bewertung der mehrstufigen auswirkungen der neuen immobilienfinanzierungspolitik auf die immobilienbranche
2024-10-01
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(der autor dieses artikels, chen cong, ist chefanalyst der infrastrukturbranche bei citic securities)
wir glauben, dass die senkung des lpr dazu beitragen wird, die finanzielle belastung der bewohner für den hauskauf weiter zu verringern. der rückgang der bestehenden hypothekendarlehenszinsen wird nicht nur dazu beitragen, die kaufkraft der bewohner zu verbessern, sondern auch dazu beitragen, vorzeitige kreditrückzahlungen zu reduzieren und den verkaufsdruck zu verringern gebrauchthäuser. die verlängerung der gültigkeitsdauer der 16 finanzartikel und der immobilienverwaltungsdarlehenspolitik sowie die erhöhung des anteils der investitionen der volksbank von china in refinanzierungen für bezahlbaren wohnraum werden dazu beitragen, den kampf um die sicherstellung der wohnraumversorgung zu gewinnen und zur stabilisierung der immobilienfinanzen beizutragen befehl. alles in allem wird die neue politik dazu beitragen, die nachfrage der bewohner nach eigenheimen anzukurbeln und die funktionsweise des immobilienmarktes zu stabilisieren. es besteht jedoch immer noch unsicherheit darüber, ob der rückgang der immobilienpreise gestoppt werden kann.
▍ereignis:
pan gongsheng, gouverneur der volksbank von china, sagte auf einer pressekonferenz zur vorstellung der finanziellen unterstützung für eine qualitativ hochwertige wirtschaftsentwicklung, dass die zentralbank den zinssatz der zentralbank senken und den zinssatz für 7-tage-reverse-repurchase-geschäfte um 0,2 senken werde prozentpunkte und leiten den synchronisierten downlink des loan market quote rate (lpr). die zentralbank wird die geschäftsbanken anweisen, die bestehenden hypothekenzinsen auf etwa die neuen hypothekenzinsen zu senken. die durchschnittliche senkung wird voraussichtlich 50 bp betragen. die mindestanzahlungsquote für hypothekendarlehen für erst- und zweitwohnungen wird vereinheitlicht und die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungsdarlehen auf nationaler ebene wird von 25 % auf 15 % gesenkt. im hinblick auf das 300-milliarden-yuan-refinanzierungsinstrument zum erwerb bestehender gewerbewohnungen als bezahlbaren wohnraum wurde die investitionsquote der zentralbank von 60 % auf 100 % erhöht. die 16 finanzvorschriften und operativen immobilienkreditrichtlinien, die ein stabiles finanzierungsumfeld für die immobilienbranche unterstützen, wurden um zwei jahre bis ende 2026 verlängert.
▍wir gehen davon aus, dass der durchschnittliche zinssatz für neue hypothekendarlehen auf etwa 3 % sinken wird und die belastung der bewohner deutlich sinken wird.
nach angaben der people's bank of china lag der gewichtete durchschnittliche zinssatz für private wohnungsbaudarlehen von finanzinstituten ende juni 2024 bei 3,45 %. angesichts der tatsache, dass die hypothekenpreise in letzter zeit stetig gesunken sind und der leitzins der zentralbank den lpr voraussichtlich um etwa 20 bp senken wird, gehen wir davon aus, dass der zinssatz für neue hypothekendarlehen in meinem land bis ende 2024 gesenkt wird auf etwa 3 %. unter der annahme, dass der anwendbare zinssatz für einwohner, die ein hypothekendarlehen in höhe von 1 million yuan tragen müssen, aufgrund der richtlinie seit 2024 um 70 bp von 3,7 % auf 3 % gesunken ist, schätzen wir, dass die monatliche zahlungsbelastung der betreffenden einwohner zu erwarten ist die immobilienpreise dürften um 6 % sinken (basierend auf gleichem kapital und zinsen über 20 jahre) (geschätzt), zusammen mit dem jüngsten rückgang der immobilienpreise dürfte dies die möglichkeit erhöhen, die nachfrage nach eigennutzern freizusetzen.
▍die senkung der bestehenden hypothekenzinsen wird dazu beitragen, den durch vorzeitige kreditrückzahlungen verursachten verkaufsdruck von gebrauchtwohnungen zu verringern, und die damit verbundenen anpassungen könnten größere marginale auswirkungen auf erstklassige städte haben.
nachdem die people's bank of china die untergrenze für hypothekenzinsen abgeschafft hat, ist der preisunterschied zwischen bestehenden hypothekendarlehen und neuen hypothekendarlehen noch größer geworden, was auch zu vorzeitigen kreditrückzahlungen geführt hat. diesmal forderte die zentralbank die geschäftsbanken dazu auf, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken. der prognose der zentralbank zufolge würden davon 50 millionen haushalte mit einer bevölkerung von 150 millionen profitieren, wodurch die zinskosten um durchschnittlich 150 milliarden yuan pro jahr sinken würden. aufgrund der großen unterschiede bei den hypothekenpreisen in den verschiedenen regionen sind die bestehenden hypothekenzinsen natürlich in den erstklassigen städten peking, shanghai, guangzhou und shenzhen am höchsten, so dass die auswirkungen von anpassungen der wohnungsbaukreditpolitik auf die bewohner nur marginal sind in erstklassigen städten kann dieser betrag größer sein. wir glauben, dass eine kleine anzahl von bewohnern den verkauf von gebrauchthäusern beschleunigen könnte, um hochpreisige hypothekendarlehen vorzeitig zurückzuzahlen. nach einer anpassung der bestehenden hypothekenzinsen könnte dieses passivhaus-verkaufsverhalten abnehmen.
