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不動産政策が調整されると、多くの場合、不動産業者がその変化を最初に感知して対応します。

xushui さんは今年で不動産業者として 16 年目になります。過去 10 年間で不動産業界のブームを経験し、月に数百万ドルを稼ぎましたが、業界のショックでいくつかの家を失いました。

9月30日夜、上海、広州、深センに続いて北京も購入制限政策を緩和し、徐水氏らは本格的に動き始めた。

ここ数年、徐水さんは基本給がなく、収入も乏しかったため、毎年6、7軒しか家を売ることができなかった。住宅購入の基準が引き下げられたことにより、五環状道路内で商用住宅を購入する非居住者の社会保障と個人納税の期間は5年から3年に、五環状道路外では2年に調整されました。年。

同氏は、社会保障や個人所得税を支払うのに十分な年数がなかったため北京で住宅を購入できなかった一部の顧客にとって、今がその時期だと感じている。

10月1日の早朝、徐水さんはこれらの顧客に一人ずつメッセージを送り、国慶節の休暇中にぜひ物件を見に来てほしいと伝えた。

写真 | 建国記念日に顧客に住宅の内見を勧誘する不動産業者の姿がソーシャル ネットワークのいたるところで見られます。

xushui さんの会社のマーケティング部門も「ゴールデン ウィーク」プロモーション プランを立ち上げ、長い間 wechat モーメントを更新していなかった同僚もいくつかの更新情報を投稿しました。

xushui氏の経験によれば、有利な政策が導入されるたびに取引高の波が押し寄せると同時に、所有者が売却をためらう状況も発生するという。

徐水氏が担当する北京市朝陽区のコミュニティを例に挙げると、例年、このコミュニティでは通常100戸以上の住宅が売りに出されていたが、今年は数回の政策調整を経て、一部の所有者が「カバー」し始めた。彼らの財産を増やして」そして今、そのコミュニティは売りに出されています。住宅は60か70戸しかありません。

「新しい政策が出た後、オーナーたちと話したとき、彼らの態度は変わりました。彼らは価格を上げたいか、様子見したいかのどちらかで、明らかに以前よりも頑固になりました」と徐水氏は語った。

待ちたい人もいれば、急いで行動を起こしたい人もいます。いつの時代も、家を売ったり買ったりする人はいます。新世代エージェントのファン・ガン氏によると、市場が不確実であればあるほど、不動産業者の能力が試されることになるという。

方剛氏はこの業界に入ってまだ5年ですが、この5年間は不動産業界が衰退していた時期でもありました。周囲の同僚は辞めて転職したり、そのまま「退職」したりしているが、彼は常に店のトップの売り上げを誇っている。

「昨年の市場と比較すると、今年の取引量は依然として良好で、昨年を上回っていますが、取引価格は理想的ではありません。昨年は30戸以上の住宅を売却しましたが、上半期から30戸に近づいています」今年の総量は昨年よりも多いはずです。」

方剛の管轄区域は北京の東にある通州にある。同氏によると、この地域の地下鉄周辺の住宅価格の下落率は約20％だという。

契約件数は増加しているものの、不動産単価の下落により総契約件数は減少している。

国慶節の前夜、中国政府は13年間続いた購入制限政策の緩和を発表したが、方剛氏はこれは予想されていたと述べた。その結果、住宅価格が上昇するかどうかについては、方剛氏は「依然として具体的な状況次第だ」と考えている。

写真 | 通州市は北京の他の地区と同様に購入制限政策の解除を発表

チェン・ミンもファン・ガンと同時に不動産業界に入社した。チェン・ミンが担当するエリアは潮白河を隔てて方剛の店舗から隔てられているだけで、河北省延礁市に属する。

ここ数年、陳敏さんは延礁の住宅価格が急落し、価格が半額になっている事実を目の当たりにしてきた。

「昨年11月以来、有利な政策が継続的に出されています。政策は支援的ですが、価格は下落しています。延礁自体は小さな場所です。たとえば、私たちが担当している南城市のプロジェクトのいくつかは開始までに落ちています」延礁の現状はどうなっているのですか？ 家を買う人よりも、家を売る人のほうが多いのです。」

チェン・ミンさんは延礁市の市場の変化には驚かない。延礁市で住宅の購入を選択する人のほとんどは、北京市の購入制限と高い住宅価格に制約されている家族や、子供の教育を心配する親たちだ。こうした住宅購入者にとって、延礁は住宅と教育のニーズを満たす次善の選択肢です。

