новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

текст | репортер "китайского предпринимателя" ли яньян

редактор ｜яо юн

источник изображения заголовка｜visual china

после того, как шанхай, гуанчжоу и шэньчжэнь последовательно ввели соответствующую политику по стабилизации рынка недвижимости, политика пекина наконец вступила в силу.

вечером 30 сентября пекин опубликовал новую политику для рынка недвижимости, включая снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение минимального коэффициента первоначального взноса для личных жилищных кредитов, усиление поддержки кредитов фонда жилищного страхования, сокращение количества лет для невыплаченных кредитов. домохозяйства в пекине будут платить социальное обеспечение или личный налог при покупке дома, корректировка тунчжоу. были введены политики и меры в отношении ограничений на покупку районного жилья, отмены стандартов для обычного и необычного жилья и ускорения строительства новой модели реального жилья. развитие недвижимости.

на этот раз пекин представил в общей сложности 8 новых политик, которые будут реализованы с 1 октября 2024 года. больше всего внимания привлекает корректировка политики ограничения покупок.

согласно новым правилам, количество последовательных лет для домохозяйств, не проживающих в пекине, покупающих дом в пекине для уплаты социального страхования или подоходного налога с населения, было изменено с последних 5 лет до 3 лет для покупок в пределах пятого транспортного кольца и 2 лет. для покупок за пределами пятого транспортного кольца, которое в отрасли называется «пятым транспортным кольцом». измените 5 внутри на 3 дюйма и измените 5 за пределами пятого транспортного кольца на 2. покупка дома для высокопоставленных и остро необходимых талантов, отвечающих потребностям экономического и социального развития пекина, четко определяется как «непрерывная оплата в течение одного года или более до даты покупки».

на данный момент все четыре города первого уровня в китае ввели политику стабилизации рынка недвижимости и в разной степени снизили пороговые значения ограничений на покупку. судя по содержанию, общие результаты политики соответствуют ожиданиям и текущей ситуации на рынке недвижимости в различных городах. «гуанчжоу является самым тщательным. все ограничения на покупки были сняты, и посторонние могут покупать все, что хотят. шэньчжэнь очень искренен. посторонним в основных районах нужен только один год социального обеспечения, а в непрофильных районах можно покупать все, что они хотят». ограничения на продажу также были сняты», — рассказал об этом инсайдер отрасли.

многие инсайдеры отрасли заявили, что для того, чтобы помочь рынку недвижимости остановить падение и как можно скорее постепенно стабилизироваться, новую политику пекина на рынке недвижимости можно назвать «беспрецедентной по интенсивности».в то же время эта политика и меры также будут играть эффективную роль в поддержке разумного спроса на жилье, повышении доверия к рынку, разумном управлении ожиданиями и стимулировании жизнеспособности рынка. некоторые эксперты полагают, что нынешний раунд корректировок политики пекина в основном уже состоялся.

«являясь эталоном регулирования национального рынка недвижимости, рынок недвижимости пекина в последние несколько лет был относительно стабильным. на фоне изменений в структуре спроса и предложения на рынке эта корректировка политики способствует стабильности рынка. объем сделок с жильем в октябре останется на уровне около 13 000 единиц, ожидается, что рынок нового жилья также стабилизируется», — сказал чжан давэй, главный аналитик centaline real estate.

политики продолжают оптимизироваться, а пороговые значения ограничения покупок снижаются.

политика пекина по «ограничению покупок» является самой строгой в стране.

до этой корректировки покупатели жилья за пределами пекина в большинстве районов все еще должны были соблюдать пятилетние требования непрерывного налогообложения или социального обеспечения в пекине. покупка дома в районе тунчжоу также требует соблюдения дополнительных ограничений. 30 апреля этого года пекин условно ослабил ограничения на покупки за пределами пятого транспортного кольца, но общий порог ограничения покупок по-прежнему высок. теперь, с введением новой политики, изменения в политике ограничения покупок привлекли большое внимание.

по словам чэнь вэньцзин, директора по политическим исследованиям исследовательского института чжунчжи,на этот раз пекин провел дифференцированную оптимизацию политики ограничения покупок. например, период социального страхования для покупки дома на пятом транспортном кольце в пекине был сокращен до 3 лет, а за пределами пятого транспортного кольца — до 2 лет. срок сокращен до 1 года, что значительно увеличивает интенсивность поддержки талантов в покупке жилья.

кроме того, отменяется «особый режим» политики ограничения покупок в округе тунчжоу, что соответствует политике пекина по ограничению покупок; одинокие взрослые люди с пекинским гражданством, живущие вместе с несовершеннолетними детьми, также будут подпадать под политику ограничения покупки жилья как семья, проживающая в пекине. «в целом оптимизация ограничения покупок в пекине на этот раз относительно сильна, и ожидается, что она окажет относительно положительное влияние на рыночную активность», - сказал чэнь вэньцзин.

