оценка многоуровневого воздействия новой политики финансирования недвижимости на отрасль недвижимости
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(автор этой статьи, чэнь конг, является главным аналитиком инфраструктурной отрасли в citic securities)
мы считаем, что снижение lpr поможет еще больше снизить финансовую нагрузку жителей на покупку жилья. снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам не только поможет улучшить покупательную способность жителей, но также поможет снизить склонность к досрочному погашению и ослабить давление со стороны продавцов. дома б/у. продление срока действия 16 финансовых статей и политики кредитования управления недвижимостью, а также увеличение доли инвестиций народного банка китая в повторные кредиты на доступное жилье помогут выиграть битву за обеспечение поставки жилья и стабилизировать финансовую ситуацию в сфере недвижимости. заказ. в целом, новая политика поможет стимулировать высвобождение спроса жителей на самозанятость и поможет стабилизировать работу рынка недвижимости, но все еще остается неопределенность относительно того, смогут ли цены на жилье перестать падать.
▍событие:
пан гуншэн, управляющий народного банка китая, заявил на пресс-конференции, посвященной финансовой поддержке высококачественного экономического развития, что центральный банк снизит процентную ставку политики центрального банка, снизит процентную ставку по 7-дневной операции обратного репо на 0,2. процентных пунктов и направлять рыночную котировку кредита (lpr) по синхронизированной нисходящей линии связи. центральный банк будет рекомендовать коммерческим банкам снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам до уровня, близкого к новым процентным ставкам по ипотечным кредитам, при этом среднее снижение, как ожидается, составит 50 bp. минимальный коэффициент первоначального взноса по ипотечным кредитам на первое и второе жилье будет унифицирован, а минимальный коэффициент первоначального взноса по кредитам на второе жилье на национальном уровне будет снижен с 25% до 15%. что касается инструмента рефинансирования на сумму 300 миллиардов юаней для приобретения существующего коммерческого жилья в качестве доступного жилья, коэффициент инвестиций центрального банка был увеличен с 60% до 100%. действие 16 финансовых положений и действующих политик кредитования недвижимости, поддерживающих стабильную финансовую среду для отрасли недвижимости, было продлено на два года до конца 2026 года.
▍мы ожидаем, что средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам снизится примерно до 3%, а нагрузка на жителей существенно снизится.
по данным народного банка китая, на конец июня 2024 года средневзвешенная процентная ставка по потребительским жилищным кредитам финансовых учреждений составила 3,45%. учитывая, что в последнее время цены на ипотечные кредиты неуклонно снижаются, а процентная ставка центрального банка, как ожидается, снизит lpr примерно на 20 bp, мы считаем, что к концу 2024 года процентная ставка по новым ипотечным кредитам в моей стране будет снижена. примерно до 3%. предполагая, что применимая процентная ставка для жителей, которым необходимо иметь ипотечный кредит в размере 1 миллиона юаней, снизилась на 70 bp, с 3,7% до 3%, в связи с политикой с 2024 года, мы оцениваем, что ожидается ежемесячное платежное бремя соответствующих резидентов. снизится на 6% (исходя из равного основного долга и процентов в течение 20 лет) (оценка), в сочетании с недавним снижением цен на жилье, это, как ожидается, увеличит возможность высвобождения спроса, занимаемого владельцами.
▍снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам поможет снизить давление продаж подержанного жилья, вызванное досрочными выплатами по кредитам, а соответствующие корректировки могут оказать большее незначительное влияние на города первого уровня.
после того, как народный банк китая отменил нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам, разница в ценах между существующими ипотечными кредитами и новыми ипотечными кредитами стала еще больше, что также привело к досрочному погашению кредитов. на этот раз центральный банк посоветовал коммерческим банкам снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. согласно прогнозу центрального банка, это принесет пользу 50 миллионам домохозяйств с населением в 150 миллионов человек, сократив процентные расходы в среднем на 150 миллиардов юаней в год. конечно, из-за больших различий в ценах на ипотеку в разных регионах существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в городах первого уровня в пекине, шанхае, гуанчжоу и шэньчжэне являются самыми высокими, поэтому незначительное влияние корректировок политики жилищного кредитования на жителей в городах первого эшелона может быть больше. мы считаем, что небольшое количество жителей может ускорить продажу подержанных домов, чтобы досрочно погасить дорогостоящие ипотечные кредиты. после корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам такое пассивное поведение при продаже жилья может уменьшиться.
