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부동산 정책이 조정될 때마다 부동산 중개인은 이러한 변화를 가장 먼저 감지하고 대응하는 경우가 많습니다.

올해로 xushui는 부동산 중개인으로 일한 지 16년이 되었습니다. 그는 지난 10년 동안 부동산 업계의 호황을 경험했으며, 업계 충격으로 인해 여러 채의 집을 잃었습니다.

9월 30일 저녁, 베이징은 상하이, 광저우, 선전에 이어 구매 제한 정책을 완화했고 쉬수이와 그의 동료들은 준비를 시작했다.

지난 몇 년간 쉬수이씨는 기본급도 없고 수입도 적었기 때문에 매년 6, 7채의 집을 팔 수 밖에 없었습니다. 주택 구입 기준이 낮아짐에 따라 5차 순환도로 내 상업용 주택을 구입하는 비거주자의 사회보장 및 개인세 납부 기간이 5년에서 3년으로, 5차 순환도로 외 지역에서는 2년으로 조정됩니다. 연령.

그는 이제 사회 보장과 개인 소득세를 납부할 수 있는 기간이 충분하지 않아 베이징에서 주택을 구입할 수 없는 일부 고객을 위한 시기라고 생각합니다.

10월 1일 이른 아침, xushui는 이들 고객에게 한 명씩 메시지를 보내 국경일 연휴 동안 부동산을 방문할 수 있다는 메시지를 보냈습니다.

사진 | 부동산 실무자들은 국경일 동안 고객에게 주택을 보여달라고 권유하는 소셜 네트워크 어디에서나 볼 수 있습니다.

xushui 회사의 마케팅 부서도 '골든 위크' 프로모션 계획을 시작했으며 오랫동안 wechat moments를 업데이트하지 않은 동료들도 여러 업데이트를 게시했습니다.

xushui의 경험에 따르면 유리한 정책이 도입될 때마다 거래량이 급증하고 동시에 소유자가 판매를 꺼리는 상황도 있을 것입니다.

xushui가 담당하고 있는 베이징 차오양구의 커뮤니티를 예로 들면, 이전에는 이 커뮤니티에 보통 100채 이상의 주택이 판매되었습니다. 그러나 올해 몇 차례 정책 조정을 거친 후 일부 소유자는 그들의 재산을 늘리십시오." 그리고 이제 지역 사회는 매물로 등록되었습니다. 주택은 60~70가구밖에 없습니다.

"새로운 정책이 나온 후, 소유주들과 이야기를 나누자 그들의 태도가 바뀌었습니다. 그들은 가격을 올리고 싶어하거나 기다려 보길 원했고, 확실히 이전보다 더 고집스러워졌습니다."

어떤 사람들은 기다리기를 원하는 반면, 다른 사람들은 서둘러 행동하기를 원합니다. 언제든지 집을 팔고 사는 사람들이 있습니다. 신세대 중개인 fang gang에 따르면 시장이 불확실할수록 부동산 중개인의 능력을 더 많이 시험하게 될 것이라고 합니다.

fang gang은 업계에 종사한 지 5년 밖에 되지 않았으며, 이 5년은 부동산 산업이 쇠퇴하는 시기이기도 했습니다. 그의 주변 동료들은 사임하고 경력을 바꾸거나 "은퇴" 상태로 남아 있었지만 그는 항상 그의 가게에서 가장 잘 팔리는 사람이었습니다.

"지난해 시세와 비교하면 올해 거래량은 여전히 ​​양호해 지난해보다 높으나 거래가격이 이상적이지는 않다. 지난해 30채 넘게 팔았고, 상반기 이후로는 30채 가까이 됐다. 올해 총량은 작년보다 높아야 한다.”

fang gang의 관할권은 베이징 동쪽 tongzhou에 있습니다. 그에 따르면 해당 지역 지하철 주변 집값 하락폭은 약 20%에 이른다.

계약 건수는 늘었지만 부동산 단가 하락으로 인해 전체 계약 건수는 감소했다.

국경일 전날 베이징은 13년 동안 이어온 구매 제한 정책을 완화한다고 발표했는데, fang gang은 이를 예상했다고 말했습니다. 결과적으로 주택 가격이 상승할지 여부에 대해 fang gang은 "아직 구체적인 상황에 달려 있다"고 믿습니다.

