すべての不動産政策が基本的に実施されたとして、市場の下落が止まり、回復するまでにどれくらいの時間がかかるでしょうか?
2024-09-30
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（この記事の著者は民主国家建設協会中央経済委員会副主任馬光源氏）
9月27日、中国共産党中央委員会政治局会議は不動産政策の方向性を定めた。不動産市場の下落を止めて安定化させるためには、商業住宅の建設増加を厳しく管理し、ストックを最適化し、品質を向上させ、「ホワイトリスト」プロジェクトへの融資供給を増やし、既存の遊休地の活性化を支援する必要がある。 。大衆の懸念に応え、住宅購入制限政策を調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げ、土地、税制、銀行などの政策の改善を加速し、新しいモデルの建設を促進する必要がある。不動産開発のこと。
これは、今回の不動産政策の中で最も明確で最も期待されている政策調整である。
今回の政治局会議の異例な性質を考慮すると、この政策は大型連休前に実施されるものと予想される。本当に：
9月29日、中央銀行、国家金融監督総局などは、既存の住宅ローン金利の具体的な調整、ファースト・セカンド住宅の頭金比率の統一、その他不動産関連の金融政策に関する発表を発表した。
特に、既存の住宅ローン金利の具体的な調整方法と時期については誰もが懸念していますが、中央銀行は次のように明確に答えました。
まず、一定の条件を満たす既存の住宅ローンについては、ポイントアップ率の再交渉が可能となり、既存の住宅ローン金利の引き下げが促進されます。中央銀行は市場金利設定の自主規制メカニズムを指導し、「既存住宅ローン金利の一括調整に関するイニシアチブ」を発行し、原則としてすべての商業銀行が既存住宅ローン金利の一括調整を一律に実施することを定めている。 (1 回目、2 回目以降を含む) 2024 年 10 月 31 日まで。
一括調整後は、借り手の既存の住宅ローン金利は、原則としてローン市場相場金利（lpr）から30ベーシスポイントを差し引いた「lpr－30ベーシスポイント」以上に引き下げられ、金利水準が近づくことになる。全国の新規住宅ローン金利は平均で約 0.5 パーセント低下すると予想されます。
第二に、正常な調整メカニズムを確立する。2024年11月1日から、変動金利の商業用個人住宅ローンの金利が、全国で新規発行される商業用個人住宅ローンの金利と一定程度乖離した場合、借り手は銀行金融機関と交渉することができる。銀行金融機関は、既存のローンに代わる新しい変動金利の商業用個人住宅ローンを発行する予定です。再合意されたポイント増加幅は、市場の需要と供給の変化、借り手のリスクプレミアムなどの要因を反映する必要があり、ポイント増加幅は市内の商業用個人向け住宅ローンの金利増加ポイントの下限を下回るべきではありません。ローンが交換された場所。
ここで特筆したいのは、既存の住宅ローン金利について、私は市場の期待を安定させるための正常な調整メカニズムの確立を常々主張してきました。今回の中銀による既存住宅ローン金利の調整の最大の目玉は、正常化された調整メカニズムの創設である。
中央銀行によると：2023年8月、大衆の需要に完全に応えるため、緊急原則に基づき、中央銀行は国家金融監督局と協力し、商業銀行に対し既存の住宅ローン金利を調整するよう指導した。契約金利の変更交渉等により一括して利率を改善し、良好な成果を上げました。しかし、現在の住宅ローン金利の価格設定メカニズムでは、ポイント増加率を独自に調整することができないため、最近、新旧住宅ローン金利の矛盾が再び累積・拡大している。商業銀行は業界の自主規律を通じて調整し、適格な既存住宅ローンの一括調整を再度実施し、金利を国の新規住宅ローン金利付近まで引き下げる予定だ。
しかし、上記の方法は根本的な原因を解決するものではなく、新旧金利差の問題を根本的に解決するには、契約の真剣さを維持しつつ、市場志向の金利改革を深化させる必要がある。 、制度上の障害を打破し、商業銀行と借り手の双方にとって市場ベースのアプローチを促進し、独立した交渉と動的な調整を原則とします。
このように、市場指向のメカニズムを確立した後は、既存の住宅ローン金利を市場金利に応じて動的に調整することができ、この問題は機械的な観点から完全に解決されます。
この不動産政策の調整において、これは中央銀行が達成できる最大の政策であることは非常に素晴らしいことである。
政治局会議ではまた、住宅購入制限政策の調整、既存の住宅ローン金利の引き下げ、土地、財政・税制、銀行政策、その他の政策の改善を加速し、不動産開発の新たなモデルの確立を促進する必要性についても言及した。
今回、主要都市は足を引っ張りませんでした。
9月29日夜、上海市は初めて不動産政策を最適化し、購入制限政策を調整したほか、個人住宅譲渡に対する付加価値税の免税期間を5年から2年に調整したほか、広州市も同様だ。購入制限政策については、深セン市は中核地域の購入制限を維持してきたが、同時に非戸籍住民の住宅購入条件も大幅に緩和した。非コア領域で。付加価値税の免税期間も5年から2年に調整された。
1級都市4都市のうち、北京市はまだ最新の調整を行っていないものの、大型連休前に相応の政策が導入される可能性が高い。
この調整後、私個人としては、政策の広範な観点から、この政策の強度を考慮すると、主要な政策はすべて基本的に実施されたと考えています。
｜私個人としては、不動産市場の次のステップについて、いくつかの判断を持っています。
まず、市場の悲観的な予想が逆転し、市場のポジティブな要因が増加し、取引高が短期的に回復する可能性が高くなります。
第二に、現在の不動産市場のファンダメンタルズを考慮すると、年末に真の意味で下落と反発を止めることは容易ではない。また、住宅引渡保証問題などのリスクを解消するために一層努力する必要がある。例えば、不動産会社のリスク問題。
第三に、不動産市場は新たなサイクルに入り、購入制限を含む政策は不動産の歴史の段階から基本的に撤退し、今後は新しいモデルとシステムの構築が最優先事項であることを誰もが認識する必要があります。
第四に、市場需要については、市場はインクリメンタル時代からストック時代へ移行しており、改善需要に向けた政策体系のさらなる最適化が必要である。
(この記事はあくまで筆者の個人的な見解を示したものです)
