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chaque fois que les politiques immobilières sont ajustées, les agents immobiliers sont souvent les premiers à ressentir ces changements et à y réagir.

cette année, c'est la 16e année que xushui est agent immobilier. au cours des dix dernières années, il a connu le boom du secteur immobilier. il a gagné des millions par mois et a également perdu plusieurs maisons à cause des chocs du secteur.

dans la soirée du 30 septembre, pékin, après shanghai, guangzhou et shenzhen, a assoupli sa politique de restriction des achats, et xu shui et ses collègues ont commencé à se préparer.

ces dernières années, xushui ne pouvait vendre que six ou sept maisons par an parce qu'il n'avait pas de salaire de base et que ses revenus étaient maigres. maintenant que le seuil d'achat d'une maison a été abaissé, le délai de paiement de la sécurité sociale et de l'impôt sur les personnes physiques pour les non-résidents achetant un logement commercial dans le cinquième périphérique a été ajusté de 5 ans à 3 ans, et en dehors du cinquième périphérique à 2 ans. années.

il estime qu'il est temps pour certains clients qui n'ont pas pu acheter de maison à pékin parce qu'ils n'ont pas eu suffisamment d'années pour payer la sécurité sociale et l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

tôt le matin du 1er octobre, xushui a envoyé des messages un par un à ces clients, leur disant qu'ils étaient les bienvenus pour venir visiter les propriétés pendant la fête nationale.

photo | les professionnels de l'immobilier sont visibles partout sur les réseaux sociaux, sollicitant des clients pour visiter des maisons pendant la fête nationale.

le service marketing de l'entreprise de xushui a également lancé un plan de promotion « golden week », et des collègues qui n'avaient pas mis à jour leurs moments wechat depuis longtemps ont également publié plusieurs mises à jour.

selon l'expérience de xushui, chaque fois qu'une politique favorable est introduite, elle entraînera une vague de volume de transactions et, en même temps, il y aura également des situations dans lesquelles les propriétaires hésiteront à vendre.

prenons l'exemple d'une communauté du district de chaoyang, à pékin, dont xushui est responsable. au cours des années précédentes, il y avait généralement plus de 100 maisons à vendre dans cette communauté. cependant, après plusieurs ajustements de politique cette année, certains propriétaires ont commencé à « couvrir ». leurs propriétés" et maintenant la communauté est mise en vente. il n'y a que soixante ou soixante-dix unités de logement.

"après la publication de la nouvelle politique, lorsque j'ai parlé avec les propriétaires, leur attitude a changé. soit ils voulaient augmenter le prix, soit ils voulaient attendre et voir, et ils étaient évidemment plus têtus qu'avant", a déclaré xushui.

certains veulent attendre, tandis que d’autres veulent se précipiter dans l’action. à tout moment, il y a des gens qui vendent et achètent des maisons. selon l'agent de nouvelle génération fang gang, plus le marché est incertain, plus il mettra à l'épreuve les capacités des agents immobiliers.

fang gang n'est dans l'industrie que depuis cinq ans, et ces cinq années ont également été les années où le secteur immobilier était en déclin. ses collègues autour de lui ont soit démissionné et changé de carrière, soit sont restés sur place pour « prendre leur retraite », mais il a toujours été le best-seller de son magasin.

« par rapport au marché de l'année dernière, le volume des transactions cette année est toujours bon, supérieur à celui de l'année dernière, mais le prix de la transaction n'est pas idéal. j'ai vendu plus de 30 maisons l'année dernière, et il y en a près de 30 depuis le premier semestre. de cette année. le volume total il devrait être plus élevé que l’année dernière.

la juridiction de fang gang se trouve à tongzhou, à l'est de pékin. selon lui, la baisse des prix des logements autour du métro dans la région est d'environ 20 %.

bien que le nombre de ses contrats ait augmenté, le nombre total de contrats a diminué en raison de la baisse du prix unitaire de l'immobilier.

