une fois toutes les politiques immobilières pratiquement mises en œuvre, combien de temps faudra-t-il pour que le marché cesse de chuter et rebondisse ?
2024-09-30
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(l'auteur de cet article est ma guangyuan, directeur adjoint du comité économique central de l'association nationale démocratique de la construction)
le 27 septembre, la réunion du bureau politique du comité central du pcc a donné le ton de la politique immobilière :pour encourager le marché immobilier à cesser de chuter et à se stabiliser, nous devons contrôler strictement l'augmentation de la construction de logements commerciaux, optimiser le parc, améliorer la qualité, augmenter l'offre de prêts pour les projets de la « liste blanche » et soutenir la revitalisation des terrains inutilisés existants. . il est nécessaire de répondre aux préoccupations des masses, d'ajuster la politique de restriction de l'achat de logements, de réduire le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants, d'accélérer l'amélioration des politiques foncières, fiscales, bancaires et autres, et de promouvoir la construction d'un nouveau modèle. de développement immobilier.
il s’agit de loin de l’ajustement politique le plus clair et le plus attendu de ce cycle de politique immobilière.
compte tenu du caractère inhabituel de cette réunion du politburo, nous espérons que la politique sera mise en œuvre avant les longues vacances. vraiment:
le 29 septembre, la banque centrale, l'administration d'état de surveillance financière et d'autres ont publié des annonces concernant des ajustements spécifiques des taux d'intérêt hypothécaires existants, l'unification des ratios de mise de fonds pour les première et deuxième maisons et d'autres politiques financières liées à l'immobilier.
en particulier, tout le monde s'inquiète des méthodes et des délais d'ajustement spécifiques des taux d'intérêt hypothécaires existants. la banque centrale a donné une réponse claire :
premièrement, les prêts hypothécaires existants qui remplissent certaines conditions sont autorisés à renégocier le taux d'augmentation ponctuelle afin de promouvoir la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants.la banque centrale guide le mécanisme d'autorégulation des taux d'intérêt du marché en publiant « l'initiative sur les ajustements par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants », qui stipule qu'en principe, toutes les banques commerciales devraient mettre en œuvre de manière uniforme des ajustements par lots des taux d'intérêt des prêts au logement existants. (y compris le premier, le deuxième et plus) avant le 31 octobre 2024. .
après l'ajustement par lots, le taux d'intérêt hypothécaire existant de l'emprunteur sera en principe réduit au moins au taux coté sur le marché des prêts (lpr) moins 30 points de base, soit « lpr-30 points de base », ce qui rapproche le niveau des taux d'intérêt. au nouveau taux d'intérêt hypothécaire national. on s'attend à ce que la baisse moyenne soit d'environ 0,5 point de pourcentage ;
deuxièmement, établir un mécanisme d'ajustement normal : à partir du 1er novembre 2024, lorsque le taux d'intérêt des prêts personnels commerciaux au logement à taux variable s'écarte dans une certaine mesure de celui des prêts personnels commerciaux au logement nouvellement émis dans tout le pays, l'emprunteur peut négocier avec les institutions financières bancaires. les institutions financières bancaires émettront de nouveaux prêts commerciaux personnels au logement pour remplacer les prêts existants.la fourchette d'augmentation de points convenue devrait refléter les changements dans l'offre et la demande du marché, la prime de risque de l'emprunteur et d'autres facteurs, et la fourchette d'augmentation de points ne devrait pas être inférieure à la limite inférieure du point d'augmentation du taux d'intérêt pour les prêts commerciaux personnels au logement dans la ville. où le prêt a été remplacé.
ici, je voudrais souligner en particulier qu'en ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires existants, j'ai toujours préconisé la mise en place d'un mécanisme d'ajustement normal pour stabiliser les attentes du marché.le point culminant de l'ajustement par la banque centrale des taux d'intérêt hypothécaires existants cette fois-ci est la mise en place d'un mécanisme d'ajustement normalisé.
