учитывая, что вся политика в сфере недвижимости в основном реализована, сколько времени понадобится рынку, чтобы перестать падать и начать восстанавливаться?
2024-09-30
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(автор этой статьи — ма гуанъюань, заместитель директора центрального экономического комитета демократической национальной строительной ассоциации)
27 сентября заседание политбюро цк кпк задало тон политике в сфере недвижимости:чтобы рынок недвижимости прекратил падение и стабилизировался, мы должны строго контролировать темпы строительства коммерческого жилья, оптимизировать фонд, улучшить качество, увеличить предложение кредитов для проектов «белого списка» и поддержать возрождение существующих пустующих земель. . необходимо отреагировать на обеспокоенность масс, скорректировать политику ограничения покупки жилья, снизить процентные ставки по существующим ипотечным кредитам, ускорить улучшение земельной, налоговой, банковской и других политик, а также способствовать построению новой модели. развития недвижимости.
это, безусловно, самая очевидная и ожидаемая корректировка политики в этом раунде политики в сфере недвижимости.
учитывая необычный характер этого заседания политбюро, мы ожидаем, что политика будет реализована до длинных каникул. действительно:
29 сентября центральный банк, государственная администрация финансового надзора и другие опубликовали заявления, касающиеся конкретных корректировок существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, унификации коэффициентов первоначального взноса для первого и второго домов, а также других финансовых мер, касающихся недвижимости.
в частности, всех беспокоят конкретные способы и сроки корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. центробанк дал четкий ответ:
во-первых, существующим ипотечным кредитам, отвечающим определенным условиям, разрешено пересматривать ставку увеличения пункта, чтобы способствовать снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.центральный банк руководит механизмом саморегулирования рыночных процентных ставок, выпустив «инициативу по пакетной корректировке существующих процентных ставок по ипотечным кредитам», которая предусматривает, что в принципе все коммерческие банки должны единообразно осуществлять пакетную корректировку процентных ставок существующих жилищных кредитов. (в том числе первое, второе и выше) до 31 октября 2024 года. .
после пакетной корректировки существующая процентная ставка по ипотеке заемщика в принципе будет снижена не ниже, чем котируемая ставка на кредитном рынке (lpr) минус 30 базисных пунктов, то есть «lpr-30 базисных пунктов», что делает уровень процентной ставки близким к уровню процентной ставки. к национальной новой процентной ставке по ипотечным кредитам. ожидается, что среднее снижение составляет около 0,5 процентных пункта;
во-вторых, создать нормальный механизм корректировки: начиная с 1 ноября 2024 года, когда процентная ставка по коммерческим жилищным жилищным кредитам с плавающей ставкой в определенной степени отклоняется от процентной ставки по вновь выданным коммерческим жилищным кредитам по всей стране, заемщик может вести переговоры с банковскими финансовыми учреждениями. банковские финансовые учреждения будут выдавать новые коммерческие жилищные кредиты с плавающей ставкой взамен существующих кредитов.пересогласованный диапазон увеличения пункта должен отражать изменения рыночного спроса и предложения, премии за риск заемщика и других факторов, а диапазон увеличения пункта не должен быть ниже нижнего предела точки повышения процентной ставки для коммерческих потребительских жилищных кредитов в городе. где кредит был заменен.
здесь я хотел бы особо отметить, что в отношении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам я всегда выступал за создание нормального механизма корректировки для стабилизации рыночных ожиданий.самым большим событием корректировки центральным банком существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на этот раз является создание нормализованного механизма корректировки.
по данным центрального банка: в августе 2023 года, чтобы полностью отреагировать на требования масс и исходя из принципа срочности, центральный банк вместе с государственной администрацией финансового надзора поручил коммерческим банкам скорректировать существующие проценты по ипотечным кредитам. ставки партиями путем переговоров об изменении процентных ставок по контракту и других методов и добились хороших результатов. однако, поскольку ставка повышения пункта не может быть скорректирована независимо в рамках нынешнего механизма ценообразования процентных ставок по ипотечным кредитам, противоречие между процентными ставками по новым и старым ипотечным кредитам в последнее время снова накопилось и расширилось. коммерческие банки будут координировать свои действия посредством отраслевой самодисциплины, чтобы провести еще одну пакетную корректировку соответствующих критериям существующих ипотечных кредитов, снизив процентную ставку примерно до новой национальной процентной ставки по ипотеке.
однако вышеупомянутые методы лечат симптомы, а не первопричину. чтобы фундаментально решить проблему разницы процентных ставок между новыми и старыми ипотечными кредитами, нам необходимо углубить рыночно-ориентированную реформу процентных ставок, сохраняя при этом серьезность контрактов. , разрушать институциональные препятствия и продвигать рыночные подходы как для коммерческих банков, так и для заемщиков. принцип независимых переговоров и динамической корректировки.
таким образом, после создания рыночно-ориентированного механизма существующие процентные ставки по ипотечным кредитам можно будет динамически корректировать в соответствии с рыночными процентными ставками, что полностью решает эту проблему с механической точки зрения.
в этой корректировке политики в сфере недвижимости следует похвалить центральный банк. в нынешних условиях это самая большая политика, которую может достичь центральный банк!
на заседании политбюро также говорилось о необходимости корректировки политики ограничения покупки жилья, снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, ускорения совершенствования земельной, фискальной и налоговой, банковской и других политик, а также содействия созданию новой модели развития недвижимости.
на этот раз крупные города не медлили:
вечером 29 сентября шанхай впервые оптимизировал свою политику в сфере недвижимости и скорректировал политику ограничения покупок. кроме того, период освобождения от налога на добавленную стоимость при передаче личного жилья был скорректирован с пяти до двух лет, в то время как в гуанчжоу, как и в других странах, был изменен период освобождения от налога на добавленную стоимость при передаче личного жилья. как ожидалось ранее, он полностью отменил ее. что касается политики ограничения покупок, шэньчжэнь сохранил ограничения на покупку в основных районах, но также значительно смягчил условия покупки домов для жителей, не зарегистрированных в качестве домохозяйства. в то же время он отменил ограничения на покупку. в непрофильных сферах. срок освобождения от налога на добавленную стоимость также был скорректирован с пяти до двух лет.
среди четырех городов первого уровня, хотя пекин еще не внес последних корректировок, существует высокая вероятность того, что соответствующая политика будет введена до начала длинных праздников.
после этой корректировки я лично считаю, что с широкой политической точки зрения все основные меры политики были в основном реализованы. учитывая интенсивность этой политики, рынок должен отреагировать положительно.
｜лично у меня есть несколько суждений о следующем шаге рынка недвижимости:
во-первых, пессимистические ожидания рынка изменятся, позитивные факторы рынка увеличатся, и существует высокая вероятность краткосрочного восстановления объёма торгов:
во-вторых, учитывая нынешние фундаментальные показатели рынка недвижимости, по-настоящему остановить спад и восстановиться в конце года будет непросто. нам также необходимо активнее работать над устранением рисков, таких как вопрос гарантированной сдачи жилья. например, вопросы риска компаний, занимающихся недвижимостью;
в-третьих, каждый должен осознать, что рынок недвижимости вступил в новый цикл, и политика, включающая ограничения на покупку, практически сошла с стадии истории недвижимости. создание новых моделей и систем является главным приоритетом в будущем;
в-четвертых, с точки зрения рыночного спроса, рынок переходит от эпохи постепенного роста к эпохе акций. спрос на улучшение является основным направлением, и политическую систему необходимо дополнительно оптимизировать для удовлетворения спроса на улучшение.
(в данной статье отражено только личное мнение автора)
