новости

всякий раз, когда политика в сфере недвижимости корректируется, агенты по недвижимости часто первыми ощущают эти изменения и реагируют на них.

в этом году сюшуй исполняется 16 лет в качестве агента по недвижимости. за последние десять лет он пережил бум в сфере недвижимости. он заработал миллионы в месяц, а также потерял несколько домов из-за потрясений в отрасли.

вечером 30 сентября пекин, вслед за шанхаем, гуанчжоу и шэньчжэнем, ослабил политику ограничения покупок, а сюй шуй и его коллеги начали готовиться.

в последние несколько лет сюшуй мог продавать только шесть или семь домов в год, потому что у него не было базовой зарплаты и его доход был скудным. теперь, когда порог приобретения дома снижен, срок уплаты социального страхования и ндфл для нерезидентов, приобретающих коммерческое жилье в пределах пятого транспортного кольца, скорректирован с 5 лет до 3 лет, а за пределами пятого транспортного кольца – до 2 лет. годы.

он считает, что настало время для некоторых клиентов, которые не смогли купить дома в пекине, потому что у них не было достаточно лет, чтобы платить социальное обеспечение и подоходный налог с населения.

рано утром 1 октября сюшуй отправил этим клиентам одно за другим сообщения, сообщая им, что они могут прийти и осмотреть недвижимость во время праздника национального дня.

изображение | практикующих специалистов по недвижимости можно увидеть повсюду в социальных сетях, приглашающих клиентов просмотреть дома во время национального дня.

отдел маркетинга компании сюшуя также запустил план продвижения «золотой недели», а коллеги, которые долгое время не обновляли свои wechat moments, также опубликовали несколько обновлений.

по опыту сюшуй, каждый раз, когда вводится благоприятная политика, это вызывает волну объема транзакций, и в то же время возникают ситуации, когда владельцы не хотят продавать.

в качестве примера возьмем поселок в районе чаоян в пекине, за который отвечает сюшуй. в предыдущие годы в этом поселке на продажу обычно выставлялось более 100 домов. однако после нескольких изменений в политике в этом году некоторые владельцы начали «покрывать». вверх по их собственности», и теперь поселок выставлен на продажу. здесь всего шестьдесят или семьдесят единиц жилья.

«после того, как появилась новая политика, когда я разговаривал с владельцами, их отношение изменилось. они либо хотели поднять цену, либо хотели подождать и посмотреть, и они явно были более упрямы, чем раньше».

некоторые люди хотят подождать, а другие хотят поторопиться с действиями. в любое время есть люди, продающие и покупающие дома. по словам агента нового поколения фан ганга, чем более неопределенным является рынок, тем больше он будет проверять возможности агентов по недвижимости.

fang gang работает в этой отрасли всего пять лет, и эти пять лет также были годами, когда индустрия недвижимости находилась в упадке. коллеги вокруг него либо уходили в отставку и меняли карьеру, либо оставались «на пенсии», но он всегда был лидером продаж в своем магазине.

«по сравнению с прошлогодним рынком, объем сделок в этом году все еще хороший, выше, чем в прошлом году, но цена сделки не идеальна. в прошлом году я продал более 30 домов, а с первого полугодия он был близок к 30 домам. в этом году общий объем должен быть выше, чем в прошлом году».

юрисдикция банды фан находится в тунчжоу, к востоку от пекина. по его словам, падение цен на жилье возле метро в этом районе составляет около 20%.

хотя количество его контрактов увеличилось, общее количество контрактов уменьшилось, поскольку цена за единицу недвижимости упала.

накануне национального дня пекин объявил об ослаблении своей 13-летней политики ограничения покупок, что, по словам фан гана, было ожидаемым. что касается того, вырастут ли в результате цены на жилье, фан ган считает, что "это все еще зависит от конкретной ситуации".

изображение | тунчжоу объявил об отмене политики ограничения покупок, как и другие районы пекина.

чен мин также начал работать в сфере недвижимости одновременно с фан ганом. территория, за которую отвечает чэнь минь, отделена от магазина банды фан только рекой чаобай и принадлежит яньцзяо, хэбэй.

за последние несколько лет чэнь минь своими глазами стал свидетелем того, что цены на жилье в яньцзяо резко упали, причем цены упали вдвое.

«с ноября прошлого года постоянно действуют благоприятные правила. хотя политика была поддерживающей, цены падали. яньцзяо сам по себе небольшой город. например, некоторые из проектов в наньчэне, за которые мы несем ответственность, упали до открытия какова сейчас ситуация в яньцзяо? здесь больше людей продают дома, чем покупают дома. волков больше, а мяса меньше».

чэнь минь не удивлен изменениями на рынке яньцзяо. большинство людей, которые решают покупать дома в яньцзяо, — это семьи, стесненные ограничениями на покупку в пекине и высокими ценами на жилье, а также родители, которые обеспокоены образованием своих детей. яньцзяо — второй лучший выбор для покупателей жилья, отвечающий их потребностям в жилье и образовании.

«теперь, когда пекин ослабил ограничения на покупку жилья, и если цены на жилье будут приемлемыми, пекин определенно станет первым выбором для всех».

