2024-10-01
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
本文 | 「中国起業家」記者 リー・ヤンヤン
編集者｜ヤオ・ユン
ヘッダー画像出典｜visual china
上海、広州、深センが不動産市場の安定化に向けた関連政策を相次いで導入した後、ついに北京の政策が施行された。
9月30日夜、中国政府は、既存の住宅ローン金利の引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率の引き下げ、住宅積立基金ローンへの支援の拡大、住宅ローンの融資年数の短縮など、不動産市場に対する新たな政策を発表した。北京の世帯は住宅を購入する際に社会保障や個人税を支払う必要があり、通州市の調整政策や地区の住宅購入制限、一般住宅と非一般住宅の基準の撤回、新しい実質住宅モデルの建設の加速などの政策と措置が導入された。不動産開発。
今回北京市は計8つの新たな政策を導入し、2024年10月1日から施行される。最も注目されるのは購入制限政策の調整だ。
新しい規制によると、北京で住宅を購入する北京以外の世帯が社会保障や個人所得税を支払うための連続年数は、過去の5年から五環路内での購入では3年、2年に変更された。五環状道路外での購入の場合、業界では「五環状道路」と要約されています。内側の 5 を 3 に変更し、五環状道路の外側の 5 を 2 に変更します。北京の経済社会発展のニーズを満たす緊急に必要とされるハイレベルの人材による住宅購入は、「住宅購入日より1年以上前の継続的な支払い」と明確に定義されている。
これまでのところ、中国の4つの一級都市はすべて、不動産市場を安定させる政策を導入し、さまざまな程度で購入制限の基準値を引き下げている。内容から判断すると、全体的な政策成果は期待どおりであり、さまざまな都市の不動産市場の現状とも一致している。 「広州が最も徹底しており、すべての購入制限が解除され、部外者は好きなものを買うことができます。深センは非常に誠実です。中核地域の部外者は1年間の社会保障のみが必要で、非中核地域は好きなものを買うことができます。販売制限も解除された」と業界関係者は語る。
多くの業界関係者は、不動産市場の下落を止め、できるだけ早く徐々に安定化させるために、中国政府の新たな不動産市場政策は「前例のない強度」であると言えると述べた。同時に、これらの政策や措置は、合理的な住宅需要をサポートし、市場の信頼を高め、期待を合理的に導き、市場の活力を刺激する上で効果的な役割を果たすでしょう。一部の専門家は、中国政府の現在の政策調整は基本的に整ったと分析している。
「国家不動産市場規制のベンチマークとして、北京の不動産市場はここ数年比較的安定している。市場の需要と供給の構造が変化する中、この政策調整は市場の安定に貢献する。北京の第二の不動産市場は期待されている」 10月の住宅取引量は約1万3000戸にとどまり、新築住宅市場も安定すると予想される」とセンタリン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は述べた。
ポリシーは引き続き最適化され、購入制限のしきい値は引き下げられます
中国政府の「購入制限」政策は国内で最も厳しい。
この調整が行われる前は、ほとんどの地域で北京以外の住宅購入者は依然として北京での5年間の継続的な税金または社会保障の要件を満たす必要があった。通州区で住宅を購入するには、追加の制限を満たす必要もあります。今年4月30日、中国政府は条件付きで五環路外での購入制限を緩和したが、全体的な購入制限の基準値は依然として高い。現在、新政策の導入に伴い、購入制限政策の調整が大きな注目を集めている。
中志研究所政策研究部長の陳文京氏は次のように述べています。中国政府は今回、購入制限政策の差別化された最適化を行った。例えば、北京の五環路内での住宅購入の社会保障期間要件は3年に短縮され、五環路外では住宅購入に緊急に必要な高レベルの人材には社会保障が適用される。期間が 1 年に短縮され、人材への住宅購入のサポートが大幅に強化されました。
さらに、北京市の購入制限政策と一致して、通州区の購入制限政策の「特別扱い」は取り消され、未成年の子供と同居する北京市民権を持つ成人独身者も北京在住の家族として住宅購入制限政策の対象となる。陳文京氏は「全体として、今回の中国政府の購入制限の最適化は比較的強力で、市場活動に比較的プラスの影響を与えることが期待される」と述べた。
