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텍스트 | "중국 기업가" 기자 리 옌옌

편집자 │ 야오 윤

헤더 이미지 출처│비주얼차이나

상하이, 광저우, 선전 등이 부동산 시장 안정을 위한 관련 정책을 잇달아 내놓은 뒤, 마침내 베이징의 정책이 발효됐다.

9월 30일 저녁, 베이징은 기존 모기지 금리 인하, 개인 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율 인하, 주택 공제 기금 대출 지원 확대, 비주택 대출 연한 단축 등 부동산 시장에 대한 새로운 정책을 발표했습니다. 베이징 가구는 주택 구입 시 사회보장세 또는 개인세를 납부하고 통저우 지역 주택 구입 제한, 일반 및 비일반 주택 기준 폐지, 새로운 부동산 모델 구축 가속화 등의 정책과 조치를 도입했습니다. 부동산 개발.

이번에 베이징은 총 8가지 새로운 정책을 내놓았는데, 이는 2024년 10월 1일부터 시행될 예정이다. 가장 눈길을 끄는 것은 구매제한 정책 조정이다.

새로운 규정에 따르면, 베이징 이외의 가구가 사회보장세나 개인소득세를 납부하기 위해 베이징에서 주택을 구입하는 연속 연수는 5환 도로 내 구입의 경우 지난 5년에서 3년으로, 5차 순환 도로 내 구입의 경우 2년으로 변경되었습니다. 업계에서는 이를 "제5 순환 도로"라고 요약합니다. 내부 5를 3”으로 변경하고 제5 순환 도로 외부 5를 ​​2로 변경합니다. 베이징의 경제 및 사회 발전 요구에 부응하는 고급 인재 및 시급히 필요한 인재에 대한 주택 구입은 "구매일로부터 1년 이상 지속적으로 지불하는 것"으로 명확하게 정의됩니다.

지금까지 중국의 4개 1급 도시 모두 부동산 시장을 안정시키기 위한 정책을 도입했으며 구매 제한 기준을 다양한 수준으로 낮췄습니다. 내용으로 볼 때 전반적인 정책 결과는 기대와 일치하며 여러 도시의 부동산 시장의 현재 상황과도 일치합니다. "광저우는 가장 철저합니다. 모든 구매 제한이 해제되어 외부인이 원하는 것은 무엇이든 살 수 있습니다. 선전은 매우 성실합니다. 핵심 지역의 외부인은 1년의 사회 보장만 필요하고 비핵심 지역은 원하는 것은 무엇이든 구입할 수 있습니다. 판매 제한도 풀렸다”고 업계 관계자는 전했다.

많은 업계 관계자들은 부동산 시장이 하루라도 빨리 하락세를 멈추고 점진적으로 안정되도록 돕기 위해 새로운 베이징 부동산 시장 정책은 "전례가 없는 강도"라고 할 수 있다고 말했다.동시에 이러한 정책과 조치는 합리적인 주택 수요를 지원하고 시장 신뢰도를 높이며 기대치를 합리적으로 유도하고 시장 활력을 자극하는 데에도 효과적인 역할을 할 것입니다. 일부 전문가들은 베이징의 이번 정책 조정이 기본적으로 이뤄졌다고 분석한다.

"국가 부동산 시장 규제의 벤치마크로서 베이징의 부동산 시장은 지난 몇 년간 상대적으로 안정적이었습니다. 시장 수급 구조의 변화 속에서 이번 정책 조정은 시장 안정에 도움이 될 것으로 예상됩니다. 베이징의 2차 부동산 시장은 centaline real estate의 수석 분석가인 zhang dawei는 "10월 주택 거래량이 약 13,000채에 머물 것이며 신규 주택 시장도 안정될 것으로 예상된다"고 말했습니다.

정책은 지속적으로 최적화되고 구매 제한 기준은 낮아집니다.

베이징의 '구매 제한' 정책은 중국에서 가장 엄격하다.

