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texto | reportero de "china emprendedor" li yanyan

editor｜yao yun

fuente de la imagen del encabezado ｜ visual china

después de que shanghai, guangzhou y shenzhen introdujeran sucesivamente políticas relevantes para estabilizar el mercado inmobiliario, la política de beijing finalmente entró en vigor.

en la tarde del 30 de septiembre, beijing publicó nuevas políticas para el mercado inmobiliario, incluida la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes, la reducción del índice mínimo de pago inicial para préstamos personales para vivienda, el aumento del apoyo a los préstamos del fondo de previsión para vivienda y la reducción del número de años para los préstamos no hipotecarios. los hogares de beijing deben pagar seguridad social o impuestos personales al comprar una casa, ajustando las políticas y medidas de tongzhou en términos de restricciones a la compra de viviendas en los distritos, cancelando estándares para viviendas ordinarias y no ordinarias y acelerando la construcción de un nuevo modelo de vivienda real. desarrollo inmobiliario.

esta vez beijing ha introducido un total de 8 nuevas políticas, que se implementarán a partir del 1 de octubre de 2024. lo que más llama la atención es el ajuste a la política de restricción de compras.

según las nuevas regulaciones, el número de años consecutivos para que los hogares fuera de beijing que compren una casa en beijing paguen la seguridad social o el impuesto sobre la renta personal ha cambiado de los últimos 5 años a 3 años para compras dentro del quinto anillo de circunvalación y 2 años para compras fuera del quinto anillo, que es lo que la industria resume como “quinto anillo” cambiar 5 dentro por 3” y cambiar 5 fuera del quinto anillo por 2. la compra de casas por parte de talentos de alto nivel y urgentemente necesarios que satisfagan las necesidades del desarrollo económico y social de beijing se define claramente como "pago continuo durante un año o más antes de la fecha de compra de la casa".

hasta ahora, las cuatro ciudades de primer nivel de china han introducido políticas para estabilizar el mercado inmobiliario y han reducido los umbrales de restricción de compra en diversos grados. a juzgar por el contenido, el resultado general de la política está en línea con las expectativas y con la situación actual del mercado inmobiliario en varias ciudades. "guangzhou es la más completa, con todas las restricciones de compra levantadas, y los forasteros pueden comprar lo que quieran; shenzhen es muy sincero. los forasteros en las áreas centrales sólo necesitan un año de seguridad social, y las áreas no centrales pueden comprar lo que quieran, y también se han levantado las restricciones a las ventas", así lo describe un experto del sector.

muchos conocedores de la industria dijeron que para ayudar a que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice gradualmente lo antes posible, se puede decir que las nuevas políticas del mercado inmobiliario de beijing tienen "una intensidad sin precedentes".al mismo tiempo, estas políticas y medidas también desempeñarán un papel eficaz a la hora de respaldar una demanda razonable de vivienda, impulsar la confianza del mercado, orientar razonablemente las expectativas y estimular la vitalidad del mercado. algunos expertos analizan que la actual ronda de ajustes de políticas de beijing básicamente ya se ha implementado.

"como punto de referencia para la regulación del mercado inmobiliario nacional, el mercado inmobiliario de beijing ha sido relativamente estable en los últimos años. en medio de cambios en la estructura de la oferta y la demanda del mercado, este ajuste de políticas favorece la estabilidad del mercado. se espera que el segundo mercado inmobiliario de beijing aunque el volumen de transacciones de viviendas se mantendrá en alrededor de 13.000 unidades en octubre, también se espera que el mercado de viviendas nuevas se estabilice", dijo zhang dawei, analista jefe de centaline real estate.

se siguen optimizando políticas y se bajan los umbrales de restricción de compras

la política de “restricción de compras” de beijing es la más estricta del país.

antes de este ajuste, los compradores de viviendas fuera de beijing en la mayoría de las áreas todavía tenían que cumplir con los requisitos tributarios o de seguridad social continuos de cinco años en beijing. comprar una casa en el distrito de tongzhou también requiere cumplir restricciones adicionales. el 30 de abril de este año, beijing relajó condicionalmente las restricciones de compra fuera del quinto anillo, pero el umbral general de restricción de compras sigue siendo alto. ahora, con la introducción de la nueva política, los ajustes a la política de restricción de compras han atraído mucha atención.