購入制限の基準値を引き下げるだけでなく、中国政府は信用支援を増額し、既存の住宅ローン金利を引き下げ、1軒目の住宅の頭金比率を全国統一の下限値である%に、5軒目以外では最低30%に引き下げた。環状道路は一律20％に引き下げられ、これは上海よりも大きい。これにより、住宅購入の敷居が大幅に下がり、硬直的で改善された住宅需要の解放が促進される。
新政策では、北京市に拠点を置く2人以上の子供を持つ世帯に対する住宅ローン支援を拡大し、積立基金の融資額も増額した。
今年初め以来、北京市は環境に配慮した建物やプレハブ建築物、適格な古いコミュニティの購入に対する積立基金の融資支援を強化しており、今回は北京に拠点を置く複数の子供を持つ家族の住宅購入をさらに支援することになる。 、積立基金の融資限度額を40万件増額することにより、複数の子供を持つ家族の住宅購入コストも削減され、これは住宅の改善に対する需要を支援する重要な現れです。
北京の新たな不動産市場政策はまた、国の労働協定に従って、一般住宅および非一般住宅の基準を速やかに取り消すことになる。住宅を購入する際、一般住宅と一般住宅では支払う税金や手数料に一定の違いがあります。これに先立ち、中国政府は9月20日、一般住宅および非一般住宅の基準を適時に撤廃することを明らかにしており、今回の新たな方針では、一般住宅および非一般住宅の基準を適時に撤廃することが提案されていた。これは、以前のポリシーをさらに明確にしたものでもあります。
陳文京氏は、一般住宅と非一般住宅の基準を撤廃すれば、非一般住宅の取引税と手数料（主に付加価値税）が減額され、それによって住宅購入コストが下がり、改良住宅需要の解放が促進されると述べた。同時に、一般住宅を識別するための基準を廃止することは、製品の種類を企業に合わせやすくし、市場の需要を満たす高品質の製品の開発に注力することにも役立ちます。
さらに、今回の北京の最適化政策には、新たな不動産開発モデルの構築の加速、「市場＋保証」の住宅供給システムの改善、「良い住宅」の建設支援策の速やかな導入、都市の変革の加速などが含まれている。今後も、不動産会社の合理的な資金ニーズに応えるべく、ホワイトリストの役割を最大限に発揮し、不動産リスクの予防・解決と市場期待の安定化に努めてまいります。
一部の専門家は、市場が将来的に調整するにつれて、関連措置が洗練され、加速したペースで実施されることが予想されると考えている。
「ニューディール政策」の発動と同日、供給側も努力を始めた。
9月30日、北京市計画天然資源委員会のウェブサイトは「2024年に供給される商業住宅用地の第4次リスト」を発表した。このリストには合計9区画、敷地面積約39ヘクタールが含まれている。建設規模は約96万平方メートルで、そのうち朝陽区に4件、豊台区に3件、東城区と経済技術開発区に各1件のプロジェクトがあり、リストにある項目は10月までに供給される予定。 31.
写真撮影：呉英
都市計画天然資源委員会の責任者は演説の中で、中国政府は不動産市場における需要と供給の新たな変化に積極的に対応し、市場需要が突出しており、インフラや公共サービスが充実している地域での土地供給をさらに増やすと述べた。 、特に鉄道交通においては、駅周辺の土地利用により都市資源要素の駅への集中が促進され、地域開発が促進され、「駅と都市の一体化」が促進される。
一級都市も本格的にフォローしており、不動産市場は底入れが加速すると予想される
張大偉氏は、中国政府の現在の政策緩和を「小さなステップ、速いステップ、そして段階的な緩和」と表現した。
「住宅は認めるがローンは認めない」の当初実施から昨年末まで、通州市の「二重制限」緩和から「北京の最初の住宅の頭金比率は30％に引き下げられた」今年2月の「離婚した家族が3年以内に住宅を購入できないという制限の解除」（3月）に至るまで…最新のものは、今年6月25日の「517」政策の施行だった。センタライン不動産研究所の統計によると、2023年9月からの過去1年間に、中国政府は合計10回の不動産市場緩和政策を打ち出した。
市場の需要の観点から、張大偉氏は、この政策は基本的に市場の期待と一致していると考えています。
