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il 27 settembre, le azioni a hanno continuato a salire, con l’indice gem in rialzo del 10%, il più grande aumento in un giorno, e il sistema della borsa di shanghai era affollato.

subito dopo la chiusura del mercato, un agente immobiliare che non contattavo da molto tempo mi ha chiamato e mi ha detto: "fratello, il mercato azionario sta salendo alle stelle adesso. hai guadagnato soldi! i proprietari stanno iniziando a prepararsi ad aumentare i prezzi. se guadagni soldi, sbrigati a dare un'occhiata alla casa, questa è l'ultima possibilità." "

in precedenza ho scritto una serie di "comprare una casa in un mercato al ribasso" ("comprare una casa in un mercato al ribasso" e "comprare una casa in un mercato al ribasso, parte 2") per registrare il mio processo di acquisto della casa. perché non riuscivo a vedere il fondo del declino del mercato immobiliare, anche se avevo una casa di lusso, non riuscivo ancora a vederlo. il prezzo psicologico è molto diverso da quello dei proprietari. sono in contraddizione nel voler aspettare la casa i prezzi continuino a scendere e sperano che le politiche sostengano il fondo il più presto possibile.

al momento, ciò che tutti attendono con ansia è l'abbassamento dei tassi di interesse sui mutui immobiliari esistenti. anche se una volta la banca centrale ha affermato che il taglio dei tassi di interesse era "limitato", si è rapidamente compromesso di fronte alla realtà.

in precedenza ci siamo concentrati sul numero di rimborsi anticipati. negli ultimi anni è aumentato notevolmente anche il numero di persone che hanno smesso di rimborsare i propri prestiti. secondo il monitoraggio cric, al 31 agosto, il numero cumulativo di case pignorate nelle città tipo era 280.000, con un aumento del 12% rispetto allo stesso periodo del 2023.ciò dimostra che molti acquirenti di case hanno rinunciato ai pagamenti per la casa e si sono semplicemente sistemati. questo è anche un motivo importante per cui le banche accettano tassi di interesse più bassi sui mutui immobiliari esistenti.

ciò è facilmente comprensibile. il prezzo della casa nelle mani di coloro che hanno rilevato l'affare ad alto livello potrebbe essere sceso dal 30% al 40% o addirittura dimezzato. se l'acconto fosse stato del 30%, avrebbero già perso il acconto, e la casa nelle loro mani avrebbe già un patrimonio netto negativo.

c'è un esempio del genere intorno a me. un fratello della mia famiglia ha rilevato una proprietà a nanchang nel 2021. non solo la casa non è stata completata, ma non è stata ancora consegnata. la cosa peggiore è che l'acconto è sceso lotta ancora per difendere i suoi diritti, ma non vuole proprio andare in banca la lista nera può essere sostenuta solo con il duro lavoro.

le politiche favorevoli sono arrivate inaspettatamente.

il 24 settembre, il consiglio di stato ha tenuto una conferenza stampa sul “sostegno finanziario allo sviluppo economico di alta qualità”. quota minima di acconto per i mutui prima e seconda casa.

tra questi, il tasso d'interesse ipotecario esistente è stato ridotto di 50 punti base, e c'è ancora spazio per ulteriori riduzioni in futuro, che hanno fatto esplodere il mercato.

il vantaggio più diretto derivante dall'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti è che riduce efficacemente l'onere di rimborso del prestito dei residenti. le famiglie avranno più reddito disponibile per il consumo quotidiano, promuoveranno la prosperità delle industrie correlate e promuoveranno lo sviluppo economico.

nella riunione dell’ufficio politico del comitato centrale del 26 settembre, è stato raro sottolineare che “sono emerse alcune nuove situazioni e problemi nell’attuale operazione economica” e ha richiesto che “si debba guardare all’attuale situazione economica in modo globale, affrontare con obiettività e calma le difficoltà, rafforzare la fiducia e rafforzare effettivamente l'economia "dobbiamo rafforzare l'aggiustamento anticiclico delle politiche fiscali e monetarie."

nello specifico del settore immobiliare, il linguaggio dell'incontro è stato estremamente urgente e positivo, proponendo che "è necessario promuovere il mercato immobiliare affinché smetta di cadere e si stabilizzi. è necessario rispondere alle preoccupazioni delle masse, adeguare l'edilizia abitativa". politica di restrizione all'acquisto, ridurre il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti e accelerare il miglioramento delle politiche fondiarie, fiscali e tributarie, finanziarie e di altro tipo per promuovere la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare.

commenti del settore: questo è ciò che hanno detto finora i decisori sul mercato immobiliare.dichiarazione più positiva, indicando che il rapido declino del settore immobiliare è diventato un problema importante nel funzionamento economico, che può portare a una serie di rischi, e che le politiche devono essere una "medicina forte".