à la veille de la fête nationale, pékin a annoncé l'assouplissement de sa politique de restriction d'achat en vigueur depuis 13 ans, ce qui, selon fang gang, était attendu. quant à savoir si les prix de l'immobilier augmenteront en conséquence, fang gang estime que « cela dépend toujours de la situation spécifique ».

photo | tongzhou a annoncé la levée des politiques de restriction d'achat, à l'instar d'autres districts de pékin

chen min a également rejoint le secteur immobilier en même temps que fang gang. la zone dont chen min est responsable n'est séparée du magasin de fang gang que par la rivière chaobai et appartient à yanjiao, hebei.

au cours des dernières années, chen min a été témoin de la chute des prix de l'immobilier à yanjiao, les prix étant divisés par deux.

"depuis novembre de l'année dernière, des politiques favorables ont été continuellement publiées. bien que les politiques aient été favorables, les prix ont baissé. yanjiao elle-même est une petite ville. par exemple, certains des projets à nancheng dont nous sommes responsables ont chuté jusqu'à l'ouverture. prix. quelle est la situation à yanjiao maintenant ? il y a plus de gens qui vendent des maisons que qui en achètent. il y a plus de loups et moins de viande.

chen min n'est pas surpris par les changements du marché à yanjiao. la plupart des personnes qui choisissent d'acheter une maison à yanjiao sont des familles contraintes par les restrictions d'achat de pékin et les prix élevés de l'immobilier, ainsi que des parents préoccupés par l'éducation de leurs enfants. yanjiao est le deuxième meilleur choix pour ces acheteurs de maison afin de répondre à leurs besoins en matière de logement et d'éducation.

"maintenant que pékin a assoupli les restrictions d'achat, si les prix de l'immobilier sont acceptables, pékin sera certainement le premier choix pour tout le monde."

chen min estime que malgré des politiques toujours favorables, le marché immobilier de yanjiao appartient déjà au passé et il sera difficile de retrouver son ancienne gloire.

en tant qu'« esclave du logement » qui rembourse son hypothèque, tong xin a récemment été « écrasée » par des vagues de nouvelles à succès.

"j'ai l'impression qu'à chaque fois que je me réveille, des tartes tombent du ciel."

en 2021, tong xin, 35 ans, a contracté un emprunt de 3 millions et a acheté sa première maison à pékin à un prix élevé. même si les prix de l’immobilier n’ont pas rattrapé la bonne période, ils ont rattrapé les bénéfices des ajustements des taux d’intérêt.

lorsqu'elle a acheté la maison il y a trois ans, le taux d'intérêt sur le remboursement de son prêt était supérieur à 5 pour cent et son paiement mensuel était d'environ 18 000 yuans. lors de l'ajustement politique de 2023, le taux d'intérêt a été abaissé à plus de 4 % et le paiement mensuel a été réduit à 15 000 yuans.

si le taux d'intérêt hypothécaire existant est à nouveau ajusté cette année et qu'elle rembourse une partie du principal plus tôt au début de l'année, le paiement mensuel pourrait n'être qu'un peu plus de 10 000 yuans.

ce changement signifie que les dépenses mensuelles d’intérêts de tong xin seront réduites de six à sept mille yuans, ce qui équivaut presque au revenu mensuel moyen des habitants des villes de deuxième et troisième rang en chine.

photo | le quartier de tong xin

"j'ai l'impression que je peux à nouveau vivre une belle vie sans le fardeau de l'hypothèque. je peux acheter autant que je veux sans avoir à lire l'étiquette de prix avant d'acheter quelque chose." la joie de tong xin est évidente.

les dernières données montrent que le taux d'intérêt des nouveaux prêts hypothécaires en chine est tombé à un plus bas historique, environ 3,45 %. en revanche, le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires existants reste aux alentours de 4,21 %, et certains propriétaires doivent même supporter un taux d'intérêt de 5 à 6 %.

cet ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants entraînera une diminution moyenne d'environ 0,5 point de pourcentage et devrait permettre d'économiser environ 150 milliards de yuans en paiements d'intérêts pour les ménages qui achètent un logement chaque année.

en prenant comme exemple une hypothèque d'un million de yuans avec des remboursements égaux du principal et des intérêts sur 30 ans, le remboursement mensuel après ajustement sera réduit d'environ 284 yuans, et les économies de remboursement sur 30 ans seront d'environ 100 000 yuans.

cependant, certaines personnes sont indifférentes aux ajustements des taux d’intérêt.