이번 조정 이전에는 대부분의 지역에서 베이징 이외의 주택 구매자는 여전히 베이징의 5년 연속 세금 또는 사회보장 요건을 충족해야 했습니다. tongzhou district에서 주택을 구입하려면 추가 제한 사항도 충족해야 합니다. 올해 4월 30일 베이징은 5환로 외곽 지역 구매 제한을 조건부로 완화했지만, 전체 구매 제한 기준은 여전히 ​​높다. 이제 새로운 정책이 도입되면서 구매 제한 정책의 조정이 큰 관심을 끌었습니다.

zhongzhi 연구소의 정책 연구 책임자인 chen wenjing에 따르면,베이징은 이번에 구매제한 정책을 차별화해 최적화했다.. 예를 들어, 베이징 5환 도로 내 주택 구입에 대한 사회 보장 기간은 3년으로 단축되었으며, 5환 도로 외 지역에서는 주택 구입에 필요한 고급 인재의 경우 사회 보장 기간이 2년으로 단축되었습니다. 지원 기간이 1년으로 단축되어 인재의 주택 구입 지원 강도가 대폭 높아졌습니다.

또한, 퉁저우구 구매 제한 정책의 '특혜'가 취소되어 베이징의 구매 제한 정책에 따라 미성년 자녀와 함께 거주하는 베이징 시민권을 지닌 성인 미혼자에게도 베이징 거주 가족으로서 주택 구매 제한 정책이 적용됩니다. chen wenjing은 "전반적으로 베이징의 구매 제한 최적화는 상대적으로 강력하며 시장 활동에 상대적으로 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다."라고 말했습니다.

베이징은 구매 제한 기준을 낮추는 것 외에도 신용 지원을 늘리고 기존 모기지 이자율을 낮추었으며 첫 번째 주택에 대한 계약금 비율을 통일된 전국 하한선으로 낮추었습니다. 5차 순환도로 내 최소 35%에서 5차 순환도로 내부와 외부를 구분하고, 5차 순환도로 외부 최소 30%를 일률적으로 20%로 줄여 상하이보다 높습니다. 이는 주택 구매자의 문턱을 크게 낮추고 경직되고 개선된 주택 수요의 방출을 촉진할 것입니다.

새로운 정책에서 베이징은 또한 두 명 이상의 자녀를 둔 베이징 기반 가정에 대한 주택 대출 지원을 늘리고 예비 기금 대출 금액도 늘렸습니다.

올해 초부터 베이징은 녹색 건물, 조립식 건물 구입, 적격 노후 지역사회 구입을 위한 예비 자금 대출 지원을 늘렸습니다. 이번에는 다자녀가 있는 베이징 기반 가구의 주택 구입을 더욱 지원할 예정입니다. , 공제자금 대출 한도를 400,000만큼 늘립니다. 이는 또한 다자녀가 있는 가족의 주택 구입 비용을 줄여줄 것입니다. 이는 주택 개선에 대한 수요를 지원하는 중요한 표현입니다.

베이징의 새로운 부동산 시장 정책은 또한 국가 업무 합의에 따라 일반 및 일반 주택에 대한 기준을 즉시 취소할 것입니다. 주택을 구입하는 과정에서 일반주택과 일반주택이 납부하는 세금 및 수수료에는 일정한 차이가 있습니다. 앞서 베이징은 9월 20일 일반 및 비일반 거주 기준을 적시에 폐지할 것임을 분명히 밝힌 바 있다. 이는 이전 정책에 대한 추가 설명이기도 합니다.

chen wenjing은 일반 주택과 비일반 주택에 대한 기준을 취소하면 비일반 주택에 대한 거래세와 수수료(주로 부가가치세)가 줄어들어 주택 구입 비용이 낮아지고 개선된 주택에 대한 수요가 방출될 것이라고 말했습니다. 동시에 주택 식별 기준을 폐지하면 제품 유형을 기업에 더 잘 맞추고 시장 수요를 충족하는 고품질 제품을 만드는 데 집중할 수 있습니다.

