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texto | repórter de "china entrepreneur" li yan yan

editor｜yao yun

fonte da imagem do cabeçalho｜visual china

depois que xangai, guangzhou e shenzhen introduziram sucessivamente políticas relevantes para estabilizar o mercado imobiliário, a política de pequim finalmente entrou em vigor.

na noite de 30 de setembro, pequim divulgou novas políticas para o mercado imobiliário, incluindo a redução das taxas de juros hipotecários existentes, a redução do rácio mínimo de entrada para empréstimos habitacionais pessoais, o aumento do apoio aos empréstimos de fundos de previdência habitacional, a redução do número de anos para não- famílias de pequim devem pagar seguridade social ou imposto pessoal ao comprar uma casa, ajustando tongzhou políticas e medidas foram introduzidas em termos de restrições à compra de habitação distrital, cancelando padrões para habitação comum e não comum e acelerando a construção de um novo modelo de habitação real desenvolvimento imobiliário.

desta vez, pequim introduziu um total de 8 novas políticas, que serão implementadas a partir de 1 de outubro de 2024. o que mais chama a atenção é o ajuste na política de restrição de compras.

de acordo com os novos regulamentos, o número de anos consecutivos para famílias não pertencentes a pequim que compram uma casa em pequim para pagar segurança social ou imposto de renda pessoal foi alterado dos últimos 5 anos para 3 anos para compras dentro do quinto anel viário e 2 anos para compras fora do quinto anel viário, que é o que a indústria resume como o "quinto anel viário" altere 5 dentro para 3 ”e mude 5 fora do quinto anel viário para 2. a compra de casas por talentos de alto nível e urgentemente necessários que atendam às necessidades do desenvolvimento económico e social de pequim é claramente definida como "pagamento contínuo por um ano ou mais antes da data da compra da casa".

até agora, todas as quatro cidades de primeiro nível na china introduziram políticas para estabilizar o mercado imobiliário e reduziram os limites de restrição de compra em graus variados. a julgar pelo conteúdo, a produção política global está em linha com as expectativas e com a situação actual do mercado imobiliário em várias cidades. "guangzhou é a mais completa, com todas as restrições de compra suspensas e quem está de fora pode comprar o que quiser; shenzhen é muito sincero. quem está de fora nas áreas centrais só precisa de um ano de seguridade social, e as áreas não essenciais podem comprar o que quiserem, e as restrições de vendas também foram suspensas." um membro da indústria descreveu isso.

muitos membros da indústria disseram que, para ajudar o mercado imobiliário a parar de cair e a estabilizar gradualmente o mais rápido possível, as novas políticas de mercado imobiliário de pequim podem ser consideradas “intensas sem precedentes”.ao mesmo tempo, estas políticas e medidas também desempenharão um papel eficaz no apoio a uma procura razoável de habitação, no aumento da confiança do mercado, na orientação razoável das expectativas e no estímulo da vitalidade do mercado. alguns especialistas analisam que a actual ronda de ajustamentos políticos de pequim foi basicamente implementada.

"como referência para a regulação do mercado imobiliário nacional, o mercado imobiliário de pequim tem estado relativamente estável nos últimos anos. em meio a mudanças na estrutura de oferta e demanda do mercado, este ajuste político é propício à estabilidade do mercado. espera-se que o segundo- o volume de transações habitacionais permanecerá em cerca de 13.000 unidades em outubro, e o novo mercado imobiliário também deverá se estabilizar", disse zhang dawei, analista-chefe da centaline real estate.

as políticas continuam a ser otimizadas e os limites de restrição de compra são reduzidos

a política de “restrição de compras” de pequim é a mais rigorosa do país.

antes deste ajustamento, os compradores de casas não pertencentes a pequim, na maioria das áreas, ainda tinham de cumprir os requisitos fiscais ou de segurança social contínuos de cinco anos em pequim. comprar uma casa no distrito de tongzhou também exige o cumprimento de restrições adicionais. em 30 de abril deste ano, pequim relaxou condicionalmente as restrições de compra fora do quinto anel viário, mas o limite geral de restrição de compra ainda é alto. agora, com a introdução da nova política, os ajustes na política de restrição de compras têm atraído muita atenção.