「北京が購入制限を緩和した今、住宅価格が許容範囲であれば、北京は間違いなく誰にとっても第一の選択肢となるだろう。」

チェン・ミンさんは、継続的な優遇政策にもかかわらず、延礁の不動産市場はすでに過去のものとなり、かつての栄光を取り戻すのは難しいと感じている。

住宅ローンを返済中の「住宅奴隷」として、トン・シンさんは最近、大ヒットニュースの波に「打ちのめされている」。

「目が覚めるといつも空からパイが落ちてくるような気がします。」

2021年、35歳のトン・シンさんは300万のローンを組み、北京に最初の家を高値で購入した。住宅価格は好況に追いついていないものの、金利調整の恩恵を受けて追いついてきた。

3年前にこの家を購入したとき、ローンの返済金利は5％以上で、月々の支払いは約1万8000元だった。 2023年の政策調整では金利が4％以上に引き下げられ、月々の支払い額は1万5000元に引き下げられた。

既存の住宅ローン金利が今年も調整され、年初に元金の一部を繰り上げ返済した場合、月々の支払い額はわずか1万元強にとどまる可能性がある。

この変更は、tong xin の毎月の利息支出が 6 ～ 7,000 元削減されることを意味します。これは、中国の二級都市および三級都市の住民の平均月収にほぼ相当します。

写真 | トンシンの近所

「住宅ローンの負担がなくなり、再び良い生活が送れるようになったと感じています。何かを買う前に値札を読まなくても、好きなだけ買えるようになりました。tong xin さんの喜びは明らかです。」

最新のデータによると、私の国の新規住宅ローン金利は歴史的最低の約3.45%にまで低下しました。これに対し、既存の住宅ローン金利の平均は4.21％程度にとどまっており、5～6％の金利を負担しなければならないオーナーもいる。

この既存の住宅ローン金利の調整により、平均約0.5％ポイントの低下がもたらされ、住宅購入世帯の利払いは毎年約1,500億元節約されると見込まれている。

100万元の住宅ローンを30年間元利均等返済で借りた場合、調整後の月々の返済額は約284元削減され、30年間の返済額は約10万元節約できる。

しかし、金利調整に無関心な人もいる。

北京に20年以上住んでいる郭晶さんは、早くから北京に定住した人の一人だ。北京に来てから数年以内に、彼女は通州の最初の不動産を「キャベツ価格」で購入し、その後延礁の小さなアパートを全額支払いで購入した。

写真 | 郭京が通州で購入した家

2016年、同僚が家を買うために河北省巴州市に行き、彼女はその勧めに抵抗できず、ローンを組んで2ベッドルームのアパートを購入した。

毎月2,900元以上の住宅ローンを返済しなければならないが、それなりの収入がある郭静さんにとって、この出費は負担ではない。

尋ねられなかったら、彼女は金利調整のことを忘れるところだった。ローンの返済記録を調べたところ、月々の支払額が2,900元以上から2,700元以上に減ったことがわかりました。

「ローンを返済しており、どうしても住宅を購入する必要がある人にとって、金利の低下と頭金比率の低下は間違いなく良いことです。それらはすべての人の経済的プレッシャーを軽減することができますが、実際には私たちへの影響は比較的限定的です。」

郭静氏は、「私たちの世代は伝統的な概念に深く影響を受けており、一般的に『家を買って定住する』という考えを持っています。そのため、条件が許せばすでにかなりの数の人が複数の家を購入しており、彼らはお金も借りています。私たちは不動産の配当を享受しているグループの一人なので、多額のローンを負う必要がないので、金利の変動にはあまり関心がありません。”

しかし、郭晶はこうも言った。生活環境を改善する必要があり、新しい家に買い替えるためにローンが必要な場合は、頭金の比率と金利が必ず考慮されます。

住宅購入のためにローンを組むことについての考えは、年齢層によって大きく異なります。 1970年代生まれの郭京氏が比較的「保守的」であるのに比べ、1995年代生まれのチンチン氏はやや「型破り」な考えを持っているかもしれない。

チンチン氏は若者が住宅を購入することに反対している。

彼女は、インターネットの有名人ブロガーの意見を賞賛しています。家を買うのは、結婚のためにダイヤモンドの指輪を買うようなものです。もしダイヤモンドを買うなら、それはあなたの気分に深刻な影響を及ぼします。そして生活の質を低下させます。

qingqing さんは、自分の 30 年間の人生が住宅ローンによって閉じ込められることを望んでいません。そのため、彼女のアドバイスは次のとおりです。家を購入するために決してローンを組まないでください。また、たとえ金利が低かったとしても、軽々しく決定を下さないでください。

