νέα

κάθε φορά που προσαρμόζονται οι πολιτικές ακινήτων, οι κτηματομεσίτες είναι συχνά οι πρώτοι που αντιλαμβάνονται και ανταποκρίνονται σε αυτές τις αλλαγές.

φέτος είναι η 16η χρονιά του xushui ως κτηματομεσίτης τα τελευταία δέκα χρόνια, έχει βιώσει την άνθηση στον κλάδο των ακινήτων.

το βράδυ της 30ης σεπτεμβρίου, το πεκίνο, ακολουθώντας τη σαγκάη, το γκουανγκζού και το σενζέν, χαλάρωσε την πολιτική περιορισμού των αγορών του και ο xu shui και οι συνάδελφοί του άρχισαν να προετοιμάζονται.

τα τελευταία χρόνια, ο xushui μπορούσε να πουλά μόνο έξι ή επτά σπίτια κάθε χρόνο επειδή δεν είχε βασικό μισθό και το εισόδημά του ήταν πενιχρό. τώρα που το όριο για την αγορά κατοικίας έχει μειωθεί, η περίοδος πληρωμής του φόρου κοινωνικής ασφάλισης και των φυσικών προσώπων για μη κατοίκους που αγοράζουν εμπορική κατοικία εντός της πέμπτης περιφερειακής οδού έχει προσαρμοστεί από 5 έτη σε 3 έτη και εκτός της πέμπτης περιφερειακής οδού σε 2 χρόνια.

θεωρεί ότι ήρθε η ώρα για ορισμένους πελάτες που δεν μπόρεσαν να αγοράσουν σπίτια στο πεκίνο επειδή δεν είχαν αρκετά χρόνια να πληρώσουν την κοινωνική ασφάλιση και τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.

νωρίς το πρωί της 1ης οκτωβρίου, ο xushui έστειλε μηνύματα σε αυτούς τους πελάτες έναν προς έναν, λέγοντάς τους ότι ήταν ευπρόσδεκτοι να έρθουν και να δουν τα ακίνητα κατά τη διάρκεια των εορτών της εθνικής ημέρας.

εικόνα |

το τμήμα μάρκετινγκ της εταιρείας xushui ξεκίνησε επίσης ένα σχέδιο προώθησης της "χρυσής εβδομάδας" και συνάδελφοι που δεν είχαν ενημερώσει τις στιγμές wechat για μεγάλο χρονικό διάστημα δημοσίευσαν επίσης αρκετές ενημερώσεις.

σύμφωνα με την εμπειρία του xushui, κάθε φορά που εισάγεται μια ευνοϊκή πολιτική, θα οδηγήσει σε ένα κύμα όγκου συναλλαγών και ταυτόχρονα, θα υπάρχουν επίσης καταστάσεις όπου οι ιδιοκτήτες είναι απρόθυμοι να πουλήσουν.

πάρτε για παράδειγμα μια κοινότητα στην περιοχή chaoyang του πεκίνου, όπου η xushui είναι υπεύθυνη ανεβάζουν τις ιδιοκτησίες τους» και τώρα η κοινότητα διατίθεται προς πώληση. υπάρχουν μόνο εξήντα ή εβδομήντα κατοικίες.

"μετά την εμφάνιση της νέας πολιτικής, όταν μίλησα με τους ιδιοκτήτες, η στάση τους άλλαξε. ήθελαν να αυξήσουν την τιμή ή ήθελαν να περιμένουν και να δουν, και ήταν προφανώς πιο πεισματάρηδες από πριν."

μερικοί άνθρωποι θέλουν να περιμένουν, ενώ άλλοι θέλουν να βιαστούν στη δράση. ανά πάσα στιγμή, υπάρχουν άνθρωποι που πουλάνε και αγοράζουν σπίτια. σύμφωνα με τον πράκτορα νέας γενιάς fang gang, όσο πιο αβέβαιη είναι η αγορά, τόσο περισσότερο θα δοκιμάσει την ικανότητα των κτηματομεσιτών.