guo jing, qui vit à pékin depuis plus de 20 ans, est l'un des premiers à s'être installé à pékin. quelques années après son arrivée à pékin, elle a acheté son premier bien immobilier à tongzhou au « prix du chou », puis a acheté un petit appartement à yanjiao avec le paiement intégral.

photo | la maison achetée par guo jing à tongzhou

en 2016, une collègue s'est rendue à bazhou, dans la province du hebei, pour acheter une maison et l'a traînée avec elle. elle n'a pas pu résister aux encouragements et a contracté un emprunt pour acheter un appartement de deux chambres.

même si elle doit rembourser chaque mois une hypothèque de plus de 2 900 yuans, pour guo jing, qui a un revenu décent, cette dépense n'est pas un fardeau.

si on ne le lui avait pas demandé, elle aurait presque oublié l'ajustement des taux d'intérêt.après avoir examiné le relevé de remboursement du prêt, j'ai découvert que le paiement mensuel était passé de plus de 2 900 yuans à plus de 2 700 yuans.

"pour ceux qui remboursent leurs prêts et qui ont un besoin urgent d'acheter une maison, des taux d'intérêt plus bas et des ratios de mise de fonds plus faibles sont certainement de bonnes choses. ils peuvent réduire la pression financière de chacun, mais l'impact sur nous est en réalité relativement limité."

guo jing a déclaré : « notre génération est profondément influencée par les concepts traditionnels et partage généralement l'idée d'« acheter une maison et de s'installer ». par conséquent, un nombre considérable de personnes ont déjà acheté plus d'une maison si les conditions le permettent, et elles j’ai aussi emprunté de l’argent. c’est presque là.nous faisons partie de ceux qui ont bénéficié des dividendes immobiliers. nous n’avons pas le fardeau des prêts importants, nous ne prêtons donc pas beaucoup d’attention aux variations des taux d’intérêt.”

cependant, guo jing a également déclaré :s'il est nécessaire d'améliorer les conditions de vie et qu'un prêt est nécessaire pour remplacer une nouvelle maison, le taux d'acompte et le taux d'intérêt seront certainement pris en compte.

il existe de grandes différences entre les personnes de différents groupes d’âge lorsqu’il s’agit d’envisager de contracter un emprunt pour acheter une maison. comparé à guo jing, né dans les années 1970 et relativement « conservateur », qingqing, né dans les années 1995, peut avoir une vision quelque peu « non conventionnelle ».

qingqing désapprouve que les jeunes achètent des maisons.

elle admire les opinions d'un blogueur célèbre sur internet :acheter une maison, c'est comme acheter une bague en diamant pour le mariage. c'est un piège tendu par le commerçant. si vous achetez un diamant, vous l'achèterez. si vous devez supporter une hypothèque sur 30 ans, cela affectera sérieusement votre humeur. et réduire votre qualité de vie.

qingqing ne veut pas que ses 30 années de vie soient bloquées par une hypothèque, c'est pourquoi son conseil est le suivant : ne contractez jamais d'emprunt pour acheter une maison et ne prenez pas de décision à la légère même si le taux d'intérêt est favorable.

ce mois de septembre 2024 est un mois de pleine puissance de feu.

des politiques fiscales, financières, monétaires, immobilières et autres politiques connexes ont été mises en œuvre de manière intensive, ce qui est écrasant.

réduire les réserves obligatoires, réduire les taux d’intérêt et abaisser les taux d’intérêt hypothécaires existants. s’il y a une partie qui souffre de cet ajustement politique, c’est peut-être l’institution prêteuse – la banque.

le 29 septembre, quatre banques publiques, icbc, china construction bank, agricultural bank of china et bank of china, ont annoncé dans la nuit qu'elles finaliseraient les ajustements par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants d'ici le 31 octobre 2024.

pour les banques commerciales, les prêts hypothécaires à taux d'intérêt élevés détenus ces dernières années constituent sans aucun doute la brillante « vache à lait » de leur paysage d'actifs, continuant à fournir aux banques un flux de bénéfices stable et généreux.

cependant, au cours des deux dernières années,la banque centrale ajuste fréquemment sa politique de taux d'intérêt, et les avantages de ces anciens moteurs de profit s'affaiblissent progressivement.

en raison de la pression excessive sur les taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs choisissent de rembourser leurs prêts par anticipation, notamment dans les villes de premier rang comme pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen.

