新しい不動産金融政策が不動産業界に及ぼす多層的な影響の評価
2024-10-01
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(この記事の著者、chen cong は、citic securities のインフラ業界のチーフアナリストです)
当社は、lpr の引き下げは、住宅購入に対する居住者の経済的負担をさらに軽減するのに役立つと考えています。既存の住宅ローン金利の低下は、居住者の購買力の向上に役立つだけでなく、早期返済行動を減らし、住宅の売り圧力を弱めるのにも役立つと考えています。中古住宅。金融16条と不動産管理融資政策の有効期間を延長し、手頃な価格の住宅への再融資に対する中国人民銀行の投資の割合を増やすことは、住宅供給を確保する戦いに勝利し、不動産金融の安定化に貢献するだろう。注文。全体として、新しい政策は住民の自己居住需要の解放を刺激し、不動産市場の運営を安定させるのに役立つだろうが、住宅価格の下落が止まるかどうかについては依然として不確実性がある。
▍イベント：
中国人民銀行の潘公生総裁は、質の高い経済発展のための金融支援を紹介する記者会見で、人民銀行は政策金利を引き下げ、7日物リバースレポ金利を0.2引き下げると述べた。パーセンテージ ポイント、およびローン市場相場レート (lpr) を同期したダウンリンクを示します。中銀は商業銀行に対し、既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利近くまで引き下げるよう指導し、平均引き下げ幅は５０bpとなる見通しだ。 1軒目と2軒目の住宅ローンの最低頭金比率が統一され、国家レベルでの2軒目の住宅ローンの最低頭金比率が25％から15％に引き下げられる。既存の商業用住宅を手頃な価格の住宅として取得するための3,000億元の借り換えツールに関して、人民銀行の出資比率は60％から100％に引き上げられた。不動産業界の安定した資金調達環境を支える16の金融規制と営業不動産融資政策が2026年末まで2年間延長された。
▍新規住宅ローンの平均金利は3％程度まで低下し、住民負担は大幅に軽減されると予想されます。
中国人民銀行によると、2024年6月末時点で金融機関の個人向け住宅ローンの加重平均金利は3.45％となった。住宅ローンの価格設定が最近着実に低下しており、中央銀行の政策金利がlprを約20bp引き下げると予想されていることを考慮すると、2024年末までに我が国の新規住宅ローンの金利は引き下げられると考えられます。 3%くらいまで。 2024年からの政策により、100万元の住宅ローンを負担する居住者の適用金利が3.7%から3%へと70bp低下したと仮定すると、当該居住者の月々の支払い負担が予想される（20年間の元利均等に基づく）（推定）は6％下落する見込みであり、最近の住宅価格の下落と相まって、持ち家需要が解放される可能性が高まることが予想されます。
▍既存の住宅ローン金利の引き下げは、ローンの早期返済によって引き起こされる中古住宅の販売圧力を軽減するのに役立ち、関連する調整は一級都市にさらに大きな影響を与える可能性があります。
中国人民銀行が住宅ローン金利の下限を撤廃して以降、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの価格差はさらに大きくなり、これもローンの早期返済につながっている。人民銀行の予測によれば、今回人民銀行は既存の住宅ローン金利を引き下げるよう商業銀行を誘導し、人口１億５０００万の５０００万世帯が恩恵を受け、年間平均１５００億元の金利支出が削減されるという。もちろん、地域によって住宅ローンの価格設定が大きく異なるため、北京、上海、広州、深センの一級都市における既存の住宅ローン金利は最も高く、住宅ローン政策の調整が居住者に与える影響はわずかである。第一級都市ではもっと大きいかもしれない。既存の住宅ローン金利が調整された後は、少数の居住者が高額の住宅ローンを繰り上げ返済するために中古住宅の売却を加速する可能性があると考えられます。
▍全国の商業用住宅ローンは、初めての住宅購入者と二度目の住宅購入者を区別しなくなりました。これは、不動産市場の需要と供給の新たな特徴と一致しています。
初回住宅の認定基準が大幅に緩和されたこともあり、住宅ローンに占めるセカンドハウス購入の割合は比較的低く、10％以内と推測されます。セカンドハウスの頭金比率引き下げによる実際の影響は比較的限定的ですが、これは不動産市場における需要と供給の関係の変化という新たな状況と新たな特徴に適合しています。全体として、我が国の住宅供給はもはや不足しておらず、全国的にセカンドハウスの購入を制限する必要はないと考えております。
▍現実の市場状況に応じて低所得者向け住宅借り換え政策を調整し、金融第 16 条と不動産管理融資政策の有効期間を延長することは、住宅供給を確保する戦いに勝利するのに役立ち、安定した住宅供給にも貢献するだろう。金融市場の健全な発展。
中央銀行は2024年5月、既存の商業用住宅を手頃な価格の住宅として取得できるよう支援するための借り換え政策を開始した。しかし、各地の家賃下落や手頃な価格の賃貸住宅の収益が限られているなどのさまざまな理由により、これまでに実施された3000億元の再融資の割合は高くない。中央銀行による資本の割合を増やすことは、再融資による資金全体の規模を弱める可能性があるものの、この事業を実施する際の商業銀行のコスト負担をさらに軽減するのに役立つと考えています。できるだけ早くツールの再貸し出しを行ってください。不動産管理ローンとファイナンスに関する 16 条は、不動産会社にとってプロジェクトレベルで必要な資金流入を維持する上で非常に重要であり、住宅の引き渡しを確実にすることにも密接に関係しています。当社は、住宅の保証付き引き渡しは、建設中であることを保証するものではないと考えています。住宅の引き渡し保証は、その後の引き渡し義務のあるプロジェクトの正常な完了と引き渡しを目的としています。これには、プロジェクトの未販売部分は含まれません。開始されていない土地保護は言うまでもなく、開始されました。財政難に陥っているほとんどの企業の前受金は、2024 年半ばまでに大幅に減少しており、住宅供給を確保するための闘いがスムーズに終結することに引き続き楽観的です。
▍リスク要因:
住宅価格は下落し続けており、住民は住宅価格が下落するという期待を形成しており、その期待がさらに強化されて企業の売掛金がさらに減少し、政策の有効性に影響を与える可能性がある。金利、頭金比率、その他の要因の点で、政策全体のわずかな変化は 2024 年 5 月ほど深刻ではありませんが、政策には累積的な効果があり、責任準備金はまだ十分にありますが、リスクはあります。政策効果は期待したほど良くないでしょう。
▍取引高の回復は比較的確実だ。
住宅価格の下落が止まるかどうかは依然として不透明であり、企業レベルの資金調達がプロジェクトレベルに移行しつつあるため、土地取得や開発投資にも一定の影響が及ぶ。一方で、下取り政策により、既存住宅の買い替えや新築住宅のリフォームも促進され、中古住宅市場と新築住宅市場の取引規模の回復はより確実なものとなっている。私たちは、不動産業界チェーンにおいて、ポリシーの導入から最も恩恵を受けるのは、取引および装飾サービスのプロバイダーであると考えています。もちろん、2024年末までに住宅価格が安定できれば、都市部の中核的な土地を保有する大手開発会社の一部もバリュー投資の範囲内に入るだろうと我々は考えている。
(この記事はあくまで筆者の個人的な見解を示したものです)