사진 | tongzhou는 베이징의 다른 지역과 마찬가지로 구매 제한 정책을 해제한다고 발표했습니다.

chen min도 fang gang과 동시에 부동산 업계에 합류했습니다. chen min이 담당하는 지역은 fang gang의 상점과 조백강을 사이에 두고 분리된 허베이성 yanjiao에 속합니다.

지난 몇 년 동안 chen min은 yanjiao의 주택 가격이 급락하고 가격이 절반으로 떨어졌다는 사실을 직접 눈으로 목격했습니다.

"작년 11월부터 우호적인 정책이 지속적으로 발표되었습니다. 정책이 우호적이었지만 가격은 하락했습니다. yanjiao 자체는 작은 곳입니다. 예를 들어 우리가 담당하고 있는 난청의 일부 프로젝트는 시작 단계로 떨어졌습니다. 가격. 지금 옌자오의 상황은 어떻습니까? 집을 사는 사람보다 늑대가 더 많고 고기는 적습니다.

chen min은 yanjiao의 시장 변화에 놀라지 않습니다. 옌자오에서 주택 구입을 선택한 사람들의 대부분은 베이징의 주택 구입 제한과 높은 주택 가격으로 인해 제약을 받고 있는 가족들과 자녀 교육을 걱정하는 부모들이다. yanjiao는 주택 구매자가 주택 및 교육 요구를 충족할 수 있는 차선책입니다.

"이제 베이징이 구매 제한을 완화했기 때문에 주택 가격이 수용 가능하다면 베이징은 확실히 모든 사람의 첫 번째 선택이 될 것입니다."

chen min은 지속적인 우호적인 정책에도 불구하고 yanjiao의 부동산 시장은 이미 과거의 일이 되었으며 이전의 영광을 회복하기 어려울 것이라고 생각합니다.

주택담보대출을 상환하는 '주거 노예'로서 tong xin은 최근 블록버스터 뉴스의 물결에 '망가졌다'.

"깨어날 때마다 하늘에서 파이가 떨어지는 것 같아요."

2021년 35세의 통신(tong xin)은 300만 달러의 대출을 받아 베이징에 있는 첫 집을 높은 가격에 구입했습니다. 주택 가격은 호황을 따라잡지 못했지만 금리 조정의 수혜를 따라잡았다.

3년 전 집을 샀을 당시 대출 상환 이자율은 5%가 넘었고, 월 불입금은 1만8000위안 정도였다. 2023년 정책조정에서는 금리를 4% 이상으로 인하하고, 월 납입금도 1만5000위안으로 인하했다.

올해 다시 기존 주택담보대출 금리를 조정해 원금 일부를 연초에 갚는다면 월 상환액은 1만 위안 남짓에 불과할 것이다.

이러한 변화는 tong xin의 월 이자 지출이 6~7,000위안 감소한다는 것을 의미하며, 이는 중국 2선 및 3선 도시 거주자의 월 평균 소득과 거의 맞먹습니다.

사진 | 통신의 동네

"담보대출 부담 없이 다시 좋은 삶을 살 수 있을 것 같은 느낌이 듭니다. 물건을 사기 전에 가격표를 볼 필요 없이 원하는 만큼 살 수 있다는 것이 통신의 기쁨입니다."

최신 데이터에 따르면 우리나라의 신규 주택담보대출 이자율은 약 3.45%로 역사적 최저 수준으로 떨어졌습니다. 반면 기존 평균 모기지 금리는 4.21% 안팎에 머물고 있으며, 일부 소유자는 5~6%의 금리를 부담해야 하는 경우도 있다.

이번 기존 모기지 금리 조정으로 평균 약 0.5%포인트 감소하고, 주택 구입 가구의 연간 이자 지불액이 약 1,500억 위안 정도 절약될 것으로 예상된다.

30년 동안 원리금 균등 상환이 적용되는 100만 위안 모기지를 예로 들면, 조정 후 월 상환액은 약 284위안이 줄어들고, 30년 동안 상환 저축액은 약 10만 위안이 됩니다.

그러나 일부 사람들은 금리 조정에 무관심하다.

