com todas as políticas imobiliárias basicamente implementadas, quanto tempo levará para o mercado parar de cair e se recuperar?
2024-09-30
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(o autor deste artigo é ma guangyuan, vice-diretor do comitê econômico central da associação democrática nacional de construção)
em 27 de setembro, a reunião do bureau político do comité central do pcc deu o tom para a política imobiliária:para fazer com que o mercado imobiliário pare de cair e se estabilize, devemos controlar rigorosamente o incremento da construção de moradias comerciais, otimizar o estoque, melhorar a qualidade, aumentar a oferta de empréstimos para projetos de “lista branca” e apoiar a revitalização de terrenos ociosos existentes. . é necessário responder às preocupações das massas, ajustar a política de restrição à compra de habitação, reduzir a taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes, acelerar a melhoria das políticas fundiárias, fiscais e fiscais, bancárias e outras, e promover a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.
este é de longe o ajustamento político mais claro e mais esperado nesta ronda de política imobiliária.
considerando a natureza incomum desta reunião do politburo, esperamos que a política seja implementada antes do feriado prolongado. realmente:
em 29 de setembro, o banco central, a administração estatal de supervisão financeira e outros emitiram anúncios envolvendo ajustamentos específicos às taxas de juro hipotecárias existentes, unificação dos rácios de entrada para primeira e segunda habitação, e outras políticas financeiras envolvendo imobiliário.
em particular, todos estão preocupados com os métodos e prazos de ajustamento específicos das taxas de juro hipotecárias existentes. o banco central deu uma resposta clara:
em primeiro lugar, os empréstimos hipotecários existentes que cumpram determinadas condições podem renegociar o intervalo de aumento de pontos para promover a redução das taxas de juro hipotecárias existentes.o banco central orienta o mecanismo de autorregulação de preços de taxas de juros de mercado para emitir a "iniciativa sobre ajustes em lote às taxas de juros hipotecárias existentes", que estipula que, em princípio, todos os bancos comerciais devem implementar uniformemente ajustes em lote nas taxas de juros dos empréstimos habitacionais existentes (incluindo primeiro, segundo e acima) antes de 31 de outubro de 2024. .
após o ajuste do lote, a taxa de juros hipotecária existente do mutuário será, em princípio, reduzida para não menos do que a taxa cotada no mercado de empréstimos (lpr) menos 30 pontos base, ou seja, "lpr-30 pontos base", tornando o nível da taxa de juros próximo para a nova taxa de juros hipotecária nacional espera-se que a redução média seja de cerca de 0,5 pontos percentuais;
em segundo lugar, estabelecer um mecanismo de ajuste normal: a partir de 1º de novembro de 2024, quando a taxa de juros dos empréstimos para habitação pessoal comercial com taxa flutuante se desviar daquela dos empréstimos para habitação pessoal comercial recém-emitidos em todo o país, até certo ponto, o mutuário pode negociar com bancos financeiros instituições financeiras bancárias emitirão novos empréstimos comerciais para habitação pessoal com taxas de juros flutuantes para substituir os empréstimos existentes.a faixa de aumento de pontos reacordada deve refletir mudanças na oferta e demanda do mercado, no prêmio de risco do mutuário e outros fatores, e a faixa de aumento de pontos não deve ser inferior ao limite inferior do ponto de aumento da taxa de juros para empréstimos para habitação pessoal comercial na cidade onde o empréstimo foi substituído.
aqui, gostaria de fazer uma observação especial que, relativamente às taxas de juro hipotecárias existentes, sempre defendi o estabelecimento de um mecanismo de ajustamento normal para estabilizar as expectativas do mercado.o maior destaque do ajustamento do banco central das taxas de juro hipotecárias existentes desta vez é o estabelecimento de um mecanismo de ajustamento normalizado.