▍национальные коммерческие жилищные кредиты больше не делают различий между покупателями жилья, впервые и вторично, что соответствует новым характеристикам ситуации со спросом и предложением на рынке недвижимости.
поскольку критерии определения жилья, приобретаемого впервые, ранее были значительно смягчены, доля покупок вторичного жилья в ипотечных кредитах относительно невелика и, по нашим оценкам, находится в пределах 10%. фактический эффект от снижения коэффициента первоначального взноса за вторичное жилье относительно ограничен, но он соответствует новой ситуации и новым характеристикам меняющегося соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. в целом, предложение жилья в нашей стране больше не испытывает дефицита, и мы считаем, что нет необходимости ограничивать жителей в покупке вторых домов по всей стране.
▍корректировка политики рефинансирования жилья для малоимущих в соответствии с фактическими рыночными условиями и продление срока действия 16-й финансовой статьи и политики кредитования управления недвижимостью поможет выиграть битву за обеспечение поставки жилья, а также будет способствовать стабильному и стабильному здоровое развитие финансового рынка.
в мае 2024 года центральный банк начал политику рефинансирования для поддержки приобретения существующего коммерческого жилья в качестве доступного жилья. однако из-за различных причин, таких как падение арендной платы в различных местах и ограниченная доходность от доступного арендного жилья, доля выданных повторных кредитов на сумму 300 миллиардов юаней пока невелика. мы считаем, что увеличение доли капитала, вносимого центральным банком, поможет дальнейшему снижению затратного бремени коммерческих банков при осуществлении этого бизнеса. хотя это может ослабить общий масштаб средств, привлеченных за счет повторного кредитования, это будет способствовать реализации. инструментов повторного кредитования в кратчайшие сроки. 16 статей о кредитах и финансах на управление недвижимостью имеют большое значение для компаний, занимающихся недвижимостью, для поддержания необходимого притока капитала на уровне проекта, а также тесно связаны с обеспечением сдачи жилья. такое продление является разумным. мы считаем, что гарантированная сдача строящегося жилья не является гарантией успешного завершения строительства и сдачи объектов с обязательствами по сдаче в более поздний период. началось, не говоря уже о земельном резерве, который так и не был запущен. авансовые поступления большинства компаний, испытывающих финансовые трудности, значительно снизились к середине 2024 года. мы сохраняем оптимизм в отношении плавного завершения битвы за обеспечение сдачи жилья.
▍факторы риска:
цены на жилье продолжают снижаться, и у жителей сформировались ожидания снижения цен на жилье, и эти ожидания могут усиливаться. такие ожидания могут еще больше снизить дебиторскую задолженность компаний, тем самым влияя на эффективность политики. общие незначительные изменения в политике с точки зрения процентных ставок, коэффициентов первоначального взноса и других факторов не являются такими серьезными, как в мае 2024 года, хотя политика имеет кумулятивный эффект и резерв по политике все еще достаточен, существует риск, что; эффект политики будет не таким хорошим, как ожидалось.
▍восстановление объема торгов относительно несомненно.
по-прежнему существует неопределенность относительно того, смогут ли цены на жилье прекратить падение. финансирование на корпоративном уровне трансформируется на уровень проектов, поэтому в определенной степени это также затрагивает инвестиции в приобретение земли и развитие. напротив, восстановление масштабов сделок на рынке существующего и нового жилья более определенно. замена существующего жилья и ремонт нового жилья после сдачи также поощряются политикой trade-in. мы считаем, что в сфере недвижимости наибольшую выгоду от внедрения политики получат поставщики услуг по сделкам и отделке. конечно, если цены на жилье стабилизируются к концу 2024 года, мы считаем, что некоторые ведущие девелоперские компании, имеющие основные запасы городских земель, также окажутся в диапазоне стоимости инвестиций.
(в данной статье отражено только личное мнение автора)
