모든 부동산 정책이 기본적으로 실시된 상황에서 시장이 하락세를 멈추고 반등하는 데는 얼마나 걸릴까.
2024-09-30
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(이 글의 저자는 민주전국건설협회 중앙경제위원회 부주임 마광위안)
9월 27일, 중국공산당 중앙정치국 회의에서는 부동산 정책의 기조를 다음과 같이 정했습니다.부동산 시장의 하락을 멈추고 안정시키려면 상업용 주택 건설 증가를 엄격히 통제하고 재고를 최적화하며 품질을 개선하고 '화이트 리스트' 프로젝트에 대한 대출 공급을 늘리며 기존 유휴 토지의 활성화를 지원해야 합니다. . 대중의 우려에 부응하고, 주택 구입 제한 정책을 조정하고, 기존 모기지 대출 금리를 낮추고, 토지, 재정, 조세, 은행 및 기타 정책 개선을 가속화하고, 부동산 개발의 새로운 모델.
이는 이번 부동산 정책에서 단연 가장 명확하고 가장 기대되는 정책 조정이다.
이번 정치국 회의의 이례적인 성격을 고려해 긴 연휴 이전에 이 정책이 시행될 것으로 기대하고 있습니다. 정말:
9월 29일, 중앙은행, 국가금융감독총국 등은 기존 모기지 이자율에 대한 구체적인 조정, 첫 번째 주택과 두 번째 주택에 대한 계약금 비율 통일, 부동산과 관련된 기타 금융 정책과 관련된 발표를 발표했습니다.
특히 기존 모기지 금리의 구체적인 조정 방식과 시기를 두고 모두가 우려하고 있다. 중앙은행은 다음과 같이 명쾌한 답변을 내놨다.
첫째, 기존 주택담보대출에 대해 일정 조건을 충족하는 주택담보대출에 대해 포인트 인상 범위 재협상을 허용해 기존 주택담보대출 금리 인하를 촉진한다.중앙은행은 시장 금리 가격 자율 규제 메커니즘을 안내하여 "기존 모기지 이자율 일괄 조정 계획"을 발표했습니다. 이는 원칙적으로 모든 상업 은행이 기존 주택 대출 이자율에 대한 일괄 조정을 일률적으로 시행해야 한다고 규정합니다. (첫 번째, 두 번째 이상 포함) 2024년 10월 31일 이전. .
일괄 조정 후 차용인의 기존 모기지 금리는 원칙적으로 대출 시장 공시 금리(lpr)에서 30bp를 뺀 수준, 즉 "lpr-30bp" 이상으로 인하되어 금리 수준이 가까워집니다. 전국 신규 모기지 금리는 평균 0.5%포인트 정도 감소할 것으로 예상된다.
둘째, 정상적인 조정 메커니즘을 구축합니다. 2024년 11월 1일부터 변동 금리 상업용 개인 주택 대출의 이자율이 전국적으로 새로 발행된 상업용 개인 주택 대출의 이자율에서 어느 정도 벗어나면 차용인은 은행 금융과 협상할 수 있습니다. 은행 금융 기관은 기존 대출을 대체하기 위해 변동 이자율로 새로운 상업용 개인 주택 대출을 발행할 것입니다.재합의된 포인트 인상 범위는 시장 수급 변화, 차입자 위험 프리미엄 등의 요인을 반영해야 하며, 포인트 인상 범위는 시내 상업용 개인 주택대출 금리 인상 포인트 하한선보다 낮아서는 안 된다. 대출이 대체 된 곳.
여기서 저는 기존 주택담보대출 금리와 관련하여 시장 기대치를 안정시키기 위한 정상적인 조정 메커니즘 구축을 항상 주장해 왔다는 점을 특별히 언급하고 싶습니다.이번 중앙은행의 기존 모기지 금리 조정에서 가장 큰 특징은 표준화된 조정 메커니즘의 구축이다.
