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ogni volta che le politiche immobiliari vengono adeguate, gli agenti immobiliari sono spesso i primi a percepire e reagire a questi cambiamenti.

quest'anno è il sedicesimo anno di xushui come agente immobiliare. negli ultimi dieci anni, ha vissuto il boom del settore immobiliare. ha guadagnato milioni al mese e ha anche perso diverse case a causa degli shock del settore.

la sera del 30 settembre, pechino, dopo shanghai, guangzhou e shenzhen, ha allentato la politica di restrizioni sugli acquisti e xu shui e i suoi colleghi hanno iniziato a prepararsi.

negli ultimi anni xushui riusciva a vendere solo sei o sette case all'anno perché non aveva uno stipendio base e il suo reddito era magro. ora che la soglia per l'acquisto di una casa è stata abbassata, il periodo di pagamento della previdenza sociale e delle imposte personali per i non residenti che acquistano alloggi commerciali all'interno della quinta circonvallazione è stato adeguato da 5 anni a 3 anni e fuori dalla quinta circonvallazione a 2 anni. anni.

secondo lui è giunto il momento per alcuni clienti che non hanno potuto acquistare case a pechino perché non avevano avuto abbastanza anni per pagare la previdenza sociale e l'imposta sul reddito personale.

la mattina presto del 1° ottobre, xushui ha inviato messaggi a questi clienti uno per uno, dicendo loro che erano i benvenuti a venire a visionare le proprietà durante la festività della giornata nazionale.

immagine |. i professionisti del settore immobiliare possono essere visti ovunque sui social network mentre sollecitano i clienti a vedere le case durante la giornata nazionale

il dipartimento marketing dell'azienda di xushui ha anche lanciato un piano di promozione della "settimana d'oro" e anche i colleghi che non aggiornavano i loro momenti wechat da molto tempo hanno pubblicato diversi aggiornamenti.

secondo l'esperienza di xushui, ogni volta che viene introdotta una politica favorevole, si genererà un'ondata di volume delle transazioni e, allo stesso tempo, ci saranno anche situazioni in cui i proprietari sono "riluttanti a vendere".

prendiamo ad esempio una comunità nel distretto di chaoyang, a pechino, di cui è responsabile xushui. negli anni precedenti, in questa comunità c'erano solitamente più di 100 case in vendita. tuttavia, dopo diversi aggiustamenti politici quest'anno, alcuni proprietari hanno iniziato a "coprire le loro proprietà" e ora la comunità è messa in vendita. ci sono solo sessanta o settanta unità abitative.

"dopo l'entrata in vigore della nuova politica, quando ho parlato con i proprietari, il loro atteggiamento è cambiato. o volevano aumentare il prezzo o volevano aspettare e vedere, ed erano ovviamente più testardi di prima", ha detto xushui.

alcune persone vogliono aspettare, mentre altre vogliono entrare in azione. in ogni momento ci sono persone che vendono e comprano case. secondo l'agente di nuova generazione fang gang, più il mercato è incerto, più metterà alla prova l'abilità degli agenti immobiliari.

fang gang opera nel settore solo da cinque anni e questi cinque anni sono stati anche gli anni in cui il settore immobiliare era in declino. i colleghi intorno a lui si sono dimessi e hanno cambiato carriera, oppure sono rimasti in pensione, ma lui è sempre stato il più venduto nel suo negozio.

"rispetto al mercato dell'anno scorso, il volume delle transazioni quest'anno è ancora buono, superiore a quello dell'anno scorso, ma il prezzo della transazione non è ideale. l'anno scorso ho venduto più di 30 case e dal primo semestre sono quasi 30 di quest’anno. il volume totale dovrebbe essere superiore a quello dell’anno scorso.”

la giurisdizione di fang gang è a tongzhou, a est di pechino. secondo lui, il calo dei prezzi delle case intorno alla metropolitana della zona è di circa il 20%.

sebbene il numero dei suoi contratti sia aumentato, il numero totale dei contratti è diminuito perché il prezzo unitario degli immobili è diminuito.

alla vigilia della giornata nazionale, pechino ha annunciato l'allentamento della sua politica di restrizioni sugli acquisti in vigore da 13 anni, che fang gang aveva previsto. per quanto riguarda l'eventuale aumento dei prezzi delle case, fang gang ritiene che "dipende ancora dalla situazione specifica".

immagine |. tongzhou ha annunciato la revoca delle politiche di restrizione degli acquisti, in linea con altri distretti di pechino

anche chen min è entrato nel settore immobiliare contemporaneamente a fang gang. l'area di cui è responsabile chen min è separata dal negozio di fang gang solo dal fiume chaobai e appartiene a yanjiao, hebei.

negli ultimi anni, chen min ha assistito con i propri occhi al fatto che i prezzi delle case a yanjiao sono crollati, con i prezzi dimezzati.

