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text |. reporter von „china entrepreneur“ li yanyan

herausgeber｜yao yun

header-bildquelle｜visual china

nachdem shanghai, guangzhou und shenzhen nacheinander entsprechende maßnahmen zur stabilisierung des immobilienmarktes eingeführt hatten, trat die politik pekings schließlich in kraft.

am abend des 30. september veröffentlichte peking neue richtlinien für den immobilienmarkt, darunter die senkung bestehender hypothekenzinsen, die senkung der mindestanzahlungsquote für privatwohnungskredite, die erhöhung der unterstützung für wohnungsvorsorgekredite und die reduzierung der anzahl der jahre für nicht-wohnungsbaudarlehen. pekinger haushalte müssen beim kauf eines hauses sozialversicherung oder persönliche steuern zahlen. die tongzhou-richtlinien und -maßnahmen wurden angepasst, um beschränkungen für den kauf von wohnraum im bezirk, die aufhebung von standards für gewöhnlichen und nicht gewöhnlichen wohnraum und die beschleunigung des aufbaus eines neuen immobilienmodells zu erreichen immobilienentwicklung.

diesmal hat peking insgesamt 8 neue richtlinien eingeführt, die ab dem 1. oktober 2024 umgesetzt werden. am meisten aufsehen erregt die anpassung der kaufbeschränkungspolitik.

gemäß den neuen vorschriften wurde die anzahl aufeinanderfolgender jahre für haushalte außerhalb pekings, die ein haus in peking kaufen, um sozialversicherung oder einkommenssteuer zu zahlen, von den letzten 5 jahren auf 3 jahre für käufe innerhalb der fünften ringstraße und auf 2 jahre geändert für einkäufe außerhalb der fünften ringstraße, die in der branche als „fünfte ringstraße“ bezeichnet wird, ändern sie 5 innerhalb der fünften ringstraße in 3 und ändern sie 5 außerhalb der fünften ringstraße in 2. der kauf von häusern durch hochrangige und dringend benötigte talente, die den bedürfnissen der wirtschaftlichen und sozialen entwicklung pekings entsprechen, wird eindeutig als „kontinuierliche zahlung für ein jahr oder länger vor dem datum des hauskaufs“ definiert.

bisher haben alle vier erstklassigen städte in china maßnahmen zur stabilisierung des immobilienmarktes eingeführt und die kaufbeschränkungsschwellen in unterschiedlichem maße gesenkt. dem inhalt nach zu urteilen, entspricht die gesamtleistung der politik den erwartungen und der aktuellen situation auf dem immobilienmarkt in verschiedenen städten. „guangzhou ist am gründlichsten, alle kaufbeschränkungen wurden aufgehoben, und außenstehende können kaufen, was sie wollen; shenzhen ist sehr aufrichtig. außenstehende in kerngebieten benötigen nur ein jahr sozialversicherung, und nicht-kerngebiete können kaufen, was sie wollen, und.“ auch die verkaufsbeschränkungen wurden aufgehoben“, beschrieb es ein brancheninsider.

viele brancheninsider sagten, dass pekings neue immobilienmarktpolitik „von beispielloser intensität“ sei, um den rückgang des immobilienmarktes zu stoppen und sich so schnell wie möglich allmählich zu stabilisieren.gleichzeitig werden diese richtlinien und maßnahmen auch eine wirksame rolle bei der unterstützung einer angemessenen nachfrage nach wohnraum, der stärkung des marktvertrauens, der angemessenen steuerung von erwartungen und der stimulierung der marktvitalität spielen. einige experten gehen davon aus, dass pekings aktuelle runde politischer anpassungen im grunde genommen umgesetzt wurde.

„als maßstab für die nationale immobilienmarktregulierung war der immobilienmarkt in peking in den letzten jahren relativ stabil. angesichts der veränderungen in der angebots- und nachfragestruktur des marktes trägt diese politische anpassung zur marktstabilität bei. es wird erwartet, dass pekings zweit- „das transaktionsvolumen für privatimmobilien wird im oktober bei rund 13.000 einheiten bleiben. es wird jedoch erwartet, dass sich auch der markt für neue wohnimmobilien stabilisiert“, sagte zhang dawei, chefanalyst von centaline real estate.

die richtlinien werden weiterhin optimiert und die schwellenwerte für kaufbeschränkungen werden gesenkt

pekings „kaufbeschränkungspolitik“ ist die strengste im land.

