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testo |. reporter di "imprenditore cinese" li yanyan

redattore｜yao yun

fonte immagine intestazione｜visual china

dopo che shanghai, guangzhou e shenzhen hanno successivamente introdotto politiche pertinenti per stabilizzare il mercato immobiliare, la politica di pechino è finalmente entrata in vigore.

la sera del 30 settembre, pechino ha varato nuove politiche per il mercato immobiliare, tra cui l’abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti, l’abbassamento dell’acconto minimo per i prestiti personali per la casa, l’aumento del sostegno ai prestiti dei fondi di previdenza immobiliare, la riduzione del numero di anni per i non-finanziati. le famiglie di pechino pagano la previdenza sociale o l'imposta personale al momento dell'acquisto di una casa, adeguando tongzhou sono state introdotte politiche e misure in termini di restrizioni all'acquisto di alloggi distrettuali, cancellazione di standard per alloggi ordinari e non ordinari e accelerazione della costruzione di un nuovo modello di economia reale sviluppo immobiliare.

questa volta pechino ha introdotto un totale di 8 nuove politiche, che saranno implementate dal 1° ottobre 2024. ciò che attira maggiormente l'attenzione è l'adeguamento della politica di restrizione degli acquisti.

secondo le nuove normative, il numero di anni consecutivi di pagamento della previdenza sociale o dell'imposta sul reddito personale per le famiglie non di pechino che acquistano una casa a pechino è stato modificato dagli ultimi 5 anni a 3 anni per gli acquisti all'interno della quinta circonvallazione e a 2 anni per acquisti fuori dalla quinta circonvallazione, che è quella che il settore riassume come "quinta circonvallazione" cambiare 5 interno in 3” e cambiare 5 fuori quinta circonvallazione in 2. l'acquisto di case per talenti di alto livello e urgentemente necessari che soddisfino le esigenze dello sviluppo economico e sociale di pechino è chiaramente definito come "pagamento continuo per un anno o più prima della data di acquisto".

finora, tutte e quattro le città cinesi di primo livello hanno introdotto politiche per stabilizzare il mercato immobiliare e hanno abbassato a vari livelli le soglie di restrizione all’acquisto. a giudicare dal contenuto, i risultati politici complessivi sono in linea con le aspettative e con l’attuale situazione del mercato immobiliare in varie città. "guangzhou è la più severa. tutte le restrizioni sugli acquisti sono state rimosse e gli outsider possono comprare quello che vogliono. shenzhen è molto sincera. gli outsider nelle aree centrali hanno bisogno solo di un anno di previdenza sociale, e le aree non centrali possono acquistare quello che vogliono. anche le restrizioni alle vendite sono state rimosse." lo ha descritto un insider del settore.

molti addetti ai lavori del settore hanno affermato che, per aiutare il mercato immobiliare a smettere di cadere il prima possibile e stabilizzarsi gradualmente, si può dire che le nuove politiche del mercato immobiliare di pechino siano "senza precedenti in termini di intensità".allo stesso tempo, queste politiche e misure svolgeranno anche un ruolo efficace nel sostenere una domanda immobiliare ragionevole, nell’aumentare la fiducia del mercato, nell’orientare ragionevolmente le aspettative e nello stimolare la vitalità del mercato. alcuni esperti analizzano che l’attuale ciclo di aggiustamenti politici di pechino è sostanzialmente stato messo in atto.

"come punto di riferimento per la regolamentazione del mercato immobiliare nazionale, il mercato immobiliare di pechino è stato relativamente stabile negli ultimi anni. in mezzo ai cambiamenti nella struttura della domanda e dell'offerta del mercato, questo aggiustamento politico è favorevole alla stabilità del mercato. si prevede che il secondo il volume delle transazioni immobiliari a ottobre rimarrà intorno alle 13.000 unità e si prevede che anche il nuovo mercato immobiliare si stabilizzerà", ha affermato zhang dawei, capo analista di centaline real estate.

le politiche continuano ad essere ottimizzate e le soglie di restrizione degli acquisti vengono abbassate

la politica di “restrizione agli acquisti” di pechino è la più severa del paese.

prima di questo aggiustamento, gli acquirenti di case non di pechino nella maggior parte delle aree dovevano ancora soddisfare i requisiti fiscali o di previdenza sociale continuativi di cinque anni a pechino. l'acquisto di una casa nel distretto di tongzhou richiede anche il rispetto di ulteriori restrizioni. il 30 aprile di quest’anno, pechino ha allentato condizionalmente le restrizioni sugli acquisti al di fuori della quinta circonvallazione, ma la soglia complessiva delle restrizioni sugli acquisti è ancora elevata. ora, con l’introduzione della nuova politica, gli aggiustamenti alla politica di restrizione degli acquisti hanno attirato molta attenzione.