▍nationale gewerbliche wohnungsbaukredite unterscheiden nicht mehr zwischen erst- und zweitkäufern von eigenheimen, was den neuen merkmalen der angebots- und nachfragesituation auf dem immobilienmarkt entspricht.
da die kriterien zur identifizierung von erstwohnungen bereits deutlich gelockert wurden, ist der anteil von zweitwohnungskäufen bei hypothekendarlehen relativ gering und wir schätzen, dass er innerhalb von 10 % liegt. die tatsächlichen auswirkungen einer reduzierung der anzahlungsquote für zweitwohnungen sind relativ begrenzt, entsprechen jedoch der neuen situation und den neuen merkmalen des immobilienmarkts, auf dem sich das verhältnis von angebot und nachfrage geändert hat. insgesamt herrscht in unserem land kein wohnungsmangel mehr, und wir glauben, dass es nicht notwendig ist, den bewohnern landesweit den erwerb von zweitwohnungen zu verbieten.
▍die anpassung der refinanzierungspolitik für einkommensschwache wohnungen an die tatsächlichen marktbedingungen und die verlängerung der gültigkeitsdauer des 16. finanzartikels und der immobilienverwaltungsdarlehenspolitik werden dazu beitragen, den kampf um die sicherstellung der wohnungsversorgung zu gewinnen, und auch zur stabilität beitragen gesunde entwicklung des finanzmarktes.
im mai 2024 startete die zentralbank eine refinanzierungspolitik, um den erwerb bestehender gewerbewohnungen als bezahlbaren wohnraum zu unterstützen. aufgrund verschiedener gründe wie sinkender miete an verschiedenen orten und begrenzter renditen für bezahlbare mietwohnungen ist der anteil der bisher durchgeführten refinanzierungen in höhe von 300 milliarden yuan jedoch nicht hoch. wir glauben, dass die erhöhung des anteils des von der zentralbank bereitgestellten kapitals dazu beitragen wird, die kostenbelastung der geschäftsbanken bei der durchführung dieses geschäfts weiter zu verringern. dies kann zwar den gesamtumfang der durch die weitervergabe von krediten gehebelten mittel schwächen, wird jedoch dazu beitragen, die umsetzung zu fördern der wiederausleihe von werkzeugen so schnell wie möglich. die 16 artikel zu immobilienverwaltungskrediten und -finanzierungen sind für immobilienunternehmen von großer bedeutung für die aufrechterhaltung notwendiger kapitalzuflüsse auf projektebene und stehen auch in engem zusammenhang mit der sicherstellung der bereitstellung von wohnraum. diese erweiterung ist sinnvoll. wir glauben, dass die garantierte lieferung von wohnraum keine garantie dafür ist, dass sie sich im bau befindet. die garantierte lieferung von wohnraum zielt auf den erfolgreichen abschluss und die lieferung von projekten mit lieferverpflichtungen in einem späteren zeitraum ab und betrifft nicht den nicht verkauften teil des projekts begonnen, ganz zu schweigen von der landreserve, mit der noch nicht begonnen wurde. die vorschusseinnahmen der meisten unternehmen mit finanziellen schwierigkeiten sind bis mitte 2024 deutlich gesunken. wir sind weiterhin optimistisch, dass der kampf um die bereitstellung von wohnraum reibungslos abgeschlossen werden kann.
▍risikofaktoren:
die immobilienpreise sinken weiter, und die bewohner haben erwartungen an sinkende immobilienpreise geäußert, und diese erwartungen können sich selbst verstärken. solche erwartungen können die verkaufsforderungen der unternehmen weiter drücken und dadurch die wirksamkeit der policen beeinträchtigen. die insgesamt geringfügigen änderungen der police in bezug auf zinssätze, anzahlungsquoten und andere faktoren sind nicht so gravierend wie im mai 2024. obwohl die police eine kumulative wirkung hat und die policenreserve immer noch ausreichend ist, besteht das risiko, dass dies der fall ist der politische effekt wird nicht so gut sein wie erwartet.
▍die erholung des handelsvolumens ist relativ sicher.
es besteht immer noch unsicherheit darüber, ob der rückgang der immobilienpreise aufhören kann. die finanzierung auf unternehmensebene verlagert sich auf die projektebene, sodass in gewissem maße auch grundstückserwerb und entwicklungsinvestitionen betroffen sind. im gegensatz dazu ist die erholung des transaktionsumfangs auf den märkten für bestehende wohnungen und neue wohnungen sicherer. auch der austausch bestehender wohnungen und die renovierung neuer wohnungen nach der lieferung werden durch die inzahlungnahmepolitik gefördert. wir glauben, dass in der immobilienbranche die anbieter von transaktions- und dekorationsdienstleistungen am meisten von der einführung von policen profitieren. wenn sich die immobilienpreise bis ende 2024 stabilisieren können, glauben wir natürlich, dass einige führende entwicklungsunternehmen mit kernlandreserven in der stadt ebenfalls im value-investment-bereich liegen.
(dieser artikel gibt nur die persönliche meinung des autors wieder)
