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siempre que se ajustan las políticas inmobiliarias, los agentes inmobiliarios suelen ser los primeros en sentir y reaccionar ante estos cambios.

este año es el decimosexto año de xushui como agente de bienes raíces. en los últimos diez años, ha experimentado el auge de la industria de bienes raíces. ha ganado millones al mes y también ha perdido varias casas debido a las crisis de la industria.

en la tarde del 30 de septiembre, beijing, después de shanghai, guangzhou y shenzhen, relajó su política de restricción de compras, y xu shui y sus colegas comenzaron a prepararse.

en los últimos años, xushui sólo podía vender seis o siete casas cada año porque no tenía un salario básico y sus ingresos eran escasos. ahora que se ha reducido el umbral para comprar una casa, el período de pago de impuestos personales y de seguridad social para los no residentes que compran viviendas comerciales dentro del quinto anillo se ha ajustado de 5 a 3 años, y fuera del quinto anillo a 2. años.

considera que ha llegado el momento para algunos clientes que no pudieron comprar casas en beijing porque no habían tenido suficientes años para pagar la seguridad social y el impuesto sobre la renta personal.

temprano en la mañana del 1 de octubre, xushui envió mensajes a estos clientes uno por uno, diciéndoles que podían venir a ver las propiedades durante el feriado del día nacional.

imagen | se puede ver a profesionales de bienes raíces en todas partes en las redes sociales solicitando a los clientes ver casas durante el día nacional.

el departamento de marketing de la empresa de xushui también lanzó un plan de promoción de la "semana dorada", y los colegas que no habían actualizado sus wechat moments durante mucho tiempo también publicaron varias actualizaciones.

según la experiencia de xushui, cada vez que se introduce una política favorable, se generará una ola de volumen de transacciones y, al mismo tiempo, también habrá situaciones en las que los propietarios se mostrarán "reacios a vender".

tomemos como ejemplo una comunidad en el distrito de chaoyang, beijing, donde xushui es responsable. en años anteriores, generalmente había más de 100 casas en venta en esta comunidad. sin embargo, después de varios ajustes de política este año, algunos propietarios comenzaron a "cubrir". sus propiedades" y ahora la comunidad está listada para la venta. sólo hay sesenta o setenta unidades de vivienda.

"después de que salió la nueva política, cuando hablé con los propietarios, su actitud cambió. querían subir el precio o esperar y ver, y obviamente fueron más tercos que antes", dijo xushui.

algunas personas quieren esperar, mientras que otras quieren apresurarse a actuar. en cualquier momento hay gente vendiendo y comprando casas. según el agente de nueva generación fang gang, cuanto más incierto sea el mercado, más pondrá a prueba la capacidad de los agentes inmobiliarios.

fang gang solo ha estado en la industria durante cinco años, y estos cinco años también fueron los años en que la industria inmobiliaria estaba en declive. los colegas que lo rodeaban renunciaron y cambiaron de carrera, o se quedaron para "jubilarse", pero él siempre ha sido el mejor vendedor en su tienda.

"en comparación con el mercado del año pasado, el volumen de transacciones de este año sigue siendo bueno, mayor que el del año pasado, pero el precio de transacción no es ideal. vendí más de 30 casas el año pasado y han sido cerca de 30 casas desde el primer semestre. de este año. el volumen total debería ser mayor que el del año pasado”.

la jurisdicción de fang gang está en tongzhou, al este de beijing. según él, la caída de los precios de las viviendas en los alrededores del metro en la zona es de aproximadamente el 20%.

aunque el número de sus contratos ha aumentado, el número total de contratos ha disminuido porque el precio unitario de los bienes raíces ha bajado.

en vísperas del día nacional, beijing anunció la relajación de su política de restricción de compras de 13 años, lo que, según fang gang, era esperado. en cuanto a si los precios de la vivienda aumentarán como resultado, fang gang cree que "todavía depende de la situación específica".

imagen | tongzhou anunció el levantamiento de las políticas de restricción de compras, en línea con otros distritos de beijing.

chen min también se unió a la industria inmobiliaria al mismo tiempo que fang gang. el área de la que chen min es responsable solo está separada de la tienda de fang gang por el río chaobai y pertenece a yanjiao, hebei.

en los últimos años, chen min ha sido testigo con sus propios ojos del hecho de que los precios de la vivienda en yanjiao se han desplomado y los precios se han reducido a la mitad.