중앙은행에 따르면 2023년 8월 대중의 요구에 완전히 부응하고 긴급 원칙에 따라 중앙은행은 국가금융감독총국과 함께 상업은행에 기존 모기지 이자를 조정하도록 지도했습니다. 약정금리 변경 등을 협의하여 일괄적으로 금리를 조정하여 좋은 결과를 얻었습니다. 그러나 현재 주택담보대출 금리 결정 메커니즘에서는 포인트 인상률을 독립적으로 조정할 수 없기 때문에 최근에는 신규 주택담보대출과 기존 주택담보대출 금리의 모순이 다시 누적 확대되고 있다. 시중은행은 업계 자율규율을 통해 적격 기존 주택대출에 대한 일괄 조정을 실시하고 금리를 전국 신규 주택대출 금리 수준으로 낮출 예정이다.
그러나 위에서 언급한 방법들은 근본 원인보다는 증상을 치료하는 것보다 신·구 모기지간 금리차이 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 계약의 심각성을 유지하면서도 시장지향적인 금리개혁을 심화할 필요가 있다. , 제도적 장애물을 무너뜨리고 상업 은행과 차용자 모두를 위한 시장 기반 접근 방식을 촉진합니다. 독립적인 협상과 역동적인 조정의 원칙입니다.
이러한 방식으로 시장 지향적 메커니즘을 구축한 후 기존 모기지 금리를 시장 금리에 따라 동적으로 조정할 수 있어 기계적 관점에서 이 문제를 완전히 해결할 수 있습니다.
이번 부동산 정책 조정은 중앙은행이 칭찬할 만하다. 현재 환경에서 이는 중앙은행이 달성할 수 있는 가장 큰 정책이다.
정치국 회의에서는 주택 구입 제한 정책 조정, 기존 모기지 이자율 인하, 토지, 조세, 은행 및 기타 정책 개선, 부동산 개발의 새로운 모델 확립 촉진의 필요성도 언급했습니다.
이번에는 주요 도시들이 지체하지 않았습니다.
상하이는 9월 29일 저녁 우선 부동산 정책을 최적화하고 구매 제한 정책을 조정했다. 또한 개인 주택 양도에 대한 부가가치세 면제 기간을 5년에서 2년으로 조정한 반면, 광저우는 다음과 같이 밝혔다. 당초 예상했던 구매 제한 정책은 선전이 핵심 지역의 구매 제한을 유지하는 동시에 비호구 거주자의 주택 구매 조건을 대폭 완화했다. 비핵심 영역에서. 부가가치세 면제 기간도 5년에서 2년으로 조정됐다.
4개 1선 도시 중 베이징은 아직 최신 조정을 하지 않았지만 긴 연휴 전에 해당 정책이 도입될 가능성이 높다.
이번 조정 이후 저는 개인적으로 폭넓은 정책 차원에서 모든 주요 정책이 기본적으로 시행되었다고 생각합니다. 정책의 강도를 고려하면 시장이 긍정적으로 반응할 것입니다.
｜저는 개인적으로 부동산 시장의 다음 단계에 대해 몇 가지 판단을 내립니다.
첫째, 시장의 비관적 기대가 어느 정도 반전되고, 시장의 긍정적인 요인이 증가하며, 거래량이 단기적으로 반등할 확률이 높다는 점입니다.
둘째, 현재 부동산 시장의 펀더멘탈을 고려하면 연말에 하락세를 진정으로 멈추고 반등하기는 쉽지 않을 것입니다. 또한 주택 공급 보장 문제, 예를 들어 부동산 회사의 위험 문제;
셋째, 부동산 시장이 새로운 사이클에 진입했고 구매 제한을 포함한 정책이 기본적으로 부동산 역사 단계에서 물러났다는 점을 모두가 깨달아야 한다.
넷째, 시장 수요 측면에서 시장은 증분형 시대에서 주식형 시대로 변화하고 있으며, 개선 수요가 주류를 이루고 있으며, 개선 수요에 대한 정책 시스템을 더욱 최적화할 필요가 있다.
(이 글은 작성자의 개인적인 견해만을 담고 있습니다.)