de acordo com chen wenjing, diretor de pesquisa política do instituto de pesquisa zhongzhi,pequim fez otimização diferenciada das políticas de restrição de compras desta vez. por exemplo, o período de segurança social exigido para a compra de casa dentro do quinto anel viário em pequim foi reduzido para 3 anos, e fora do quinto anel viário para 2 anos. para talentos de alto nível e urgentemente necessários para comprar casas, a segurança social. o período foi reduzido para 1 ano, o que aumenta significativamente a intensidade do apoio aos talentos para a compra de casas.

além disso, o "tratamento especial" da política de restrição de compras do distrito de tongzhou foi cancelado, de acordo com a política de restrição de compras de pequim; solteiros adultos com cidadania de pequim que vivam juntos com filhos menores também estarão sujeitos à política de restrição de compra de moradia como família residente em pequim. "no geral, a otimização das restrições de compra de pequim é relativamente forte desta vez e espera-se que tenha um impacto relativamente positivo na atividade do mercado."

além de reduzir o limite para restrições de compra, pequim também aumentou o apoio ao crédito, reduziu as taxas de juros hipotecários existentes e reduziu o rácio de entrada da primeira casa para um limite inferior nacional unificado% e o mínimo de 30% fora do quinto. o anel viário foi uniformemente reduzido para 20%, o que é superior ao de xangai. isso reduzirá significativamente o limite para os compradores de casas e promoverá a liberação de uma demanda habitacional rígida e melhorada.

na nova política, pequim também aumentou o seu apoio ao crédito à habitação para famílias sediadas em pequim com dois ou mais filhos e aumentou o montante dos empréstimos do fundo de previdência.

desde o início deste ano, pequim aumentou o apoio ao empréstimo do fundo de previdência para a compra de edifícios verdes, edifícios pré-fabricados e a compra de comunidades antigas qualificadas. desta vez, apoiará ainda mais a compra de casas por famílias sediadas em pequim com vários filhos. , aumentando o limite de empréstimo do fundo de previdência em 400.000. também reduzirá o custo de compra de casa para famílias com vários filhos, o que é uma manifestação importante de apoio à procura de habitação melhorada.

a nova política do mercado imobiliário de pequim também cancelará prontamente os padrões para residências comuns e não gerais, de acordo com os acordos de trabalho nacionais. no processo de compra de uma casa, existem certas diferenças nos impostos e taxas pagos entre casas comuns e casas não gerais. anteriormente, em 20 de setembro, pequim havia deixado claro que os padrões para residências comuns e não comuns seriam cancelados em tempo hábil. esta nova política propunha que os padrões para residências comuns e não comuns fossem cancelados em tempo hábil. , o que também é um esclarecimento adicional da política anterior.

chen wenjing disse que o cancelamento do padrão para casas comuns e não comuns reduzirá os impostos e taxas de transação (principalmente imposto sobre valor agregado) para casas não comuns, reduzindo assim o custo de compra de uma casa e impulsionando a liberação da demanda por casas melhoradas. habitação; ao mesmo tempo, cancelar o padrão de identificação de casas comuns também ajudará a combinar melhor os tipos de produtos com as empresas e a focar na criação de produtos de alta qualidade que atendam à demanda do mercado.

além disso, as políticas de optimização de pequim desta vez passam também por acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, melhorar o sistema de oferta habitacional “mercado + garantia”, introduzir prontamente medidas de apoio à construção de “boas casas”, acelerar a transformação da vida urbana aldeias, e desempenhando plenamente o papel da “lista branca” para satisfazer as necessidades de em termos de necessidades razoáveis ​​de financiamento das empresas imobiliárias, continuaremos a prevenir e resolver riscos imobiliários e a estabilizar as expectativas do mercado.