"desde noviembre del año pasado, se han emitido continuamente políticas favorables. aunque las políticas han sido de apoyo, los precios han ido cayendo. yanjiao en sí es un lugar pequeño. por ejemplo, algunos de los proyectos en nancheng de los que somos responsables han caído hasta la apertura. precio ¿cuál es la situación en yanjiao ahora? hay más personas vendiendo casas que comprando casas. hay más lobos y menos carne.

a chen min no le sorprenden los cambios del mercado en yanjiao. la mayoría de las personas que optan por comprar casas en yanjiao son familias limitadas por las restricciones de compra de beijing y los altos precios de la vivienda, así como padres preocupados por la educación de sus hijos. yanjiao es la segunda mejor opción para que estos compradores de vivienda satisfagan sus necesidades de vivienda y educación.

"ahora que beijing ha relajado las restricciones de compra, si los precios de la vivienda son aceptables, beijing será definitivamente la primera opción para todos".

chen min considera que a pesar de las continuas políticas favorables, el mercado inmobiliario en yanjiao ya es cosa del pasado y será difícil recuperar su antigua gloria.

como "esclava de la vivienda" que está pagando su hipoteca, tong xin ha sido recientemente "aplastada" por oleadas de noticias de gran éxito.

"parece que cada vez que me despierto, caen pasteles del cielo".

en 2021, tong xin, de 35 años, pidió un préstamo de 3 millones y compró su primera casa en beijing a un precio elevado. aunque los precios de la vivienda no han alcanzado los buenos tiempos, sí han alcanzado los beneficios de los ajustes de las tasas de interés.

cuando compró la casa hace tres años, la tasa de interés de pago de su préstamo era superior al 5 por ciento y su pago mensual era de unos 18.000 yuanes. en el ajuste de política de 2023, la tasa de interés se redujo a más del 4% y el pago mensual se redujo a 15.000 yuanes.

si la tasa de interés hipotecaria existente se ajusta nuevamente este año y ella paga parte del capital anticipadamente a principios de año, el pago mensual puede ser sólo un poco más de 10.000 yuanes.

este cambio significa que el gasto mensual en intereses de tong xin se reducirá entre seis y siete mil yuanes, lo que es casi equivalente al ingreso mensual promedio de los residentes en ciudades de segundo y tercer nivel en china.

imagen | la comunidad de tong xin

"siento que puedo volver a vivir una buena vida sin la carga de la hipoteca. puedo comprar todo lo que quiera sin tener que leer la etiqueta del precio antes de comprar algo". la alegría de tong xin es obvia.

los últimos datos muestran que el tipo de interés de los nuevos préstamos hipotecarios en mi país ha caído a un mínimo histórico, alrededor del 3,45%. por el contrario, el tipo de interés hipotecario medio existente se mantiene en torno al 4,21% y algunos propietarios incluso tienen que soportar un tipo de interés del 5% al ​​6%.

este ajuste en las tasas de interés hipotecarias existentes provocará una disminución promedio de alrededor de 0,5 puntos porcentuales y se espera que ahorre alrededor de 150 mil millones de yuanes en pagos de intereses para los hogares que compran viviendas cada año.

tomando como ejemplo una hipoteca de 1 millón de yuanes con pagos iguales de principal e intereses a lo largo de 30 años, el pago mensual después del ajuste se reducirá en aproximadamente 284 yuanes, y el ahorro en el pago a lo largo de 30 años será de aproximadamente 100.000 yuanes.

sin embargo, algunas personas se muestran indiferentes a los ajustes de las tasas de interés.

guo jing, que ha vivido en beijing durante más de 20 años, es una de las primeras personas en establecerse en beijing. a los pocos años de llegar a beijing, compró su primera propiedad inmobiliaria en tongzhou por un "precio de repollo" y luego compró un pequeño apartamento en yanjiao con el pago completo.