en raison du point de base élevé des taux d'intérêt hypothécaires anticipés, l'écart de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires nouvellement émis et les prêts existants est important. certains emprunteurs auront même recours à des prêts à la consommation ou à des prêts commerciaux pour remplacer des prêts hypothécaires existants à taux d'intérêt élevé afin de réduire leurs taux d'intérêt. financer les dépenses et optimiser la structure de la dette.

m. jiang, chef du département de crédit d'une banque publique à pékin, a déclaré : « la série de politiques récemment introduites peut sembler pousser les banques à faire des bénéfices, mais en fait elles réduisent la pression sur le marché.après tout, lorsque l’hypothèque deviendra la goutte d’eau qui fait déborder le vase, la brume des coupures planera sur l’ensemble du marché.”

photo | les internautes partagent leur expérience de la fin de leur approvisionnement sur les réseaux sociaux

selon les statistiques, le taux de remboursement anticipé (taux de remboursement anticipé) actuel des prêts hypothécaires bancaires en chine est d'environ 14 %. au cours du seul premier semestre 2024, le volume des prêts hypothécaires bancaires a diminué de plus de 300 milliards et le taux de prêts non performants de certaines banques a augmenté.

en bref,les activités hypothécaires de la banque ont connu une contraction significative et le problème des prêts non performants de certaines institutions s'est intensifié.

par conséquent, ajuster le taux d’intérêt des prêts hypothécaires existants à un niveau proche de celui des nouveaux prêts peut effectivement atténuer la double pression à laquelle sont confrontées les banques :

la première consiste à réduire les problèmes de liquidité causés par les remboursements anticipés des prêts des clients, et la seconde est de réduire le risque d'augmentation des ratios de prêts non performants.

dans le même temps, pour la majorité des « esclaves du logement », la réduction des mensualités réduit directement leur charge financière, permettant de débloquer davantage de fonds, stimulant ainsi la volonté de consommation et favorisant l'activité du marché de consommation.

à cet égard, le praticien bancaire liang chao a exprimé un point de vue similaire : « dans le passé, les politiques de prêts aux résidences secondaires étaient très punitives. surtout dans les villes de premier rang, le taux d'acompte pour les résidences secondaires atteignait autrefois 70 % à 80 %. % en même temps, avec des points bonus élevés.

compte tenu de la tendance à la baisse des prix de l'immobilier et du manque d'enthousiasme du marché, il n'est évidemment pas approprié de continuer à recourir aux politiques de taux d'acompte et de taux d'intérêt sur les prêts qui étaient conçues dans le passé pour freiner la surchauffe du marché.par conséquent, l’ajustement en temps opportun des taux d’intérêt hypothécaires existants constitue sans aucun doute un grand avantage pour les banques, les particuliers et l’ensemble du marché immobilier.”

que les quatre villes de premier rang que sont pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen assouplissent totalement ou partiellement les restrictions d'achat, tout le monde pense généralement qu'il s'agit d'une manifestation du retour du marché. m. ma, qui a travaillé dans le domaine du conseil financier pendant de nombreuses années, a déclaré :

« au cours des quinze à vingt dernières années, le développement rapide du marché immobilier a été profondément motivé par la spéculation financière et les attributs de l'investissement, et ses caractéristiques de commercialisation et de financiarisation sont évidentes.

à mesure que l'environnement du marché évolue, le marché immobilier revient progressivement à sa nature résidentielle, et les acheteurs qui ont simplement besoin d'un logement et les utilisateurs de logements améliorés deviendront la force centrale du marché.

cependant, en raison de l'expansion du marché et du découvert de la consommation au cours des dernières années, la taille du groupe de demande actuel est relativement limitée. l'assouplissement des restrictions d'achat et la baisse des taux d'intérêt des prêts et des taux d'acompte peuvent avoir un certain effet stimulant. la petite taille du groupe et son pouvoir d'achat limité. son effet d'attraction et de stimulation sur l'ensemble du marché immobilier dépend de l'évolution spécifique du marché. "

il faudra du temps pour déterminer comment le marché immobilier évoluera à l’avenir.

quoi qu'il en soit, l'introduction d'une série de politiques avant la fête nationale marque le début d'un nouveau tournant sur le marché immobilier chinois.