чэнь минь считает, что, несмотря на постоянную благоприятную политику, рынок недвижимости в яньцзяо уже ушел в прошлое и вернуть былую славу будет сложно.

как «жилищная рабыня», выплачивающая ипотеку, тонг синь недавно была «разбита» волнами блокбастеров.

«кажется, что каждый раз, когда я просыпаюсь, с неба падают пирожки».

в 2021 году 35-летняя тонг синь взяла кредит в 3 миллиона и купила по высокой цене свой первый дом в пекине. хотя цены на жилье не догнали хорошие времена, они догнали преимущества корректировки процентных ставок.

когда она купила дом три года назад, процентная ставка по погашению кредита составляла более 5 процентов, а ее ежемесячный платеж составлял около 18 000 юаней. в ходе корректировки политики в 2023 году процентная ставка была снижена до более чем 4%, а ежемесячный платеж был снижен до 15 000 юаней.

если существующая процентная ставка по ипотеке снова будет скорректирована в этом году, и она погасит часть основной суммы долга досрочно в начале года, ежемесячный платеж может составить лишь немногим более 10 000 юаней.

это изменение означает, что ежемесячные процентные расходы тонг синя сократятся на шесть-семь тысяч юаней, что почти эквивалентно среднемесячному доходу жителей городов второго и третьего уровня в китае.

изображение | район тонг синя

«я чувствую, что снова могу прожить хорошую жизнь без бремени ипотеки. я могу купить столько, сколько захочу, без необходимости читать ценник, прежде чем что-то купить». радость тонг синя очевидна.

последние данные показывают, что процентная ставка по новым ипотечным кредитам в моей стране упала до исторического минимума, около 3,45%. напротив, средняя существующая процентная ставка по ипотеке остается на уровне около 4,21%, а некоторым владельцам даже приходится платить процентную ставку от 5% до 6%.

эта корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к снижению в среднем примерно на 0,5 процентных пункта и, как ожидается, позволит сэкономить около 150 миллиардов юаней на процентных выплатах домохозяйствам, покупающим жилье, каждый год.

если взять в качестве примера ипотеку на сумму 1 миллион юаней с равными выплатами основной суммы долга и процентов в течение 30 лет, ежемесячный платеж после корректировки сократится примерно на 284 юаня, а экономия при погашении за 30 лет составит примерно 100 000 юаней.

однако некоторые люди безразличны к корректировке процентных ставок.

го цзин, проживший в пекине более 20 лет, является одним из первых, кто поселился в пекине. через несколько лет после приезда в пекин она купила свою первую недвижимость в тунчжоу по «капустной цене», а позже с полной оплатой купила небольшую квартиру в яньцзяо.

изображение | дом, купленный го цзин в тунчжоу

в 2016 году коллега поехал в бачжоу, провинция хэбэй, чтобы купить дом, и потащил ее за собой. она не смогла устоять и взяла кредит, чтобы купить квартиру с двумя спальнями.

хотя ей приходится ежемесячно выплачивать ипотеку в размере более 2900 юаней, для го цзин, имеющей приличный доход, эти расходы не являются бременем.

если бы ее не спросили, она почти забыла о корректировке процентной ставки.просмотрев отчет о погашении кредита, я обнаружил, что ежемесячный платеж упал с более чем 2900 юаней до более чем 2700 юаней.

«для тех, кто погашает кредиты и имеет острую необходимость купить дом, более низкие процентные ставки и более низкие коэффициенты первоначального взноса, безусловно, хорошие вещи. они могут уменьшить финансовое давление каждого, но влияние на нас на самом деле относительно ограничено».

го цзин сказал: «наше поколение находится под глубоким влиянием традиционных представлений и в целом придерживается идеи «купить дом и поселиться». таким образом, значительное количество людей уже купили более одного дома, если позволяют условия, и они также заняли деньги. они почти там.мы среди тех, кто получил дивиденды от недвижимости. у нас нет бремени крупных кредитов, поэтому мы не уделяем особого внимания изменению процентных ставок.”

однако го цзин также сказал:если есть необходимость улучшить жилищные условия и необходим кредит на замену нового дома, обязательно будут учитываться коэффициент первоначального взноса и процентная ставка.

существуют большие различия среди людей разных возрастных групп, когда дело доходит до их мыслей о получении кредита на покупку дома. по сравнению с го цзин, который родился в 1970-х годах и является относительно «консервативным», цинцин, родившийся в 1995-х годах, может иметь несколько «нетрадиционные» взгляды.

цинцин не одобряет покупку домов молодыми людьми.

она восхищается взглядами известного интернет-блогера:покупка дома подобна покупке кольца с бриллиантом на свадьбу. это ловушка, расставленная торговцем. если вы купите бриллиант, вы его купите. если вам придется взять на себя 30-летнюю ипотеку, это серьезно повлияет на ваше настроение. и снизить качество жизни.

цинцин не хочет, чтобы ее 30 лет жизни были связаны с ипотекой, поэтому она советует: никогда не берите кредит на покупку дома и не принимайте решение легкомысленно, даже если процентная ставка является благоприятной.