segundo o banco central: em agosto de 2023, para responder plenamente às exigências das massas e com base no princípio da urgência, o banco central, em conjunto com a administração estatal de supervisão financeira, orientou os bancos comerciais a ajustar os juros hipotecários existentes taxas em lotes, negociando alterações nas taxas de juros contratuais e outros métodos, e obteve bons resultados. no entanto, como a taxa de aumento pontual não pode ser ajustada de forma independente no âmbito do actual mecanismo de fixação de preços das taxas de juro hipotecárias, a contradição entre as taxas de juro das hipotecas novas e antigas acumulou-se novamente e expandiu-se recentemente. os bancos comerciais irão coordenar-se através da autodisciplina da indústria para realizar outro ajuste em lote dos empréstimos à habitação existentes elegíveis, reduzindo a taxa de juro para cerca da taxa de juro nacional para novos empréstimos à habitação.
no entanto, os métodos acima mencionados tratam os sintomas e não a causa raiz. para resolver fundamentalmente o problema dos diferenciais de taxas de juro entre hipotecas novas e antigas, precisamos de aprofundar a reforma das taxas de juro orientada para o mercado, mantendo ao mesmo tempo a seriedade dos contratos. , eliminar obstáculos institucionais e promover abordagens baseadas no mercado, tanto para os bancos comerciais como para os mutuários. o princípio da negociação independente e do ajustamento dinâmico.
desta forma, após o estabelecimento de um mecanismo orientado para o mercado, as taxas de juro hipotecárias existentes podem ser ajustadas dinamicamente de acordo com as taxas de juro do mercado, o que resolve completamente este problema do ponto de vista mecânico.
neste ajustamento da política imobiliária, o banco central deve ser elogiado. é muito impressionante no ambiente actual, esta é a maior política que o banco central pode alcançar!
a reunião do politburo também mencionou a necessidade de ajustar as políticas de restrição à compra de habitação, reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes, melhorar as políticas fundiárias, fiscais, bancárias e outras, e promover o estabelecimento de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.
desta vez, as grandes cidades não hesitaram:
na noite de 29 de setembro, xangai primeiro otimizou sua política imobiliária e ajustou a política de restrição de compras. além disso, o período de isenção do imposto sobre valor agregado para a transferência de habitação pessoal foi ajustado de cinco para dois anos, enquanto guangzhou, como. esperado anteriormente, cancelou-a completamente quanto à política de restrição de compra, shenzhen manteve as restrições de compra em áreas centrais, mas também relaxou significativamente as condições para residentes não registrados comprarem casas. em áreas não essenciais. o período de isenção do imposto sobre o valor acrescentado também foi ajustado de cinco para dois anos.
entre as quatro cidades de primeiro nível, embora pequim ainda não tenha feito os últimos ajustamentos, há uma grande probabilidade de que as políticas correspondentes sejam introduzidas antes do feriado prolongado.
após este ajustamento, pessoalmente acredito que, num nível político mais amplo, todas as principais políticas foram basicamente implementadas. considerando a intensidade desta política, o mercado deverá responder positivamente.
｜eu pessoalmente tenho vários julgamentos sobre o próximo passo do mercado imobiliário:
em primeiro lugar, as expectativas pessimistas do mercado serão revertidas até certo ponto, os factores positivos do mercado aumentarão, e há uma elevada probabilidade de uma recuperação a curto prazo no volume de negociação:
em segundo lugar, tendo em conta os actuais fundamentos do mercado imobiliário, não será fácil travar verdadeiramente o declínio e a recuperação no final do ano. também precisamos de trabalhar mais para eliminar riscos, como a questão da entrega garantida de habitação. por exemplo, as questões de risco das empresas imobiliárias;
em terceiro lugar, todos devem compreender que o mercado imobiliário entrou num novo ciclo e que as políticas que incluem restrições à compra basicamente se retiraram do palco da história imobiliária. a construção de novos modelos e sistemas é a principal prioridade no futuro;
em quarto lugar, em termos de procura de mercado, o mercado está a passar da era incremental para a era das existências. a procura de melhorias é a principal, e o sistema político precisa de ser ainda mais optimizado para a procura de melhorias.
(este artigo representa apenas as opiniões pessoais do autor)
