새로운 부동산금융정책이 부동산산업에 미치는 다층적 영향 평가
2024-10-01
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(이 기사의 저자 chen cong은 citic securities의 인프라 산업 수석 분석가입니다.)
lpr을 낮추면 주택 구입에 대한 주민들의 재정적 부담을 더욱 줄일 수 있을 것으로 믿습니다. 기존 주택담보대출 이자율의 하락은 주민들의 소비력 향상에 도움이 될 뿐만 아니라 조기 대출 상환을 줄이고 주택 판매 압력도 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 중고 주택. 금융 16개 조항과 부동산 관리 대출 정책의 유효 기간을 연장하고 저렴한 주택을 위한 재대출에 대한 중국인민은행의 투자 비율을 늘리면 주택 공급 보장 전쟁에서 승리하고 부동산 금융 안정에 도움이 될 것입니다. 주문하다. 전체적으로 새 정책은 주민들의 자영업 수요를 자극하고 부동산 시장의 운영을 안정시키는 데 도움이 되겠지만, 집값 하락이 멈출 수 있을지는 여전히 불확실하다.
▍이벤트:
판공성 인민은행 총재는 고품질 경제 발전을 위한 금융 지원을 소개하는 기자회견에서 중앙은행이 정책 금리를 낮추고 7일 역환매 운영 금리를 0.2% 인하할 것이라고 밝혔습니다. 백분율 포인트 및 대출 시장 호가율(lpr) 동기화 다운링크를 안내합니다. 중앙은행은 상업은행들에게 기존 모기지 금리를 새로운 모기지 금리에 가깝게 낮추도록 안내할 예정이며, 평균 인하폭은 50bp가 될 것으로 예상됩니다. 첫 번째 주택과 두 번째 주택에 대한 주택담보대출의 최소 계약금 비율을 통일하고, 국가 차원의 두 번째 주택담보대출에 대한 최소 계약금 비율을 25%에서 15%로 낮추겠습니다. 기존 상업용 주택을 저렴한 주택으로 구입하기 위한 3000억 위안의 재융자 수단과 관련해 중앙은행의 투자 비율이 60%에서 100%로 높아졌습니다. 부동산산업의 안정적인 자금조달 환경을 지원하는 16개 금융규제 및 운용부동산대출 정책이 2026년 말까지 2년 연장됐다.
▍신규 주택담보대출의 평균 금리가 3% 안팎으로 낮아지고, 주민들의 부담도 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.
중국인민은행에 따르면 2024년 6월 말 기준 금융기관 개인 주택대출의 가중평균 금리는 3.45%였다. 최근 주택담보대출 가격이 꾸준히 하락하고 있고, 중앙은행 정책금리로 인해 lpr이 약 20bp 정도 낮아질 것으로 예상되는 점을 고려하면, 2024년 말까지 우리나라 신규 주택담보대출 금리가 인하될 것으로 본다. 3% 정도. 2024년 이후 정책으로 인해 100만 위안의 주택담보대출을 부담해야 하는 주민에 대한 적용이자율이 3.7%에서 3%로 70bp 인하됐다고 가정하면, 해당 주민의 월부담 부담은 예상된다. 6% 하락(20년간 원리금 균등 기준)(추정)이 예상되고, 최근 주택가격 하락세까지 더해져 자가점유수요 해소 가능성도 높아질 것으로 기대된다.
▍기존 모기지 이자율의 인하는 조기 대출 상환으로 인한 중고 주택 판매 압력을 줄이는 데 도움이 될 것이며 관련 조정은 1급 도시에 더 큰 한계 영향을 미칠 수 있습니다.
중국인민은행이 주택담보대출 금리 하한을 폐지한 이후 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 가격차이가 더욱 커져 대출 조기상환도 이뤄지고 있다. 이번에 중앙은행은 기존 모기지 금리를 낮추도록 시중은행에 지시했다. 중앙은행의 예측에 따르면, 인구 1억 5천만 가구에 혜택을 주어 연간 평균 1,500억 위안의 이자 비용을 줄일 수 있을 것으로 예상된다. 물론 지역별 주택담보대출 가격 차이가 크기 때문에 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시의 기존 주택담보대출 금리가 가장 높기 때문에 주택담보대출 정책 조정이 주민에게 미치는 영향은 미미하다. 1급 도시에서는 더 클 수 있습니다. 기존 주택담보대출 금리를 조정한 후에는 소수의 주민들이 고가의 주택담보대출을 미리 상환하기 위해 중고주택 판매에 박차를 가할 수도 있다고 생각합니다.