ο fang gang ήταν στον κλάδο μόνο πέντε χρόνια, και αυτά τα πέντε χρόνια ήταν επίσης τα χρόνια που ο κλάδος των ακινήτων βρισκόταν σε παρακμή. οι συνάδελφοι γύρω του είτε παραιτήθηκαν και άλλαξαν καριέρα, είτε έμειναν στη «συνταξιοδότηση», αλλά ήταν πάντα ο κορυφαίος σε πωλήσεις στο μαγαζί του.

«σε σύγκριση με την περσινή αγορά, ο όγκος συναλλαγών φέτος είναι ακόμα καλός, υψηλότερος από πέρυσι, αλλά η τιμή συναλλαγής δεν είναι ιδανική. πούλησα περισσότερα από 30 σπίτια πέρυσι και ήταν κοντά στα 30 σπίτια από το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους ο συνολικός όγκος θα πρέπει να είναι υψηλότερος από πέρυσι.

η δικαιοδοσία του fang gang βρίσκεται στο tongzhou, ανατολικά του πεκίνου. σύμφωνα με τον ίδιο, η πτώση των τιμών στις τιμές των κατοικιών γύρω από το μετρό στην περιοχή είναι περίπου 20%.

αν και ο αριθμός των συμβολαίων του έχει αυξηθεί, ο συνολικός αριθμός των συμβολαίων έχει μειωθεί γιατί έχει πέσει η τιμή μονάδας του ακινήτου.

την παραμονή της εθνικής ημέρας, το πεκίνο ανακοίνωσε τη χαλάρωση της πολιτικής περιορισμού των αγορών για 13 χρόνια, κάτι που ο fang gang είπε ότι ήταν αναμενόμενη. όσο για το αν οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν ως αποτέλεσμα, ο fang gang πιστεύει ότι «εξαρτάται ακόμα από τη συγκεκριμένη κατάσταση».

εικόνα |. η tongzhou ανακοίνωσε την άρση των πολιτικών περιορισμού αγορών, σύμφωνα με άλλες περιοχές στο πεκίνο

ο chen min εντάχθηκε επίσης στον κλάδο των ακινήτων ταυτόχρονα με τον fang gang. η περιοχή για την οποία είναι υπεύθυνος ο chen min χωρίζεται μόνο από το κατάστημα του fang gang από τον ποταμό chaobai και ανήκει στο yanjiao, hebei.

τα τελευταία χρόνια, ο chen min έχει δει με τα μάτια του το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών στο yanjiao έχουν πέσει κατακόρυφα, με τις τιμές να έχουν μειωθεί στο μισό.

"από τον νοέμβριο του περασμένου έτους εκδίδονται συνεχώς ευνοϊκές πολιτικές. αν και οι πολιτικές ήταν υποστηρικτικές, οι τιμές πέφτουν. το ίδιο το yanjiao είναι ένα μικρό μέρος. για παράδειγμα, μερικά από τα έργα στο nancheng για τα οποία είμαστε υπεύθυνοι έχουν πέσει στο άνοιγμα ποια είναι η κατάσταση στο yanjiao; υπάρχουν περισσότεροι άνθρωποι που πουλάνε σπίτια από ότι αγοράζουν σπίτια.

ο chen min δεν εκπλήσσεται από τις αλλαγές της αγοράς στο yanjiao. οι περισσότεροι από τους ανθρώπους που επιλέγουν να αγοράσουν σπίτια στο yanjiao είναι οικογένειες που περιορίζονται από τους περιορισμούς αγοράς του πεκίνου και τις υψηλές τιμές στέγασης, καθώς και γονείς που ανησυχούν για την εκπαίδευση των παιδιών τους. το yanjiao είναι η δεύτερη καλύτερη επιλογή για αυτούς τους αγοραστές κατοικιών για να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης και εκπαίδευσης.

«τώρα που το πεκίνο έχει χαλαρώσει τους περιορισμούς αγοράς, εάν οι τιμές των κατοικιών είναι αποδεκτές, το πεκίνο θα είναι σίγουρα η πρώτη επιλογή για όλους».