según chen wenjing, director de investigación de políticas del instituto de investigación zhongzhi,esta vez beijing ha realizado una optimización diferenciada de las políticas de restricción de compras.. por ejemplo, el requisito de período de seguridad social para la compra de una vivienda dentro del quinto anillo de beijing se ha reducido a 3 años, y fuera del quinto anillo a 2 años. para los talentos de alto nivel y que se necesitan con urgencia para comprar casas, la seguridad social. el período se ha reducido a 1 año, lo que aumenta significativamente la intensidad del apoyo a los talentos para comprar casas.

además, se cancela el "trato especial" de la política de restricción de compras del distrito de tongzhou, de conformidad con la política de restricción de compras de beijing; los adultos solteros con ciudadanía de beijing que vivan con hijos menores también estarán sujetos a la política de restricción de compra de viviendas como familia residente de beijing. "en general, la optimización de las restricciones de compras de beijing es relativamente fuerte esta vez y se espera que tenga un impacto relativamente positivo en la actividad del mercado", dijo chen wenjing.

además de reducir el umbral para las restricciones de compra, beijing también aumentó el apoyo crediticio, redujo las tasas de interés hipotecarias existentes y redujo el porcentaje de pago inicial para la primera vivienda a un límite inferior nacional unificado y el mínimo del 30% fuera de la quinta. ring road se ha reducido uniformemente al 20%, que es mayor que el de shanghai. reducirá significativamente el umbral para los compradores de viviendas y promoverá la liberación de una demanda de viviendas rígida y mejorada.

en la nueva política, beijing también aumentó su apoyo a préstamos de vivienda para familias residentes en beijing con dos o más hijos y aumentó el monto de los préstamos del fondo de previsión.

desde principios de este año, beijing ha aumentado el apoyo a los préstamos del fondo de previsión para la compra de edificios ecológicos, edificios prefabricados y la compra de comunidades antiguas calificadas. esta vez, apoyará aún más la compra de casas por parte de familias con varios hijos con sede en beijing. , aumentando el límite de préstamos del fondo de previsión en 400.000. también reducirá el costo de compra de viviendas para familias con varios hijos, lo que es una manifestación importante del apoyo a la demanda de viviendas mejoradas.

la nueva política de mercado inmobiliario de beijing también cancelará rápidamente los estándares para residencias ordinarias y no generales de acuerdo con los acuerdos laborales nacionales. en el proceso de compra de una casa, existen ciertas diferencias en los impuestos y tasas que se pagan entre las casas ordinarias y las no generales. anteriormente, el 20 de septiembre, beijing había dejado claro que los estándares para residencias ordinarias y no ordinarias se cancelarían de manera oportuna. esta nueva política proponía que los estándares para residencias ordinarias y no ordinarias se cancelarían de manera oportuna. , lo que también supone una aclaración adicional de la política anterior.

chen wenjing dijo que cancelar el estándar para casas comunes y casas no comunes reducirá los impuestos y tarifas de transacción (principalmente el impuesto al valor agregado) para casas no comunes, reduciendo así el costo de compra de viviendas e impulsando la liberación de la demanda de viviendas mejoradas. vivienda; al mismo tiempo, cancelar el estándar para identificar casas comunes también ayudará a adaptar mejor los tipos de productos a las empresas y centrarse en la creación de productos de alta calidad que satisfagan la demanda del mercado.

además, las políticas de optimización de beijing esta vez también implican acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, mejorar el sistema de oferta de vivienda “mercado + garantía”, introducir rápidamente medidas para apoyar la construcción de “buenas casas”, acelerar la transformación de las zonas urbanas. pueblos, y aprovechar plenamente el papel de la "lista blanca" para satisfacer las necesidades de en términos de necesidades de financiación razonables de las empresas inmobiliarias, continuaremos previniendo y resolviendo los riesgos inmobiliarios y estabilizando las expectativas del mercado.