secondo chen wenjing, direttore della ricerca politica presso l’istituto di ricerca zhongzhi,questa volta pechino ha ottimizzato in modo differenziato le politiche di restrizione degli acquisti. ad esempio, il periodo di previdenza sociale richiesto per l'acquisto di case all'interno della quinta circonvallazione di pechino è stato ridotto a 3 anni, e al di fuori della quinta circonvallazione a 2 anni. per i talenti di alto livello e urgentemente necessari per l'acquisto di case, la previdenza sociale periodo è stato ridotto a 1 anno, il che aumenta significativamente l’intensità del sostegno ai talenti per l’acquisto di case.

inoltre, il "trattamento speciale" della politica di restrizione degli acquisti del distretto di tongzhou è stato annullato, in linea con la politica di restrizione degli acquisti di pechino. anche i single adulti con cittadinanza di pechino che vivono insieme a figli minorenni saranno soggetti alla politica di restrizione dell'acquisto di alloggi come famiglia residente a pechino. "nel complesso, l'ottimizzazione delle restrizioni agli acquisti da parte di pechino questa volta è relativamente forte e si prevede che avrà un impatto relativamente positivo sull'attività del mercato", ha affermato chen wenjing.

oltre ad abbassare la soglia di restrizione all’acquisto, pechino ha anche aumentato il sostegno al credito, abbassato i tassi di interesse ipotecari esistenti e ridotto l’acconto per la prima casa a un limite inferiore nazionale unificato distinguere tra quelli all'interno e all'esterno della quinta circonvallazione, dal precedente minimo del 35% all'interno della quinta circonvallazione, e il minimo del 30% all'esterno della quinta circonvallazione è stato uniformemente ridotto al 20%, che è maggiore di quello di shanghai. ciò abbasserà significativamente la soglia per gli acquirenti di case e promuoverà il rilascio di una domanda immobiliare rigida e migliorata.

nella nuova politica, pechino ha anche aumentato il sostegno ai prestiti immobiliari per le famiglie con due o più figli con sede a pechino e ha aumentato l’importo dei prestiti dei fondi di previdenza.

dall’inizio di quest’anno, pechino ha aumentato il sostegno ai prestiti del fondo di previdenza per l’acquisto di edifici verdi, edifici prefabbricati e l’acquisto di vecchie comunità ammissibili. questa volta, sosterrà ulteriormente l’acquisto di case da parte di famiglie con più figli con sede a pechino , aumentando il limite del prestito del fondo di previdenza di 400.000. ridurrà anche il costo di acquisto della casa per le famiglie con più figli, il che è un'importante manifestazione del sostegno alla domanda di alloggi migliori.

la nuova politica del mercato immobiliare di pechino annullerà inoltre tempestivamente gli standard per le residenze ordinarie e non generali in conformità con le disposizioni nazionali sul lavoro. nel processo di acquisto di una casa, ci sono alcune differenze nelle tasse e nelle tasse pagate per le case ordinarie e per le case non generali. in precedenza, il 20 settembre, pechino aveva chiarito che gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie sarebbero stati cancellati in modo tempestivo. questa nuova politica proponeva che gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie sarebbero stati cancellati in modo tempestivo , che costituisce anche un ulteriore chiarimento della politica precedente.

chen wenjing ha affermato che l'annullamento dello standard per le case comuni e non comuni ridurrà le tasse e le commissioni sulle transazioni (principalmente l'imposta sul valore aggiunto) per le case non comuni, riducendo così il costo di acquisto della casa e stimolando la liberazione della domanda per soluzioni migliorate. alloggi; allo stesso tempo, l’eliminazione dello standard per identificare le case comuni aiuterà anche a abbinare meglio le tipologie di prodotti alle imprese e a concentrarsi sulla creazione di prodotti di alta qualità che soddisfino la domanda del mercato.

inoltre, le politiche di ottimizzazione di pechino prevedono questa volta anche l'accelerazione della costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare, il miglioramento del sistema di offerta abitativa “mercato+garanzia”, l'introduzione tempestiva di misure a sostegno della costruzione di “buone case”, l'accelerazione della trasformazione urbana villaggi, e dando pieno svolgimento al ruolo della “lista bianca” per soddisfare le esigenze di in termini di ragionevoli esigenze di finanziamento delle società immobiliari, continueremo a prevenire e risolvere i rischi immobiliari e a stabilizzare le aspettative del mercato.

