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el 27 de septiembre, las acciones a continuaron subiendo: el índice gem se disparó un 10%, el mayor aumento en un solo día, y el sistema de la bolsa de valores de shanghai estaba abarrotado.

justo después de que cerró el mercado, un agente de bienes raíces con el que no había contactado durante mucho tiempo me llamó y me dijo: "hermano, el mercado de valores está subiendo ahora. ¡has ganado dinero! los propietarios están empezando a prepararse para subir los precios. si ganas dinero, date prisa y mira la casa. ahora es la última oportunidad." "

anteriormente escribí una serie de "comprar una casa en un mercado bajista" ("comprar una casa en un mercado bajista" y "comprar una casa en un mercado bajista, parte 2") para registrar el proceso de compra de mi casa. porque no podía ver el fondo de la caída del mercado inmobiliario, aunque tenía una casa elegante, todavía no podía verla. el precio psicológico es muy diferente al de los propietarios. están en una contradicción entre querer esperar. los precios de la vivienda seguirán cayendo y esperamos que las políticas proporcionen apoyo lo antes posible.

en la actualidad, lo que todo el mundo espera con más ansias es reducir los tipos de interés de los préstamos hipotecarios existentes. aunque el banco central dijo una vez que el recorte de los tipos de interés era "restringido", rápidamente se comprometió ante la realidad.

anteriormente nos centrábamos en el número de amortizaciones anticipadas. de hecho, el número de personas que han dejado de liquidar sus préstamos también ha aumentado considerablemente en los últimos años. según el seguimiento del cric, al 31 de agosto, el número acumulado de casas en ejecución hipotecaria en ciudades típicas era de 280.000, un aumento del 12% en comparación con el mismo período de 2023.esto muestra que muchos compradores de viviendas han renunciado a los pagos de la vivienda y simplemente se han asentado. esta es también una razón importante para que los bancos acepten tasas de interés más bajas en los préstamos para vivienda existentes.

esto es fácil de entender, el precio de la vivienda en manos de las personas que se hicieron cargo del negocio a un alto nivel puede haber caído entre un 30% y un 40% o incluso reducirse a la mitad. si su pago inicial fuera del 30%, ya habrían perdido su dinero. pago inicial, y la casa en sus manos ya tendría un valor neto negativo.

hay un ejemplo de este tipo a mi alrededor. un hermano de mi familia se hizo cargo de una propiedad en nanchang en 2021. la casa no solo está sin terminar, sino que aún no ha sido entregada. lo peor es que el pago inicial ha bajado. todavía lucha por defender sus derechos, pero simplemente no quiere ir al banco. la lista negra sólo se puede sustentar con trabajo duro.

las políticas favorables llegaron inesperadamente.

el 24 de septiembre, el consejo de estado celebró una conferencia de prensa sobre "apoyo financiero para el desarrollo económico de alta calidad". el banco central lanzó un paquete de políticas, que incluyen la reducción de los requisitos de reservas, la reducción de las tasas de interés, la reducción de las tasas de interés de las hipotecas existentes y la unificación. el ratio mínimo de pago inicial para hipotecas de primera y segunda vivienda.

entre ellos, el tipo de interés hipotecario existente se redujo en 50 puntos básicos y todavía hay margen para nuevas reducciones en el futuro, lo que detonó el mercado.

el beneficio más directo de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es que efectivamente reduce la carga de pago de los préstamos de los residentes. las familias tendrán más ingresos disponibles para el consumo diario, promoverán la prosperidad de las industrias relacionadas y promoverán el desarrollo económico.

en la reunión del buró político del comité central del 26 de septiembre, fue raro señalar que “han surgido algunas situaciones y problemas nuevos en la actual operación económica” y exigió que “debemos examinar la situación económica actual de manera integral, con objetividad y calma, enfrentar las dificultades, fortalecer la confianza y fortalecer efectivamente la economía "debemos fortalecer el ajuste anticíclico de las políticas fiscales y monetarias".

específicamente en el sector inmobiliario, el lenguaje de la reunión fue extremadamente urgente y positivo, proponiendo que "es necesario promover el mercado inmobiliario para que deje de caer y se estabilice. es necesario responder a las preocupaciones de las masas, ajustar la vivienda". política de restricción de compras, reducir la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes y acelerar la mejora de las políticas territoriales, fiscales y tributarias, financieras y de otro tipo para promover la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

comentarios del sector: esto es lo que hasta ahora dicen los responsables de la toma de decisiones sobre el mercado inmobiliario.declaración más positiva, lo que indica que el rápido declive del sector inmobiliario se ha convertido en un problema importante en el funcionamiento económico, lo que puede generar una serie de riesgos, y las políticas deben ser una "medicina fuerte".

