εκτίμηση του πολυεπίπεδου αντίκτυπου της νέας χρηματοοικονομικής πολιτικής ακινήτων στον κλάδο των ακινήτων
2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(ο συγγραφέας αυτού του άρθρου, chen cong, είναι επικεφαλής αναλυτής της βιομηχανίας υποδομών στην citic securities)
πιστεύουμε ότι η μείωση του lpr θα συμβάλει περαιτέρω στη μείωση της οικονομικής επιβάρυνσης των κατοίκων για αγορές κατοικίας η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων όχι μόνο θα συμβάλει στη βελτίωση της ικανότητας δαπανών των κατοίκων, αλλά θα συμβάλει επίσης στη μείωση της πρόωρης αποπληρωμής των δανείων και στη μείωση της πίεσης πώλησης. μεταχειρισμένα σπίτια. η παράταση της περιόδου ισχύος των 16 οικονομικών άρθρων και η πολιτική δανείων διαχείρισης ακινήτων και η αύξηση του ποσοστού της επένδυσης της λαϊκής τράπεζας της κίνας σε αναδάνεια για οικονομικά προσιτή στέγαση θα συμβάλει στη νίκη στη μάχη για τη διασφάλιση της παράδοσης κατοικιών και στη σταθεροποίηση της χρηματοοικονομικής ακίνητης περιουσίας παραγγελία. συνολικά, η νέα πολιτική θα συμβάλει στην τόνωση της απελευθέρωσης της ζήτησης των κατοίκων για αυτοαπασχόληση και θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων, αλλά εξακολουθεί να υπάρχει αβεβαιότητα σχετικά με το εάν οι τιμές των κατοικιών μπορούν να σταματήσουν να πέφτουν.
▍συμβάν:
ο pan gongsheng, διοικητής της λαϊκής τράπεζας της κίνας, δήλωσε σε συνέντευξη τύπου που παρουσίασε τη χρηματοοικονομική στήριξη για οικονομική ανάπτυξη υψηλής ποιότητας ότι η κεντρική τράπεζα θα μειώσει το επιτόκιο πολιτικής της κεντρικής τράπεζας, θα μειώσει το επιτόκιο της πράξης αντίστροφης επαναγοράς 7 ημερών κατά 0,2 ποσοστιαίες μονάδες και καθοδηγούν το συγχρονισμένο επιτόκιο αγοράς δανείων (lpr ). η κεντρική τράπεζα θα καθοδηγήσει τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων γύρω από τα νέα επιτόκια στεγαστικών δανείων και η μέση μείωση αναμένεται να είναι 50 bps. ο δείκτης ελάχιστης προκαταβολής για στεγαστικά δάνεια πρώτης και δεύτερης κατοικίας θα ενοποιηθεί και ο ελάχιστος συντελεστής προκαταβολής για δάνεια δεύτερης κατοικίας σε εθνικό επίπεδο θα μειωθεί από 25% σε 15%. όσον αφορά το εργαλείο αναχρηματοδότησης 300 δισεκατομμυρίων γιουάν για την απόκτηση υφιστάμενων εμπορικών κατοικιών ως οικονομικά προσιτή στέγαση, ο δείκτης επενδύσεων της κεντρικής τράπεζας αυξήθηκε από 60% σε 100%. οι 16 δημοσιονομικοί κανονισμοί και οι πολιτικές λειτουργικών δανείων ακινήτων που υποστηρίζουν ένα σταθερό περιβάλλον χρηματοδότησης για τον κλάδο των ακινήτων παρατάθηκαν για δύο χρόνια έως το τέλος του 2026.
▍αναμένουμε ότι το μέσο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων θα μειωθεί σε περίπου 3%, και η επιβάρυνση των κατοίκων θα μειωθεί σημαντικά.
σύμφωνα με τη λαϊκή τράπεζα της κίνας, στα τέλη ιουνίου 2024, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των προσωπικών στεγαστικών δανείων από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ήταν 3,45%. λαμβάνοντας υπόψη ότι η τιμολόγηση των στεγαστικών δανείων μειώνεται σταθερά πρόσφατα και το επιτόκιο πολιτικής της κεντρικής τράπεζας αναμένεται να μειώσει το lpr κατά περίπου 20 bps, πιστεύουμε ότι μέχρι το τέλος του 2024, το επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων στη χώρα μου θα μειωθεί σε περίπου 3%. υποθέτοντας ότι το ισχύον επιτόκιο για κατοίκους που πρέπει να λάβουν στεγαστικό δάνειο 1 εκατομμυρίου γιουάν έχει μειωθεί κατά 70 bps, από 3,7% σε 3% λόγω της πολιτικής από το 2024, εκτιμούμε ότι αναμένεται η μηνιαία επιβάρυνση των σχετικών κατοίκων να μειωθεί κατά 6% (με βάση το ίδιο κεφάλαιο και τους τόκους για 20 χρόνια) (εκτιμάται), σε συνδυασμό με την πρόσφατη πτώση των τιμών των κατοικιών, αυτό αναμένεται να ενισχύσει τη δυνατότητα απελευθέρωσης της ιδιοκατοίκησης ζήτησης.