베이징에서 20년 넘게 살았던 궈징(guo jing)은 베이징에 정착한 초기 사람들 중 한 명입니다. 베이징에 온 지 몇 년 만에 그녀는 '양배추 가격'으로 퉁저우에서 첫 부동산을 샀고, 나중에 전액을 지불하고 옌자오에 있는 작은 아파트를 샀습니다.

사진 | 궈징이 퉁저우에서 구입한 집

2016년, 한 동료가 집을 사러 허베이성 바저우에 갔다가 그녀를 끌고 갔다. 그녀는 그 격려를 참지 못하고 대출을 받아 방 2개짜리 아파트를 샀다.

매달 2,900위안이 넘는 대출금을 갚아야 하지만, 수입이 괜찮은 궈징에게는 이 지출이 부담스럽지 않다.

묻지 않았다면 금리 조정을 거의 잊어버릴 뻔했다.대출 상환 기록을 살펴보니 월 상환액이 2,900위안 이상에서 2,700위안 이상으로 감소한 것을 알게 되었습니다.

"대출금을 갚고 주택 구입이 꼭 필요한 사람들에게는 금리를 낮추고 계약금 비율을 낮추는 것이 확실히 좋은 일입니다. 모든 사람의 재정적 압박을 줄일 수 있지만 실제로 우리에게 미치는 영향은 상대적으로 제한적입니다."

궈징은 "우리 세대는 전통관념의 영향이 깊고 일반적으로 '집을 사서 정착한다'는 생각을 갖고 있다"며 "그래서 여건이 허락하면 이미 한 채 이상의 집을 구입한 사람들이 상당수고, 돈도 빌렸어요. 거의 다 됐어요.우리는 부동산 배당을 즐겨온 이들 중 하나다. 고액 대출에 대한 부담이 없어 금리 변동에 크게 신경 쓰지 않는 편이다.”

그러나 guo jing은 다음과 같이 말했습니다.생활여건 개선이 필요하고 새 집을 교체하기 위해 대출이 필요한 경우 계약금 비율과 이자율이 반드시 고려됩니다.

주택 구입을 위해 대출을 받는 것에 대한 생각은 연령대별로 큰 차이가 있습니다. 1970년대에 태어나 상대적으로 '보수적'인 궈징에 비하면 1995년대에 태어난 칭칭은 다소 '파격적인' 시각을 갖고 있을지도 모른다.

칭칭은 젊은이들이 집을 사는 것을 승인하지 않습니다.

그녀는 인터넷 유명 블로거의 견해를 존경합니다.집을 사는 것은 결혼을 위해 다이아몬드 반지를 사는 것과 같다. 다이아몬드를 사면 30년 담보대출을 받아야 한다면 기분에 심각한 영향을 미칠 것이다. 그리고 삶의 질을 떨어뜨립니다.

qingqing은 자신의 30년 인생이 주택담보대출에 묶여 있는 것을 원하지 않기 때문에 그녀의 조언은 다음과 같습니다. 집을 사기 위해 대출을 받지 말고, 이자율이 우호적이라고 해도 가볍게 결정하지 마십시오.

2024년 9월은 완전 화력의 달입니다.

재정, 금융, 통화, 부동산 등 관련 정책이 집중적으로 도입돼 압도적이다.

지급준비금 인하, 금리 인하, 기존 주택담보대출 금리 인하 등 이번 정책 조정으로 어려움을 겪는 쪽이 있다면 대출기관, 즉 은행일 수도 있다.

9월 29일, 4개 국영은행인 icbc, 중국건설은행, 중국농업은행, 중국은행은 2024년 10월 31일까지 기존 모기지 금리에 대한 일괄 조정을 완료하겠다고 밤새 발표했습니다.

상업은행의 경우, 지난 몇 년간 보유하고 있던 고금리 기존 주택담보대출은 의심할 여지없이 자산 환경에서 빛나는 '현금소'로서 은행에 안정적이고 넉넉한 이익 흐름을 계속 제공하고 있습니다.

그러나 지난 2년 동안,중앙은행은 금리 정책을 수시로 조정하고 있으며, 이러한 기존 수익 엔진의 장점은 점차 약화되고 있습니다.