▍전국 상업용 주택대출은 더 이상 첫 주택 구매자와 두 번째 주택 구매자를 구분하지 않습니다. 이는 부동산 시장의 수요 및 공급 상황의 새로운 특성에 부합합니다.
이전에는 생애 최초 주택을 식별하는 기준이 크게 완화되었기 때문에 주택담보대출에서 중고주택 구입 비중이 상대적으로 낮아 10% 이내로 추정하고 있습니다. 세컨드홈 계약금 비율 인하로 인한 실질적인 효과는 상대적으로 제한적이지만, 수급 관계가 변화한 부동산 시장의 새로운 상황과 특성에 부합한다. 전반적으로 우리나라는 더 이상 주택 부족 현상이 없으며, 전국적으로 주민들의 두 번째 주택 구입을 제한할 필요가 없다고 생각합니다.
▍서민주택재융자정책을 시장실태에 맞게 조정하고, 금융조약 제16조 및 자산관리대출정책의 유효기간을 연장하는 것은 주택공급 보장전에서 승리하는 동시에 국민의 안정과 주거안정에 기여할 것입니다. 금융시장의 건전한 발전.
2024년 5월 중앙은행은 기존 상업용 주택을 저렴한 주택으로 취득하는 것을 지원하기 위해 재융자 정책을 시작했습니다. 그러나 곳곳의 임대료 하락, 저렴한 임대주택의 제한된 수익률 등 다양한 이유로 현재까지 시행된 재대출 3000억 위안의 비중은 높지 않다. 중앙은행이 출자하는 자본의 비중을 늘리는 것이 시중은행의 이 사업 수행에 따른 비용 부담을 더욱 줄이는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다. 비록 재대출을 통해 활용되는 자금의 규모는 전반적으로 약화될 수 있지만, 시행을 촉진하는 데 도움이 될 것입니다. 가능한 한 빨리 도구를 다시 빌려주십시오. 부동산 관리 대출 및 금융에 관한 16개 조항은 프로젝트 수준에서 필요한 자본 유입을 유지하는 데 있어 부동산 회사에 매우 중요하며 주택 공급 보장과도 밀접한 관련이 있습니다. 우리는 주택 납품 보장이 건설 중인 것을 보장하지 않는다고 생각합니다. 주택 납품 보장은 이후 납품 의무가 있는 프로젝트의 성공적인 완료 및 납품을 목표로 합니다. 이는 이미 판매되지 않은 프로젝트 부분을 포함하지 않습니다. 시작되지 않은 토지 보호 구역은 물론 시작되었습니다. 2024년 중반까지 재정적 어려움을 겪고 있는 대부분 기업의 선지급 수령액이 크게 감소했습니다. 우리는 주택 공급 보장을 위한 싸움이 원활하게 마무리될 것으로 낙관하고 있습니다.
▍위험 요소:
주택가격이 지속적으로 하락하고 있으며, 주민들은 주택가격 하락에 대한 기대를 형성하고 있으며, 이러한 기대는 기업의 매출채권을 더욱 위축시켜 정책의 실효성에 영향을 미칠 수 있습니다. 이자율, 계약금 비율 및 기타 요소 측면에서 정책의 전반적인 한계 변화는 2024년 5월만큼 심각하지 않습니다. 정책이 누적 효과가 있고 정책 적립금이 여전히 충분하지만 다음과 같은 위험이 있습니다. 정책효과는 기대만큼 좋지 않을 것이다.
▍거래량 회복은 상대적으로 확실하다.
주택가격 하락이 멈출 수 있을지는 여전히 불확실하다. 기업 차원의 자금 조달이 프로젝트 차원으로 전환되고 있어 토지 취득과 개발 투자에도 어느 정도 영향을 미치고 있다. 이에 반해 기존 주택과 신규 주택 시장의 거래 규모 회복은 더욱 확실하다. 기존 주택의 교체와 납품 후 새 주택의 개조도 트레이드인 정책에 의해 촉진된다. 우리는 부동산 산업 체인에서 정책 도입으로 가장 큰 이익을 얻는 사람들이 거래 및 장식 서비스 제공자라고 믿습니다. 물론 2024년 말까지 주택가격이 안정될 수 있다면 핵심 도시 토지를 보유하고 있는 몇몇 선도적인 개발사들도 가치투자 범위에 속한다고 본다.
(이 글은 작성자의 개인적인 견해만을 담고 있습니다.)