▍η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων θα συμβάλει στη μείωση της πίεσης πώλησης μεταχειρισμένων κατοικιών που προκαλείται από πρόωρες αποπληρωμές δανείων και οι σχετικές προσαρμογές ενδέχεται να έχουν μεγαλύτερο οριακό αντίκτυπο στις πόλεις πρώτης κατηγορίας.
αφού η λαϊκή τράπεζα της κίνας κατάργησε το κατώτερο όριο στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η διαφορά τιμολόγησης μεταξύ των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων και των νέων στεγαστικών δανείων έγινε ακόμη μεγαλύτερη, γεγονός που οδήγησε επίσης σε πρόωρες αποπληρωμές δανείων. αυτή τη φορά η κεντρική τράπεζα καθοδήγησε τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων σύμφωνα με την πρόβλεψη της κεντρικής τράπεζας, θα ωφεληθούν 50 εκατομμύρια νοικοκυριά με πληθυσμό 150 εκατομμυρίων, μειώνοντας τις δαπάνες τόκων κατά μέσο όρο 150 δισεκατομμύρια γιουάν ετησίως. φυσικά, λόγω των μεγάλων διαφορών στην τιμολόγηση των στεγαστικών δανείων σε διάφορες περιοχές, τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε πόλεις πρώτης κατηγορίας στο πεκίνο, τη σαγκάη, το γκουανγκζού και το σενζέν είναι τα υψηλότερα, επομένως ο οριακός αντίκτυπος των προσαρμογών στις πολιτικές στεγαστικών δανείων στους κατοίκους σε πόλεις πρώτης βαθμίδας μπορεί να είναι μεγαλύτερη. πιστεύουμε ότι ένας μικρός αριθμός κατοίκων μπορεί να επιταχύνει την πώληση μεταχειρισμένων κατοικιών προκειμένου να αποπληρώσει εκ των προτέρων στεγαστικά δάνεια σε υψηλές τιμές μετά την προσαρμογή των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, αυτή η παθητική συμπεριφορά πώλησης κατοικιών μπορεί να μειωθεί.
▍τα εθνικά εμπορικά στεγαστικά δάνεια δεν κάνουν πλέον διάκριση μεταξύ αγοραστών κατοικίας για πρώτη φορά και δεύτερη φορά, γεγονός που συνάδει με τα νέα χαρακτηριστικά της κατάστασης προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων.
δεδομένου ότι τα κριτήρια για τον εντοπισμό κατοικιών για πρώτη φορά είχαν χαλαρώσει σημαντικά στο παρελθόν, το ποσοστό των αγορών δεύτερης κατοικίας στα στεγαστικά δάνεια είναι σχετικά χαμηλό και υπολογίζουμε ότι είναι εντός 10%. ο πραγματικός αντίκτυπος της μείωσης του δείκτη προκαταβολής για δεύτερες κατοικίες είναι σχετικά περιορισμένος, αλλά ταιριάζει με τη νέα κατάσταση και τα νέα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων όπου η σχέση προσφοράς και ζήτησης έχει αλλάξει. συνολικά, η χώρα μας δεν έχει πλέον έλλειψη κατοικιών και πιστεύουμε ότι δεν υπάρχει λόγος περιορισμού των κατοίκων από την αγορά δεύτερων κατοικιών σε εθνικό επίπεδο.
▍η προσαρμογή της πολιτικής αναχρηματοδότησης κατοικιών χαμηλού εισοδήματος σύμφωνα με τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς και η παράταση της περιόδου ισχύος του 16ου δημοσιονομικού άρθρου και της δανειακής πολιτικής διαχείρισης ακινήτων θα συμβάλει στη νίκη στη μάχη για τη διασφάλιση της παροχής κατοικιών και θα συμβάλει επίσης στη σταθερότητα και υγιής ανάπτυξη της χρηματοπιστωτικής αγοράς.