センタライン不動産研究所の統計によると、9月29日の時点で、同月に北京の中古住宅1万2,331戸がオンラインで契約され、月全体では約1万3,000戸となり、過去の最低水準に近づくと予想されている7ヶ月。 「新築住宅市場における全体的な価格変動は大きく、ほとんどのプロジェクトは大きな販売圧力にさらされています。この場合、市場は期待を安定させる政策を導入する必要があるため、今回の購入制限の緩和は市場の下落を止めて安定させるのに役立つでしょう」 10月に」と張大偉は結論付けた。
住宅・都市農村開発省は9月29日に党グループ会議を開催し、さまざまな地方自治体が既存の政策を効果的に実施するよう指導し、成果を上げるために段階的な政策の実施を促進する取り組みを強化する必要性を強調した。大衆の懸念に応え、都市、特に一級都市がその自主性を生かして不動産市場を規制し、住宅購入制限政策を都市特有の政策に合わせて調整することを支援する必要がある。これまで、すべての一線都市は不動産市場に新たな政策を導入し、9.26党中央委員会政治局会議の精神を積極的に実施してきた。
中央銀行およびその他の規制当局が関連する金融政策を発表した後、上海は外環の購入制限の範囲を率先して見直し、社会保障を「3から1」に、付加価値税を「5から2」に変更し、非一般住居の制限を撤廃した。広州市は購入制限を完全に解除した。深センの中核地域の社会保障は「3年から1年」となり、非中核地域では制限がなくなり、頭金比率も引き下げられ、付加価値税も5年から変更された。 2年まで。 30日夜、中国政府の新たな政策が全関係者の期待に応えて発表された。
張大偉氏の見解では、中国政府の政策は比較的慎重であり、この購入制限政策は中国の一級都市で最後に導入されたものでもあり、上海や深センと比較すると、まだ調整範囲を拡大する余地がある。 「特に付加価値税は変わっておらず、主要な購入制限期間も他の都市に比べて高い。上海郊外ではわずか1年、北京の五環路外では2年だ」もちろん、これも北京市場の実情によって決まります。」
振り返ってみると、北京は国内で最も安定した不動産市場と最も強力な政策を有する都市として、2017年以来規制政策を採用することで市場の不合理な高騰を効果的に抑制してきた。 「しかし、一部の厳しすぎる政策や措置により、住宅購入や自己居住に対する実需要の一部が必然的に損なわれている」と張大偉氏は述べた。現在、今回の緩和サイクルでは多くの関係者の影響を受けて、政策の短期的な影響はすでに現れています。
センタライン不動産研究所によると、9月30日現在、センタライン中古住宅相場指数は2～3ポイント若干反発している。仲介業者の信頼を反映するセカンダリーマネジャー指数はさらに大幅に上昇し、先週（第39週）は平均12パーセントポイント上昇した。不動産会社の側では、最近の上海や広州の土地市場で高品質の土地が放出され、土地を争う不動産会社が多数出現し、市場の信頼は回復している。
不動産市場政策は引き続き緩和的であり、深刻な調整が行われている不動産市場にさらなる活力をもたらしています。陳文京氏の見解では、一級都市における政策の一元的な実施は、政策の重畳効果を発揮するのに役立ち、全体として市場の期待を安定させ、市場の信頼を高め、不動産の底入れを加速する上でより積極的な役割を果たすだろう。市場。
多くの業界関係者は、短期的には一級都市の政策は基本的に整っていると述べた。政策動向の観点から北京を例にとると、過去の不動産市場が過熱していた時期の抑制的な政策は徐々に撤回されつつあるが、首都としての特殊性もあり、購入が完全に自由化される可能性は低い。制限。
不動産の需給状況が変化する中、中国政府の購入制限政策は徐々にその歴史的使命を終えつつある。長年にわたるガバナンスと監督を経て、不動産業界もまた、高売上高と高負債から製品とサービスに重点を置く業界へと変化し、製造業の特質に戻りました。陳文京氏は、市場の需要と供給の改善と市場の安定化が将来の政策の重要な焦点になる可能性があると推測した。
例えば、「地元の国有企業が完成済みの新築住宅や売れ残った住宅を取得・保管することが政府の主な除却手法となっているが、現状では取得価格の低さ、対象となるアパートタイプと建物の不一致など多くの行き詰まり点がある。 「彼女の見解では、将来的にこれらの特定の行き詰まり点に的を絞った支援政策を導入することも、不動産市場の「下落を止めて安定させる」のに役立つだろう。