또한 이번 베이징의 최적화 정책에는 새로운 부동산 개발 모델 구축을 가속화하고 '시장 + 보증' 주택 공급 시스템을 개선하며 '좋은 주택' 건설을 지원하는 조치를 신속하게 도입하고 도시 변화를 가속화하는 것도 포함됩니다. 우리는 부동산 회사의 합리적인 자금조달 요구 측면에서 지속적으로 부동산 리스크를 예방 및 해결하고 시장의 기대를 안정시키기 위해 '화이트리스트' 역할을 충분히 수행해 나갈 것입니다.

일부 전문가들은 향후 시장이 조정됨에 따라 관련 조치가 더욱 빠른 속도로 개선되고 실행될 것으로 예상하고 있습니다.

'뉴딜'이 출범한 당일 공급측에서도 노력을 기울였다.

9월 30일, 베이징시 계획천연자원위원회 웹사이트는 총 9필지, 토지 면적 약 39헥타르, 건설 규모는 약 96만㎡로 그 중 조양구에 4개 프로젝트, 펑타이구에 3개 프로젝트, 둥청구와 경제기술개발구에 각각 1개 프로젝트가 있으며 목록에 있는 항목은 10월 31일 이전에 공급될 예정이다. .

사진: 우잉

도시계획천연자원위원회 책임자는 연설에서 베이징이 부동산 시장의 새로운 수요 공급 변화에 적극적으로 대응하고 시장 수요가 뛰어나고 인프라와 공공 서비스가 좋은 지역에 토지 공급을 더욱 늘릴 것이라고 밝혔습니다. 특히 철도교통은 역 주변 토지의 활용을 통해 도시 자원 요소를 역으로 집중시키고, 지역 발전을 촉진하며 '역-도시 통합'을 촉진할 것입니다.

1선 도시들은 전면적인 후속 조치를 취하고 있으며 부동산 시장은 바닥을 가속화할 것으로 예상됩니다.

장다웨이(zhang dawei)는 베이징의 현재 정책 완화를 “작은 조치, 빠른 조치, 점진적인 완화”라고 설명했습니다.

'주택은 인정하되 대출은 안 된다' 최초 시행부터 지난해 말까지 '베이징 첫 주택 계약금 비율'을 올해 2월 퉁저우 '이중 한도'에서 30%로 인하했다. 올해 3월에는 '이혼가족의 3년 내 주택구입 제한 철폐'에 이어… 가장 최근에는 올해 6월 25일 '517' 정책이 시행됐다. centaline 부동산 연구소의 통계에 따르면, 베이징은 2023년 9월부터 지난 1년 동안 총 10건의 부동산 시장 완화 정책을 발표했습니다.

시장 수요의 관점에서 볼 때, zhang dawei는 이 정책이 기본적으로 시장 기대와 일치한다고 믿습니다.

centaline 부동산 연구소의 통계에 따르면 9월 29일 현재 베이징의 중고 주택은 12,331채가 온라인으로 계약되었으며, 한 달 동안 약 13,000채에 달할 것으로 예상되며 이는 과거 최저치에 가깝습니다. 7개월. "신규 주택 시장은 전체적인 가격 변동폭이 크고, 대부분의 프로젝트가 매매 압박을 많이 받고 있습니다. 이 경우 시장은 기대감을 안정시키기 위한 정책을 도입해야 하기 때문에 이번 구매 제한 완화는 시장 하락을 멈추고 안정시키는 데 도움이 될 것입니다." 10월에." 장다웨이는 결론을 내렸다.

주택도농개발부는 9월 29일 당단체회의를 열고, 다양한 지자체가 기존 정책을 효과적으로 집행할 수 있도록 지도하고, 성과 달성을 위한 점진적인 정책 추진 노력을 강화할 필요성을 강조했다. 부동산 시장을 규제하고 도시별 정책에 따라 주택 구입 제한 정책을 조정하는 데 있어서 대중의 우려에 부응하고 도시, 특히 일선 도시를 지원하는 것이 필요합니다. 지금까지 모든 일선 도시는 부동산 시장에 대한 새로운 정책을 도입하고 cpc 중앙위원회 9.26 정치국 회의의 정신을 적극적으로 구현했습니다.