vor dieser anpassung mussten käufer von eigenheimen, die nicht in peking ansässig waren, in den meisten gegenden noch fünf jahre lang die ununterbrochenen steuer- oder sozialversicherungsanforderungen in peking erfüllen. der kauf eines hauses im bezirk tongzhou erfordert außerdem die einhaltung zusätzlicher einschränkungen. am 30. april dieses jahres hat peking die kaufbeschränkungen außerhalb der fünften ringstraße bedingt gelockert, die gesamtschwelle für kaufbeschränkungen ist jedoch immer noch hoch. mit der einführung der neuen richtlinie haben nun anpassungen der kaufbeschränkungsrichtlinie große aufmerksamkeit erregt.

laut chen wenjing, direktor für politikforschung am zhongzhi research institute,peking hat dieses mal eine differenzierte optimierung der kaufbeschränkungsrichtlinien vorgenommen. beispielsweise wurde die sozialversicherungsfrist für den hauskauf innerhalb der fünften ringstraße in peking auf drei jahre und außerhalb der fünften ringstraße auf zwei jahre verkürzt. für hochrangige und dringend benötigte talente zum hauskauf gilt die sozialversicherung der zeitraum wurde auf ein jahr verkürzt, was die intensität der unterstützung für talente beim hauskauf deutlich erhöht.

darüber hinaus wird die „sonderbehandlung“ der kaufbeschränkungsrichtlinie des bezirks tongzhou aufgehoben, was im einklang mit der kaufbeschränkungsrichtlinie pekings steht. auch erwachsene alleinstehende mit pekinger staatsbürgerschaft, die mit minderjährigen kindern zusammenleben, unterliegen als in peking ansässige familie der kaufbeschränkungsrichtlinie. „im großen und ganzen ist die optimierung der kaufbeschränkungen in peking dieses mal relativ stark und es wird erwartet, dass sie sich relativ positiv auf die marktaktivität auswirken wird“, sagte chen wenjing.

zusätzlich zur senkung der schwelle für kaufbeschränkungen hat peking auch die kreditunterstützung erhöht, die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt und die anzahlungsquote für das erste eigenheim auf eine einheitliche landesweite untergrenze und die mindestgrenze von 30 % außerhalb des fünftels gesenkt die ringstraße wurde einheitlich auf 20 % gesenkt, was mehr ist als in shanghai. dies wird die hemmschwelle für hauskäufer deutlich senken und die entlastung der starren und verbesserten wohnungsnachfrage fördern.

im rahmen der neuen politik erhöhte peking auch die unterstützung von wohnungsbaudarlehen für in peking ansässige familien mit zwei oder mehr kindern und erhöhte den betrag der vorsorgedarlehen.

seit anfang dieses jahres hat peking die darlehensunterstützung für den kauf grüner gebäude, vorgefertigter gebäude und den kauf qualifizierter altbauten erhöht. dieses mal wird der kauf von häusern durch in peking ansässige familien mit mehreren kindern weiter unterstützt dadurch wird die kreditobergrenze der vorsorgekasse um 400.000 erhöht. dadurch werden auch die kosten für den hauskauf für familien mit mehreren kindern gesenkt, was ein wichtiger ausdruck der unterstützung der nachfrage nach besserem wohnraum ist.

pekings neue immobilienmarktpolitik wird auch die standards für gewöhnliche und nicht allgemeine wohnsitze gemäß den nationalen arbeitsvereinbarungen umgehend aufheben. beim kauf eines hauses gibt es gewisse unterschiede bei den steuern und gebühren, die für gewöhnliche häuser und nicht allgemeine häuser gezahlt werden. zuvor hatte peking am 20. september klargestellt, dass die standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche wohnsitze rechtzeitig aufgehoben würden. diese neue richtlinie sah vor, dass die standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche wohnsitze zeitnah aufgehoben würden , was auch eine weitere klarstellung der bisherigen politik darstellt.

chen wenjing sagte, dass die aufhebung des standards für gemeinschaftshäuser und nicht-gemeinsame häuser die transaktionssteuern und -gebühren (hauptsächlich die mehrwertsteuer) für nicht-gemeinsame häuser senken würde, wodurch die kosten für den hauskauf gesenkt und die nachfrage nach verbesserten häusern gefördert würden gleichzeitig wird die aufhebung des standards zur identifizierung gemeinsamer häuser auch dazu beitragen, produkttypen besser auf unternehmen abzustimmen und sich auf die entwicklung hochwertiger produkte zu konzentrieren, die der marktnachfrage gerecht werden.

darüber hinaus umfasst die optimierungspolitik pekings dieses mal auch die beschleunigung des aufbaus eines neuen immobilienentwicklungsmodells, die verbesserung des wohnungsversorgungssystems „markt + garantie“, die zeitnahe einführung von maßnahmen zur unterstützung des baus „guter häuser“ und die beschleunigung der städtischen transformation dörfern und die volle nutzung der rolle der „weißen liste“, um den bedürfnissen von immobilienunternehmen gerecht zu werden. im hinblick auf einen angemessenen finanzierungsbedarf von immobilienunternehmen werden wir weiterhin immobilienrisiken verhindern und lösen und die markterwartungen stabilisieren.