сентябрь 2024 года — месяц полной огневой мощи.

налогово-бюджетная, финансовая, денежно-кредитная политика, политика в сфере недвижимости и другие соответствующие меры проводились интенсивно, что ошеломляет.

сокращение резервных требований, снижение процентных ставок и снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. если есть сторона, которая пострадает от этой корректировки политики, то это может быть кредитное учреждение - банк.

29 сентября четыре государственных банка — icbc, china construction bank, сельскохозяйственный банк китая и bank of china — накануне вечером объявили, что завершат пакетную корректировку существующих процентных ставок по ипотечным кредитам к 31 октября 2024 года.

для коммерческих банков существующие ипотечные кредиты с высокими процентными ставками, выданные в последние несколько лет, несомненно, являются блестящей «дойной коровой» в их ландшафте активов, продолжая обеспечивать банки стабильным и щедрым потоком прибыли.

однако за последние два годацентральный банк часто корректирует политику процентных ставок, и преимущества этих прежних двигателей прибыли постепенно ослабевают.

из-за чрезмерного процентного давления многие заемщики предпочитают досрочно погашать свои кредиты, особенно в городах первого уровня, таких как пекин, шанхай, гуанчжоу и шэньчжэнь.

из-за высокой базовой точки ранних процентных ставок по ипотечным кредитам разрыв в процентных ставках между вновь выданными ипотечными кредитами и существующими кредитами велик. некоторые заемщики даже используют потребительские кредиты или бизнес-кредиты для замены существующих ипотечных кредитов с высокими процентами, чтобы сократить их. расходы средств и оптимизация структуры долга.

г-н цзян, глава кредитного отдела государственного банка в пекине, сказал: «может показаться, что недавно введенная серия мер политики побуждает банки получать прибыль, но на самом деле они снижают давление на рынок.ведь когда ипотека станет той соломинкой, которая сломает спину верблюду, дымка отсечек накроет весь рынок.”

фото | пользователи сети делятся своим опытом прекращения поставок в социальных сетях

по статистике, текущий уровень досрочного погашения (досрочного погашения) банковских ипотечных кредитов в моей стране составляет около 14%. только за первую половину 2024 года масштаб банковских ипотечных кредитов сократился более чем на 300 миллиардов, а доля просроченных кредитов некоторых банков увеличилась.

суммируя,ипотечный бизнес банка пережил значительный спад, а проблема необслуживаемых кредитов некоторых учреждений обострилась.

таким образом, корректировка процентной ставки по существующим ипотечным кредитам до уровня, близкого к уровню новых кредитов, может эффективно облегчить двойное давление, с которым сталкиваются банки:

первая цель – уменьшить проблемы с ликвидностью, вызванные досрочным погашением кредитов клиентами, а вторая – снизить риск роста доли необслуживаемых кредитов.

в то же время для большинства «жилищных рабов» снижение ежемесячных платежей напрямую снижает их финансовую нагрузку, позволяя высвободить больше средств, тем самым стимулируя потребительскую готовность и способствуя активности потребительского рынка.

в этом отношении практикующий банковский специалист лян чао выразил аналогичную точку зрения: «в прошлом политика кредитования второго жилья была строго карательной. особенно в городах первого уровня коэффициент первоначального взноса за второй дом когда-то достигал 70% к 80». % при этом наряду с высокими бонусными баллами.

учитывая тенденцию к снижению цен на жилье и отсутствие энтузиазма на рынке, очевидно, нецелесообразно продолжать использовать политику коэффициента первоначального взноса и процентных ставок по кредитам, которые были разработаны для сдерживания перегрева рынка в прошлом.поэтому своевременная корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, несомненно, является большой выгодой для банков, частных лиц и всего рынка недвижимости.”

для четырех городов первого уровня — пекина, шанхая, гуанчжоу и шэньчжэня — полностью или частично ослабить ограничения на покупки, все в целом считают, что это проявление возвращения рынка. г-н ма, много лет проработавший в сфере финансового консалтинга, сказал:

«в последние пятнадцать-двадцать лет быстрое развитие рынка недвижимости было в значительной степени обусловлено финансовыми спекуляциями и инвестиционными атрибутами, а его характеристики коммерциализации и финансиализации очевидны.

по мере изменения рыночной среды рынок недвижимости постепенно возвращается к своему жилому характеру, и основной силой рынка станут покупатели, которым просто нужны дома, и пользователи улучшенного жилья.

однако из-за расширения рынка и овердрафта потребления в последние годы размер текущей группы спроса относительно ограничен. ослабление ограничений на покупку и снижение процентных ставок по кредитам и коэффициентов первоначального взноса могут иметь определенный стимулирующий эффект. однако они ограничены. небольшой размер группы и ограниченная покупательная способность. ее притягивающее и стимулирующее воздействие на весь рынок недвижимости зависит от конкретных показателей рынка. "

потребуется время, чтобы ответить на вопрос, как рынок недвижимости будет работать в будущем.

но в любом случае введение ряда мер перед национальным днем ​​означает, что рынок недвижимости китая вступает в новый поворотный момент.