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sempre que as políticas imobiliárias são ajustadas, os agentes imobiliários são muitas vezes os primeiros a sentir e a responder a estas mudanças.

este ano é o 16º ano de xushui como corretor de imóveis. nos últimos dez anos, ele experimentou o boom do setor imobiliário. ele ganhou milhões por mês e também perdeu várias casas devido aos choques do setor.

na noite de 30 de setembro, pequim, depois de xangai, guangzhou e shenzhen, relaxou a sua política de restrição de compras, e xu shui e os seus colegas começaram a preparar-se.

nos últimos anos, xushui só conseguia vender seis ou sete casas por ano porque não tinha salário base e o seu rendimento era escasso. agora que o limite para aquisição de casa foi reduzido, o período de pagamento da segurança social e do imposto pessoal para não residentes que adquirem habitação comercial dentro da quinta circular foi ajustado de 5 anos para 3 anos, e fora da quinta circular para 2 anos.

ele sente que é altura de alguns clientes que não conseguiram comprar casas em pequim porque não tiveram anos suficientes para pagar a segurança social e o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares.

no início da manhã de 1º de outubro, xushui enviou mensagens a esses clientes, um por um, informando-lhes que seriam bem-vindos para visitar as propriedades durante o feriado do dia nacional.

foto | profissionais do setor imobiliário podem ser vistos em todos os lugares nas redes sociais solicitando aos clientes que vejam as casas durante o dia nacional.

o departamento de marketing da empresa de xushui também lançou um plano de promoção da "semana dourada", e colegas que há muito tempo não atualizavam seus momentos wechat também postaram diversas atualizações.

de acordo com a experiência de xushui, cada vez que uma política favorável é introduzida, ela irá gerar uma onda de volume de transações e, ao mesmo tempo, também haverá situações em que os proprietários estarão relutantes em vender.

tomemos como exemplo uma comunidade no distrito de chaoyang, pequim, onde xushui é responsável. nos anos anteriores, havia normalmente mais de 100 casas à venda nesta comunidade. suas propriedades" e agora o condomínio está à venda. são apenas sessenta ou setenta unidades habitacionais.

“depois que a nova política foi lançada, quando conversei com os proprietários, a atitude deles mudou. eles queriam aumentar o preço ou esperar para ver, e eram obviamente mais teimosos do que antes.

algumas pessoas querem esperar, enquanto outras querem entrar em ação. a qualquer momento tem gente vendendo e comprando casa. segundo o agente da nova geração fang gang, quanto mais incerto for o mercado, mais testará a capacidade dos agentes imobiliários.

fang gang está no setor há apenas cinco anos, e esses cinco anos também foram os anos em que o setor imobiliário estava em declínio. os colegas ao seu redor pediram demissão e mudaram de carreira, ou permaneceram para "se aposentar", mas ele sempre foi o mais vendido em sua loja.

“em comparação com o mercado do ano passado, o volume de transações este ano ainda é bom, superior ao do ano passado, mas o preço de transação não é o ideal. vendi mais de 30 casas no ano passado e já esteve perto de 30 casas desde o primeiro semestre deste ano. o volume total deve ser superior ao do ano passado.

a jurisdição da fang gang fica em tongzhou, a leste de pequim. segundo ele, a queda nos preços das moradias no entorno do metrô da região é de cerca de 20%.

embora o número de seus contratos tenha aumentado, o número total de contratos diminuiu porque o preço unitário dos imóveis caiu.

na véspera do dia nacional, pequim anunciou o relaxamento da sua política de restrição de compras de 13 anos, o que fang gang disse ser esperado. quanto a saber se os preços da habitação irão subir como resultado, fang gang acredita que “ainda depende da situação específica”.

foto | tongzhou anunciou o levantamento das políticas de restrição de compras, em linha com outros distritos de pequim

chen min também ingressou no setor imobiliário ao mesmo tempo que fang gang. a área pela qual chen min é responsável é separada apenas da loja de fang gang pelo rio chaobai e pertence a yanjiao, hebei.

nos últimos anos, chen min testemunhou com seus próprios olhos o fato de que os preços das moradias em yanjiao despencaram, com os preços caindo pela metade.