el mercado de capitales ha respondido más rápidamente. hasta el 30 de septiembre, el sector inmobiliario de acciones a en su conjunto ha aumentado casi 40 puntos en los cinco días de negociación. se espera que el mercado inmobiliario marque el comienzo de un mercado alcista.

con el apoyo de políticas centrales, los gobiernos locales también han acelerado los esfuerzos de estímulo.

el 27 de septiembre, la oficina de vivienda y desarrollo urbano-rural del distrito de nansha de guangzhou emitió el "aviso sobre la optimización y el ajuste de las políticas inmobiliarias del distrito de nansha", anunciando que el distrito de nansha relajará las restricciones a la compra de viviendas, incluida la compra de viviendas comerciales dentro del distrito de nansha. ya no se revisará para determinar las calificaciones para la compra de vivienda y los propietarios ya no tendrán restricciones para comprar espacios de estacionamiento.

aunque nansha es sólo un área secundaria en guangzhou, también indica que las ciudades de primer nivel han tomado medidas para relajar completamente las restricciones de compra.

el 27 de septiembre, medios extranjeros (reuters) publicaron noticias exclusivas de que shanghai y shenzhen anunciarán el levantamiento de importantes restricciones a la compra de viviendas en las próximas semanas para impulsar el mercado, mientras que beijing levantará las restricciones a la compra fuera de áreas clave.

esto es más positivo que nuestra predicción anterior. anteriormente, creíamos que shanghai y beijing cancelarían todas las restricciones de compra en áreas no centrales, mientras que guangzhou y shenzhen las cancelarían por completo. como todos sabemos, las medidas anteriores de guangzhou equivalían en realidad a levantar todas las restricciones de compra. sin embargo, si shanghai puede levantar las medidas de restricción de compras de inmediato, definitivamente estabilizará los precios de la vivienda e incluso muy probablemente restablecerá los precios de algunos activos de alta calidad.

el segundo día después de que el gobierno central marcara la pauta para promover que el mercado inmobiliario "dejara de caer y se estabilizara", shanghai abrió los siete mercados y el mercado estaba caliente. el 27 de septiembre, la sexta fase de green lake world, una casa de lujo multimillonaria en shanghai, y la tercera fase de zhonghai lingdi jiuxu, una casa de lujo multimillonaria, se abrieron el mismo día. logró ventas de casi 17 mil millones de yuanes.algunas personas inteligentes ya han comenzado a tender emboscadas, lo que indica que todos tienen suficiente confianza en esta política.

la noticia cayó rápidamente. el 29 de septiembre, el mercado inmobiliario de china marcó el comienzo de una noche de insomnio.

esa noche, el banco central anunció que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes para primera y segunda vivienda se reducirían en lotes, con una disminución promedio de alrededor del 0,5%. esta es la implementación del contenido de la política el 26 de septiembre.

la mayor sorpresa provino de la publicación simultánea de políticas de desregulación del mercado inmobiliario en tres ciudades de primer nivel: shanghai, guangzhou y shenzhen.

la política de shanghai no es tan buena como se esperaba y todavía está optimizando la política de restricción de compras, que incluye principalmente acortar el período de pago de la seguridad social, mejorar los beneficios de compra de viviendas para quienes tienen permisos de residencia y aumentar las calificaciones para la compra de viviendas en la nueva área de lingang. implementar la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes, reducir el índice de pago inicial y acortar el período de exención del impuesto al valor agregado, cancelar las normas ordinarias de vivienda, etc.

shenzhen optimiza la política de restricción de compras y acorta el período de exención del impuesto al valor agregado. los aspectos más destacados son la optimización de la política de restricción de compras de viviendas del distrito (las familias de registro de hogares locales están limitadas a 2 unidades, las individuales de registro de hogares locales están limitadas a 1 unidad y las no residentes). -el registro de hogar local está limitado a 1 unidad), y la cancelación de viviendas comerciales y apartamentos comerciales. restricciones de transferencia, ajuste del período de exención del impuesto al valor agregado para transferencias de vivienda personal de 5 años a 2 años, reducción del índice de pago inicial, etc. .

guangzhou fue la más feliz, cancelando explícitamente varias políticas de restricción de compra para que los hogares adquirieran viviendas en la ciudad, convirtiéndose en la primera ciudad entre las cuatro principales ciudades de primer nivel en levantar las restricciones de compra en todos los ámbitos.

es previsible que los mercados de valores de shanghai y shenzhen todavía estén en un estado de expulsión de pasta de dientes. si el efecto no es tan bueno como se esperaba, los ajustes de políticas continuarán en el futuro.

