berita

setiap kali kebijakan real estat disesuaikan, agen real estat sering kali menjadi pihak pertama yang merasakan dan merespons perubahan ini.

tahun ini adalah tahun ke-16 xushui sebagai agen real estate. dalam sepuluh tahun terakhir, dia telah mengalami booming di industri real estate. dia telah menghasilkan jutaan dolar setiap bulannya, dan juga kehilangan beberapa rumah karena guncangan industri.

pada malam tanggal 30 september, beijing, setelah shanghai, guangzhou, dan shenzhen, melonggarkan kebijakan pembatasan pembeliannya, dan xu shui serta rekan-rekannya mulai bersiap.

dalam beberapa tahun terakhir, xushui hanya mampu menjual enam atau tujuh rumah setiap tahun karena dia tidak memiliki gaji pokok dan penghasilannya sedikit. kini setelah ambang batas pembelian rumah diturunkan, jangka waktu pembayaran jaminan sosial dan pajak pribadi bagi non-penduduk yang membeli perumahan komersial di dalam jalan lingkar kelima telah disesuaikan dari 5 tahun menjadi 3 tahun, dan di luar jalan lingkar kelima menjadi 2 tahun. bertahun-tahun.

ia merasa sudah waktunya bagi beberapa pelanggan yang tidak mampu membeli rumah di beijing karena mereka tidak punya cukup waktu untuk membayar jaminan sosial dan pajak penghasilan pribadi.

pagi-pagi sekali tanggal 1 oktober, xushui mengirim pesan kepada pelanggan ini satu per satu, memberi tahu mereka bahwa mereka dipersilakan untuk datang dan melihat properti selama liburan hari nasional.

gambar |. praktisi real estat dapat dilihat di mana-mana di jejaring sosial yang meminta klien untuk melihat rumah selama hari nasional

departemen pemasaran perusahaan xushui juga meluncurkan rencana promosi "minggu emas", dan rekan-rekan yang sudah lama tidak memperbarui momen wechat mereka juga memposting beberapa pembaruan.

menurut pengalaman xushui, setiap kali kebijakan yang menguntungkan diberlakukan, hal itu akan mendorong gelombang volume transaksi, dan pada saat yang sama, juga akan ada situasi di mana pemilik enggan menjual.

ambil contoh sebuah komunitas di distrik chaoyang, beijing, tempat xushui bertanggung jawab, pada tahun-tahun sebelumnya, biasanya ada lebih dari 100 rumah yang dijual di komunitas ini. namun, setelah beberapa penyesuaian kebijakan tahun ini, beberapa pemilik mulai "menutupi". up properti mereka" dan sekarang komunitas tersebut terdaftar untuk dijual. hanya ada enam puluh atau tujuh puluh unit rumah.

"setelah kebijakan baru keluar, ketika saya berbicara dengan pemilik, sikap mereka berubah. mereka ingin menaikkan harga atau ingin menunggu dan melihat, dan mereka jelas lebih keras kepala dari sebelumnya."

beberapa orang ingin menunggu, sementara yang lain ingin segera bertindak. kapan saja, ada orang yang menjual dan membeli rumah. menurut agen generasi baru fang gang, semakin tidak menentu pasar, maka akan semakin teruji kemampuan agen real estate.

fang gang baru berkecimpung di industri ini selama lima tahun, dan lima tahun ini juga merupakan tahun-tahun ketika industri real estate sedang mengalami kemerosotan. rekan kerja di sekitarnya telah mengundurkan diri dan berganti karier, atau tetap "pensiun", tetapi dia selalu menjadi penjual teratas di tokonya.

“dibandingkan pasar tahun lalu, volume transaksi tahun ini masih bagus, lebih tinggi dibandingkan tahun lalu, namun harga transaksi kurang ideal. saya menjual lebih dari 30 rumah tahun lalu, dan sudah hampir 30 rumah sejak semester pertama. tahun ini. total volumenya harus lebih tinggi dari tahun lalu.”

yurisdiksi fang gang berada di tongzhou, sebelah timur beijing. menurut dia, penurunan harga rumah di sekitar kereta bawah tanah di kawasan itu sekitar 20%.

meski jumlah kontraknya bertambah, namun jumlah kontraknya menurun karena harga satuan real estat turun.

menjelang hari nasional, beijing mengumumkan pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian yang telah berlangsung selama 13 tahun, yang menurut fang gang sudah diperkirakan sebelumnya. mengenai apakah harga rumah akan naik sebagai akibatnya, fang gang percaya bahwa "itu masih tergantung pada situasi spesifik."

gambar |. tongzhou mengumumkan pencabutan kebijakan pembatasan pembelian, sejalan dengan distrik lain di beijing

chen min juga bergabung dengan industri real estate bersamaan dengan fang gang. area yang menjadi tanggung jawab chen min hanya dipisahkan dari toko fang gang di tepi sungai chaobai dan menjadi milik yanjiao, hebei.

dalam beberapa tahun terakhir, chen min telah menyaksikan dengan mata kepalanya sendiri fakta bahwa harga rumah di yanjiao anjlok, dan harga turun setengahnya.