τον μάιο του 2024, η κεντρική τράπεζα ξεκίνησε μια πολιτική αναχρηματοδότησης για να υποστηρίξει την απόκτηση υφιστάμενων εμπορικών κατοικιών ως οικονομικά προσιτή στέγαση. ωστόσο, λόγω διαφόρων λόγων, όπως η πτώση των ενοικίων σε διάφορα μέρη και οι περιορισμένες αποδόσεις σε προσιτές ενοικιαζόμενες κατοικίες, το ποσοστό των 300 δισεκατομμυρίων γιουάν σε επαναδάνεια που έχουν εφαρμοστεί μέχρι στιγμής δεν είναι υψηλό. πιστεύουμε ότι η αύξηση του ποσοστού του κεφαλαίου που συνεισφέρει η κεντρική τράπεζα θα συμβάλει περαιτέρω στη μείωση του κόστους των εμπορικών τραπεζών κατά την εκτέλεση αυτής της δραστηριότητας, αν και μπορεί να αποδυναμώσει τη συνολική κλίμακα των κεφαλαίων που χρησιμοποιούνται από τον εκ νέου δανεισμό, θα συμβάλει στην προώθηση της εφαρμογής. εργαλείων επαναδανεισμού το συντομότερο δυνατό. τα 16 άρθρα σχετικά με τα δάνεια διαχείρισης ακινήτων και τη χρηματοδότηση έχουν μεγάλη σημασία για τις εταιρείες ακίνητης περιουσίας για τη διατήρηση των απαραίτητων εισροών κεφαλαίων σε επίπεδο έργου και σχετίζονται επίσης στενά με τη διασφάλιση της παροχής κατοικιών. πιστεύουμε ότι η εγγυημένη παράδοση κατοικιών δεν είναι εγγυημένη ότι είναι υπό κατασκευή η εγγυημένη παράδοση κατοικιών στοχεύει στην επιτυχή ολοκλήρωση και παράδοση έργων με υποχρεώσεις παράδοσης σε μεταγενέστερη περίοδο και δεν περιλαμβάνει το απούλητο τμήμα του έργου. ξεκίνησε, πόσο μάλλον το αποθεματικό γης που δεν έχει ξεκινήσει. οι προκαταβολικές εισπράξεις των περισσότερων εταιρειών με οικονομικές δυσκολίες έχουν μειωθεί σημαντικά έως τα μέσα του 2024 παραμένουμε αισιόδοξοι για την ομαλή ολοκλήρωση της μάχης για τη διασφάλιση της παράδοσης κατοικιών.
▍παράγοντες κινδύνου:
οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να μειώνονται και οι κάτοικοι έχουν διαμορφώσει προσδοκίες για πτώση των τιμών των κατοικιών και οι προσδοκίες αυτές μπορεί να είναι αυτοενισχυόμενες. οι συνολικές οριακές αλλαγές στην πολιτική, όσον αφορά τα επιτόκια, τους δείκτες προκαταβολών και άλλους παράγοντες, δεν είναι τόσο έντονες όσο τον μάιο του 2024, αν και η πολιτική έχει σωρευτική επίδραση και το αποθεματικό εξακολουθεί να είναι επαρκές, υπάρχει κίνδυνος το αποτέλεσμα της πολιτικής δεν θα είναι τόσο καλό όσο αναμενόταν.
▍η ανάκαμψη του όγκου συναλλαγών είναι σχετικά βέβαιη.
υπάρχει ακόμη αβεβαιότητα σχετικά με το εάν οι τιμές των κατοικιών μπορούν να σταματήσουν να πέφτουν η χρηματοδότηση σε εταιρικό επίπεδο μετατρέπεται σε επίπεδο έργου, επομένως η απόκτηση γης και οι επενδύσεις ανάπτυξης επηρεάζονται επίσης σε κάποιο βαθμό. αντίθετα, η ανάκαμψη της κλίμακας συναλλαγών των υφιστάμενων αγορών κατοικιών και νέων κατοικιών είναι πιο βέβαιη η αντικατάσταση των υφιστάμενων κατοικιών και η ανακαίνιση νέων κατοικιών μετά την παράδοση ενθαρρύνονται επίσης από την πολιτική συναλλαγών. πιστεύουμε ότι στην αλυσίδα της βιομηχανίας ακινήτων, αυτοί που επωφελούνται περισσότερο από την εισαγωγή πολιτικών είναι οι πάροχοι υπηρεσιών συναλλαγών και διακόσμησης. φυσικά, εάν οι τιμές των κατοικιών μπορέσουν να σταθεροποιηθούν μέχρι το τέλος του 2024, πιστεύουμε ότι ορισμένες κορυφαίες εταιρείες ανάπτυξης με βασικά αποθέματα αστικής γης βρίσκονται επίσης στο εύρος των επενδύσεων αξίας.
(αυτό το άρθρο αντιπροσωπεύει μόνο τις προσωπικές απόψεις του συγγραφέα)