il mercato dei capitali ha reagito più rapidamente. al 30 settembre il settore immobiliare delle azioni a era complessivamente cresciuto di quasi 40 punti in cinque giorni di negoziazione. si prevede che il mercato immobiliare darà inizio ad un mercato rialzista.

con il sostegno delle politiche centrali, anche i governi locali hanno accelerato gli sforzi di stimolo.

il 27 settembre, l'ufficio per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale del distretto di nansha di guangzhou ha emesso l'"avviso sull'ottimizzazione e l'adeguamento delle politiche immobiliari del distretto di nansha", annunciando che il distretto di nansha allenterà le restrizioni sull'acquisto di alloggi, incluso l'acquisto di alloggi commerciali all'interno del distretto di nansha non saranno più esaminati per le qualifiche per l'acquisto di case e ai proprietari non verrà più impedito di acquistare posti auto.

sebbene nansha sia solo un’area non centrale di guangzhou, ciò indica anche che le città di primo livello hanno adottato misure per allentare completamente le restrizioni sugli acquisti.

il 27 settembre, i media stranieri (reuters) hanno diffuso una notizia esclusiva secondo cui shanghai e shenzhen annunceranno la revoca delle principali restrizioni sull’acquisto di case nelle prossime settimane per rilanciare il mercato, mentre pechino revocherà le restrizioni sull’acquisto al di fuori delle aree chiave.

questo è più positivo della nostra previsione precedente. in precedenza, credevamo che shanghai e pechino avrebbero cancellato tutte le restrizioni sugli acquisti nelle aree non-core, mentre guangzhou e shenzhen le avrebbero cancellate completamente. come tutti sappiamo, le precedenti misure di guangzhou equivalevano in realtà all’eliminazione di tutte le restrizioni sugli acquisti. tuttavia, se shanghai riuscisse a revocare immediatamente le misure di restrizione sugli acquisti, stabilizzerebbe sicuramente i prezzi delle case e molto probabilmente ripristinerebbe anche i prezzi di alcuni beni di alta qualità.

il secondo giorno dopo che il governo centrale ha dato il tono per promuovere il mercato immobiliare affinché "smetta di cadere e si stabilizzi", shanghai ha aperto tutti e sette i mercati e il mercato era caldo. il 27 settembre, lo stesso giorno, si sono aperte la sesta fase di green lake world, una casa di lusso multimiliardaria a shanghai, e la terza fase di zhonghai lingdi jiuxu, una casa di lusso multimilionaria ha raggiunto un fatturato di quasi 17 miliardi di yuan.alcuni soldi intelligenti hanno già cominciato a tendere un’imboscata, indicando che tutti hanno sufficiente fiducia in questa politica.

la notizia cadde rapidamente. il 29 settembre il mercato immobiliare cinese ha inaugurato una notte insonne.

quella notte la banca centrale ha annunciato che i tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti per la prima e la seconda casa sarebbero stati ridotti progressivamente, con un calo medio di circa lo 0,5%. questa è l’attuazione del contenuto della politica il 26 settembre.

la sorpresa più grande è arrivata dal rilascio simultaneo delle politiche di deregolamentazione del mercato immobiliare in tre città di primo livello, shanghai, guangzhou e shenzhen.

la politica di shanghai non è buona come previsto e sta ancora ottimizzando la politica di restrizione degli acquisti, che include principalmente la riduzione del periodo di pagamento della previdenza sociale, il miglioramento dei benefici per l'acquisto di case per coloro che possiedono un permesso di soggiorno, l'aumento delle qualifiche per l'acquisto di case nella lingang new area, attuare la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti, ridurre il tasso di acconto e abbreviare il periodo di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto, cancellare gli standard abitativi ordinari, ecc.

shenzhen ottimizza la politica di restrizione sugli acquisti e riduce il periodo di riscossione ed esenzione dell'imposta sul valore aggiunto. i punti principali sono ottimizzare la politica di restrizione sull'acquisto di alloggi distrettuale (le famiglie locali registrate sono limitate a 2 unità, i single registrati nelle famiglie locali sono limitati a 1). (e la registrazione delle famiglie non locali è limitata a 1 unità), e la cancellazione di alloggi commerciali e appartamenti aziendali restrizioni al trasferimento, adeguamento del periodo di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto per i trasferimenti di alloggi personali da 5 anni a 2 anni, riduzione dell'acconto rapporto di pagamento, ecc.

guangzhou è stata la più felice, cancellando esplicitamente varie politiche di restrizione all’acquisto per le famiglie che volevano acquistare alloggi in città, diventando la prima città tra le quattro principali città di primo livello ad eliminare le restrizioni all’acquisto su tutta la linea.