과도한 이자 압박으로 인해 많은 차용인이 대출금을 조기 상환하기로 결정했으며, 특히 베이징, 상하이, 광저우, 선전과 같은 1급 도시에서는 더욱 그렇습니다.

초기 주택담보대출 금리가 높기 때문에 새로 발행되는 주택담보대출과 기존 대출 사이의 금리 격차가 크다. 일부 대출자들은 이를 줄이기 위해 기존 고금리 주택담보대출을 대체하기 위해 소비자대출이나 기업대출을 이용하기도 한다. 지출 비용을 절감하고 부채 구조를 최적화합니다.

베이징의 한 국유은행 신용부서장인 장씨는 이렇게 말했습니다. “최근 도입된 일련의 정책은 은행이 이익을 내도록 유도하는 것처럼 보일 수 있지만 실제로는 시장에 대한 압력을 줄이고 있습니다.결국 모기지가 낙타의 등뼈를 부러뜨리는 지푸라기가 되면 시장 전체에 삭감의 안개가 드리워질 것입니다.”

사진 | 네티즌들은 소셜 네트워크에서 공급 중단 경험을 공유합니다.

통계에 따르면 현재 우리나라 은행 모기지론의 조기상환률(선불률)은 14% 정도다. 2024년 상반기에만 은행 주택담보대출 규모가 3000억 이상 줄었고, 일부 은행의 부실대출 비율은 높아졌다.

요컨대,은행의 모기지 사업이 크게 위축되고 일부 기관의 부실대출 문제가 심화됐다.

따라서 기존 모기지 대출의 이자율을 신규 대출의 이자율에 가까운 수준으로 조정하면 은행이 직면한 이중 압력을 효과적으로 완화할 수 있습니다.

첫 번째는 고객의 대출 조기 상환으로 인한 유동성 문제를 줄이는 것이고, 두 번째는 부실채권 비율 상승 위험을 줄이는 것입니다.

동시에 대다수의 '주거 노예'의 경우 월 납부금 감소는 재정적 부담을 직접적으로 줄여 더 많은 자금을 방출할 수 있게 하여 소비 의욕을 자극하고 소비자 시장의 활동을 촉진합니다.

이에 대해 은행 실무자 liang chao도 비슷한 견해를 밝혔습니다. "과거에는 2주택 대출 정책이 매우 처벌적이었습니다. 특히 1선 도시에서는 2주택 대출에 대한 계약금 비율이 한때 70%에 달했습니다. 동시에 높은 보너스 포인트와 함께 80%까지.

주택가격 하락세와 시장의 의욕 부족을 고려할 때 과거 시장과열을 억제하기 위해 마련한 계약금 비율과 대출 금리 정책을 계속해서 활용하는 것은 적절하지 않다는 것이 분명하다.따라서 기존 모기지 이자율을 적시에 조정하는 것은 의심할 여지 없이 은행, 개인 및 전체 부동산 시장에 큰 이익이 됩니다.”

베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1선 도시가 구매 제한을 완전히 또는 부분적으로 완화하는 것은 일반적으로 모두가 이것이 시장 복귀의 징후라고 믿고 있습니다. 수년간 금융 컨설팅 분야에서 일해 온 ma씨는 다음과 같이 말했습니다.

“지난 15~20년간 부동산 시장의 급속한 발전은 금융 투기와 투자 속성에 크게 좌우되어 상업화, 금융화 특성이 뚜렷하다.

시장 환경이 변화함에 따라 부동산 시장은 점차 주거적 성격으로 돌아가고, 단지 주택이 필요한 구매자와 개선된 주택의 사용자가 시장의 핵심 세력이 될 것입니다.

그러나 지난 몇 년간 시장 확대와 소비 초과인월로 인해 현재 수요 집단의 규모는 상대적으로 제한적입니다. 그룹 규모가 작고 구매력이 제한적입니다. 전체 부동산 시장에 대한 견인 및 부양 효과는 특정 시장 성과에 따라 달라집니다. "

앞으로 부동산 시장이 어떻게 전개될지 답변하는 데는 시간이 걸릴 것입니다.

그러나 어쨌든 국경일을 앞두고 일련의 정책이 발표된 것은 중국 부동산 시장이 새로운 전환점을 맞이하고 있음을 의미한다.