algunos expertos creen que a medida que el mercado se ajuste en el futuro, se espera que las medidas pertinentes se refinen e implementen a un ritmo acelerado.

el mismo día en que se lanzó el "new deal", la oferta también estaba haciendo esfuerzos.

el 30 de septiembre, el sitio web de la comisión de planificación municipal y recursos naturales de beijing publicó la "cuarta ronda de lista de terrenos residenciales comerciales que se suministrarán en 2024", que involucra un total de 9 parcelas de tierra, con una superficie de aproximadamente 39 hectáreas. y una escala de construcción de aproximadamente 960.000 metros cuadrados, de los cuales hay 4 proyectos en el distrito de chaoyang, 3 proyectos en el distrito de fengtai y 1 proyecto en cada uno del distrito de dongcheng y la zona de desarrollo económico y tecnológico. los elementos de la lista se suministrarán antes de octubre. 31.

fotografía: wu ying

el responsable de la comisión de planificación municipal y recursos naturales dijo en su discurso que beijing responderá activamente a los nuevos cambios en la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario y aumentará aún más la oferta de suelo en áreas con una demanda de mercado excepcional y buena infraestructura y servicios públicos. , especialmente el tránsito ferroviario el uso del terreno alrededor de la estación promoverá la concentración de elementos de recursos urbanos hacia la estación, impulsará el desarrollo regional y promoverá la "integración estación-ciudad".

las ciudades de primer nivel están haciendo un seguimiento completo y se espera que el mercado inmobiliario acelere su toque fondo.

zhang dawei describió la actual ronda de relajación de políticas de beijing como “pequeños pasos, pasos rápidos y flexibilización gradual”.

desde la implementación inicial del "reconocimiento de una casa pero no de un préstamo" hasta finales del año pasado, "el porcentaje de pago inicial para la primera vivienda en beijing se redujo al 30%", desde la flexibilización del "doble límite" en tongzhou en febrero de este año hasta la "cancelación de la restricción de que las familias divorciadas no pueden comprar una casa dentro de tres años" en marzo... la última fue la implementación de la política "517" el 25 de junio de este año. según estadísticas del instituto de investigación inmobiliaria centaline, en el último año, desde septiembre de 2023, beijing ha emitido un total de 10 políticas de flexibilización del mercado inmobiliario.

desde la perspectiva de la demanda del mercado, zhang dawei cree que esta política está básicamente en línea con las expectativas del mercado.

las estadísticas del instituto de investigación de bienes raíces centaline muestran que, hasta el 29 de septiembre, ese mes se firmaron en línea 12.331 unidades de vivienda de segunda mano en beijing, y se espera que sean alrededor de 13.000 unidades para todo el mes, cerca del mínimo del pasado. siete meses. "los cambios generales de precios en el mercado de viviendas nuevas son grandes y la mayoría de los proyectos están bajo una gran presión de ventas. en este caso, el mercado necesita introducir políticas para estabilizar las expectativas, por lo que esta flexibilización de las restricciones de compra ayudará a que el mercado deje de caer y se estabilice. en octubre", concluyó zhang dawei.

el ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural celebró una reunión del grupo del partido el 29 de septiembre, enfatizando la necesidad de guiar a varias localidades para implementar efectivamente las políticas existentes e intensificar los esfuerzos para promover la implementación de políticas incrementales para lograr resultados. es necesario responder a las preocupaciones de las masas y apoyar a las ciudades, especialmente a las de primer nivel, para que hagan buen uso de su autonomía en la regulación del mercado inmobiliario y ajusten las políticas de restricción de la compra de viviendas de acuerdo con las políticas específicas de la ciudad. hasta ahora, todas las ciudades de primer nivel han introducido nuevas políticas para el mercado inmobiliario y han implementado activamente el espíritu de la reunión del buró político del comité central del pcch del 26 de septiembre.