ο chen min πιστεύει ότι παρά τις συνεχείς ευνοϊκές πολιτικές, η αγορά ακινήτων στο yanjiao ανήκει ήδη στο παρελθόν και θα είναι δύσκολο να ανακτήσει την παλιά της αίγλη.

ως «σκλάβα των κατοικιών» που αποπληρώνει το στεγαστικό της δάνειο, η tong xin έχει «χτυπηθεί» από κύματα υπερπαραγωγικών ειδήσεων πρόσφατα.

«φαίνεται ότι κάθε φορά που ξυπνάω πέφτουν πίτες από τον ουρανό».

το 2021, η 35χρονη tong xin πήρε δάνειο 3 εκατομμυρίων και αγόρασε το πρώτο της σπίτι στο πεκίνο σε υψηλή τιμή. αν και οι τιμές των κατοικιών δεν έχουν ανταποκριθεί στις καλές στιγμές, έχουν καλύψει τα οφέλη από τις προσαρμογές των επιτοκίων.

όταν αγόρασε το σπίτι πριν από τρία χρόνια, το επιτόκιο αποπληρωμής του δανείου της ήταν πάνω από 5 τοις εκατό και η μηνιαία πληρωμή της ήταν περίπου 18.000 γιουάν. στην προσαρμογή της πολιτικής το 2023, το επιτόκιο μειώθηκε σε περισσότερο από 4% και η μηνιαία πληρωμή μειώθηκε στα 15.000 γιουάν.

εάν το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων προσαρμοστεί ξανά φέτος και αποπληρώσει μέρος του κεφαλαίου νωρίς στην αρχή του έτους, η μηνιαία πληρωμή μπορεί να είναι λίγο πάνω από 10.000 γιουάν.

αυτή η αλλαγή σημαίνει ότι οι μηνιαίες δαπάνες για τόκους του tong xin θα μειωθούν κατά έξι έως επτά χιλιάδες γιουάν, που είναι σχεδόν ισοδύναμο με το μέσο μηνιαίο εισόδημα των κατοίκων σε πόλεις δεύτερης και τρίτης κατηγορίας στην κίνα.

εικόνα |. η γειτονιά του tong xin

"αισθάνομαι ότι μπορώ να ζήσω ξανά μια καλή ζωή χωρίς το βάρος της υποθήκης. μπορώ να αγοράσω όσο θέλω χωρίς να χρειάζεται να διαβάσω την τιμή πριν αγοράσω κάτι η χαρά του tong xin είναι προφανής."

τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι το επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων στη χώρα μου έχει πέσει σε ιστορικό χαμηλό, περίπου 3,45%. αντίθετα, το μέσο υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων παραμένει περίπου στο 4,21%, ενώ ορισμένοι ιδιοκτήτες πρέπει να φέρουν επιτόκιο από 5% έως 6%.

αυτή η προσαρμογή των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων θα επιφέρει μια μέση μείωση κατά περίπου 0,5 ποσοστιαίες μονάδες και αναμένεται να εξοικονομήσει περίπου 150 δισεκατομμύρια γιουάν σε πληρωμές τόκων για νοικοκυριά που αγοράζουν σπίτι κάθε χρόνο.

λαμβάνοντας για παράδειγμα ένα στεγαστικό δάνειο 1 εκατομμυρίου γιουάν με ίσες αποπληρωμές κεφαλαίου και τόκων σε διάστημα 30 ετών, η μηνιαία αποπληρωμή μετά την προσαρμογή θα μειωθεί κατά περίπου 284 γιουάν και η εξοικονόμηση αποπληρωμής για 30 χρόνια θα είναι περίπου 100.000 γιουάν.

ωστόσο, ορισμένοι άνθρωποι αδιαφορούν για τις προσαρμογές των επιτοκίων.