selon la banque centrale : en août 2023, afin de répondre pleinement aux demandes des masses et sur la base du principe d'urgence, la banque centrale, en collaboration avec l'administration d'état de surveillance financière, a guidé les banques commerciales pour ajuster les intérêts hypothécaires existants. taux par lots en négociant les modifications des taux d'intérêt contractuels et d'autres méthodes, et a obtenu de bons résultats. cependant, comme le taux d'augmentation ponctuelle ne peut pas être ajusté indépendamment dans le cadre du mécanisme actuel de tarification des taux d'intérêt hypothécaires, la contradiction entre les taux d'intérêt des nouveaux et des anciens prêts hypothécaires s'est à nouveau accumulée et élargie récemment. les banques commerciales se coordonneront, grâce à l'autodiscipline du secteur, pour procéder à un autre ajustement par lots des prêts hypothécaires existants éligibles, abaissant le taux d'intérêt autour du nouveau taux d'intérêt hypothécaire national.
cependant, les méthodes mentionnées ci-dessus traitent les symptômes plutôt que la cause profonde. pour résoudre fondamentalement le problème des écarts de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires, nous devons approfondir la réforme des taux d'intérêt orientée vers le marché, tout en maintenant le sérieux des contrats. , éliminer les obstacles institutionnels et promouvoir des approches basées sur le marché pour les banques commerciales et les emprunteurs. le principe de négociation indépendante et d'ajustement dynamique.
de cette manière, après avoir établi un mécanisme orienté vers le marché, les taux d'intérêt hypothécaires existants peuvent être ajustés dynamiquement en fonction des taux d'intérêt du marché, ce qui résout complètement ce problème d'un point de vue mécanique.
dans cet ajustement de la politique immobilière, la banque centrale doit être félicitée. dans le contexte actuel, c'est la plus grande politique que la banque centrale puisse réaliser !
la réunion du politburo a également mentionné la nécessité d'ajuster la politique de restriction de l'achat de logements, de réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants, d'accélérer l'amélioration des politiques foncières, fiscales, bancaires et autres, et de promouvoir l'établissement d'un nouveau modèle de développement immobilier.
cette fois, les grandes villes n’ont pas traîné les pieds :
dans la soirée du 29 septembre, shanghai a pour la première fois optimisé sa politique immobilière et ajusté sa politique de restriction des achats. en outre, la période d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée pour le transfert de logements personnels a été ajustée de cinq à deux ans, tandis que guangzhou, de même. précédemment prévu, l'a complètement annulée. quant à la politique de restriction d'achat, shenzhen a maintenu les restrictions d'achat dans les zones centrales, mais a également considérablement assoupli les conditions d'achat de maisons par les résidents non enregistrés. dans des domaines non essentiels. la période d'exonération de la taxe sur la valeur ajoutée a également été ajustée de cinq à deux ans.
parmi les quatre villes de premier rang, bien que pékin n'ait pas encore procédé aux derniers ajustements, il existe une forte probabilité que des politiques correspondantes soient introduites avant les longues vacances.
après cet ajustement, je pense personnellement que, d'un point de vue politique général, toutes les politiques majeures ont été mises en œuvre pour l'essentiel. compte tenu de l'intensité de cette politique, le marché devrait réagir positivement.
｜j'ai personnellement plusieurs jugements sur la prochaine étape du marché immobilier :
premièrement, les attentes pessimistes du marché s'inverseront, les facteurs positifs du marché augmenteront et il existe une forte probabilité d'un rebond à court terme du volume des transactions :
deuxièmement, compte tenu des fondamentaux actuels du marché immobilier, il ne sera pas facile de véritablement arrêter le déclin et de rebondir à la fin de l'année. nous devons également redoubler d'efforts pour éliminer les risques, tels que la question de la livraison garantie de logements. par exemple, les questions de risque des sociétés immobilières ;
troisièmement, tout le monde doit se rendre compte que le marché immobilier est entré dans un nouveau cycle et que les politiques comprenant des restrictions d'achat ont pratiquement disparu de la scène de l'histoire de l'immobilier. la construction de nouveaux modèles et systèmes est la priorité absolue à l'avenir ;
quatrièmement, en termes de demande du marché, le marché passe de l'ère progressive à l'ère des stocks. la demande d'amélioration est dominante et le système politique doit être encore optimisé pour répondre à la demande d'amélioration.
(cet article représente uniquement les opinions personnelles de l’auteur)
