2024-10-01
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9月27日、a株は続伸し、チャイネクスト指数は10％急騰し、1日の上昇幅としては最大となり、上海証券取引所のシステムは混雑した。
市場が閉まった直後、長い間連絡を取っていなかった不動産屋から電話があり、こう言われました。お金を稼いだら、急いで家を見てください。今が最後のチャンスです。」
以前、私の住宅購入プロセスを記録するために、「弱気市場で家を買う」シリーズ（「弱気市場で家を買う」と「弱気市場で家を買う、パート２」）を書きました。不動産市場の下落の底が見えないから、立派な家を持っているのに、まだそれが見えていないのと、家主の心理的な価格が大きく異なるからです。住宅価格は引き続き下落しており、政策によってできるだけ早く支援が得られることを期待しています。
現在、誰もが最も期待しているのは既存の住宅ローン金利の引き下げであるが、中央銀行は一時は金利引き下げを「限定的」と述べたが、現実を前にすぐに妥協した。
前回は繰り上げ返済件数に焦点を当ててきましたが、実は近年、ローン返済がストップする人も急増しています。 cricのモニタリングによると、8月31日現在、典型的な都市における差し押さえ住宅の累計数は28万戸で、2023年の同時期と比べて12％増加した。これは、多くの住宅購入者が住宅の支払いを諦め、単に落ち着いていることを示しています。これは、銀行が既存の住宅ローンの低金利を受け入れる重要な理由でもあります。
これは簡単に理解できますが、頭金が 30% だった場合、住宅価格は 30% ～ 40% 下落し、すでに所有権を失っていたことになります。頭金があり、彼らの手元にある家はすでにマイナスの資本になっているでしょう。
私の周りにもそのような例があります。2021年に私の家族の兄弟が南昌の不動産を引き継ぎました。家が未完成であるだけでなく、頭金が減っていて最悪です。彼はまだ自分の権利を守るために苦労していますが、ただ銀行には行きたくないのです。ブラックリストは努力によってのみ支えられます。
有利な政策は予想外に実現した。
9月24日、国務院は「質の高い経済発展のための金融支援」に関する記者会見を開き、人民銀行は預金準備率の引き下げ、金利引き下げ、既存住宅ローン金利の引き下げ、統一などの一連の政策を打ち出した。第一住宅ローンと第二住宅ローンの最低頭金比率。
このうち、既存の住宅ローン金利が50bp引き下げられ、今後も引き下げの余地があることが市場を大きく揺さぶった。
既存の住宅ローン金利の引き下げによる最も直接的なメリットは、住民のローン返済負担が効果的に軽減され、家族の日常消費のための可処分所得が増加し、関連産業の繁栄が促進され、経済発展が促進されることです。
9月26日の中央委員会政治局会議では、珍しく「現在の経済運営にいくつかの新たな状況と問題が生じている」と指摘し、「現在の経済情勢を総合的に見なければならない」と要求した。客観的かつ冷静に困難に立ち向かい、信頼を強化し、経済を効果的に強化する「財政・金融政策のカウンターシクリカルな調整を強化しなければならない」。
特に不動産に関しては、会議の文言は非常に緊急かつ前向きなもので、「不動産市場の下落を止め、安定化を促進する必要がある」と大衆の懸念に応え、住宅を調整する必要があると提案した。不動産開発の新たなモデルの構築を促進するために、購入制限政策、既存の住宅ローン金利の引き下げ、土地、財政・税制、金融政策およびその他の政策の改善を加速する。
業界のコメント: これは、意思決定者が不動産市場についてこれまで述べてきたことです。最も前向きな発言、不動産の急速な下落が経済運営において顕著な問題となっており、それが一連のリスクを引き起こす可能性があり、政策が「強い薬」でなければならないことを示している。
資本市場は9月30日現在、5営業日で全体として40ポイント近く上昇しており、不動産市場は強気相場を迎えると予想されている。
中央政策の支援を受けて、地方自治体も景気刺激策を加速させている。
9月27日、広州南沙区住宅・都市農村開発局は「南沙区不動産政策の最適化・調整に関する通知」を発表し、南沙区が南沙区内の商業住宅の購入を含む住宅購入制限を緩和すると発表した。住宅購入資格の審査は行われなくなり、所有者は駐車スペースの購入を制限されなくなります。
南沙は広州市の非中核地域にすぎないが、一級都市が購入制限を全面的に緩和する措置を講じていることも示している。
9月27日、海外メディア（ロイター）は、上海と深センが市場活性化のため今後数週間以内に大規模な住宅購入制限の解除を発表し、一方北京が主要地域以外の購入制限を解除するとの独占ニュースを発表した。
これは私たちの以前の予測よりも前向きです。以前は、上海と北京が非中核地域におけるすべての購入制限を解除する一方、広州と深センは完全に解除すると考えられていたが、周知のとおり、広州のこれまでの措置は実際にはすべての購入制限を解除することに相当した。しかし、上海が購入制限措置を直ちに解除できれば、間違いなく住宅価格は安定し、一部の優良資産の価格も回復する可能性が最も高いだろう。