è prevedibile che i mercati azionari di shanghai e shenzhen siano ancora in una fase di spremitura del dentifricio. se l'effetto non sarà buono come previsto, gli aggiustamenti politici continueranno in futuro.

la sera del 30 settembre, pechino ha varato otto nuove politiche per il mercato immobiliare: riducendo il numero di anni a disposizione dei non residenti a pechino per pagare la previdenza sociale quando acquistano una casa. i residenti non locali che acquistano alloggi commerciali all'interno della quinta circonvallazione devono pagare l'assicurazione sociale o l'imposta sul reddito personale per tre anni consecutivi o più prima della data di acquisto. coloro che acquistano alloggi commerciali al di fuori della quinta circonvallazione devono pagare l'assicurazione sociale o il reddito personale il numero di anni viene adeguato per essere pagato ininterrottamente per 2 anni o più prima della data di acquisto.

oltre ad allentare le restrizioni sugli acquisti, diversi luoghi stanno adottando misure sistemiche per promuovere la ripresa del settore immobiliare. tutti i 13 distretti e città della provincia di jiangsu hanno istituito un sistema di politiche di reinsediamento di ticket per guidare le varie località ad espandere ulteriormente l'offerta di nuovi alloggi, guidare le società immobiliari a una moderata partecipazione agli utili, coordinare l'uso di politiche di sostegno come sussidi per l'acquisto di case e esenzioni fiscali e promuovere la "sostituzione delle vecchie abitazioni con nuove" abitazioni. ottenere risultati coerenti. zhengzhou, nella provincia di henan, ha emesso le "misure di gestione del fondo di liquidazione delle transazioni abitative esistenti di zhengzhou" per sostenere "trasferimenti con mutui, prestiti di fondi di previdenza e prestiti di portafogli di prestiti commerciali".

guardando indietro all’ultima tornata di forti stimoli immobiliari, iniziata con la riforma delle baraccopoli monetizzate nel 2015, questa è essenzialmente la “versione cinese del qe”. recentemente, alcuni economisti hanno chiesto uno stimolo da 10mila miliardi determinare la direzione futura della forza immobiliare della cina.

gli effetti di questa politica necessitano ancora di tempo per essere digeriti, e il momento migliore per farlo è l’imminente festa nazionale.

"golden nine e silver ten" rappresentano la tradizionale stagione di punta per le vendite immobiliari, ma la performance di quest'anno è piuttosto deludente.

secondo i dati immobiliari diffusi dall'ufficio nazionale di statistica a metà settembre per agosto e i primi otto mesi, l'andamento di diversi indicatori non è buono. abbiamo accennato nell'articolo precedente "a tre mesi dalla fine, sarà il mercato immobiliare avrà una svolta quest'anno?" 》 ha analizzato che, sebbene i dati completi per settembre non siano stati ancora rilasciati, i dati complessivi non sono ottimisti. questo è anche un motivo importante per l'introduzione delle politiche centrali alla fine del mese.

il rapporto di ricerca di minsheng securities mostra che la scorsa settimana (9.23-9.27), l'area di transazione degli alloggi commerciali in 30 città di grandi e medie dimensioni è leggermente migliorata di mese in mese, ma la qualità dei "nove d'oro" è ancora insufficiente la riunione del politburo del 926 ha sottolineato che "è necessario promuovere il mercato immobiliare affinché smetta di cadere e si stabilizzi", rilasciando ha dato un forte segnale di allentamento immobiliare, sottolineando la stabilizzazione dell'offerta, la promozione della domanda e la promozione della stabilizzazione degli alloggi. prezzi. si stima che nel quarto trimestre ci possa essere ancora spazio per ulteriori politiche immobiliari.

nella giornata nazionale successiva, stimolati dal sentiment del mercato azionario e incoraggiati dalle politiche top-down, è molto probabile che entrerete in un ufficio vendite perduto da tempo.

alcuni progetti immobiliari hanno già iniziato a prendere piede. il 28 settembre, un poster diffuso sul mercato mostrava che un progetto della nanjing china merchants real estate ha lanciato un'attività "compra una casa e ottieni azioni gratis", con un massimo di 200.000 yuan in fondi azionari. i proprietari possono acquistare azioni in base alle proprie esperienza e il capitale azionario è fornito da sussidi al progetto.

il collegamento tra il mercato azionario e il mercato immobiliare può essere un effetto che la politica spera di ottenere. le persone consumeranno solo quando avranno soldi, e il consumo più grande in cina sarà senza dubbio l’acquisto di case. le catene a monte e a valle verranno attivate, fornendo così sostegno alla ripresa economica. infondere forte potere.

poco prima della presentazione, l'agente immobiliare sopra menzionato mi ha contattato di nuovo e ha organizzato un incontro con il proprietario durante la giornata nazionale per discutere il prezzo. “non preoccuparti, la polizza è appena uscita e il proprietario non ha ancora toccato il fondo. quindi il prezzo può ancora essere negoziato ".

sono anche curioso di sapere se con una politica di stimoli così positiva la qualità dei "nove d'oro e dieci d'argento" possa essere aumentata durante la giornata nazionale.