помимо снижения порога ограничений на покупку, пекин также увеличил кредитную поддержку, снизил существующие процентные ставки по ипотечным кредитам и снизил коэффициент первоначального взноса за первый дом до единого национального нижнего предела % и минимального 30% за пределами пятого. кольцевая дорога была равномерно снижена до 20%, что больше, чем в шанхае. это значительно снизит порог для покупателей жилья и будет способствовать снижению жесткого и улучшенного спроса на жилье.

в рамках новой политики пекин также увеличил поддержку жилищных кредитов для проживающих в пекине семей с двумя и более детьми и увеличил лимит кредита резервного фонда.

с начала этого года пекин увеличил кредитную поддержку резервного фонда для покупки экологически чистых зданий, сборных домов и покупки квалифицированных старых поселков. на этот раз он будет и дальше поддерживать покупку домов многодетными семьями в пекине. , увеличение лимита кредита резервного фонда на 400 000. это также снизит стоимость покупки жилья для семей с несколькими детьми, что является важным проявлением поддержки спроса на улучшенное жилье.

новая политика пекина на рынке недвижимости также незамедлительно отменит стандарты для обычных и неуниверсальных жилых помещений в соответствии с национальными соглашениями о работе. в процессе покупки дома существуют определенные различия в налогах и сборах, уплачиваемых за обычные и неуниверсальные дома. ранее, 20 сентября, пекин дал понять, что стандарты для обычного и неординарного проживания будут отменены своевременно. эта новая политика предполагала, что стандарты для обычного и неординарного проживания будут отменены своевременно. , что также является дальнейшим уточнением предыдущей политики.

чэнь вэньцзин заявил, что отмена стандарта для обычных домов и частных домов снизит транзакционные налоги и сборы (в основном налог на добавленную стоимость) для частных домов, тем самым снижая стоимость покупки жилья и стимулируя высвобождение спроса на улучшенные дома. жилье, в то же время отмена стандарта для обозначения общедомовых домов также поможет лучше сопоставить виды продукции с предприятиями и сосредоточиться на создании высококачественной продукции, отвечающей рыночному спросу;

кроме того, политика оптимизации пекина также предполагает ускорение строительства новой модели развития недвижимости, совершенствование системы жилищного обеспечения «рынок + гарантия», оперативное введение мер по поддержке строительства «хороших домов», ускорение трансформации городских поселков, и в полной мере использовать роль «белого списка» для удовлетворения потребностей компаний, занимающихся недвижимостью. с точки зрения разумных финансовых потребностей компаний, занимающихся недвижимостью, мы продолжим предотвращать и устранять риски в сфере недвижимости и стабилизировать ожидания рынка.

некоторые эксперты полагают, что по мере адаптации рынка в будущем соответствующие меры будут уточняться и реализовываться ускоренными темпами.

в тот же день, когда был запущен «новый курс», сторона предложения также прилагала усилия.

30 сентября на веб-сайте пекинской комиссии по муниципальному планированию и природным ресурсам был опубликован «четвертый список коммерческих земель под жилую застройку, которые будут поставлены в 2024 году», включающий в общей сложности 9 земельных участков общей площадью около 39 гектаров. и масштаб строительства около 960 000 квадратных метров, из которых 4 проекта находятся в районе чаоян, 3 проекта в районе фэнтай и по 1 проекту в районе дунчэн и зоне экономического и технологического развития. товары в списке будут поставлены до октября. 31.

фотография: у ин

ответственный за комиссию по муниципальному планированию и природным ресурсам заявил в своем выступлении, что пекин будет активно реагировать на новые изменения в спросе и предложении на рынке недвижимости и продолжать увеличивать предложение земли в районах с выдающимся рыночным спросом и хорошей инфраструктурой и общественными услугами. , особенно железнодорожный транспорт, землепользование вокруг станции будет способствовать концентрации элементов городских ресурсов в районе станции, стимулировать региональное развитие и способствовать «интеграции вокзала и города».

города первого уровня полностью следуют этому примеру, и ожидается, что рынок недвижимости ускорит свое дно.

чжан давэй охарактеризовал нынешний раунд смягчения политики пекина как «маленькие шаги, быстрые шаги и постепенное смягчение».

с момента первоначального внедрения «признания дома, но не кредита» до конца прошлого года «коэффициент первоначального взноса за первый дом в пекине был снижен до 30%» из-за ослабления «двойного лимита» в тунчжоу. в феврале этого года до «отмены ограничения, запрещающего разведенным семьям приобретать дом в течение трех лет» в марте... последним из них стало введение политики «517» 25 июня этого года. согласно статистике исследовательского института недвижимости centaline, за прошедший год, начиная с сентября 2023 года, пекин принял в общей сложности 10 мер по смягчению политики на рынке недвижимости.

с точки зрения рыночного спроса, чжан давэй считает, что эта политика в основном соответствует ожиданиям рынка.