"desde novembro do ano passado, políticas favoráveis ​​têm sido emitidas continuamente. embora as políticas tenham sido favoráveis, os preços têm caído. yanjiao em si é um lugar pequeno. por exemplo, alguns dos projetos em nancheng pelos quais somos responsáveis ​​caíram para a abertura preço. qual é a situação em yanjiao agora? há mais pessoas vendendo casas do que comprando. há mais lobos e menos carne.

chen min não está surpreso com as mudanças do mercado em yanjiao. a maioria das pessoas que optam por comprar casas em yanjiao são famílias limitadas pelas restrições de compra de pequim e pelos elevados preços da habitação, bem como pais que estão preocupados com a educação dos seus filhos. yanjiao é a segunda melhor escolha para esses compradores de casas atenderem às suas necessidades de moradia e educação.

"agora que pequim relaxou as restrições de compra, se os preços da habitação forem aceitáveis, pequim será definitivamente a primeira escolha para todos."

chen min sente que, apesar das contínuas políticas favoráveis, o mercado imobiliário em yanjiao já é uma coisa do passado e será difícil recuperar a sua antiga glória.

como uma “escrava doméstica” que está pagando sua hipoteca, tong xin foi “esmagada” por ondas de notícias de grande sucesso recentemente.

“parece que toda vez que acordo há tortas caindo do céu.”

em 2021, tong xin, de 35 anos, contraiu um empréstimo de 3 milhões e comprou a um preço elevado a sua primeira casa em pequim. embora os preços da habitação não tenham acompanhado os bons tempos, acompanharam os benefícios dos ajustamentos das taxas de juro.

quando ela comprou a casa, há três anos, a taxa de juros do empréstimo era superior a 5% e o pagamento mensal era de cerca de 18 mil yuans. no ajuste da política em 2023, a taxa de juros foi reduzida para mais de 4% e o pagamento mensal foi reduzido para 15.000 yuans.

se a taxa de juros da hipoteca existente for ajustada novamente este ano e ela reembolsar parte do principal no início do ano, o pagamento mensal poderá ser de pouco mais de 10.000 yuans.

esta mudança significa que as despesas mensais com juros de tong xin serão reduzidas em seis a sete mil yuans, o que é quase equivalente ao rendimento médio mensal dos residentes em cidades de segundo e terceiro níveis na china.

foto | bairro de tong xin

“sinto que posso viver uma vida boa novamente sem o peso da hipoteca. posso comprar o quanto quiser sem ter que ler a etiqueta de preço antes de comprar algo.

os dados mais recentes mostram que a taxa de juro dos novos empréstimos hipotecários no meu país caiu para um mínimo histórico, cerca de 3,45%. em contrapartida, a taxa média de juro hipotecária existente mantém-se em torno de 4,21%, sendo que alguns proprietários têm mesmo de suportar uma taxa de juro de 5% a 6%.

este ajustamento nas taxas de juro hipotecárias existentes provocará uma redução média de cerca de 0,5 pontos percentuais e deverá poupar cerca de 150 mil milhões de yuans em pagamentos de juros às famílias que compram casas todos os anos.

tomando como exemplo uma hipoteca de 1 milhão de yuans com amortização de principal e juros iguais ao longo de 30 anos, o reembolso mensal após o ajuste será reduzido em aproximadamente 284 yuans, e a economia de reembolso ao longo de 30 anos será de aproximadamente 100.000 yuans.

no entanto, algumas pessoas são indiferentes aos ajustes nas taxas de juros.

guo jing, que vive em pequim há mais de 20 anos, é uma das primeiras pessoas a estabelecer-se em pequim. poucos anos depois de chegar a pequim, ela comprou seu primeiro imóvel em tongzhou pelo "preço do repolho" e mais tarde comprou um pequeno apartamento em yanjiao com pagamento integral.