中央政府が不動産市場の「下落を止めて安定化」を促す方針を打ち出してから２日目、上海では７市場すべてが開場し、市場は活況を呈した。 9月27日、上海の数十億ドルの高級住宅グリーン・レイク・ワールドの第6期と、数百万ドルの高級住宅中海霊迪九宇の第3期が同日にオープンした。 170億元近くの売上を達成した。一部の賢いマネーはすでに待ち伏せを始めており、誰もがこの政策に十分な自信を持っていることを示しています。
そのニュースはすぐに流れた。 9月29日、中国の不動産市場は眠れぬ夜を迎えた。
その夜、中央銀行は、1軒目と2軒目の住宅向けの既存の住宅ローン金利を一括で引き下げ、平均約0.5％引き下げると発表した。 9月26日の政策内容の実施です。
さらに大きな驚きは、上海、広州、深センの３つの一級都市で不動産市場の規制緩和政策が同時に発表されたことだった。
上海市の政策は予想ほど良くなく、主に社会保障支払い期間の短縮、居留許可保有者の住宅購入特典の改善、臨港新区での住宅購入資格の引き上げなど購入制限政策の最適化が続いている。既存の住宅ローン金利の引き下げ、頭金比率の引き下げ、付加価値税の免税期間の短縮、一般住宅基準の解除などを実施する。
深セン市は購入制限政策を最適化し、付加価値税の免除期間を短縮する。主な目玉は、区の住宅購入制限政策の最適化である（地方戸籍の家族は2戸まで、地方戸籍の単身者は1戸まで、非住宅は1戸まで）。・地方戸籍は1戸まで）、商業用住宅・業務用アパートの解約・譲渡制限、個人住宅譲渡の付加価値税免税期間の5年から2年への調整、頭金率の引き下げなど。
最も喜んだのは広州で、市内で住宅を購入する世帯に対するさまざまな購入制限政策を明示的に解除し、4大一級都市の中で購入制限を全面的に解除した最初の都市となった。
上海や深センの株式市場は依然として歯磨き粉を絞り出すような状況が続いており、期待ほどの効果が得られない場合には、今後も政策調整が続くことが予想される。
9月30日夜、中国政府は不動産市場向けに8つの新たな政策を発表した。それは、非北京居住者が住宅を購入する際に社会保障を支払う年数を短縮することだった。五環状道路内の商業用住宅を購入する非地元住民は、購入日までに連続 3 年以上、社会保険または個人所得税を支払わなければなりません。五環状道路外の商業用住宅を購入する場合は、社会保険または個人所得税を支払わなければなりません。購入日から2年以上継続して納付できるよう年数が調整されます。
購入制限の緩和に加え、不動産の回収を促進するための制度的な施策が各地で整備されつつある。江蘇省の13のすべての区と市は、さまざまな地域が新規住宅の供給をさらに拡大するよう指導し、不動産会社に利益分配を適度にするよう指導し、住宅購入補助金や住宅購入補助金などの支援政策の利用を調整するための住宅チケット再定住政策システムを確立した。住宅の「老朽化」を促進し、着実に成果を上げます。河南省鄭州市は、「住宅ローン、積立基金ローン、商業ローンポートフォリオローンによる移転」を支援する「鄭州既存住宅取引決済資金管理措置」を発行した。
2015年の収益化されたスラム街改革から始まった前回の強力な不動産刺激策を振り返ると、これは本質的には「中国版qe」であり、最近一部のエコノミストは10兆ドルの刺激策を要求した。中国の不動産力の将来の方向性を決定する。
この政策の効果を消化するにはまだ時間が必要で、その効果を消化するのに最適な時期は、来る国慶節の祝日だ。
「ゴールデンナインとシルバーテン」は伝統的に不動産販売の最盛期だが、今年の業績はかなり残念だ。
国家統計局が9月中旬に発表した8月および最初の8か月の不動産関連データによると、さまざまな指標のパフォーマンスが良くないことが前回の記事「残り3か月で、今年不動産市場は好転するでしょうか？」 》は、9月の完全なデータはまだ発表されていないが、全体的なデータが楽観的ではないことも、月末に中央政策が導入される重要な理由であると分析した。
民生証券の調査報告によると、先週（9.23～9.27）、大中都市30都市の商業住宅の取引面積は前月比で若干改善したが、「ゴールデンナイン」の質はまだ不十分だという。 926政治局会議は「不動産市場の下落を止めて安定化を促進する必要がある」と指摘し、供給の安定化、需要の促進、住宅の安定化の促進を重視した不動産緩和の強いシグナルを発した。第 4 四半期には追加の不動産政策の余地がまだあると推定されています。
次の建国記念日には、株式市場のセンチメントに刺激され、トップダウンの政策に後押しされて、長い間失われていた営業所に足を踏み入れる可能性が非常に高いです。
一部の不動産プロジェクトはすでに動き始めています。 9月28日、市場に出回ったポスターは、南京中国商人不動産のプロジェクトが「家を買って株を無料で手に入れる」活動を開始したことを示し、所有者は最大20万元の株式資金を基に株を購入できる。経験があり、株式の元本はプロジェクト補助金によって提供されます。
株式市場と不動産市場の連動は、この政策が達成したい効果である可能性があり、人々はお金があるときにのみ消費することになるが、住宅の建設が再開されれば、間違いなく中国での最大の消費は住宅の購入となる。上流と下流のチェーンが活性化され、経済回復を支援します。
申請の直前に、上記の不動産業者から再度連絡があり、建国記念日に家主と会って価格について話し合う手配をしてくれました。そのため、価格はまだ交渉可能です。」
このような積極的な景気刺激策により、国慶節期間中に「金九・銀十」の質を高めることができるかどうかも気になる。