ο guo jing, ο οποίος ζει στο πεκίνο για περισσότερα από 20 χρόνια, είναι ένας από τους παλαιότερους ανθρώπους που εγκαταστάθηκαν στο πεκίνο. μέσα σε λίγα χρόνια αφότου ήρθε στο πεκίνο, αγόρασε το πρώτο της ακίνητο στο tongzhou για μια «τιμή λάχανου» και αργότερα αγόρασε ένα μικρό διαμέρισμα στο yanjiao με πλήρη πληρωμή.

εικόνα |. το σπίτι που αγόρασε ο guo jing στο tongzhou

το 2016, μια συνάδελφος πήγε στο bazhou της επαρχίας hebei για να αγοράσει ένα σπίτι και δεν μπόρεσε να αντισταθεί στην ενθάρρυνση και πήρε ένα δάνειο για να αγοράσει ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων.

αν και πρέπει να αποπληρώνει μια υποθήκη άνω των 2.900 γιουάν κάθε μήνα, για την guo jing, η οποία έχει ένα αξιοπρεπές εισόδημα, αυτή η δαπάνη δεν είναι επιβάρυνση.

αν δεν την είχαν ρωτήσει, παραλίγο να ξεχάσει την προσαρμογή των επιτοκίων.αφού κοίταξα το αρχείο αποπληρωμής του δανείου, ανακάλυψα ότι η μηνιαία πληρωμή μειώθηκε από περισσότερα από 2.900 γιουάν σε περισσότερα από 2.700 γιουάν.

"για όσους αποπληρώνουν δάνεια και έχουν άκαμπτη ανάγκη να αγοράσουν σπίτι, τα χαμηλότερα επιτόκια και οι χαμηλότεροι δείκτες προκαταβολής είναι σίγουρα καλά πράγματα. μπορούν να μειώσουν την οικονομική πίεση όλων, αλλά ο αντίκτυπος σε εμάς είναι στην πραγματικότητα σχετικά περιορισμένος."

ο guo jing είπε, "η γενιά μας είναι βαθιά επηρεασμένη από τις παραδοσιακές έννοιες και γενικά έχει την ιδέα "να αγοράσει ένα σπίτι και να εγκατασταθεί". ως εκ τούτου, ένας σημαντικός αριθμός ανθρώπων έχει ήδη αγοράσει περισσότερα από ένα σπίτια, αν το επιτρέπουν οι συνθήκες, και έχουν επίσης δανειστεί χρήματα είναι σχεδόν εκεί.είμαστε από αυτούς που έχουν απολαύσει μερίσματα ακίνητης περιουσίας δεν έχουμε το βάρος των μεγάλων δανείων, επομένως δεν δίνουμε ιδιαίτερη σημασία στις αλλαγές των επιτοκίων.”

ωστόσο, ο guo jing είπε επίσης,εάν υπάρχει ανάγκη βελτίωσης των συνθηκών διαβίωσης και απαιτείται δάνειο για την αντικατάσταση μιας νέας κατοικίας, σίγουρα θα ληφθεί υπόψη ο δείκτης προκαταβολής και το επιτόκιο.

υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ ατόμων διαφορετικών ηλικιακών ομάδων όσον αφορά τις σκέψεις τους για τη λήψη δανείου για την αγορά ενός σπιτιού. σε σύγκριση με τον guo jing, ο οποίος γεννήθηκε τη δεκαετία του 1970 και είναι σχετικά «συντηρητικός», ο qingqing, ο οποίος γεννήθηκε τη δεκαετία του 1995, μπορεί να έχει μια κάπως «αντισυμβατική» άποψη.

το qingqing αποδοκιμάζει τους νέους που αγοράζουν σπίτια.

θαυμάζει τις απόψεις ενός blogger διασημοτήτων του διαδικτύου:η αγορά ενός σπιτιού είναι σαν να αγοράζεις ένα διαμαντένιο δαχτυλίδι για γάμο. αν αγοράσεις ένα διαμάντι, θα το αγοράσεις και να μειώσει την ποιότητα της ζωής σας.

η qingqing δεν θέλει τα 30 χρόνια της ζωής της να κλειδωθούν με υποθήκη, γι' αυτό η συμβουλή της είναι: μην παίρνετε ποτέ δάνειο για να αγοράσετε ένα σπίτι και μην πάρετε μια απόφαση επιπόλαια ακόμα κι αν το επιτόκιο είναι φιλικό.