imagen | la casa que guo jing compró en tongzhou

en 2016, una colega fue a bazhou, provincia de hebei, para comprar una casa y la arrastró consigo. no pudo resistir el estímulo y pidió un préstamo para comprar un apartamento de dos habitaciones.

aunque tiene que pagar una hipoteca de más de 2.900 yuanes cada mes, para guo jing, que tiene unos ingresos decentes, este gasto no supone una carga.

si no le hubieran preguntado, casi se olvidó del ajuste de la tasa de interés.después de revisar el registro de pagos del préstamo, descubrí que el pago mensual bajó de más de 2900 yuanes a más de 2700 yuanes.

"para aquellos que están pagando préstamos y tienen una necesidad imperiosa de comprar una casa, tasas de interés más bajas y tasas de pago inicial más bajas son definitivamente cosas buenas. pueden reducir la presión financiera de todos, pero el impacto en nosotros es en realidad relativamente limitado".

guo jing dijo: "nuestra generación está profundamente influenciada por conceptos tradicionales y generalmente sostiene la idea de 'comprar una casa y establecerse'. por lo tanto, un número considerable de personas ya ha comprado más de una casa si las condiciones lo permiten, y también he pedido dinero prestado. ya casi está ahí.estamos entre los que han disfrutado de dividendos inmobiliarios. no tenemos la carga de grandes préstamos, por lo que no prestamos mucha atención a los cambios en las tasas de interés.”

sin embargo, guo jing también dijo:si es necesario mejorar las condiciones de vida y se necesita un préstamo para reemplazar una casa nueva, definitivamente se considerarán el índice de pago inicial y la tasa de interés.

existen grandes diferencias entre personas de diferentes grupos de edad en lo que respecta a su opinión sobre la obtención de un préstamo para comprar una casa. en comparación con guo jing, que nació en la década de 1970 y es relativamente "conservador", qingqing, que nació en la década de 1995, puede tener una visión algo "poco convencional".

qingqing no aprueba que los jóvenes compren casas.

admira las opiniones de un bloguero famoso de internet:comprar una casa es como comprar un anillo de diamantes para casarse. es una trampa tendida por el comerciante. si compras un diamante, tendrás que pagar una hipoteca a 30 años y afectará gravemente tu estado de ánimo. y reducir su calidad de vida.

qingqing no quiere que sus 30 años de vida queden bloqueados por una hipoteca, por lo que su consejo es: nunca solicite un préstamo para comprar una casa y no tome una decisión a la ligera, incluso si la tasa de interés es amigable.

este septiembre de 2024 es un mes de máxima potencia de fuego.

se han introducido intensamente políticas fiscales, financieras, monetarias, inmobiliarias y otras políticas relacionadas, lo cual es abrumador.

reducir los requisitos de reserva, recortar las tasas de interés y bajar las tasas de interés hipotecarias existentes. si hay una parte que sufre este ajuste de política, puede ser la institución crediticia: el banco.

el 29 de septiembre, cuatro bancos estatales, el icbc, el banco de construcción de china, el banco agrícola de china y el banco de china, anunciaron durante la noche que completarían los ajustes por lotes de las tasas de interés hipotecarias existentes antes del 31 de octubre de 2024.

para los bancos comerciales, los préstamos hipotecarios con altas tasas de interés mantenidos en los últimos años son sin duda la brillante "vaca de ingresos" en su panorama de activos, y continúan brindando a los bancos un flujo de ganancias estable y generoso.

sin embargo, en los últimos dos años,el banco central ajusta con frecuencia sus políticas de tasas de interés y las ventajas de estos antiguos motores de ganancias se están debilitando gradualmente.

debido a la excesiva presión de los intereses, muchos prestatarios optan por reembolsar sus préstamos anticipadamente, especialmente en ciudades de primer nivel como beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen.

