan mengurangi tekanan jual. rumah bekas. memperpanjang masa berlaku 16 pasal keuangan dan kebijakan pinjaman manajemen properti, dan meningkatkan proporsi investasi bank rakyat tiongkok dalam pinjaman ulang untuk perumahan yang terjangkau akan membantu memenangkan pertempuran untuk memastikan penyediaan perumahan dan membantu menstabilkan keuangan real estat. memesan. secara keseluruhan, kebijakan baru ini akan membantu merangsang pelepasan permintaan penduduk akan hunian mandiri dan membantu menstabilkan operasi pasar real estate, namun masih ada ketidakpastian mengenai apakah harga rumah dapat berhenti turun.
▍peristiwa:
pan gongsheng, gubernur bank rakyat tiongkok, mengatakan pada konferensi pers memperkenalkan dukungan keuangan untuk pembangunan ekonomi berkualitas tinggi bahwa bank sentral akan menurunkan suku bunga kebijakan bank sentral, mengurangi suku bunga operasi pembelian kembali terbalik 7 hari sebesar 0,2 poin persentase, dan memandu tingkat kutipan pasar pinjaman (lpr) yang disinkronkan. bank sentral akan memandu bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada ke sekitar suku bunga hipotek baru, dan rata-rata pengurangan diperkirakan sebesar 50 bp. rasio uang muka minimum pinjaman hipotek untuk rumah pertama dan kedua akan disatukan, dan rasio uang muka minimum untuk pinjaman rumah kedua di tingkat nasional akan diturunkan dari 25% menjadi 15%. mengenai alat pembiayaan kembali sebesar 300 miliar yuan untuk memperoleh perumahan komersial yang ada sebagai perumahan terjangkau, rasio investasi bank sentral ditingkatkan dari 60% menjadi 100%. 16 peraturan keuangan dan kebijakan pinjaman properti operasional yang mendukung lingkungan pembiayaan yang stabil untuk industri real estat telah diperpanjang selama dua tahun hingga akhir tahun 2026.
▍kami memperkirakan tingkat bunga rata-rata pinjaman hipotek baru akan turun menjadi sekitar 3%, dan beban warga akan turun secara signifikan.
menurut bank rakyat tiongkok, pada akhir juni 2024, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan pribadi oleh lembaga keuangan adalah 3,45%. mengingat harga hipotek terus menurun akhir-akhir ini, dan suku bunga kebijakan bank sentral diperkirakan akan menurunkan lpr sekitar 20 bp, kami yakin bahwa pada akhir tahun 2024, suku bunga pinjaman hipotek baru di negara saya akan diturunkan. menjadi sekitar 3%. dengan asumsi bahwa tingkat bunga yang berlaku bagi penduduk yang harus menanggung pinjaman hipotek sebesar 1 juta yuan telah turun sebesar 70 bp, dari 3,7% menjadi 3% karena kebijakan tersebut sejak tahun 2024, kami memperkirakan bahwa beban pembayaran bulanan penduduk terkait diperkirakan akan terjadi. akan turun sebesar 6% (berdasarkan persamaan pokok dan bunga selama 20 tahun) (perkiraan), ditambah dengan penurunan harga rumah baru-baru ini, hal ini diperkirakan akan meningkatkan kemungkinan melepaskan permintaan yang ditempati oleh pemilik.
▍penurunan suku bunga hipotek saat ini akan membantu mengurangi tekanan penjualan perumahan bekas yang disebabkan oleh pembayaran pinjaman lebih awal, dan penyesuaian terkait mungkin mempunyai dampak marjinal yang lebih besar pada kota-kota lapis pertama.
setelah bank rakyat tiongkok menghapuskan batas bawah suku bunga hipotek, perbedaan harga antara pinjaman hipotek yang ada dan pinjaman hipotek baru menjadi semakin besar, yang juga menyebabkan pembayaran kembali pinjaman lebih awal. kali ini bank sentral memandu bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada. menurut prediksi bank sentral, hal ini akan menguntungkan 50 juta rumah tangga dengan populasi 150 juta jiwa, mengurangi biaya bunga rata-rata 150 miliar yuan per tahun. tentu saja, karena perbedaan besar dalam harga hipotek di berbagai wilayah, suku bunga pinjaman hipotek yang ada di kota-kota lapis pertama di beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen adalah yang tertinggi, sehingga dampak kecil dari penyesuaian kebijakan pinjaman perumahan terhadap penduduk di kota-kota tingkat pertama mungkin lebih besar. kami percaya bahwa sejumlah kecil penduduk dapat mempercepat penjualan rumah bekas untuk membayar kembali pinjaman hipotek dengan harga tinggi di muka. setelah suku bunga hipotek yang ada disesuaikan, perilaku penjualan rumah pasif ini dapat berkurang.