alcuni esperti ritengono che, man mano che il mercato si adeguerà in futuro, le misure pertinenti dovrebbero essere perfezionate e implementate a un ritmo accelerato.

lo stesso giorno in cui è stato lanciato il “new deal”, anche il lato dell’offerta ha compiuto sforzi.

il 30 settembre, il sito web della commissione municipale per la pianificazione e le risorse naturali di pechino ha pubblicato il “quarto elenco di terreni residenziali commerciali da fornire nel 2024”, che coinvolge un totale di 9 appezzamenti di terreno, con una superficie di circa 39 ettari e una scala di costruzione di circa 960.000 metri quadrati, di cui ci sono 4 progetti nel distretto di chaoyang, 3 progetti nel distretto di fengtai e 1 progetto ciascuno nel distretto di dongcheng e nella zona di sviluppo economico e tecnologico. gli elementi nell'elenco verranno forniti prima del 31 ottobre .

fotografia: wu ying

il responsabile della commissione per la pianificazione municipale e le risorse naturali ha affermato nel suo discorso che pechino risponderà attivamente ai nuovi cambiamenti nella domanda e nell'offerta nel mercato immobiliare e aumenterà ulteriormente l'offerta di terreni nelle aree con un'eccellente domanda di mercato e buone infrastrutture e servizi pubblici. , in particolare il trasporto ferroviario, l'uso del territorio intorno alla stazione promuoverà la concentrazione di elementi di risorse urbane verso la stazione, guiderà lo sviluppo regionale e promuoverà "l'integrazione stazione-città".

le città di primo livello stanno seguendo pienamente l’esempio e si prevede che il mercato immobiliare accelererà il suo fondo

zhang dawei ha descritto l’attuale ciclo di allentamento politico di pechino come “piccoli passi, passi rapidi e un graduale allentamento”.

dall'attuazione iniziale del "riconoscimento di una casa ma non di un prestito" fino alla fine dello scorso anno, "la percentuale di acconto per la prima casa a pechino è stata ridotta al 30%", dal "doppio limite" a tongzhou nel febbraio di questo anno alla "rimozione del vincolo secondo cui le famiglie divorziate non possono acquistare una casa entro tre anni" nel marzo... l'ultima è stata l'attuazione della politica "517" il 25 giugno di quest'anno. secondo le statistiche del centaline real estate research institute, nell’ultimo anno a partire dal settembre 2023, pechino ha emesso un totale di 10 politiche di allentamento del mercato immobiliare.

dal punto di vista della domanda del mercato, zhang dawei ritiene che questa politica sia sostanzialmente in linea con le aspettative del mercato.

le statistiche del centaline real estate research institute mostrano che al 29 settembre, a pechino, sono state firmate online 12.331 unità abitative di seconda mano in quel mese, e si prevede che saranno circa 13.000 unità per l'intero mese, vicino al minimo storico sette mesi. "le variazioni complessive dei prezzi nel nuovo mercato interno sono ampie e la maggior parte dei progetti è sottoposta a una forte pressione sulle vendite. in questo caso, il mercato deve introdurre politiche per stabilizzare le aspettative, quindi questo allentamento delle restrizioni sugli acquisti aiuterà il mercato a smettere di crollare e a stabilizzarsi. in ottobre", ha concluso zhang dawei.

il ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha tenuto una riunione del gruppo di partito il 29 settembre, sottolineando la necessità di guidare le varie località ad attuare efficacemente le politiche esistenti e intensificare gli sforzi per promuovere l’attuazione di politiche incrementali per ottenere risultati. è necessario rispondere alle preoccupazioni delle masse e sostenere le città, in particolare quelle di primo livello, nel fare buon uso della loro autonomia nella regolamentazione del mercato immobiliare e nell’adattare le politiche di restrizione all’acquisto di alloggi in base alle politiche specifiche della città. finora tutte le città di primo livello hanno introdotto nuove politiche per il mercato immobiliare e hanno attuato attivamente lo spirito della riunione dell'ufficio politico del comitato centrale del pcc del 26 settembre.