"dal novembre dello scorso anno, sono state continuamente emesse politiche favorevoli. sebbene le politiche siano state di sostegno, i prezzi sono diminuiti. yanjiao stessa è un posto piccolo. ad esempio, alcuni dei progetti a nancheng di cui siamo responsabili sono scesi all'apertura prezzo. qual è la situazione adesso a yanjiao? ci sono più persone che vendono case che comprano case. ci sono più lupi e meno carne.

chen min non è sorpreso dai cambiamenti del mercato a yanjiao. la maggior parte delle persone che scelgono di acquistare case a yanjiao sono famiglie costrette dalle restrizioni all'acquisto di pechino e dagli alti prezzi delle case, così come genitori preoccupati per l'istruzione dei propri figli. yanjiao è la seconda scelta migliore per questi acquirenti di case per soddisfare le loro esigenze abitative e educative.

"ora che pechino ha allentato le restrizioni sugli acquisti, se i prezzi delle case saranno accettabili, pechino sarà sicuramente la prima scelta per tutti."

chen min ritiene che, nonostante le continue politiche favorevoli, il mercato immobiliare di yanjiao sia già un ricordo del passato e sarà difficile ritrovare il suo antico splendore.

in quanto "schiava della casa" che sta ripagando il suo mutuo, tong xin è stata recentemente "distrutta" da ondate di notizie di successo.

"sembra che ogni volta che mi sveglio ci siano delle torte che cadono dal cielo."

nel 2021, la 35enne tong xin ha chiesto un prestito di 3 milioni e ha acquistato a caro prezzo la sua prima casa a pechino. sebbene i prezzi delle case non siano riusciti a tenere il passo con i tempi positivi, hanno comunque recuperato i benefici derivanti dagli aggiustamenti dei tassi di interesse.

quando ha acquistato la casa tre anni fa, il tasso di interesse per il rimborso del prestito era superiore al 5% e il pagamento mensile era di circa 18.000 yuan. nell'aggiustamento politico nel 2023, il tasso di interesse è stato abbassato a oltre il 4% e il pagamento mensile è stato ridotto a 15.000 yuan.

se il tasso d'interesse ipotecario esistente viene nuovamente adeguato quest'anno e lei rimborsa una parte del capitale in anticipo all'inizio dell'anno, la rata mensile potrebbe essere solo poco superiore a 10.000 yuan.

questo cambiamento significa che la spesa mensile per interessi di tong xin sarà ridotta da sei a settemila yuan, che è quasi equivalente al reddito mensile medio dei residenti nelle città di secondo e terzo livello in cina.

immagine |. comunità di tong xin

"mi sento come se potessi vivere di nuovo una bella vita senza il peso del mutuo. posso comprare tutto ciò che voglio senza dover leggere il prezzo prima di acquistare qualcosa. la gioia di tong xin è evidente."

gli ultimi dati mostrano che il tasso di interesse dei nuovi mutui ipotecari nel mio paese è sceso al minimo storico, circa il 3,45%. il tasso d'interesse medio dei mutui esistenti, invece, rimane intorno al 4,21% e alcuni proprietari devono sostenere addirittura un tasso d'interesse compreso tra il 5% e il 6%.

questo aggiustamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti comporterà una diminuzione media di circa 0,5 punti percentuali e si prevede che farà risparmiare circa 150 miliardi di yuan in pagamenti di interessi per le famiglie che acquistano case ogni anno.

prendendo come esempio un mutuo da 1 milione di yuan con uguale rimborso di capitale e interessi in 30 anni, il rimborso mensile dopo l'adeguamento sarà ridotto di circa 284 yuan e il risparmio di rimborso in 30 anni sarà di circa 100.000 yuan.

tuttavia, alcune persone sono indifferenti agli aggiustamenti dei tassi di interesse.