"sejak november tahun lalu, kebijakan-kebijakan yang menguntungkan terus dikeluarkan. meskipun kebijakan-kebijakan tersebut mendukung, harga-harga telah turun. yanjiao sendiri adalah tempat yang kecil. misalnya, beberapa proyek di nancheng yang menjadi tanggung jawab kami telah dibatalkan hingga pembukaannya." harga. bagaimana situasi di yanjiao sekarang? ada lebih banyak orang yang menjual rumah daripada membeli rumah.

chen min tidak terkejut dengan perubahan pasar di yanjiao. sebagian besar orang yang memilih untuk membeli rumah di yanjiao adalah keluarga yang terkendala oleh pembatasan pembelian di beijing dan tingginya harga rumah, serta orang tua yang peduli dengan pendidikan anak mereka. yanjiao adalah pilihan terbaik kedua bagi pembeli rumah untuk memenuhi kebutuhan perumahan dan pendidikan mereka.

“sekarang beijing telah melonggarkan pembatasan pembelian, jika harga rumah dapat diterima, beijing pasti akan menjadi pilihan pertama bagi semua orang.”

chen min merasa bahwa meskipun ada kebijakan yang menguntungkan secara berkelanjutan, pasar real estate di yanjiao sudah ketinggalan zaman dan akan sulit untuk mendapatkan kembali kejayaannya.

sebagai "budak perumahan" yang sedang melunasi hipoteknya, tong xin telah "dihancurkan" oleh gelombang berita blockbuster baru-baru ini.

“sepertinya setiap aku bangun, ada pai yang berjatuhan dari langit.”

pada tahun 2021, tong xin yang berusia 35 tahun mengambil pinjaman sebesar 3 juta dan membeli rumah pertamanya di beijing dengan harga tinggi. meskipun harga rumah belum bisa mengikuti kondisi yang baik, namun mereka sudah bisa mengejar manfaat dari penyesuaian suku bunga.

ketika dia membeli rumah itu tiga tahun lalu, tingkat bunga pembayaran pinjamannya lebih dari 5 persen, dan pembayaran bulanannya sekitar 18.000 yuan. dalam penyesuaian kebijakan pada tahun 2023, suku bunga diturunkan menjadi lebih dari 4%, dan pembayaran bulanan dikurangi menjadi 15.000 yuan.

jika tingkat bunga hipotek saat ini disesuaikan lagi tahun ini, dan dia membayar kembali sebagian pokok pinjaman di awal tahun, pembayaran bulanan mungkin hanya sedikit di atas 10.000 yuan.

perubahan ini berarti pengeluaran bunga bulanan tong xin akan berkurang enam hingga tujuh ribu yuan, yang hampir setara dengan pendapatan bulanan rata-rata penduduk di kota-kota lapis kedua dan ketiga di tiongkok.

gambar |. lingkungan tong xin

"saya merasa bisa menjalani kehidupan yang baik lagi tanpa beban hipotek. saya bisa membeli sebanyak yang saya mau tanpa harus membaca label harga sebelum membeli sesuatu." kegembiraan tong xin terlihat jelas.

data terakhir menunjukkan bahwa tingkat suku bunga pinjaman hipotek baru di negara saya telah turun ke titik terendah dalam sejarah, sekitar 3,45%. sebaliknya, rata-rata suku bunga kpr saat ini masih berkisar pada 4,21%, bahkan beberapa pemilik harus menanggung suku bunga sebesar 5% hingga 6%.

penyesuaian suku bunga hipotek saat ini akan menghasilkan penurunan rata-rata sekitar 0,5 poin persentase, dan diharapkan dapat menghemat sekitar 150 miliar yuan pembayaran bunga bagi rumah tangga yang membeli rumah setiap tahunnya.

mengambil hipotek 1 juta yuan dengan pembayaran pokok dan bunga yang sama selama 30 tahun sebagai contoh, pembayaran bulanan setelah penyesuaian akan berkurang sekitar 284 yuan, dan penghematan pembayaran selama 30 tahun akan menjadi sekitar 100,000 yuan.

namun, sebagian masyarakat acuh tak acuh terhadap penyesuaian suku bunga.

