con tutte le politiche immobiliari sostanzialmente implementate, quanto tempo ci vorrà perché il mercato smetta di crollare e risalire?
2024-09-30
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(l'autore di questo articolo è ma guangyuan, vicedirettore del comitato economico centrale dell'associazione nazionale democratica per le costruzioni)
il 27 settembre, la riunione dell’ufficio politico del comitato centrale del pcc ha dato il tono alla politica immobiliare:per fare in modo che il mercato immobiliare smetta di cadere e si stabilizzi, dobbiamo controllare rigorosamente l'incremento della costruzione di alloggi commerciali, ottimizzare lo stock, migliorare la qualità, aumentare l'offerta di prestiti per i progetti della "lista bianca" e sostenere la rivitalizzazione dei terreni esistenti inutilizzati. . è necessario rispondere alle preoccupazioni delle masse, adeguare la politica di restrizione all’acquisto di alloggi, ridurre il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti, accelerare il miglioramento delle politiche fondiarie, fiscali, bancarie e di altro tipo e promuovere la costruzione di un nuovo modello dello sviluppo immobiliare.
si tratta di gran lunga dell’aggiustamento politico più evidente e più atteso in questa tornata di politica immobiliare.
considerando la natura insolita di questo incontro del politburo, ci aspettiamo che la politica venga attuata prima delle lunghe vacanze. veramente:
il 29 settembre, la banca centrale, l’amministrazione statale di vigilanza finanziaria e altri hanno emesso annunci riguardanti specifici aggiustamenti ai tassi di interesse ipotecari esistenti, unificazione dei rapporti di acconto per prima e seconda casa e altre politiche finanziarie che coinvolgono il settore immobiliare.
in particolare, tutti sono preoccupati per le modalità e i tempi specifici di adeguamento dei tassi ipotecari esistenti. la banca centrale ha dato una risposta chiara:
in primo luogo, i mutui ipotecari esistenti che soddisfano determinate condizioni possono rinegoziare il tasso di aumento dei punti per promuovere la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti.la banca centrale guida il meccanismo di autoregolamentazione dei prezzi dei tassi di interesse di mercato per emanare l'"iniziativa sugli aggiustamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti", che stabilisce che, in linea di principio, tutte le banche commerciali dovrebbero attuare in modo uniforme aggiustamenti batch ai tassi di interesse dei mutui immobiliari esistenti (compresi il primo, il secondo e superiori) entro il 31 ottobre 2024. .
dopo l'aggiustamento batch, il tasso di interesse ipotecario esistente del mutuatario sarà in linea di principio ridotto a non meno del tasso quotato sul mercato del prestito (lpr) meno 30 punti base, ovvero "lpr-30 punti base", rendendo il livello del tasso di interesse vicino al nuovo tasso di interesse ipotecario nazionale si prevede che la diminuzione media sia di circa 0,5 punti percentuali;
in secondo luogo, stabilire un normale meccanismo di aggiustamento: a partire dal 1° novembre 2024, quando il tasso di interesse dei prestiti personali commerciali per la casa a tasso variabile si discosta in una certa misura da quello dei prestiti personali commerciali per la casa di nuova emissione a livello nazionale in una certa misura, il mutuatario può negoziare con le banche finanziarie gli istituti finanziari bancari emetteranno nuovi prestiti personali commerciali per l'edilizia abitativa a tasso variabile per sostituire i prestiti esistenti.l'intervallo di aumento del punto ristabilito dovrebbe riflettere i cambiamenti nella domanda e offerta di mercato, il premio di rischio del mutuatario e altri fattori, e l'intervallo di aumento del punto non dovrebbe essere inferiore al limite inferiore del punto di aumento del tasso di interesse per i prestiti immobiliari personali commerciali in città dove è stato sostituito il prestito.
vorrei qui sottolineare in particolare che, per quanto riguarda i tassi di interesse ipotecari esistenti, ho sempre sostenuto l’istituzione di un normale meccanismo di aggiustamento per stabilizzare le aspettative del mercato.il momento più importante dell'adeguamento dei tassi d'interesse ipotecari esistenti da parte della banca centrale questa volta è l'istituzione di un meccanismo di aggiustamento normalizzato.