einige experten gehen davon aus, dass mit der künftigen marktanpassung entsprechende maßnahmen voraussichtlich schneller verfeinert und umgesetzt werden.

am selben tag, an dem der „new deal“ ins leben gerufen wurde, gab es auch auf der angebotsseite anstrengungen.

am 30. september veröffentlichte die website der beijing municipal planning and natural resources commission die „vierte runde der liste der im jahr 2024 zu liefernden gewerbewohngrundstücke“, die insgesamt 9 parzellen mit einer landfläche von etwa 39 hektar umfasst und eine baugröße von ca. 960.000 quadratmetern, davon 4 projekte im bezirk chaoyang, 3 projekte im bezirk fengtai und jeweils 1 projekt im bezirk dongcheng und in der wirtschafts- und technologieentwicklungszone. die in der liste aufgeführten elemente werden vor oktober geliefert 31.

fotografie: wu ying

der verantwortliche der kommunalplanungs- und naturressourcenkommission sagte in seiner rede, dass peking aktiv auf neue veränderungen bei angebot und nachfrage auf dem immobilienmarkt reagieren und das grundstücksangebot in gebieten mit hervorragender marktnachfrage sowie guter infrastruktur und öffentlichen dienstleistungen weiter erhöhen werde , insbesondere der schienenverkehr, wird die konzentration städtischer ressourcenelemente in richtung des bahnhofs fördern, die regionale entwicklung vorantreiben und die „station-stadt-integration“ fördern.

die städte der ersten reihe folgen voll und ganz, und es wird erwartet, dass der immobilienmarkt seinen tiefpunkt schneller erreicht

zhang dawei beschrieb pekings aktuelle runde der politischen lockerung als „kleine schritte, schnelle schritte und schrittweise lockerung“.

von der ersten umsetzung der „anerkennung eines hauses, aber nicht eines darlehens“ bis ende letzten jahres „wurde die anzahlungsquote für das erste haus in peking auf 30 % gesenkt“, von der lockerung der „doppelten grenze“ in tongzhou im februar dieses jahres bis zur „aufhebung der beschränkung, dass geschiedene familien innerhalb von drei jahren kein haus kaufen dürfen“ im märz ... die jüngste war die umsetzung der „517“-richtlinie am 25. juni dieses jahres. laut statistiken des centaline real estate research institute hat peking im vergangenen jahr seit september 2023 insgesamt zehn maßnahmen zur lockerung des immobilienmarkts erlassen.

aus sicht der marktnachfrage ist zhang dawei der ansicht, dass diese politik grundsätzlich den markterwartungen entspricht.

statistiken des centaline real estate research institute zeigen, dass mit stand vom 29. september in diesem monat 12.331 gebrauchte wohneinheiten in peking online unterzeichnet wurden. für den gesamten monat wird mit rund 13.000 einheiten gerechnet, was nahe am tiefststand der vergangenheit liegt sieben monate. „die allgemeinen preisänderungen auf dem markt für neue eigenheime sind groß und die meisten projekte stehen unter großem verkaufsdruck. in diesem fall muss der markt maßnahmen zur stabilisierung der erwartungen einführen, sodass diese lockerung der kaufbeschränkungen dazu beitragen wird, dass der markt nicht weiter fällt und sich stabilisiert.“ im oktober“, schloss zhang dawei.

das ministerium für wohnungsbau und stadt-land-entwicklung hielt am 29. september eine parteigruppensitzung ab und betonte die notwendigkeit, verschiedene kommunen bei der effektiven umsetzung bestehender richtlinien anzuleiten und die bemühungen zur förderung der umsetzung schrittweiser richtlinien zu intensivieren, um ergebnisse zu erzielen. es ist notwendig, auf die anliegen der massen zu reagieren und städte, insbesondere städte der ersten reihe, dabei zu unterstützen, ihre autonomie bei der regulierung des immobilienmarktes sinnvoll zu nutzen und die richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs an die stadtspezifischen richtlinien anzupassen. bisher haben alle erstklassigen städte neue richtlinien für den immobilienmarkt eingeführt und den geist der sitzung des politbüros des zentralkomitees der kp chinas um 9.26 uhr aktiv umgesetzt.