guo jing, yang telah tinggal di beijing selama lebih dari 20 tahun, adalah salah satu orang yang pertama kali menetap di beijing. dalam beberapa tahun setelah datang ke beijing, dia membeli real estat pertamanya di tongzhou dengan "harga kubis", dan kemudian membeli sebuah apartemen kecil di yanjiao dengan pembayaran penuh.

gambar |. rumah yang dibeli guo jing di tongzhou

pada tahun 2016, seorang rekannya pergi ke bazhou, provinsi hebei untuk membeli rumah dan menyeretnya. dia tidak dapat menahan dorongan dan mengambil pinjaman untuk membeli apartemen dua kamar tidur.

meski harus membayar cicilan rumah lebih dari 2.900 yuan setiap bulan, bagi guo jing yang memiliki penghasilan lumayan, pengeluaran tersebut tidak menjadi beban.

jika tidak ditanya, dia hampir lupa tentang penyesuaian suku bunga.setelah memeriksa catatan pembayaran pinjaman, saya menemukan bahwa pembayaran bulanan turun dari lebih dari 2.900 yuan menjadi lebih dari 2.700 yuan.

“bagi mereka yang membayar kembali pinjaman dan memiliki kebutuhan yang mendesak untuk membeli rumah, suku bunga yang lebih rendah dan rasio uang muka yang lebih rendah jelas merupakan hal yang baik. hal ini dapat mengurangi tekanan keuangan semua orang, namun dampaknya terhadap kami sebenarnya relatif terbatas.”

guo jing berkata, "generasi kita sangat dipengaruhi oleh konsep tradisional dan umumnya menganut gagasan 'membeli rumah dan menetap'. oleh karena itu, banyak orang telah membeli lebih dari satu rumah jika kondisinya memungkinkan, dan mereka juga telah meminjam uang. hampir sampai.kami termasuk orang yang menikmati dividen real estate. kami tidak memiliki beban pinjaman yang besar, sehingga kami tidak terlalu memperhatikan perubahan suku bunga.”

namun, guo jing juga berkata,jika ada kebutuhan untuk memperbaiki kondisi kehidupan dan diperlukan pinjaman untuk mengganti rumah baru, rasio uang muka dan tingkat bunga pasti akan dipertimbangkan.

ada perbedaan besar di antara orang-orang dari kelompok umur yang berbeda dalam hal pemikiran mereka tentang mengambil pinjaman untuk membeli rumah. dibandingkan dengan guo jing, yang lahir pada tahun 1970-an dan relatif "konservatif", qing qing, yang lahir pada tahun 1995-an, mungkin memiliki pandangan yang agak "tidak konvensional".

qing qing tidak menyetujui generasi muda membeli rumah.

dia mengagumi pandangan seorang blogger selebriti internet:membeli rumah itu seperti membeli cincin berlian untuk menikah, itu adalah jebakan yang dibuat oleh pedagang. jika anda membeli berlian, anda akan membelinya. jika anda harus menanggung hipotek selama 30 tahun, itu akan sangat mempengaruhi suasana hati anda dan mengurangi kualitas hidup anda.

qingqing tidak ingin 30 tahun hidupnya terkurung oleh hipotek, jadi nasihatnya adalah: jangan pernah mengambil pinjaman untuk membeli rumah, dan jangan mengambil keputusan dengan mudah meskipun tingkat bunganya bersahabat.

september 2024 ini adalah bulan yang penuh kekuatan.

kebijakan fiskal, keuangan, moneter, real estat, dan kebijakan terkait lainnya telah diterapkan secara intensif, dan hal ini sangatlah besar.

pemotongan giro wajib minimum, pemotongan suku bunga, dan penurunan suku bunga kpr yang ada. jika ada pihak yang dirugikan akibat penyesuaian kebijakan ini, bisa jadi pihak tersebut adalah lembaga pemberi pinjaman – bank.

pada tanggal 29 september, empat bank milik negara, icbc, china construction bank, agricultural bank of china dan bank of china, mengeluarkan pengumuman semalam bahwa mereka akan menyelesaikan penyesuaian batch terhadap suku bunga hipotek yang ada pada tanggal 31 oktober 2024.

bagi bank-bank komersial, pinjaman hipotek berbunga tinggi yang dimiliki dalam beberapa tahun terakhir tidak diragukan lagi merupakan "sapi perah" yang bersinar dalam lanskap aset mereka, yang terus memberikan aliran keuntungan yang stabil dan berlimpah bagi bank.

namun, dalam dua tahun terakhir,bank sentral sering kali menyesuaikan kebijakan suku bunga, dan keuntungan dari mesin keuntungan ini secara bertahap melemah.

karena tekanan bunga yang berlebihan, banyak peminjam memilih untuk melunasi pinjamannya lebih awal, terutama di kota-kota lapis pertama seperti beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen.