secondo la banca centrale: nell’agosto 2023, per rispondere pienamente alle richieste delle masse e sulla base del principio di urgenza, la banca centrale, insieme all’amministrazione statale di vigilanza finanziaria, ha guidato le banche commerciali ad adeguare gli interessi ipotecari esistenti tassi in lotti negoziando modifiche ai tassi di interesse contrattuali e altri metodi, e ottenuto buoni risultati. tuttavia, poiché nell'ambito dell'attuale meccanismo di determinazione dei prezzi dei tassi ipotecari il tasso di aumento dei punti non può essere adeguato in modo indipendente, la contraddizione tra i tassi di interesse delle nuove e delle vecchie ipoteche si è accumulata e ampliata ancora una volta e recentemente. le banche commerciali si coordineranno attraverso l’autodisciplina del settore per effettuare un altro aggiustamento batch dei mutui ipotecari esistenti ammissibili, abbassando il tasso di interesse intorno al nuovo tasso di interesse ipotecario nazionale.
tuttavia, i metodi sopra menzionati trattano i sintomi piuttosto che la causa principale. per risolvere radicalmente il problema dei differenziali di tasso di interesse tra nuovi e vecchi mutui, è necessario approfondire la riforma dei tassi di interesse orientata al mercato, pur mantenendo la serietà dei contratti. , abbattere gli ostacoli istituzionali e promuovere approcci basati sul mercato sia per le banche commerciali che per i mutuatari. il principio della negoziazione indipendente e dell’aggiustamento dinamico.
in questo modo, dopo aver stabilito un meccanismo orientato al mercato, gli interessi ipotecari esistenti possono essere adeguati dinamicamente ai tassi di mercato, il che risolve completamente questo problema dal punto di vista meccanico.
in questo aggiustamento della politica immobiliare, la banca centrale deve essere elogiata. è davvero impressionante nel contesto attuale, questa è la politica più grande che la banca centrale può realizzare!
l’incontro del politburo ha anche menzionato la necessità di adeguare la politica di restrizione all’acquisto di alloggi, ridurre i tassi di interesse ipotecari esistenti, accelerare il miglioramento delle politiche fondiarie, fiscali e tributarie, bancarie e di altro tipo, e promuovere la creazione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare.
questa volta, le principali città non hanno esitato:
la sera del 29 settembre, shanghai ha prima ottimizzato la sua politica immobiliare e modificato la politica di restrizione degli acquisti. inoltre, il periodo di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto per il trasferimento di alloggi personali è stato adeguato da cinque a due anni, mentre guangzhou, come. come previsto in precedenza, l'ha completamente annullata. per quanto riguarda la politica di restrizione degli acquisti, shenzhen ha mantenuto le restrizioni all'acquisto nelle aree principali, ma ha anche allentato significativamente le condizioni per l'acquisto di case per i residenti non registrati. allo stesso tempo, ha annullato le restrizioni all'acquisto in aree non centrali. anche il periodo di esenzione dall'imposta sul valore aggiunto è stato adeguato da cinque a due anni.
nelle quattro città di primo livello, anche se pechino non ha ancora apportato gli ultimi aggiustamenti, c’è un’alta probabilità che politiche corrispondenti vengano introdotte prima delle lunghe vacanze.
dopo questo aggiustamento, personalmente ritengo che, da un punto di vista politico generale, tutte le principali politiche siano state sostanzialmente attuate. considerando l’intensità di questa politica, il mercato dovrebbe rispondere positivamente.
｜personalmente ho diversi giudizi sul prossimo passo del mercato immobiliare:
innanzitutto, le aspettative pessimistiche del mercato verranno invertite, i fattori positivi del mercato aumenteranno e vi è un’alta probabilità di una ripresa a breve termine del volume degli scambi:
in secondo luogo, considerando gli attuali fondamentali del mercato immobiliare, non sarà facile fermare veramente il declino e la ripresa alla fine dell’anno. dobbiamo anche lavorare di più per eliminare i rischi, come la questione della consegna garantita degli alloggi. ad esempio, i problemi di rischio delle società immobiliari;
in terzo luogo, tutti devono rendersi conto che il mercato immobiliare è entrato in un nuovo ciclo e che le politiche che prevedono restrizioni agli acquisti si sono sostanzialmente ritirate dalla scena della storia immobiliare. la costruzione di nuovi modelli e sistemi sarà la massima priorità per il futuro;
in quarto luogo, in termini di domanda di mercato, il mercato si sta spostando dall’era incrementale all’era delle scorte. la domanda di miglioramento è la tendenza principale e il sistema politico deve essere ulteriormente ottimizzato per il miglioramento della domanda.
(questo articolo rappresenta solo le opinioni personali dell’autore)
