una vez implementadas básicamente todas las políticas inmobiliarias, ¿cuánto tiempo tardará el mercado en dejar de caer y recuperarse?
2024-09-30
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(el autor de este artículo es ma guangyuan, subdirector del comité económico central de la asociación nacional democrática de construcción)
el 27 de septiembre, la reunión del buró político del comité central del pcc marcó la pauta para la política inmobiliaria:para promover que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice, debemos controlar estrictamente el incremento de la construcción de viviendas comerciales, optimizar el stock, mejorar la calidad, aumentar la oferta de préstamos para proyectos de la "lista blanca" y apoyar la revitalización de los terrenos inactivos existentes. . es necesario responder a las preocupaciones de las masas, ajustar la política de restricción de la compra de viviendas, reducir la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes, acelerar la mejora de las políticas territoriales, fiscales, bancarias y otras, y promover la construcción de un nuevo modelo. de desarrollo inmobiliario.
este es, con diferencia, el ajuste de política más claro y más esperado en esta ronda de política inmobiliaria.
teniendo en cuenta la naturaleza inusual de esta reunión del politburó, esperamos que la política se implemente antes de las largas vacaciones. en realidad:
el 29 de septiembre, el banco central, la administración estatal de supervisión financiera y otros emitieron anuncios que involucraban ajustes específicos a las tasas de interés hipotecarias existentes, unificación de los índices de pago inicial para primera y segunda vivienda, y otras políticas financieras relacionadas con bienes raíces.
en particular, todo el mundo está preocupado por los métodos y plazos específicos de ajuste de los tipos de interés hipotecarios existentes. el banco central dio una respuesta clara:
en primer lugar, los préstamos hipotecarios existentes que cumplen ciertas condiciones pueden renegociar la tasa de aumento de puntos para promover la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes.el banco central orienta el mecanismo de autorregulación de precios de las tasas de interés del mercado para emitir la "iniciativa sobre ajustes por lotes a las tasas de interés hipotecarias existentes", que estipula que, en principio, todos los bancos comerciales deben implementar de manera uniforme ajustes por lotes a las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes. (incluidos primero, segundo y superiores) antes del 31 de octubre de 2024.
después del ajuste por lotes, la tasa de interés hipotecaria existente del prestatario se reducirá en principio a no menos de la tasa cotizada en el mercado de préstamos (lpr) menos 30 puntos básicos, es decir, "lpr-30 puntos básicos", lo que acerca el nivel de la tasa de interés. a la nueva tasa de interés hipotecaria nacional se espera que la disminución promedio sea de aproximadamente 0,5 puntos porcentuales;
en segundo lugar, establecer un mecanismo de ajuste normal: a partir del 1 de noviembre de 2024, cuando la tasa de interés de los préstamos para vivienda personal comercial a tasa flotante se desvíe en cierta medida de la de los préstamos para vivienda personal comercial recientemente emitidos en todo el país, el prestatario puede negociar con los bancos financieros. las instituciones financieras bancarias emitirán nuevos préstamos comerciales para vivienda personal a tasa flotante para reemplazar los préstamos existentes.el rango de aumento de puntos nuevamente acordado debe reflejar los cambios en la oferta y la demanda del mercado, la prima de riesgo del prestatario y otros factores, y el rango de aumento de puntos no debe ser inferior al límite inferior del punto de aumento de la tasa de interés para préstamos personales comerciales para vivienda en la ciudad. donde se reemplazó el préstamo.
a este respecto me gustaría señalar especialmente que, en lo que respecta a los tipos de interés hipotecarios existentes, siempre he defendido el establecimiento de un mecanismo de ajuste normal para estabilizar las expectativas del mercado.lo más destacado del ajuste del banco central de las tasas de interés hipotecarias existentes esta vez es el establecimiento de un mecanismo de ajuste normalizado.