dopo che la banca centrale e altre autorità di regolamentazione hanno pubblicato politiche finanziarie rilevanti, shanghai ha preso l'iniziativa di rivedere la portata delle restrizioni agli acquisti nell'anello esterno, modificando la previdenza sociale da "3 a 1", l'imposta sul valore aggiunto da "5 a 2", e abolite le restrizioni sulle residenze non ordinarie. guangzhou ha completamente revocato le restrizioni agli acquisti. la previdenza sociale nelle aree centrali di shenzhen è stata "sostituita da 3 a 1", e non vi sono limiti nelle aree non centrali. anche il tasso di acconto è stato ridotto e anche l'imposta sul valore aggiunto è stata modificata da 5 anni a 2 anni. la sera del 30, con l’aspettativa di tutti i partiti, è stata resa pubblica la nuova politica di pechino.

secondo zhang dawei, la politica di pechino è relativamente cauta e è l’ultima ad essere introdotta tra le città di primo livello del paese. rispetto a shanghai e shenzhen c’è ancora spazio per un ampliamento della portata degli aggiustamenti. "in particolare, non c'è stato alcun cambiamento nell'imposta sul valore aggiunto, e anche il periodo principale di restrizioni sugli acquisti è più elevato che in altre città. è solo un anno nella periferia di shanghai e due anni fuori dalla quinta circonvallazione a pechino naturalmente, ciò dipende anche dalla situazione attuale del mercato di pechino."

guardando indietro, pechino, essendo la città con il mercato immobiliare più stabile e le politiche più forti del paese, ha effettivamente soppresso l’irrazionale crescita del mercato adottando politiche di regolamentazione dal 2017. "tuttavia, alcune politiche e misure eccessivamente rigide hanno inevitabilmente danneggiato parte della domanda reale di acquisto di case e di autooccupazione", ha affermato zhang dawei. ora, sotto l’influenza di molti soggetti coinvolti in questo ciclo di allentamento, l’impatto a breve termine della politica è già apparso.

secondo il centaline real estate research institute, al 30 settembre l'indice delle quotazioni delle case di seconda mano di centaline è leggermente rimbalzato di 2-3 punti percentuali. la ripresa dell'indice dei gestori secondari, che riflette la fiducia degli intermediari, è ancora più evidente la settimana scorsa (settimana 39) è balzato in media di 12 punti percentuali. per quanto riguarda le società immobiliari, recentemente sono stati rilasciati terreni ad alto premio nei mercati fondiari di shanghai e guangzhou, e si è verificato un fenomeno di molteplici società immobiliari in competizione per i terreni, e la fiducia del mercato è ripresa.

le politiche del mercato immobiliare continuano ad essere accomodanti, apportando maggiore vitalità al mercato immobiliare che sta attraversando un profondo aggiustamento. secondo chen wenjing, l'attuazione centralizzata delle politiche nelle città di primo livello contribuirà a esercitare l'effetto sovrapposto delle politiche. nel complesso, svolgerà un ruolo più positivo nello stabilizzare le aspettative del mercato, nell'aumentare la fiducia del mercato e nell'accelerare il fondo del settore immobiliare. mercato.

molti addetti ai lavori del settore hanno affermato che, a breve termine, le politiche cittadine di primo livello sono sostanzialmente in atto.dal punto di vista delle tendenze politiche, prendendo pechino come esempio, le politiche restrittive adottate in passato quando il mercato immobiliare si stava surriscaldando sono state gradualmente ritirate. tuttavia, essendo la capitale, pechino ha le sue particolarità ed è improbabile che liberalizzerà completamente la propria casa restrizioni all'acquisto.

mentre la situazione della domanda e dell'offerta immobiliare cambia, la politica di restrizione degli acquisti di pechino sta gradualmente completando la sua missione storica. dopo anni di governance e supervisione, anche il settore immobiliare si è trasformato da un elevato fatturato e un debito elevato a un focus su prodotti e servizi, ritornando ai suoi attributi produttivi. chen wenjing ha ipotizzato che il miglioramento della domanda e dell'offerta di mercato e la stabilizzazione del mercato potrebbero costituire un obiettivo importante della politica futura.

ad esempio, “l’acquisto e lo stoccaggio di nuove case invendute da parte delle imprese statali locali è il principale metodo di depurazione promosso dal governo. tuttavia, attualmente ci sono molti punti bloccati, come il basso prezzo di acquisto, la discrepanza tra la tipologia di appartamento immobiliare e dell'edificio, nonché elevati costi di capitale. "l'introduzione in futuro di politiche di sostegno mirate per questi specifici punti bloccati aiuterà anche il mercato immobiliare a" smettere di cadere e stabilizzarsi ".