▍pinjaman perumahan komersial nasional tidak lagi membedakan antara pembeli rumah pertama dan kedua, hal ini sejalan dengan karakteristik baru situasi penawaran dan permintaan di pasar real estat.
karena kriteria untuk mengidentifikasi rumah pertama kali telah dilonggarkan secara signifikan sebelumnya, proporsi pembelian rumah kedua melalui pinjaman hipotek relatif rendah, dan kami memperkirakannya berada dalam kisaran 10%. dampak sebenarnya dari penurunan rasio uang muka untuk rumah kedua relatif terbatas, namun hal ini sejalan dengan situasi baru dan karakteristik baru pasar real estat di mana hubungan penawaran dan permintaan telah berubah. secara keseluruhan, negara kami tidak lagi kekurangan perumahan, dan kami yakin tidak perlu membatasi penduduk untuk membeli rumah kedua secara nasional.
▍menyesuaikan kebijakan pembiayaan kembali perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan kondisi pasar aktual dan memperpanjang masa berlaku pasal keuangan ke-16 dan kebijakan pinjaman manajemen properti akan membantu memenangkan pertarungan untuk memastikan penyediaan perumahan, dan juga akan berkontribusi pada stabilitas dan perkembangan pasar keuangan yang sehat.
pada bulan mei 2024, bank sentral meluncurkan kebijakan refinancing untuk mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada sebagai perumahan terjangkau. namun, karena berbagai alasan seperti turunnya harga sewa di berbagai tempat dan terbatasnya pengembalian perumahan sewa yang terjangkau, proporsi pinjaman ulang sebesar 300 miliar yuan yang dilaksanakan sejauh ini tidaklah tinggi. kami percaya bahwa peningkatan proporsi modal yang dikontribusikan oleh bank sentral akan membantu mengurangi beban biaya bank komersial dalam menjalankan bisnis ini. meskipun hal ini dapat melemahkan keseluruhan skala dana yang disalurkan melalui peminjaman kembali, hal ini akan membantu mendorong penerapannya meminjamkan kembali alat sesegera mungkin. 16 pasal tentang pinjaman dan pembiayaan pengelolaan properti sangat penting bagi perusahaan real estat dalam mempertahankan aliran masuk modal yang diperlukan di tingkat proyek, dan juga terkait erat dengan memastikan penyediaan perumahan. kami percaya bahwa jaminan penyerahan perumahan tidak dijamin dalam pembangunan. jaminan penyerahan perumahan ditujukan untuk keberhasilan penyelesaian dan penyerahan proyek dengan kewajiban penyerahan di kemudian hari, dan tidak melibatkan bagian proyek yang belum terjual yang telah selesai. dimulai, apalagi pencadangan lahan yang belum dimulai. pendapatan di muka dari sebagian besar perusahaan yang mengalami kesulitan keuangan telah turun secara signifikan pada pertengahan tahun 2024. kami tetap optimis mengenai penyelesaian yang mulus dari upaya untuk memastikan penyediaan perumahan.
▍faktor risiko:
harga rumah terus menurun, dan penduduk telah membentuk ekspektasi terhadap penurunan harga rumah, dan ekspektasi tersebut mungkin akan semakin kuat. ekspektasi tersebut dapat semakin menekan piutang penjualan perusahaan, sehingga mempengaruhi efektivitas kebijakan. perubahan marjinal kebijakan secara keseluruhan, dalam hal suku bunga, rasio uang muka dan faktor lainnya, tidak separah yang terjadi pada bulan mei 2024; dampak kebijakannya tidak akan sebaik yang diharapkan.
▍pemulihan volume perdagangan relatif pasti.
masih ada ketidakpastian mengenai apakah harga rumah dapat berhenti turun. pembiayaan di tingkat korporasi sedang bertransformasi ke tingkat proyek, sehingga pembebasan lahan dan investasi pembangunan juga terkena dampaknya sampai batas tertentu. sebaliknya, pemulihan skala transaksi pasar perumahan lama dan perumahan baru lebih pasti. penggantian perumahan lama dan renovasi perumahan baru setelah penyerahan juga didorong oleh kebijakan tukar tambah. kami percaya bahwa dalam rantai industri real estat, pihak yang paling diuntungkan dari pemberlakuan kebijakan ini adalah penyedia layanan transaksi dan dekorasi. tentu saja, jika harga rumah dapat stabil pada akhir tahun 2024, kami yakin bahwa beberapa perusahaan pembangunan terkemuka yang memiliki cadangan lahan inti perkotaan juga berada dalam kisaran nilai investasi.
(artikel ini hanya mewakili pandangan pribadi penulis)