guo jing, che vive a pechino da più di 20 anni, è una delle prime persone a stabilirsi a pechino. nel giro di pochi anni dal suo arrivo a pechino, acquistò la sua prima proprietà immobiliare a tongzhou per un "prezzo di cavolo", e in seguito acquistò un piccolo appartamento a yanjiao con il pagamento completo.

immagine |. la casa acquistata da guo jing a tongzhou

nel 2016, un collega è andato a bazhou, nella provincia di hebei, per comprare una casa e l'ha trascinata con sé e lei non ha potuto resistere all'incoraggiamento e ha chiesto un prestito per acquistare un appartamento con due camere da letto.

anche se deve ripagare un mutuo di oltre 2.900 yuan ogni mese, per guo jing, che ha un reddito dignitoso, questa spesa non è un peso.

se non le fosse stato chiesto, si sarebbe quasi dimenticata dell'adeguamento del tasso di interesse.dopo aver esaminato il registro del rimborso del prestito, ho scoperto che il pagamento mensile è sceso da più di 2.900 yuan a più di 2.700 yuan.

"per coloro che stanno rimborsando i prestiti e hanno una forte necessità di acquistare una casa, tassi di interesse più bassi e rapporti di acconto più bassi sono sicuramente cose positive. possono ridurre la pressione finanziaria di tutti, ma l'impatto su di noi è in realtà relativamente limitato."

guo jing ha detto: "la nostra generazione è profondamente influenzata dai concetti tradizionali e generalmente sostiene l'idea di 'comprare una casa e sistemarsi'. pertanto, un numero considerevole di persone ha già acquistato più di una casa se le condizioni lo consentono, e ho anche preso in prestito del denaro. è quasi arrivato.siamo tra coloro che hanno goduto dei dividendi immobiliari. non abbiamo il peso di grandi prestiti, quindi non prestiamo molta attenzione alle variazioni dei tassi di interesse.”

tuttavia, guo jing ha anche detto:se è necessario migliorare le condizioni di vita ed è necessario un prestito per sostituire una nuova casa, verranno sicuramente presi in considerazione il rapporto di acconto e il tasso di interesse.

ci sono grandi differenze tra le persone di diverse fasce d'età quando si tratta di chiedere un mutuo per l'acquisto di una casa. rispetto a guo jing, nato negli anni '70 ed è relativamente "conservatore", qingqing, nato negli anni '95, potrebbe avere una visione un po' "non convenzionale".

qingqing non approva che i giovani acquistino case.

ammira le opinioni di un blogger di celebrità di internet:comprare una casa è come comprare un anello di diamanti per il matrimonio. è una trappola tesa dal commerciante. se compri un diamante, lo comprerai. se devi sostenere un mutuo di 30 anni, ciò influenzerà seriamente il tuo umore e ridurre la qualità della vita.

qingqing non vuole che i suoi 30 anni di vita siano bloccati da un mutuo, quindi il suo consiglio è: non chiedere mai un prestito per comprare una casa e non prendere una decisione alla leggera, anche se il tasso di interesse è favorevole.

questo settembre del 2024 è un mese di piena potenza di fuoco.

le politiche fiscali, finanziarie, monetarie, immobiliari e altre correlate sono state introdotte in modo intensivo, il che è travolgente.

taglio dei requisiti di riserva, taglio dei tassi di interesse e abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti se c'è una parte che soffre di questo aggiustamento politico, potrebbe essere l'istituto di credito, la banca.

il 29 settembre, quattro banche statali, icbc, china construction bank, agricultural bank of china e bank of china, hanno annunciato durante la notte che avrebbero completato gli aggiustamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti entro il 31 ottobre 2024.

per le banche commerciali, i mutui ipotecari ad alto tasso di interesse esistenti negli ultimi anni sono senza dubbio la brillante "mucca da mungere" nel loro panorama patrimoniale, continuando a fornire alle banche un flusso di profitti stabile e generoso.

tuttavia, negli ultimi due anni,la banca centrale adegua frequentemente le politiche dei tassi di interesse e i vantaggi di questi ex motori di profitto si stanno gradualmente indebolendo.

a causa dell’eccessiva pressione sugli interessi, molti mutuatari scelgono di rimborsare anticipatamente i propri prestiti, soprattutto nelle città di primo livello come pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen.

