évaluation de l'impact à plusieurs niveaux de la nouvelle politique de financement immobilier sur le secteur immobilier
2024-10-01
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(l'auteur de cet article, chen cong, est analyste en chef du secteur des infrastructures chez citic securities)
nous pensons que la baisse du lpr contribuera à réduire davantage le fardeau financier des résidents liés à l'achat d'un logement. la baisse des taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants contribuera non seulement à améliorer le pouvoir d'achat des résidents, mais contribuera également à réduire les remboursements anticipés des prêts et à réduire la pression de vente des prêts. maisons d'occasion. prolonger la période de validité des 16 articles financiers et de la politique de prêt pour la gestion immobilière, et augmenter la proportion des investissements de la banque populaire de chine dans les reprêts pour le logement abordable contribueront à gagner la bataille pour garantir la livraison de logements et à stabiliser la situation financière de l'immobilier. commande. dans l'ensemble, la nouvelle politique contribuera à stimuler la libération de la demande d'activité indépendante des résidents et à stabiliser le fonctionnement du marché immobilier, mais l'incertitude demeure quant à savoir si les prix de l'immobilier peuvent arrêter de baisser.
▍événement:
pan gongsheng, gouverneur de la banque populaire de chine, a déclaré lors d'une conférence de presse présentant un soutien financier pour un développement économique de haute qualité que la banque centrale abaisserait son taux d'intérêt directeur et réduirait de 0,2 le taux d'intérêt des opérations de prise en pension à 7 jours. points de pourcentage et guider la liaison descendante synchronisée du taux de cotation du marché des prêts (lpr). la banque centrale incitera les banques commerciales à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants pour qu'ils se rapprochent des nouveaux taux d'intérêt hypothécaires, et la réduction moyenne devrait être de 50 bp. le taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires pour les premières et les résidences secondaires sera unifié, et le taux de mise de fonds minimum pour les prêts aux résidences secondaires au niveau national sera abaissé de 25 % à 15 %. concernant l'outil de refinancement de 300 milliards de yuans pour l'acquisition de logements commerciaux existants en tant que logements abordables, le taux d'investissement de la banque centrale a été augmenté de 60 % à 100 %. les 16 réglementations financières et politiques opérationnelles de prêts immobiliers qui soutiennent un environnement de financement stable pour le secteur immobilier ont été prolongées de deux ans jusqu'à fin 2026.
▍nous prévoyons que le taux d’intérêt moyen des nouveaux prêts hypothécaires tombera à environ 3 % et que la charge des résidents diminuera considérablement.
selon la banque populaire de chine, fin juin 2024, le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts personnels au logement accordés par les institutions financières était de 3,45 %. étant donné que les prix des prêts hypothécaires ont diminué régulièrement ces derniers temps et que le taux d'intérêt directeur de la banque centrale devrait réduire le lpr d'environ 20 bp, nous pensons que d'ici la fin de 2024, le taux d'intérêt des nouveaux prêts hypothécaires en chine sera réduit. à environ 3 %. en supposant que le taux d'intérêt applicable aux résidents qui doivent supporter un prêt hypothécaire de 1 million de yuans ait baissé de 70 bp, passant de 3,7% à 3% en raison de la politique depuis 2024, nous estimons que la charge de paiement mensuelle des résidents concernés est attendue. devrait baisser de 6 % (sur la base d'un capital et d'un intérêt égaux sur 20 ans) (estimation), couplé à la récente baisse des prix de l'immobilier, cela devrait renforcer la possibilité de libérer la demande de logements occupés par leurs propriétaires.
▍la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants contribuera à réduire la pression sur les ventes de logements d'occasion provoquée par les remboursements anticipés des prêts, et les ajustements correspondants pourraient avoir un impact marginal plus important sur les villes de premier rang.
après que la banque populaire de chine a aboli la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires, la différence de prix entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires est devenue encore plus grande, ce qui a également conduit à des remboursements anticipés des prêts. cette fois, la banque centrale a guidé les banques commerciales à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants. selon les prévisions de la banque centrale, cela bénéficiera à 50 millions de ménages sur une population de 150 millions d'habitants, réduisant ainsi les frais d'intérêts de 150 milliards de yuans en moyenne par an. bien entendu, en raison des grandes différences dans les prix des prêts hypothécaires selon les régions, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants dans les villes de premier rang de pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen sont les plus élevés, de sorte que l'impact marginal des ajustements des politiques de prêts au logement sur les résidents dans les villes de premier rang, il peut être plus élevé. nous pensons qu'un petit nombre de résidents pourraient accélérer la vente de maisons d'occasion afin de rembourser par anticipation des prêts hypothécaires coûteux. une fois les taux d'intérêt hypothécaires existants ajustés, ce comportement de vente passive de maisons pourrait diminuer.