alguns especialistas acreditam que, à medida que o mercado se ajusta no futuro, espera-se que medidas relevantes sejam aperfeiçoadas e implementadas a um ritmo acelerado.

no mesmo dia em que o “new deal” foi lançado, o lado da oferta também estava a fazer esforços.

em 30 de setembro, o site da comissão municipal de planejamento e recursos naturais de pequim divulgou a "quarta rodada da lista de terrenos residenciais comerciais a serem fornecidos em 2024", envolvendo um total de 9 lotes de terreno, com uma área de aproximadamente 39 hectares. e uma escala de construção de aproximadamente 960.000 metros quadrados, dos quais existem 4 projetos no distrito de chaoyang, 3 projetos no distrito de fengtai e 1 projeto cada no distrito de dongcheng e na zona de desenvolvimento econômico e tecnológico. os itens da lista serão fornecidos antes de outubro. 31.

fotografia: wu ying

o responsável pela comissão municipal de planeamento e recursos naturais afirmou no seu discurso que pequim responderá activamente às novas mudanças na oferta e procura no mercado imobiliário e aumentará ainda mais a oferta de terrenos em áreas com excelente procura de mercado e boas infra-estruturas e serviços públicos. , especialmente o trânsito ferroviário. o uso do terreno ao redor da estação promoverá a concentração de elementos de recursos urbanos em direção à estação, impulsionará o desenvolvimento regional e promoverá a "integração estação-cidade".

as cidades de primeiro nível estão a acompanhar integralmente e espera-se que o mercado imobiliário acelere a sua descida

zhang dawei descreveu a actual ronda de flexibilização política de pequim como “pequenos passos, passos rápidos e flexibilização gradual”.

desde a implementação inicial de "reconhecer uma casa, mas não um empréstimo" até ao final do ano passado, "o rácio de pagamento inicial da primeira casa em pequim foi reduzido para 30%", desde o relaxamento do "limite duplo" em tongzhou em fevereiro deste ano ao “cancelamento da restrição de que famílias divorciadas não podem comprar casa no prazo de três anos” em março... a última foi a implementação da política “517” em 25 de junho deste ano. de acordo com estatísticas do centaline real estate research institute, no último ano, desde setembro de 2023, pequim emitiu um total de 10 políticas de flexibilização do mercado imobiliário.

do ponto de vista da procura do mercado, zhang dawei acredita que esta política está basicamente alinhada com as expectativas do mercado.

estatísticas do centaline real estate research institute mostram que, em 29 de setembro, 12.331 unidades habitacionais usadas em pequim foram assinadas online naquele mês, e espera-se que sejam cerca de 13.000 unidades durante todo o mês, perto do mínimo do passado sete meses. “as mudanças gerais de preços no novo mercado interno são grandes e a maioria dos projetos está sob grande pressão de vendas. neste caso, o mercado precisa introduzir políticas para estabilizar as expectativas, portanto, este afrouxamento das restrições de compra ajudará o mercado a parar de cair e a se estabilizar. em outubro." zhang dawei concluiu.

o ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural realizou uma reunião do grupo partidário no dia 29 de setembro, enfatizando a necessidade de orientar várias localidades para implementar eficazmente as políticas existentes e intensificar esforços para promover a implementação de políticas incrementais para alcançar resultados. é necessário responder às preocupações das massas e apoiar as cidades, especialmente as cidades de primeira linha, no bom uso da sua autonomia na regulação do mercado imobiliário e no ajuste das políticas de restrição à compra de habitação de acordo com as políticas específicas da cidade. até agora, todas as cidades de primeiro nível introduziram novas políticas para o mercado imobiliário e implementaram ativamente o espírito da reunião do bureau político do comité central do pcc realizada em 26 de setembro.