foto | a casa que guo jing comprou em tongzhou

em 2016, uma colega foi a bazhou, província de hebei, para comprar uma casa e arrastou-a consigo. ela não resistiu ao incentivo e fez um empréstimo para comprar um apartamento de dois quartos.

embora ela tenha que pagar uma hipoteca de mais de 2.900 yuans todos os meses, para guo jing, que tem uma renda decente, essas despesas não são um fardo.

se não lhe tivessem perguntado, quase se esqueceria do reajuste da taxa de juros.depois de examinar o registro de reembolso do empréstimo, descobri que o pagamento mensal caiu de mais de 2.900 yuans para mais de 2.700 yuans.

“para aqueles que estão a reembolsar empréstimos e têm uma necessidade rígida de comprar uma casa, taxas de juro mais baixas e rácios de entrada mais baixos são definitivamente coisas boas. podem reduzir a pressão financeira de todos, mas o impacto sobre nós é, na verdade, relativamente limitado.”

guo jing disse: "nossa geração é profundamente influenciada pelos conceitos tradicionais e geralmente mantém a ideia de 'comprar uma casa e se estabelecer'. portanto, um número considerável de pessoas já comprou mais de uma casa se as condições permitirem, e eles também pedi dinheiro emprestado. está quase lá.estamos entre aqueles que usufruíram de dividendos imobiliários. não temos o peso de grandes empréstimos, por isso não prestamos muita atenção às alterações nas taxas de juros.”

no entanto, guo jing também disse:se houver necessidade de melhorar as condições de vida e for necessário um empréstimo para substituir uma nova casa, o rácio de entrada e a taxa de juros serão definitivamente considerados.

existem grandes diferenças entre pessoas de diferentes faixas etárias quando se trata de contrair um empréstimo para comprar uma casa. comparado com guo jing, que nasceu na década de 1970 e é relativamente “conservador”, qingqing, que nasceu na década de 1995, pode ter uma visão um tanto “não convencional”.

qingqing desaprova a compra de casas por jovens.

ela admira as opiniões de um blogueiro famoso da internet:comprar uma casa é como comprar um anel de diamante para casamento. é uma armadilha armada pelo comerciante. se você comprar um diamante, você o comprará. se tiver que arcar com uma hipoteca de 30 anos, isso afetará seriamente o seu humor. e reduzir sua qualidade de vida.

qingqing não quer que seus 30 anos de vida fiquem presos a uma hipoteca, então seu conselho é: nunca faça um empréstimo para comprar uma casa e não tome uma decisão levianamente, mesmo que a taxa de juros seja amigável.

este setembro de 2024 é um mês de pleno poder de fogo.

as políticas fiscais, financeiras, monetárias, imobiliárias e outras relacionadas foram introduzidas de forma intensiva, o que é esmagador.

cortar os requisitos de reservas, cortar as taxas de juro e baixar as taxas de juro hipotecárias existentes. se há uma parte que sofre com este ajustamento de política, pode ser a instituição mutuante – o banco.

em 29 de setembro, quatro bancos estatais, icbc, china construction bank, agricultural bank of china e bank of china, emitiram anúncios durante a noite de que iriam concluir ajustes em lote às taxas de juro hipotecárias existentes até 31 de outubro de 2024.

para os bancos comerciais, os empréstimos hipotecários existentes com taxas de juro elevadas detidos nos últimos anos são, sem dúvida, a brilhante "vaca leiteira" no seu panorama de activos, continuando a proporcionar aos bancos um fluxo de lucros estável e generoso.

contudo, nos últimos dois anos,o banco central ajusta frequentemente as políticas de taxas de juro e as vantagens destes antigos motores de lucro estão gradualmente a enfraquecer.

devido à pressão excessiva dos juros, muitos mutuários optam por reembolsar antecipadamente os seus empréstimos, especialmente em cidades de primeira linha, como pequim, xangai, guangzhou e shenzhen.