▍les prêts nationaux au logement commercial ne font plus de distinction entre les acheteurs d'une première maison et ceux d'une résidence secondaire, ce qui correspond aux nouvelles caractéristiques de la situation de l'offre et de la demande sur le marché immobilier.
les critères d'identification des premiers logements ayant déjà été considérablement assouplis, la part des achats de résidences secondaires dans les prêts hypothécaires est relativement faible, et nous l'estimons à moins de 10 %. l'impact réel de la réduction du taux de mise de fonds pour les résidences secondaires est relativement limité, mais il correspond à la nouvelle situation et aux nouvelles caractéristiques du marché immobilier où le rapport entre l'offre et la demande a changé. dans l’ensemble, notre pays ne manque plus de logements et nous pensons qu’il n’est pas nécessaire d’empêcher les résidents d’acheter des résidences secondaires dans tout le pays.
▍l'ajustement de la politique de refinancement des logements sociaux en fonction des conditions réelles du marché et la prolongation de la période de validité du 16e article financier et de la politique de prêt à la gestion immobilière contribueront à gagner la bataille pour assurer la livraison des logements et contribueront également à la stabilité et à la stabilité. développement sain du marché financier.
en mai 2024, la banque centrale a lancé une politique de refinancement pour soutenir l'acquisition de logements commerciaux existants en tant que logements abordables. cependant, pour diverses raisons telles que la baisse des loyers dans diverses régions et les rendements limités des logements locatifs abordables, la proportion de 300 milliards de yuans de recrédits mis en œuvre jusqu'à présent n'est pas élevée. nous pensons que l'augmentation de la proportion de capital apporté par la banque centrale contribuera à réduire davantage le fardeau des coûts supportés par les banques commerciales dans l'exercice de ces activités. même si cela peut affaiblir l'ampleur globale des fonds mobilisés par le refinancement, cela contribuera à promouvoir la mise en œuvre. de prêter à nouveau les outils dans les plus brefs délais. les 16 articles sur les prêts et le financement de la gestion immobilière sont d'une grande importance pour les sociétés immobilières dans le maintien des afflux de capitaux nécessaires au niveau du projet, et sont également étroitement liés à la garantie de la livraison de logements. cette extension est raisonnable. nous pensons que la livraison garantie des logements n'est pas garantie d'être en construction. la livraison garantie des logements vise à la réussite et à la livraison des projets avec des obligations de livraison dans une période ultérieure. elle n'implique pas la partie invendue du projet qui a été réalisée. commencé, sans parler de la réserve foncière qui n'a pas été commencée. les recettes anticipées de la plupart des entreprises en difficulté financière ont considérablement diminué à la mi-2024. nous restons optimistes quant à l’issue sans heurts de la bataille pour garantir la fourniture de logements.
▍facteurs de risque :
les prix de l'immobilier continuent de baisser et les résidents s'attendent à une baisse des prix de l'immobilier, et ces attentes pourraient s'auto-alimenter. de telles attentes pourraient encore déprimer les créances des entreprises, affectant ainsi l'efficacité des politiques. les changements marginaux globaux de la politique, en termes de taux d'intérêt, de ratios de mise de fonds et d'autres facteurs, ne sont pas aussi sévères qu'en mai 2024, bien que la politique ait un effet cumulatif et que la réserve politique soit encore suffisante ; l’effet politique ne sera pas aussi bon que prévu.
▍la reprise du volume des échanges est relativement certaine.
il existe encore une incertitude quant à la capacité des prix de l’immobilier à arrêter de baisser. le financement au niveau des entreprises se transforme au niveau des projets, de sorte que l’acquisition de terrains et les investissements en matière de développement sont également affectés dans une certaine mesure. en revanche, la reprise de l'échelle des transactions sur les marchés de l'immobilier existant et du logement neuf est plus certaine. le remplacement des logements existants et la rénovation de logements neufs après livraison sont également encouragés par la politique de reprise. nous pensons que dans la chaîne immobilière, ceux qui bénéficient le plus de l'introduction de politiques sont les prestataires de services de transaction et de décoration. bien entendu, si les prix de l’immobilier parviennent à se stabiliser d’ici la fin 2024, nous pensons que certaines grandes sociétés de développement disposant de réserves foncières urbaines essentielles se situent également dans la fourchette d’investissement de valeur.
(cet article représente uniquement les opinions personnelles de l’auteur)