después de que el banco central y otras autoridades reguladoras publicaron políticas financieras relevantes, shanghai tomó la iniciativa en revisar el alcance de las restricciones de compra en el anillo exterior, cambiando la seguridad social de "3 a 1", el impuesto al valor agregado de "5 a 2", y abolió las restricciones a las residencias no ordinarias. guangzhou ha levantado por completo las restricciones de compra. la seguridad social en las áreas centrales de shenzhen ha sido "reemplazada de 3 a 1", y no hay límite en las áreas no centrales. también se ha reducido la tasa de pago inicial y el impuesto al valor agregado también se ha cambiado de 5 años. a 2 años. en la tarde del día 30, la nueva política de beijing se hizo pública ante la expectativa de todas las partes.

en opinión de zhang dawei, las políticas de beijing son relativamente cautelosas y esta política de restricción de compras es también la última que se introduce entre las ciudades de primer nivel del país. en comparación con shanghai y shenzhen, todavía hay margen para ampliar el alcance de los ajustes. "en particular, no ha habido cambios en el impuesto al valor agregado, y el período principal de restricciones de compra también es más alto que en otras ciudades. es solo un año en los suburbios de shanghai y dos años fuera de la quinta circunvalación en beijing. por supuesto, esto también está determinado por la situación real del mercado de beijing".

mirando hacia atrás, beijing, como la ciudad con el mercado inmobiliario más estable y las políticas más sólidas del país, ha suprimido efectivamente el aumento irracional del mercado mediante la adopción de políticas regulatorias desde 2017. "sin embargo, algunas políticas y medidas demasiado estrictas inevitablemente han perjudicado parte de la demanda real de compra de viviendas y autoocupación", afirmó zhang dawei. ahora, bajo la influencia de muchos partidos en esta ronda de ciclo de flexibilización, el impacto a corto plazo de la política ya ha aparecido.

según el instituto de investigación inmobiliaria centaline, al 30 de septiembre, el índice de cotización de viviendas de segunda mano de centaline se ha recuperado ligeramente entre 2 y 3 puntos porcentuales. el índice de administradores secundarios, que refleja la confianza de los intermediarios, se ha recuperado aún más significativamente, saltando un promedio de 12 puntos porcentuales la semana pasada (semana 39). por parte de las empresas inmobiliarias, recientemente se han lanzado terrenos de alta calidad en los mercados inmobiliarios de shanghai y guangzhou, y muchas empresas inmobiliarias parecen competir por los terrenos. la confianza del mercado se ha recuperado.

las políticas del mercado inmobiliario siguen siendo laxas, lo que aporta más vitalidad al mercado inmobiliario que está experimentando un profundo ajuste. en opinión de chen wenjing, la implementación centralizada de políticas en ciudades de primer nivel ayudará a ejercer el efecto superpuesto de las políticas. en general, desempeñará un papel más positivo en la estabilización de las expectativas del mercado, el aumento de la confianza del mercado y la aceleración de la caída de la propiedad. mercado.

muchos expertos de la industria dijeron que, a corto plazo, las políticas municipales de primer nivel básicamente ya están en vigor.desde la perspectiva de las tendencias políticas, tomando a beijing como ejemplo, las políticas restrictivas del pasado cuando el mercado inmobiliario se estaba sobrecalentando se han ido retirando gradualmente. sin embargo, como capital, beijing tiene sus propias particularidades y es poco probable que liberalice completamente las compras. restricciones.

a medida que cambia la situación de la oferta y la demanda de bienes raíces, la política de restricción de compras de beijing está cumpliendo gradualmente su misión histórica. después de años de gobernanza y supervisión, la industria inmobiliaria también ha pasado de una alta rotación y un elevado endeudamiento a centrarse en productos y servicios, volviendo a sus atributos de fabricación. chen wenjing especuló que mejorar la oferta y la demanda del mercado y estabilizarlo podría ser un foco importante de política en el futuro.

por ejemplo, “la adquisición y el almacenamiento de casas nuevas terminadas y no vendidas por parte de empresas estatales locales es el principal método de depuración del gobierno. sin embargo, actualmente hay muchos puntos estancados, como los bajos precios de adquisición, la falta de correspondencia entre los tipos de apartamentos y edificios objetivo, y elevados costes de capital "en su opinión, la introducción en el futuro de políticas de apoyo específicas para estos puntos concretos de estancamiento también ayudará al mercado inmobiliario a "dejar de caer y estabilizarse".