devido ao elevado ponto de base das taxas de juros hipotecárias antecipadas, a diferença entre as taxas de juros entre os empréstimos hipotecários recém-emitidos e os empréstimos existentes é grande. alguns mutuários até usarão empréstimos ao consumidor ou empréstimos comerciais para substituir os empréstimos hipotecários existentes com juros elevados, a fim de reduzir. fundos. custos de despesas e otimizar a estrutura da dívida.

jiang, chefe do departamento de crédito de um banco estatal em pequim, disse: “a série de políticas recentemente introduzidas pode parecer levar os bancos a obter lucros, mas na verdade estão a reduzir a pressão sobre o mercado.afinal de contas, quando a hipoteca se tornar a palha que faz transbordar o copo, a névoa dos cortes pairará sobre todo o mercado.”

foto | internautas compartilham experiência de acabar com fornecimento nas redes sociais

segundo as estatísticas, a actual taxa de reembolso antecipado (taxa de pré-pagamento) dos empréstimos hipotecários bancários no meu país é de cerca de 14%. só no primeiro semestre de 2024, a escala dos empréstimos hipotecários bancários diminuiu em mais de 300 mil milhões e o rácio de empréstimos inadimplentes de alguns bancos aumentou.

resumidamente,o negócio hipotecário do banco sofreu uma contracção significativa e o problema de crédito malparado de algumas instituições intensificou-se.

por conseguinte, ajustar a taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes para um nível próximo do dos novos empréstimos pode efetivamente aliviar a dupla pressão enfrentada pelos bancos:

a primeira é reduzir os desafios de liquidez causados ​​pelos reembolsos antecipados dos empréstimos dos clientes e a segunda é reduzir o risco de aumento dos rácios de crédito malparado.

ao mesmo tempo, para a maioria dos “escravos da habitação”, a redução das mensalidades reduz diretamente o seu encargo financeiro, permitindo a libertação de mais fundos, estimulando assim a vontade de consumo e promovendo a atividade do mercado consumidor.

a este respeito, o bancário liang chao expressou uma opinião semelhante: "no passado, as políticas de empréstimos para segunda habitação eram altamente punitivas. especialmente nas cidades de primeiro nível, o rácio de entrada para segundas habitações já chegou a atingir 70% a 80%. % ao mesmo tempo, junto com altos pontos de bônus.

tendo em conta a tendência descendente dos preços da habitação e a falta de entusiasmo do mercado, não é obviamente apropriado continuar a utilizar o rácio de entrada e as políticas de taxas de juro dos empréstimos que foram concebidas para conter o sobreaquecimento do mercado no passado.portanto, o ajuste atempado das taxas de juro hipotecárias existentes é, sem dúvida, um grande benefício para os bancos, os particulares e todo o mercado imobiliário.”

para que as quatro cidades de primeiro nível, pequim, xangai, guangzhou e shenzhen, relaxem total ou parcialmente as restrições de compra, todos geralmente acreditam que esta é uma manifestação do retorno do mercado. o sr. ma, que trabalha na área de consultoria financeira há muitos anos, disse:

“nos últimos quinze a vinte anos, o rápido desenvolvimento do mercado imobiliário tem sido profundamente impulsionado pela especulação financeira e atributos de investimento, e as suas características de comercialização e financeirização são óbvias.

à medida que o ambiente do mercado muda, o mercado imobiliário regressa gradualmente à sua natureza residencial, e os compradores que apenas necessitam de casas e os utilizadores de habitações melhoradas tornar-se-ão a força central do mercado.

no entanto, devido à expansão do mercado e ao descoberto do consumo nos últimos anos, a dimensão do actual grupo de procura é relativamente limitada. a pequena dimensão do grupo e o poder de compra limitado. o seu efeito de atração e impulso em todo o mercado imobiliário depende do desempenho específico do mercado. "

levará algum tempo para responder como será o desempenho do mercado imobiliário no futuro.

mas, em qualquer caso, a introdução de uma série de políticas antes do dia nacional marca que o mercado imobiliário da china está a dar início a um novo ponto de viragem.