αυτός ο σεπτέμβριος του 2024 είναι ένας μήνας πλήρους ισχύος πυρός.

δημοσιονομική, χρηματοοικονομική, νομισματική, ακίνητη περιουσία και άλλες συναφείς πολιτικές έχουν εισαχθεί εντατικά, κάτι που είναι συντριπτικό.

μείωση υποχρεωτικών αποθεματικών, μείωση επιτοκίων και μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων εάν υπάρχει ένα μέρος που υποφέρει από αυτήν την προσαρμογή της πολιτικής, μπορεί να είναι το δανείζον ίδρυμα - η τράπεζα.

στις 29 σεπτεμβρίου, τέσσερις κρατικές τράπεζες, η icbc, η china construction bank, η agricultural bank of china και η bank of china, εξέδωσαν ανακοινώσεις κατά τη διάρκεια της νύχτας ότι θα ολοκληρώσουν τις προσαρμογές κατά παρτίδες στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έως τις 31 οκτωβρίου 2024.

για τις εμπορικές τράπεζες, τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια με υψηλά επιτόκια που διατηρήθηκαν τα τελευταία χρόνια είναι αναμφίβολα η λαμπερή «αγελάδα μετρητών» στο ενεργητικό τους τοπίο, που συνεχίζει να παρέχει στις τράπεζες μια σταθερή και γενναιόδωρη ροή κερδών.

ωστόσο, τα τελευταία δύο χρόνια,η κεντρική τράπεζα προσαρμόζει συχνά τις πολιτικές επιτοκίων και τα πλεονεκτήματα αυτών των πρώην μηχανών κερδοφορίας σταδιακά εξασθενούν.

λόγω της υπερβολικής πίεσης των επιτοκίων, πολλοί δανειολήπτες επιλέγουν να αποπληρώσουν νωρίς τα δάνειά τους, ειδικά σε πόλεις πρώτης κατηγορίας όπως το πεκίνο, η σαγκάη, η γκουανγκζού και η σενζέν.

λόγω του υψηλού σημείου βάσης των επιτοκίων πρόωρων στεγαστικών δανείων, το χάσμα επιτοκίων μεταξύ των πρόσφατα εκδοθέντων στεγαστικών δανείων και των υφιστάμενων δανείων είναι μεγάλο. κόστος δαπανών και βελτιστοποίηση της διάρθρωσης του χρέους.

ο κ. jiang, επικεφαλής του τμήματος πίστωσης μιας κρατικής τράπεζας στο πεκίνο, δήλωσε: «η πρόσφατα εισαχθείσα σειρά πολιτικών μπορεί να φαίνεται ότι οδηγεί τις τράπεζες σε κέρδη, αλλά στην πραγματικότητα μειώνουν την πίεση στην αγορά.άλλωστε, όταν το στεγαστικό δάνειο γίνει το άχυρο που σπάει την πλάτη της καμήλας, η ομίχλη των αποκοπών θα κρέμεται σε ολόκληρη την αγορά.”

εικόνα |

σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το τρέχον ποσοστό πρόωρης αποπληρωμής (επιτόκιο προπληρωμής) των τραπεζικών στεγαστικών δανείων στη χώρα μου είναι περίπου 14%. μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2024, η κλίμακα των τραπεζικών στεγαστικών δανείων έχει συρρικνωθεί κατά περισσότερα από 300 δισεκατομμύρια και ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων ορισμένων τραπεζών έχει αυξηθεί.

εν συντομία,ο κλάδος των στεγαστικών δανείων της τράπεζας γνώρισε σημαντική συρρίκνωση και το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων ορισμένων ιδρυμάτων έχει ενταθεί.