según el banco central: en agosto de 2023, para responder plenamente a las demandas de las masas y basándose en el principio de urgencia, el banco central, junto con la administración estatal de supervisión financiera, guió a los bancos comerciales para que ajustaran los intereses hipotecarios existentes. tasas en lotes mediante la negociación de cambios en las tasas de interés del contrato y otros métodos, y logró buenos resultados. sin embargo, debido a que la tasa de aumento de puntos no se puede ajustar de forma independiente bajo el actual mecanismo de fijación de precios de las tasas de interés hipotecarias, la contradicción entre las tasas de interés de las hipotecas nuevas y antiguas se ha vuelto a acumular y expandir recientemente. los bancos comerciales se coordinarán a través de la autodisciplina de la industria para llevar a cabo otro ajuste por lotes de préstamos hipotecarios existentes elegibles, reduciendo la tasa de interés a aproximadamente la tasa de interés nacional de las nuevas hipotecas.
sin embargo, los métodos antes mencionados tratan los síntomas más que la causa raíz. para resolver fundamentalmente el problema de los diferenciales de tasas de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas, necesitamos profundizar la reforma de las tasas de interés orientada al mercado, manteniendo al mismo tiempo la seriedad de los contratos. , eliminar los obstáculos institucionales y promover enfoques basados en el mercado tanto para los bancos comerciales como para los prestatarios. el principio de negociación independiente y ajuste dinámico.
de esta manera, después de establecer un mecanismo orientado al mercado, las tasas de interés hipotecarias existentes pueden ajustarse dinámicamente de acuerdo con las tasas de interés del mercado, lo que resuelve completamente este problema desde una perspectiva mecánica.
en este ajuste de la política inmobiliaria, hay que elogiar al banco central. ¡es muy impresionante en el entorno actual, esta es la política más grande que el banco central puede lograr!
la reunión del politburó también mencionó la necesidad de ajustar la política de restricción de la compra de viviendas, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, acelerar la mejora de las políticas territoriales, fiscales, bancarias y de otro tipo, y promover el establecimiento de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.
esta vez, las grandes ciudades no se demoraron:
en la noche del 29 de septiembre, shanghai optimizó por primera vez su política inmobiliaria y ajustó la política de restricción de compras. además, el período de exención del impuesto al valor agregado para la transferencia de viviendas personales se ajustó de cinco a dos años, mientras que guangzhou, como. como se esperaba anteriormente, la canceló por completo. en cuanto a la política de restricción de compras, shenzhen ha mantenido las restricciones de compra en las áreas centrales, pero también ha relajado significativamente las condiciones para que los residentes no registrados compren casas. en áreas no básicas. el período de exención del impuesto sobre el valor añadido también se ha ajustado de cinco a dos años.
entre las cuatro ciudades de primer nivel, aunque beijing aún no ha realizado los últimos ajustes, existe una alta probabilidad de que se introduzcan las políticas correspondientes antes de las largas vacaciones.
después de este ajuste, personalmente creo que desde una perspectiva política amplia, básicamente se han implementado todas las políticas importantes. teniendo en cuenta la intensidad de esta política, el mercado debería responder positivamente.
｜personalmente tengo varios juicios sobre el siguiente paso del mercado inmobiliario:
en primer lugar, las expectativas pesimistas del mercado se revertirán, los factores positivos del mercado aumentarán y existe una alta probabilidad de un repunte a corto plazo en el volumen de operaciones:
en segundo lugar, teniendo en cuenta los fundamentos actuales del mercado inmobiliario, no será fácil detener realmente la caída y la recuperación a finales de año. también debemos trabajar más para eliminar riesgos, como la cuestión de la entrega garantizada de viviendas. por ejemplo, los temas de riesgo de las empresas inmobiliarias;
en tercer lugar, todos deben darse cuenta de que el mercado inmobiliario ha entrado en un nuevo ciclo y que las políticas que incluyen restricciones a las compras básicamente se han retirado del escenario de la historia del sector inmobiliario. la construcción de nuevos modelos y sistemas es la máxima prioridad en el futuro;
en cuarto lugar, en términos de demanda del mercado, el mercado está pasando de la era incremental a la era de las acciones. la demanda de mejora es la corriente principal y el sistema de políticas debe optimizarse aún más para satisfacer la demanda de mejora.
(este artículo representa sólo las opiniones personales del autor)