karena tingginya titik dasar suku bunga hipotek awal, kesenjangan suku bunga antara pinjaman hipotek berbunga tinggi yang baru diterbitkan dan pinjaman yang sudah ada menjadi besar. beberapa peminjam bahkan akan menggunakan pinjaman konsumen atau pinjaman bisnis untuk menggantikan pinjaman hipotek berbunga tinggi yang ada untuk mengurangi dana. biaya pengeluaran dan optimalisasi struktur hutang.

tuan jiang, kepala departemen kredit sebuah bank milik negara di beijing, mengatakan: “serangkaian kebijakan yang baru-baru ini diperkenalkan tampaknya mendorong bank untuk menghasilkan keuntungan, namun pada kenyataannya kebijakan tersebut mengurangi tekanan pada pasar.lagi pula, ketika hipotek menjadi sedotan yang mematahkan punggung unta, kabut pemotongan akan menyelimuti seluruh pasar.”

gambar |. netizen berbagi pengalaman mereka mengakhiri pasokan di jejaring sosial

menurut statistik, tingkat pelunasan awal (tingkat pembayaran di muka) pinjaman hipotek bank di negara saya saat ini adalah sekitar 14%. pada paruh pertama tahun 2024 saja, skala pinjaman hipotek bank telah menyusut lebih dari 300 miliar, dan rasio kredit bermasalah di beberapa bank telah meningkat.

pendeknya,bisnis hipotek bank mengalami kontraksi yang signifikan, dan masalah kredit bermasalah di beberapa institusi semakin meningkat.

oleh karena itu, menyesuaikan tingkat suku bunga pinjaman hipotek yang ada ke tingkat yang mendekati tingkat suku bunga pinjaman baru dapat secara efektif mengurangi tekanan ganda yang dihadapi oleh bank:

yang pertama adalah mengurangi tantangan likuiditas yang disebabkan oleh pelunasan pinjaman nasabah yang terlalu dini, dan yang kedua adalah mengurangi risiko meningkatnya rasio kredit bermasalah.

pada saat yang sama, bagi sebagian besar “budak perumahan”, pengurangan pembayaran bulanan secara langsung mengurangi beban keuangan mereka, memungkinkan lebih banyak dana dikeluarkan, sehingga merangsang kemauan konsumsi dan mendorong aktivitas pasar konsumen.

dalam hal ini, praktisi bank liang chao mengungkapkan pandangan serupa: "di masa lalu, kebijakan pinjaman rumah kedua sangat bersifat hukuman. khususnya di kota-kota lapis pertama, rasio uang muka untuk rumah kedua pernah mencapai 70% berbanding 80 % pada saat yang sama, bersama dengan poin bonus yang tinggi.

mengingat tren penurunan harga rumah dan kurangnya antusiasme pasar, jelas tidak tepat untuk terus menggunakan kebijakan rasio uang muka dan suku bunga pinjaman yang dirancang untuk mengekang overheating pasar di masa lalu.oleh karena itu, penyesuaian suku bunga hipotek yang ada secara tepat waktu tidak diragukan lagi merupakan manfaat besar bagi bank, individu, dan seluruh pasar real estat.”

bagi empat kota besar di beijing, shanghai, guangzhou, dan shenzhen yang sepenuhnya atau sebagian melonggarkan pembatasan pembelian, semua orang umumnya percaya bahwa ini adalah manifestasi dari kembalinya pasar. tuan ma, yang telah bekerja di bidang konsultasi keuangan selama bertahun-tahun, mengatakan:

“dalam lima belas hingga dua puluh tahun terakhir, pesatnya perkembangan pasar real estat sangat didorong oleh spekulasi keuangan dan atribut investasi, dan karakteristik komersialisasi dan finansialisasinya terlihat jelas.

seiring dengan perubahan lingkungan pasar, pasar real estat secara bertahap kembali ke sifat residensialnya, dan pembeli yang hanya membutuhkan rumah dan pengguna perumahan yang lebih baik akan menjadi kekuatan inti pasar.

namun, karena perluasan pasar dan cerukan konsumsi dalam beberapa tahun terakhir, ukuran kelompok permintaan saat ini relatif terbatas. melonggarkan pembatasan pembelian dan menurunkan suku bunga pinjaman dan rasio uang muka mungkin mempunyai efek stimulasi tertentu ukuran kelompok yang kecil dan daya beli yang terbatas. efek menarik dan meningkatkannya pada seluruh pasar real estat bergantung pada kinerja pasar tertentu. "

perlu waktu untuk menjawab bagaimana kinerja pasar real estat di masa depan.

namun bagaimanapun juga, pemberlakuan serangkaian kebijakan sebelum hari nasional menandai bahwa pasar real estat tiongkok sedang menuju titik balik baru.