depois que o banco central e outras autoridades reguladoras divulgaram políticas financeiras relevantes, xangai assumiu a liderança na revisão do escopo das restrições de compra no anel externo, mudando a seguridade social de "3 para 1", o imposto sobre valor agregado de "5 para 2", e aboliu as restrições às residências não comuns. guangzhou suspendeu completamente as restrições de compra. a segurança social nas áreas centrais de shenzhen foi "substituída de 3 para 1" e não há limite nas áreas não essenciais. o rácio de entrada também foi reduzido e o imposto sobre o valor acrescentado também foi alterado de 5 anos. a 2 anos. na noite do dia 30, a nova política de pequim foi divulgada à expectativa de todas as partes.

na opinião de zhang dawei, as políticas de pequim são relativamente cautelosas, e esta política de restrição de compras é também a última a ser introduzida entre as cidades de primeiro nível do país. em comparação com xangai e shenzhen, ainda há espaço para expansão no âmbito dos ajustamentos. "em particular, não houve alteração no imposto sobre valor agregado, e o principal período de restrições à compra também é maior do que em outras cidades. é apenas um ano nos subúrbios de xangai e dois anos fora do quinto anel viário em pequim é claro que isso também é determinado pela situação real do mercado de pequim.”

olhando para trás, pequim, sendo a cidade com o mercado imobiliário mais estável e as políticas mais fortes do país, suprimiu eficazmente o aumento irracional do mercado através da adopção de políticas regulamentares desde 2017. "no entanto, algumas políticas e medidas excessivamente rigorosas prejudicaram inevitavelmente parte da procura real pela compra de casas e pela auto-ocupação", disse zhang dawei. agora, sob a influência de muitos partidos nesta ronda de ciclo de flexibilização, o impacto a curto prazo da política já apareceu.

de acordo com o centaline real estate research institute, em 30 de setembro, o índice de cotação de moradias usadas centaline se recuperou ligeiramente em 2 a 3 pontos percentuais. o índice dos gestores secundários, que reflecte a confiança dos intermediários, registou uma recuperação ainda mais significativa, saltando em média 12 pontos percentuais na semana passada (semana 39). do lado das empresas imobiliárias, terrenos de alto prémio foram lançados nos recentes mercados de terrenos em xangai e guangzhou, e muitas empresas imobiliárias pareciam competir por terrenos. a confiança do mercado recuperou-se.

as políticas do mercado imobiliário continuam a ser flexíveis, trazendo mais vitalidade ao mercado imobiliário que está a sofrer um ajustamento profundo. na opinião de chen wenjing, a implementação centralizada de políticas nas cidades de primeiro nível ajudará a exercer o efeito sobreposto das políticas. em geral, desempenhará um papel mais positivo na estabilização das expectativas do mercado, no aumento da confiança do mercado e na aceleração do afundamento da propriedade. mercado.

muitos membros da indústria disseram que, no curto prazo, as políticas municipais de primeiro nível estão basicamente em vigor.do ponto de vista das tendências políticas, tomando pequim como exemplo, as políticas restritivas do passado, quando o mercado imobiliário estava sobreaquecido, foram gradualmente retiradas. no entanto, como capital, pequim tem as suas próprias particularidades e é pouco provável que liberalize totalmente as compras. restrições.

à medida que a situação da oferta e da procura imobiliária muda, a política de restrição de compras de pequim está gradualmente a completar a sua missão histórica. após anos de governação e supervisão, o setor imobiliário também passou de um elevado volume de negócios e de um elevado endividamento para um foco em produtos e serviços, regressando aos seus atributos de produção. chen wenjing especulou que melhorar a oferta e a procura do mercado e estabilizar o mercado pode ser um foco importante da política no futuro.

por exemplo, “a aquisição e armazenamento de casas novas concluídas e não vendidas por empresas estatais locais é o principal método de depuração do governo. no entanto, existem atualmente muitos pontos de impasse, como preços de aquisição baixos, incompatibilidade entre os tipos de apartamentos e edifícios alvo, etc. e elevados custos de capital. "na sua opinião, a introdução de políticas de apoio específicas para estes pontos específicos no futuro também ajudará o mercado imobiliário a "parar de cair e a estabilizar".