a causa dell'elevato livello base dei tassi d'interesse ipotecari anticipati, il divario tra i tassi d'interesse tra i mutui ipotecari di nuova emissione e quelli esistenti è ampio. alcuni mutuatari utilizzano addirittura prestiti al consumo o prestiti commerciali per sostituire i mutui ipotecari ad alto interesse esistenti per ridurli costi di spesa e ottimizzare la struttura del debito.

jiang, capo del dipartimento crediti di una banca statale a pechino, ha dichiarato: “la serie di politiche recentemente introdotte può sembrare che spingano le banche a realizzare profitti, ma in realtà stanno riducendo la pressione sul mercato.dopotutto, quando il mutuo diventa la goccia che fa traboccare il vaso, la nebbia dei tagli incombe sull'intero mercato.”

immagine |. i netizen condividono la loro esperienza di fine della fornitura sui social network

secondo le statistiche, l’attuale tasso di rimborso anticipato (tasso di rimborso anticipato) dei mutui ipotecari bancari nel mio paese è di circa il 14%. soltanto nella prima metà del 2024, l’entità dei mutui ipotecari bancari si è ridotta di oltre 300 miliardi, mentre la percentuale dei prestiti in sofferenza di alcune banche è aumentata.

insomma,l'attività ipotecaria della banca ha subito una contrazione significativa e il problema dei prestiti in sofferenza di alcune istituzioni si è intensificato.

pertanto, l’adeguamento del tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti a un livello vicino a quello dei nuovi prestiti può effettivamente alleviare la duplice pressione cui devono far fronte le banche:

il primo è ridurre le sfide di liquidità causate dai rimborsi anticipati dei prestiti da parte dei clienti, il secondo è ridurre il rischio di aumento del tasso di prestiti in sofferenza.

allo stesso tempo, per la maggior parte degli "schiavi della casa", la riduzione dei pagamenti mensili riduce direttamente il loro onere finanziario, consentendo di liberare più fondi, stimolando così la volontà di consumo e promuovendo l'attività del mercato dei consumi.

a questo proposito, il professionista di banca liang chao ha espresso un punto di vista simile: "in passato, le politiche di mutuo per la seconda casa erano altamente punitive. soprattutto nelle città di primo livello, il tasso di acconto per la seconda casa una volta era tra il 70% e l'80%. % allo stesso tempo, insieme a punti bonus elevati.

in considerazione della tendenza al ribasso dei prezzi immobiliari e della mancanza di entusiasmo del mercato, ovviamente non è appropriato continuare a utilizzare il tasso di acconto e le politiche sui tassi di interesse sui prestiti che in passato erano state progettate per frenare il surriscaldamento del mercato.un adeguamento tempestivo dei tassi ipotecari esistenti rappresenta quindi indubbiamente un grande vantaggio per le banche, i privati ​​e l’intero mercato immobiliare.”

il fatto che le quattro città di primo livello di pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen allentino completamente o parzialmente le restrizioni sugli acquisti, tutti generalmente credono che questa sia una manifestazione del ritorno del mercato. il signor ma, che ha lavorato nel campo della consulenza finanziaria per molti anni, ha detto:

“negli ultimi quindici o vent’anni, il rapido sviluppo del mercato immobiliare è stato profondamente guidato dalla speculazione finanziaria e dalle caratteristiche degli investimenti, e le sue caratteristiche di commercializzazione e finanziarizzazione sono evidenti.

man mano che il contesto di mercato cambia, il mercato immobiliare ritorna gradualmente alla sua natura residenziale e gli acquirenti che hanno solo bisogno di case e gli utenti di alloggi migliorati diventeranno la forza centrale del mercato.

tuttavia, a causa dell'espansione del mercato e dello scoperto dei consumi negli ultimi anni, la dimensione dell'attuale gruppo di domanda è relativamente limitata. l'allentamento delle restrizioni sugli acquisti e la riduzione dei tassi di interesse sui prestiti e degli acconti possono avere un certo effetto stimolante dalle dimensioni ridotte del gruppo e dal potere d'acquisto limitato il suo effetto trainante e di stimolo sull'intero mercato immobiliare dipende dall'andamento specifico del mercato. "

ci vorrà del tempo per capire come si comporterà il mercato immobiliare in futuro.

in ogni caso, l'introduzione di una serie di politiche prima della giornata nazionale segna l'inizio di una nuova svolta nel mercato immobiliare cinese.