2024 年の 9 月は、火力が最大限に発揮される月です。

財政、金融、金融、不動産などの関連政策が集中的に導入されており、その量は圧倒的です。

預金準備率の引き下げ、金利の引き下げ、既存の住宅ローン金利の引き下げによって、この政策調整に苦しむ当事者があるとすれば、それは融資機関、つまり銀行かもしれません。

9月29日、icbc、中国建設銀行、中国農業銀行、中国銀行の4つの国有銀行は一夜にして、既存の住宅ローン金利の一括調整を2024年10月31日までに完了すると発表した。

商業銀行にとって、過去数年間に保有した高金利の既存の住宅ローンは間違いなく資産状況の中で輝かしい「金のなる木」であり、安定的かつ潤沢な利益の流れを銀行に提供し続けている。

ところが、ここ２年ほどで、中央銀行は金利政策を頻繁に調整しており、こうしたかつての収益原動力の優位性は徐々に弱まりつつある。

過剰な金利圧力のため、特に北京、上海、広州、深センなどの一線都市では、多くの借り手がローンの早期返済を選択しています。

早期住宅ローン金利の基準点が高いため、新たに発行される住宅ローンと既存の既存ローンとの金利差は大きく、金利差を縮めるために既存の高金利住宅ローンの代わりに消費者ローンやビジネスローンを利用する借り手もいます。資金を支出し、債務構造を最適化します。

北京の国有銀行の信用部門責任者である江氏は、「最近導入された一連の政策は銀行の利益を追求しているように見えるかもしれないが、実際には市場への圧力を軽減している」と述べた。結局のところ、住宅ローンがラクダの背を折るわらになると、市場全体に切り捨ての霧が立ち込めることになる。”

写真 | ネチズンがソーシャルネットワークで供給終了の経験を共有

統計によると、現在の我が国の銀行住宅ローンの繰り上げ返済率（繰り上げ返済率）は約14％です。 2024年上半期だけで銀行の住宅ローン規模は3000億円以上縮小し、一部の銀行の不良債権比率は上昇した。

要するに、同銀行の住宅ローン事業は大幅な縮小を経験しており、一部の金融機関の不良債権問題は深刻化している。

したがって、既存の住宅ローンの金利を新規ローンの金利に近い水準に調整することで、銀行が直面する次の二重の圧力を効果的に軽減できます。

1 つ目は、顧客のローン早期返済によって引き起こされる流動性の問題を軽減すること、2 つ目は不良債権比率の上昇リスクを軽減することです。

同時に、大多数の「住宅奴隷」にとって、毎月の支払いの削減は直接的に経済的負担を軽減し、より多くの資金を解放できるようになり、それによって消費意欲を刺激し、消費者市場の活動を促進します。

この点に関して、銀行実務家の梁超氏も同様の見解を示し、「かつてはセカンドハウスローン政策は非常に懲罰的であった。特に一級都市では、セカンドハウスの頭金比率はかつては70％から80％にも達した」同時に高いボーナスポイントも付きます。

住宅価格の下落傾向と市場の熱意の欠如を考慮すると、過去に市場の過熱を抑制するために設計された頭金率やローン金利政策を継続することが適切でないことは明らかです。したがって、既存の住宅ローン金利をタイムリーに調整することは、間違いなく銀行、個人、そして不動産市場全体にとって大きなメリットとなります。”

北京、上海、広州、深センの4つの一級都市が購入制限を全面的または部分的に緩和することは、一般に、これが市場の復活の表れであると誰もが信じている。金融コンサルティング分野で長年働いてきたマー氏はこう語る。

「過去 15 ～ 20 年間、不動産市場の急速な発展は金融投機と投資の特性によって深く推進されており、その商業化と金融化の特徴は明らかです。

市場環境の変化に伴い、不動産市場は住宅としての性格を徐々に取り戻し、住宅のみを必要とする購入者や改良住宅の利用者が市場の中核となるでしょう。

しかし、過去数年間の市場拡大と消費超過により、現在の需要層の規模は比較的限られており、ローン金利と頭金比率の引き下げは一定の刺激効果をもたらす可能性があります。グループの規模が小さく、購買力が限られているため、不動産市場全体への影響力は特定の市場のパフォーマンスに依存します。 」

不動産市場が将来どのように推移するかについて答えるには時間がかかるだろう。

しかしいずれにせよ、国慶節を前に一連の政策が導入されたことは、中国の不動産市場が新たな転換点を迎えていることを示している。