nachdem die zentralbank und andere regulierungsbehörden relevante finanzrichtlinien veröffentlicht hatten, übernahm shanghai die führung bei der überarbeitung des umfangs der kaufbeschränkungen im äußeren ring und änderte die sozialversicherung von „3 auf 1“, die mehrwertsteuer von „5 auf 2“. und die beschränkungen für nicht gewöhnliche wohnsitze wurden abgeschafft. guangzhou hat die kaufbeschränkungen vollständig aufgehoben. die sozialversicherung in den kerngebieten von shenzhen wurde „von 3 auf 1“ ersetzt, in nicht-kerngebieten gibt es keine begrenzung. auch die anzahlungsquote wurde gesenkt und die mehrwertsteuer von 5 jahren geändert bis 2 jahre. am abend des 30. wurde pekings neue politik unter erwartung aller parteien veröffentlicht.

nach ansicht von zhang dawei ist pekings politik relativ vorsichtig, und diese kaufbeschränkungspolitik ist auch die letzte, die unter erstklassigen städten des landes eingeführt wurde. im vergleich zu shanghai und shenzhen gibt es noch spielraum für eine ausweitung der anpassungen. „insbesondere hat sich bei der mehrwertsteuer nichts geändert, und auch die hauptdauer der kaufbeschränkungen ist höher als in anderen städten. in den vororten von shanghai beträgt sie nur ein jahr und außerhalb der fünften ringstraße in peking zwei jahre.“ . dies hängt natürlich auch von der tatsächlichen situation des pekinger marktes ab.“

rückblickend betrachtet hat peking als stadt mit dem stabilsten immobilienmarkt und der strengsten politik des landes den irrationalen anstieg des marktes seit 2017 durch die einführung regulatorischer maßnahmen wirksam unterdrückt. „einige übermäßig strenge richtlinien und maßnahmen haben jedoch zwangsläufig einen teil der tatsächlichen nachfrage nach hauskauf und eigenheimnutzung beeinträchtigt“, sagte zhang dawei. nun, unter dem einfluss vieler parteien in dieser runde des lockerungszyklus, sind die kurzfristigen auswirkungen der politik bereits sichtbar.

nach angaben des centaline real estate research institute ist der centaline-index für gebrauchtwohnungsnotierungen zum 30. september leicht um 2 bis 3 prozentpunkte gestiegen. der sekundäre managerindex, der das vertrauen der vermittler widerspiegelt, hat in der vergangenen woche (woche 39) sogar noch deutlicher zugelegt und ist um durchschnittlich 12 prozentpunkte gestiegen. seitens der immobilienunternehmen wurden auf den jüngsten grundstücksmärkten in shanghai und guangzhou grundstücke mit hohen prämien freigegeben, und es schien, dass viele immobilienunternehmen um grundstücke konkurrieren. das marktvertrauen hat sich erholt.

die politik auf dem immobilienmarkt ist weiterhin locker und verleiht dem immobilienmarkt, der sich in einer tiefgreifenden anpassung befindet, mehr dynamik. nach ansicht von chen wenjing wird die zentralisierte umsetzung von richtlinien in erstklassigen städten dazu beitragen, die übergeordnete wirkung der richtlinien auszuüben. insgesamt wird sie eine positivere rolle bei der stabilisierung der markterwartungen, der stärkung des marktvertrauens und der beschleunigung der bodenbildung spielen markt.

viele brancheninsider sagten, dass auf kurze sicht grundsätzlich erstklassige städtische richtlinien vorhanden seien.aus der perspektive politischer trends wurden am beispiel pekings restriktive maßnahmen in der vergangenheit, als der immobilienmarkt überhitzt war, schrittweise zurückgenommen. allerdings hat peking als hauptstadt seine eigenen besonderheiten und es ist unwahrscheinlich, dass der kauf vollständig liberalisiert wird einschränkungen.

während sich die angebots- und nachfragesituation bei immobilien ändert, erfüllt pekings kaufbeschränkungspolitik nach und nach ihre historische mission. nach jahren der führung und aufsicht hat sich auch die immobilienbranche von einem hohen umsatz und einer hohen verschuldung zu einer konzentration auf produkte und dienstleistungen gewandelt und ist zu ihren produktionsmerkmalen zurückgekehrt. chen wenjing vermutete, dass die verbesserung von angebot und nachfrage auf dem markt und die stabilisierung des marktes künftig ein wichtiger schwerpunkt der politik sein könnten.

zum beispiel: „der erwerb und die lagerung fertiggestellter und nicht verkaufter neuer häuser durch örtliche staatliche unternehmen ist die wichtigste entsorgungsmethode der regierung. derzeit gibt es jedoch viele probleme, wie niedrige anschaffungspreise, diskrepanz zwischen den zielwohnungstypen und gebäuden.“ und hohe kapitalkosten: „die einführung gezielter stützungsmaßnahmen für diese spezifischen blockaden wird ihrer ansicht nach in zukunft auch dazu beitragen, dass der immobilienmarkt „aufhört zu fallen und sich stabilisiert“.