статистические данные исследовательского института недвижимости centaline показывают, что по состоянию на 29 сентября в пекине в этом месяце онлайн было подписано 12 331 единиц вторичного жилья, и ожидается, что за весь месяц эта цифра составит около 13 000 единиц, что близко к минимуму за прошлый год. семь месяцев. «общие изменения цен на рынке нового жилья значительны, и большинство проектов находятся под сильным давлением со стороны продаж. в этом случае рынку необходимо ввести политику стабилизации ожиданий, поэтому ослабление ограничений на покупку поможет рынку остановить падение и стабилизироваться». в октябре», — заключил чжан давэй.

министерство жилищного строительства и городского и сельского развития провело 29 сентября заседание партийной группы, подчеркнув необходимость руководства различными населенными пунктами для эффективной реализации существующей политики и активизации усилий по содействию реализации поэтапной политики для достижения результатов. необходимо реагировать на обеспокоенность масс и поддерживать города, особенно города первого уровня, в эффективном использовании своей автономии в регулировании рынка недвижимости и корректировке политики ограничения покупки жилья в соответствии с политикой, конкретной для города. до сих пор все города первого уровня ввели новую политику на рынке недвижимости и активно реализовали дух заседания политбюро цк кпк 9.26.

после того, как центральный банк и другие регулирующие органы опубликовали соответствующую финансовую политику, шанхай взял на себя инициативу по пересмотру объема ограничений на покупки во внешнем кольце, изменив социальное обеспечение с «3 на 1», налог на добавленную стоимость с «5 на 2», и отменил ограничения на необыкновенное место жительства. гуанчжоу полностью снял ограничения на покупки. социальное обеспечение в основных районах шэньчжэня было «заменено с 3 на 1», а в неосновных районах нет ограничений. коэффициент первоначального взноса также был снижен, а налог на добавленную стоимость также был изменен с 5 лет. до 2 лет. вечером 30-го числа новая политика пекина была обнародована к ожиданиям всех сторон.

по мнению чжан давэя, политика пекина является относительно осторожной, и эта политика ограничения покупок также является последней, которая будет введена среди городов первого уровня в стране. по сравнению с шанхаем и шэньчжэнем, еще есть возможности для расширения масштабов корректировок. «в частности, не произошло никаких изменений в налоге на добавленную стоимость, а основной период ограничений на покупки также выше, чем в других городах. он составляет всего один год в пригороде шанхая и два года за пределами пятого транспортного кольца в пекине. конечно, это также определяется реальной ситуацией на пекинском рынке».

оглядываясь назад, можно сказать, что пекин, как город с наиболее стабильным рынком недвижимости и самой сильной политикой в ​​стране, эффективно подавил иррациональный рост рынка, приняв политику регулирования с 2017 года. «однако некоторые чрезмерно строгие политики и меры неизбежно нанесут ущерб реальному спросу на покупку жилья и самостоятельное занятие», — сказал чжан давэй. сейчас, под влиянием многих сторон, участвующих в этом раунде смягчения политики, уже проявились краткосрочные последствия этой политики.

по данным исследовательского института недвижимости centaline, по состоянию на 30 сентября индекс котировок вторичного жилья centaline немного подскочил на 2–3 процентных пункта. индекс менеджеров среднего звена, который отражает доверие посредников, вырос еще более значительно, подскочив в среднем на 12 процентных пунктов на прошлой неделе (39-я неделя). что касается компаний по недвижимости, то недавно на земельных рынках шанхая и гуанчжоу были высвобождены земельные участки с высокой премией, и наблюдался феномен, когда несколько компаний по недвижимости конкурировали за земельные участки, и доверие рынка восстановилось.

политика на рынке недвижимости продолжает оставаться мягкой, что придает большую жизнеспособность рынку недвижимости, который переживает глубокую корректировку. по мнению чэнь вэньцзин, централизованное внедрение политики в городах первого уровня поможет оказать наложенный эффект политики. в целом, это сыграет более положительную роль в стабилизации рыночных ожиданий, повышении доверия рынка и ускорении падения цен на недвижимость. рынок.

многие инсайдеры отрасли заявили, что в краткосрочной перспективе городская политика первого уровня в основном будет реализована.с точки зрения политических тенденций, взяв в качестве примера пекин, ограничительная политика в прошлом, когда рынок недвижимости перегревался, постепенно отменяется. однако, как столица, пекин имеет свои особенности, и он вряд ли сможет полностью либерализовать покупки. ограничения.

по мере изменения ситуации со спросом и предложением на недвижимость, политика ограничения покупок в пекине постепенно завершает свою историческую миссию. после многих лет управления и контроля индустрия недвижимости также превратилась из высокого оборота и высокой задолженности в фокус на продукты и услуги, вернувшись к своим производственным характеристикам. чэнь вэньцзин предположил, что улучшение рыночного спроса и предложения и стабилизация рынка могут стать важным направлением политики в будущем.

например: «покупка и хранение новых непроданных домов местными государственными предприятиями является основным методом очистки, продвигаемым правительством. однако в настоящее время существует много тупиков, таких как низкая покупная цена, несоответствие типа квартир. объектом недвижимости и здания, а также высокими капитальными затратами. «по ее мнению, введение адресной политики поддержки этих конкретных точек застоя в будущем также поможет рынку недвижимости «перестать падать и стабилизироваться».