επομένως, η προσαρμογή του επιτοκίου των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων σε επίπεδο κοντά σε αυτό των νέων δανείων μπορεί να μετριάσει αποτελεσματικά τις διπλές πιέσεις που αντιμετωπίζουν οι τράπεζες:

το πρώτο είναι να μειωθούν οι προκλήσεις ρευστότητας που προκαλούνται από τις πρόωρες αποπληρωμές των δανείων των πελατών και το δεύτερο είναι να μειωθεί ο κίνδυνος αύξησης των δεικτών μη εξυπηρετούμενων δανείων.

ταυτόχρονα, για την πλειονότητα των «στεγαστικών σκλάβων», η μείωση των μηνιαίων πληρωμών μειώνει άμεσα την οικονομική τους επιβάρυνση, επιτρέποντας την αποδέσμευση περισσότερων κεφαλαίων, τονώνοντας έτσι την καταναλωτική διάθεση και προάγοντας τη δραστηριότητα της καταναλωτικής αγοράς.

από αυτή την άποψη, ο τραπεζικός επαγγελματίας liang chao εξέφρασε παρόμοια άποψη: "στο παρελθόν, οι πολιτικές δανείων δεύτερης κατοικίας ήταν άκρως τιμωρητικές. ειδικά σε πόλεις πρώτης κατηγορίας, ο δείκτης προκαταβολής για δεύτερη κατοικία ήταν κάποτε τόσο υψηλός από 70% έως 80 ταυτόχρονα, μαζί με υψηλούς πόντους μπόνους.

λόγω της πτωτικής τάσης των τιμών των κατοικιών και της έλλειψης ενθουσιασμού της αγοράς, προφανώς δεν είναι σκόπιμο να συνεχιστεί η χρήση του δείκτη προκαταβολής και των επιτοκίων δανείων που είχαν σχεδιαστεί για να περιορίσουν την υπερθέρμανση της αγοράς στο παρελθόν.ως εκ τούτου, η έγκαιρη προσαρμογή των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων αποτελεί αναμφίβολα μεγάλο όφελος για τις τράπεζες, τους ιδιώτες και ολόκληρη την αγορά ακινήτων.”

για να χαλαρώσουν πλήρως ή εν μέρει οι περιορισμοί αγοράς στις τέσσερις πόλεις πρώτης κατηγορίας πεκίνο, σαγκάη, γκουανγκζού και σενζέν, όλοι πιστεύουν γενικά ότι αυτό είναι μια εκδήλωση της επιστροφής της αγοράς. ο κ. μα, ο οποίος έχει εργαστεί στον τομέα των οικονομικών συμβούλων για πολλά χρόνια, είπε:

«τα τελευταία δεκαπέντε με είκοσι χρόνια, η ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων οφείλεται βαθιά στην οικονομική κερδοσκοπία και στα επενδυτικά χαρακτηριστικά και τα χαρακτηριστικά εμπορευματοποίησης και χρηματιστικοποίησής της είναι προφανή.

καθώς το περιβάλλον της αγοράς αλλάζει, η αγορά ακινήτων επιστρέφει σταδιακά στην οικιστική της φύση και οι αγοραστές που χρειάζονται απλώς σπίτια και χρήστες βελτιωμένων κατοικιών θα γίνουν η βασική δύναμη της αγοράς.

ωστόσο, λόγω της επέκτασης της αγοράς και της υπερανάληψης της κατανάλωσης τα τελευταία χρόνια, το μέγεθος της τρέχουσας ομάδας ζήτησης είναι σχετικά περιορισμένο το μικρό μέγεθος του ομίλου και η περιορισμένη αγοραστική δύναμη η ελκυστική και ενισχυτική του επίδραση σε ολόκληρη την αγορά ακινήτων εξαρτάται από τις συγκεκριμένες επιδόσεις της αγοράς. "

θα χρειαστεί χρόνος για να απαντήσουμε πώς θα αποδώσει η αγορά ακινήτων στο μέλλον.

αλλά σε κάθε περίπτωση, η εισαγωγή μιας σειράς πολιτικών πριν από την εθνική ημέρα σηματοδοτεί ότι η αγορά ακινήτων της κίνας εγκαινιάζει μια νέα καμπή.