debido al alto punto de base de las tasas de interés de las hipotecas anticipadas, la brecha de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios recién emitidos y los préstamos existentes es grande. algunos prestatarios incluso utilizarán préstamos al consumo o préstamos comerciales para reemplazar los préstamos hipotecarios de alto interés existentes con el fin de reducir. fondos y optimizar la estructura de la deuda.

el sr. jiang, jefe del departamento de crédito de un banco estatal en beijing, dijo: “puede parecer que la serie de políticas recientemente introducidas impulsa a los bancos a obtener ganancias, pero en realidad están reduciendo la presión sobre el mercado.después de todo, cuando la hipoteca se convierta en la gota que colma el vaso, la neblina de los recortes se cernirá sobre todo el mercado.”

imagen | internautas comparten su experiencia sobre el fin de su suministro en las redes sociales

según las estadísticas, la tasa actual de amortización anticipada (tasa de pago anticipado) de los préstamos hipotecarios bancarios en mi país es de aproximadamente el 14%. solo en el primer semestre de 2024, la escala de los préstamos hipotecarios bancarios se ha reducido en más de 300 mil millones y el índice de préstamos morosos de algunos bancos ha aumentado.

en breve,el negocio hipotecario del banco ha experimentado una importante contracción y el problema de los préstamos morosos de algunas instituciones se ha intensificado.

por lo tanto, ajustar la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes a un nivel cercano al de los nuevos préstamos puede aliviar efectivamente las presiones duales que enfrentan los bancos:

el primero es reducir los desafíos de liquidez causados ​​por los pagos anticipados de los préstamos de los clientes, y el segundo es reducir el riesgo de un aumento de los índices de préstamos morosos.

al mismo tiempo, para la mayoría de los "esclavos de la vivienda", la reducción de los pagos mensuales reduce directamente su carga financiera, permitiendo liberar más fondos, estimulando así la disposición al consumo y promoviendo la actividad del mercado de consumo.

en este sentido, el practicante bancario liang chao expresó una opinión similar: "en el pasado, las políticas de préstamos para segundas viviendas eran altamente punitivas. especialmente en las ciudades de primer nivel, la tasa de pago inicial para las segundas viviendas alguna vez llegó a ser del 70% al 80%. % al mismo tiempo, junto con con altos puntos de bonificación.

en vista de la tendencia a la baja de los precios de la vivienda y la falta de entusiasmo del mercado, obviamente no es apropiado seguir utilizando las políticas de ratio de pago inicial y tasas de interés de los préstamos que fueron diseñadas para frenar el sobrecalentamiento del mercado en el pasado.por lo tanto, el ajuste oportuno de las tasas de interés hipotecarias existentes es sin duda un gran beneficio para los bancos, los particulares y todo el mercado inmobiliario.”

que las cuatro ciudades de primer nivel, beijing, shanghai, guangzhou y shenzhen, relajen total o parcialmente las restricciones de compra, en general todos creen que esto es una manifestación del regreso del mercado. el señor ma, que ha trabajado en el campo de la consultoría financiera durante muchos años, dijo:

“en los últimos quince o veinte años, el rápido desarrollo del mercado inmobiliario ha estado profundamente impulsado por la especulación financiera y los atributos de inversión, y sus características de comercialización y financiarización son obvias.

a medida que cambia el entorno del mercado, el mercado inmobiliario vuelve gradualmente a su naturaleza residencial, y los compradores que sólo necesitan viviendas y los usuarios de viviendas mejoradas se convertirán en la fuerza central del mercado.

sin embargo, debido a la expansión del mercado y al sobregiro del consumo en los últimos años, el tamaño del grupo de demanda actual es relativamente limitado. sin embargo, relajar las restricciones de compra y reducir las tasas de interés de los préstamos y los índices de pago inicial puede tener un cierto efecto estimulante. el pequeño tamaño del grupo y el limitado poder adquisitivo su efecto de atracción e impulso en todo el mercado inmobiliario depende del desempeño específico del mercado. "

tomará tiempo responder cómo se comportará el mercado inmobiliario en el futuro.

pero en cualquier caso, la introducción de una serie de políticas antes del día nacional indica que el mercado inmobiliario de china está marcando el comienzo de un nuevo punto de inflexión.