en la tarde del 30 de septiembre, beijing emitió ocho nuevas políticas para el mercado inmobiliario: reducir el período de pago de la seguridad social para los residentes no residentes en beijing que compran casas. los residentes no locales que compren viviendas comerciales dentro del quinto anillo deben pagar el seguro social o el impuesto sobre la renta personal durante tres años consecutivos o más antes de la fecha de compra; los que compren viviendas comerciales fuera del quinto anillo deben pagar el seguro social o los ingresos personales; impuesto el número de años se ajusta para pagarse de forma continua durante 2 años o más antes de la fecha de compra.

además de relajar las restricciones a la compra, diversos lugares están estableciendo medidas sistémicas para favorecer la recuperación inmobiliaria. los 13 distritos y ciudades de la provincia de jiangsu han establecido un sistema de políticas de reasentamiento de tickets de vivienda para guiar a varias localidades a ampliar aún más la oferta de viviendas nuevas, guiar a las empresas de bienes raíces para moderar la participación en las ganancias, coordinar el uso de políticas de apoyo como subsidios para la compra de viviendas y exenciones fiscales, y promover la "sustitución de viviendas antiguas por nuevas" obtener resultados consistentes. zhengzhou, provincia de henan, emitió las "medidas de gestión del fondo de liquidación de transacciones de viviendas existentes en zhengzhou" para apoyar "las transferencias con hipotecas, préstamos de fondos de previsión y préstamos de cartera de préstamos comerciales".

si analizamos la última ronda de fuertes estímulos inmobiliarios, que comenzó con la reforma monetizada de los barrios marginales en 2015, se trata esencialmente de la "versión china de la flexibilización cuantitativa". recientemente, algunos economistas pidieron un estímulo de 10 billones de dólares. determinar la dirección futura de la fortaleza inmobiliaria de china.

los efectos de la política aún necesitan tiempo para ser digeridos, y el mejor momento para hacerlo es el próximo feriado del día nacional.

"golden nine and silver ten" es la temporada alta tradicional para las ventas de bienes raíces, pero el desempeño de este año es bastante decepcionante.

según los datos inmobiliarios publicados por la oficina nacional de estadísticas a mediados de septiembre correspondientes a agosto y los primeros ocho meses, el desempeño de varios indicadores no es bueno, como mencionamos en el artículo anterior "faltan tres meses". ¿el mercado inmobiliario cambiará este año?" 》 analizó que aunque aún no se han publicado los datos completos de septiembre, los datos generales no son optimistas. esta es también una razón importante para la introducción de políticas centrales a finales de mes.

el informe de investigación de minsheng securities muestra que la semana pasada (9.23-9.27), el área de transacciones de viviendas comerciales en 30 ciudades grandes y medianas mejoró ligeramente mes a mes, pero la calidad de los "nueve de oro" sigue siendo insuficiente. la reunión del politburó 926 señaló que "es necesario promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice", dando una fuerte señal de flexibilización inmobiliaria, enfatizando la estabilización de la oferta, promoviendo la demanda y promoviendo la estabilización de la vivienda. precios se estima que todavía puede haber margen para políticas inmobiliarias adicionales en el cuarto trimestre.

el siguiente día nacional, estimulado por el sentimiento del mercado de valores y alentado por políticas de arriba hacia abajo, es muy probable que entre en una oficina de ventas perdida hace mucho tiempo.

algunos proyectos inmobiliarios ya han comenzado a calentarse. el 28 de septiembre, un cartel que circuló en el mercado mostraba que un proyecto de nanjing china merchants real estate lanzó una actividad de "comprar una casa y obtener acciones gratis", con hasta 200.000 yuanes en fondos de acciones. los propietarios pueden comprar acciones por su cuenta. experiencia, y el principal de las acciones se proporciona mediante subvenciones al proyecto.

el vínculo entre el mercado de valores y el mercado inmobiliario puede ser un efecto que la política espera lograr. la gente consumirá sólo cuando tenga dinero, y el mayor consumo en china es sin duda la compra de casas una vez que se renuevan las casas. se activarán las cadenas upstream y downstream, proporcionando así apoyo a la recuperación económica.

justo antes de la presentación, el agente de bienes raíces mencionado anteriormente me contactó nuevamente y acordó reunirse con el propietario durante el día nacional para discutir el precio. “no se preocupe, la póliza acaba de salir y el propietario aún no ha tocado fondo. por lo que el precio todavía se puede negociar".

también tengo curiosidad por saber si, con una política de estímulo tan positiva, se podrá aumentar la calidad de los "nueve de oro y diez de plata" durante el día nacional.