중앙은행 및 기타 규제 당국이 관련 금융 정책을 발표한 후 상하이는 사회보장을 '3에서 1로', 부가가치세를 '5에서 2로', 비정규 거주지에 대한 제한을 폐지했습니다. 광저우는 구매 제한을 완전히 해제했습니다. 심천시 핵심지역의 사회보장제도를 '3에서 1로 대체'하고 비핵심지역에는 제한이 없으며 계약금 비율도 낮추고 부가가치세도 5년에서 1년으로 변경했다. 2년까지. 30일 저녁, 모든 당사자의 기대에 부응하는 베이징의 새로운 정책이 발표되었습니다.

장다웨이는 이번 구매 제한 정책이 중국 내 1급 도시 중 가장 늦게 도입되는 정책이라 상하이, 선전에 비해 아직 조정 범위가 확대될 여지가 있다고 본다. 특히 부가가치세에는 변동이 없고, 주요 구매제한 기간도 다른 도시에 비해 높다. 상하이 교외는 1년, 베이징 5환로 밖은 2년밖에 되지 않는다. 물론 이 역시 베이징 시장의 실제 상황에 따라 결정된다”고 말했다.

돌이켜보면 중국에서 가장 안정적인 부동산 시장과 가장 강력한 정책을 보유한 도시인 베이징은 2017년부터 규제 정책을 도입해 시장의 불합리한 상승을 효과적으로 억제해 왔다. 그러나 일부 지나치게 엄격한 정책과 조치로 인해 주택 구입과 자영업에 대한 실제 수요가 일부 타격을 입게 됐다”고 말했다. 이제 이번 완화 주기에서 많은 당사자의 영향으로 정책의 단기 영향이 이미 나타났습니다.

센타라인부동산연구소에 따르면 9월 30일 기준 센타라인 중고주택 시세지수가 2~3%포인트 소폭 반등했다. 중간관리자 신뢰도를 반영하는 2차 경영자 지수의 회복세는 지난주(39주차) 평균 12%포인트나 뛰어올랐다. 부동산업체 측에서는 최근 상하이, 광저우 등 토지시장에 고가의 토지가 매물로 나와 다수의 부동산업체가 토지를 놓고 경쟁하는 현상이 나타나 시장 신뢰도가 회복됐다.

부동산 시장 정책이 계속 느슨해지면서 심화 조정을 겪고 있는 부동산 시장에 활력이 더해지고 있다. chen wenjing의 견해에 따르면, 1선 도시의 중앙 집중식 정책 구현은 정책의 중첩 효과를 발휘하는 데 도움이 될 것이며, 전반적으로 시장 기대를 안정시키고 시장 신뢰를 높이며 부동산 바닥을 가속화하는 데 더 긍정적인 역할을 할 것입니다. 시장.

많은 업계 관계자들은 단기적으로는 1급 도시 정책이 기본적으로 자리잡고 있다고 말했다.정책동향으로 볼 때, 베이징을 예로 들면, 과거 부동산 시장이 과열됐던 시절의 제한 정책은 점차 철회됐지만, 수도인 베이징은 특유의 특성을 갖고 있어 완전한 주택 자유화는 어려울 것으로 보인다. 구매 제한.

부동산 수급 상황이 변화함에 따라 베이징의 구매 제한 정책은 점차 그 역사적 임무를 완수하고 있습니다. 수년간의 거버넌스 및 감독 끝에 부동산 산업도 높은 매출액과 높은 부채에서 제품 및 서비스 중심으로 전환하여 제조 특성으로 돌아갔습니다. chen wenjing은 시장 수요와 공급을 개선하고 시장을 안정화하는 것이 향후 정책의 중요한 초점이 될 수 있다고 추측했습니다.

예를 들어 “지방 공기업의 미분양 신규 주택을 매입해 보관하는 것이 정부가 추진하는 주요 정화 방식이지만, 현재는 낮은 매입가격, 아파트 유형 간 불일치 등 애로사항이 많다. 그녀는 향후 이러한 특정 정체 지점에 대한 목표 지원 정책을 도입하면 부동산 시장이 "하락을 멈추고 안정"하는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다.